Small THINGS that MATTERS DALAM TRANSAKSI PROPERTI

/ rizal planner / Leave a comment

ijpropertysmallthingsmatter

 

Setiap orang pasti butuh tempat tinggal, bisa rumah, apartemen, ruko – buat yang mau sekalian buka usaha. Untuk mendapatkan tempat tinggal yang sesuai dengan kemauan tentu ada harganya, dan biasanya tidak murah.  Ada harga ada rupa, begitu kira-kira. Misalnya kita sudah cocok dengan sebuah rumah, lokasinya sudah pas, lingkungan nya juga sudah OK, maka dalam dalam melakukan transaksi, selain harga dan lokasi yang sudah cocok, ada beberapa hal kecil namun penting yang perlu menjadi perhatian:

Pertama, status sertifikat, namanya jual beli rumah adalah jual beli legalitas dari properti tersebut. Anda sebagai pembeli perlu teliti dan jeli dalam membeli. Perhatikan status dari sertifikat tersebut. Bila statusnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB), lihat kapan tanggal berakhirnya Hak tersebut? Biasanya HGB punya masa berakhir 20 tahun. Kalau misalnya tanggal berakhir Hak Guna tersebut sudah mepet dengan tanggal akad jual beli di depan Notaris, maka tanyakan pada Notaris, apakah sertifikat tersebut masih cukup waktu untuk  di upgrade ke SHM (Sertifikat Hak Milik) atau harus di perpanjang dulu sebagai HGB. Apalagi jika Anda menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari bank, sertifikat tersebut tidak bisa langsung di ikat oleh bank dalam APHT (Akte Pengikatan Hak Tanggungan). Mengapa? Normalnya, begitu akad jual beli, maka sertifikat akan di pasang hak tanggungan oleh bank, tapi karena kondisi tidak normal, alias waktu yang mepet atas masa HGB yang sudah mau berakhir, maka upgrade dilakukan atas nama penjual dulu, baru kemudian di baliknamakan atas nama pembeli.  Ini dilakukan karena proses peningkatan hak, lebih cepat daripada proses balik nama. Sambil menunggu proses balik nama, bank sudah dapat melakukan proses pengikatan hak tanggungan. Hal ini juga akan lebih aman,  karena proses balik nama ke nama pembeli, dengan status sudah upgrade ke SHM.

Yang kedua, tanggal lahir penjual di sertifikat, kemungkinan kesalahan pada tanggal lahir/bulan/tahun penjual itu selalu ada, misalnya tanggal lahir penjual yang tertera di sertifikat adalah 27-07-1976, ternyata setelah di cek di KTP (Kartu Tanda Penduduk) penjual, tertera 27-06-1976. Yang benar adalah yang di KTP. Kesalahan penulisan di sertifikat bisa terjadi karena kesalahan pihak notaris yang mengutip atau bisa juga karena kesalahan pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional). Jika ini terjadi, maka penjual harus minta formulir PM1 ke kelurahan tempat penjual berdomisili, untuk menyatakan bahwa data tersebut merupakan orang yang sama. Jika sertifikat dipegang oleh penjual, tidak di agunkan ke bank, maka bisa mintakan perbaikan data di sertifikat tersebut melalui notaris. Biasanya notaris terakhir yang namanya tercantum di sertifikat tersebut. Agak repot memang, tapi ke depan nya akan lebih aman bagi anda bila menjual kembali, karena kesalahan di sertifikat sudah diperbaiki..

Yang ketiga, nominal pajak harus dihitung dengan teliti, meskipun sebelum transaksi, penjual dan pembeli sudah di informasikan oleh pihak notaris bahwa masing-masing akan dikenakan pajak sebesar 2.5% dan 5%, namun nominal nya tetap harus di periksa. Ilustrasinya sebagai berikut, asumsikan  untuk kepentingan perhitungan pajak contoh ini, nilai tertinggi antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ada di PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan nilai transaksi, sebesar Rp. 7.2 Miliar, maka penjual akan dikenakan pajak 2.5% dari Rp. 7.2M. Sementara untuk pembeli, total transaksi akan dikurangi terlebih dahulu dengan NJOTKP (Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak) sebesar Rp. 80 juta. Sehingga nominal pajak yang dibayarkan sebesar 5% x (Rp. 7.2M – Rp. 80 juta) = Rp. 358.500.000, namun notaris mengutip Rp. 385.500.000, Sehingga ada selisih kelebihan bayar sebesar Rp. 27 juta (Rp. 385.5 juta – Rp. 358.5 juta). Bayangkan anda sudah harus bayar pajak sebesar ini, masih juga ada kesalahan yang merugikan anda sebagai pembeli.  Kesalahan ini bisa jadi karena kekurangtelitian notaris atau memang kesengajaan karena angkanya mirip-mirip, sehingga pihak penjual diasumsikan tidak akan melakukan perhitungan ulang dan percaya saja atas perhitungan notaris. Nah, disinilah anda sebagai pembeli harus teliti, cek dan recek, karena jelas-jelas pembeli dirugikan oleh pihak notaris. Jika ini terjadi, mintalah kepada pihak notaris untuk mengkoreksi tagihan pajak penjual tersebut, sehingga pada saat disetorkan ke negara, sudah tepat dan benar.

Yang keempat, informasi status tanah.  Sebelum membeli, pembeli perlu keyakinan atas status kepemilikan tanah dan bangunan tersebut atau bila sertifikat masih di agunkan oleh penjual, maka ada cara untuk ‘mengintip’nya, yaitu dengan meminta BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atas sertifikat tersebut. Hal ini bisa dilakukan lewat notaris.  Dalam SKPT nanti akan terlihat, siapa pemilik, status sertifikat dan catatan atas sertifikat tersebut.  Dalam catatan, bisa terlihat sertifikat tersebut diagunkan kemana saja dan bila ada catatan lain menyangkut sertifikat tersebut, akan terlihat pula disitu.

Yang kelima, bila mengajukan pinjaman rumah (KPR) ke bank, ajukan ke lebih dari satu bank.  Ini untuk memberikan pilihan kepada pembeli, bank mana yang lebih cepat dalam proses dan lebih tinggi plafon (nilai pinjaman) yang diberikan. Contohnya, pembeli membeli rumah dengan pengajuan plafon Rp. 5 M, maka proses pertama yang akan dilakukan bank, adalah melakukan appraisal (penilaian) terhadap rumah yang akan di beli. Beberapa bank menggunakan jasa penilai independen seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) namun ada juga beberapa bank yang cukup dengan penilai internal (internal appraiser). Ini tergantung dengan nominal yang akan di pinjam. Dengan adanya beberapa bank dan beberapa appraisal, akan terlihat bank mana yang memberikan penilaian paling tinggi. Selain itu yang paling penting adalah service yang diberikan bank, karena ini akan berdampak pada pelaksanaan akad jual beli. Tidak ada jaminan bahwa bank dengan nama besar pasti lebih baik, bisa saja service nya lambat dan tidak canggih (baca: kurang profesional). Dan ini bisa bikin senewen kalu di ikutin polanya. Dengan pengajuan kepada lebih dari 1 (satu) bank, misalnya 4 (empat) bank sekaligus, akan terlihat bank mana yang memberikan service lebih baik.

Yang ke enam, PBB tahun berjalan pada saat transaksi, seyogyanya ditanggung oleh penjual. Meskipun transaksi dilakukan di awal tahun, misal Januari, sementara PBB  baru muncul pada Maret, maka penjual yang tetap harus membayarkan. Untuk hal ini, bisa dibuatkan perjanjian, bahwa biaya PBB yang timbul pada tahun dilaksanakannya transaksi jual beli menjadi kewajiban penjual, sehingga tidak ada dispute di kemudian hari.

Yang ketujuh, pengosongan rumah, bila pembeli membeli rumah yang masih di huni oleh penjual, perlu kiranya dibuatkan perjanjian pengosongan rumah. Kalau misalnya pihak penjual nya kooperatif, tidak masalah, namun jika penjual nya ada tanda-tanda kurang baik, maka perlu dibuat secara jelas hitam di atas putih. Ini bisa dilakukan pada saat perjanjian awal seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Wajar bila penjual meminta waktu kepada pembeli dalam batas waktu yang wajar untuk mengosongkan rumah. Hal ini bisa dirundingkan dan disepakati terlebih dahulu, kapan dan berapa lama waktu pengosongan rumah. Orang Indonesia terkenal dengan kekeluargaannya, sehingga bisa di artikan dua: positif atau negatif, kalau positif, bisa mempercepat proses pengosongan atau sebaliknya.

Bisa disimpulkan dari small THINGS tersebut di atas, semua pihak harus beritikad baik dan bekerja sama  sebelum dan sesudah melakukan transaksi jual beli properti, dan pentingnya dibuatkan perjanjian secara tertulis. Mengenai angka-angka, baik penjual maupun pembeli harus ekstra teliti, karena ketidaktelitian maupun kelalaian pihak lain bisa berarti kerugian bagi anda.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

Bagaimana Menabung Saham

/ rizal planner / 1 Comment

Sebagaimana dimuat di Koran Investor Daily:  http://id.beritasatu.com/home/bagaimana-menabung-saham/175649

Boy Hazuki Rizal ID 15Mei2018 Print

Money and plant.

Sudah lebih dari setahun kita mendengar tagline ‘Yuk Nabung Saham’, selain untuk memasyarakatkan pasar modal Indonesia, juga untuk menambah basis nasabah lokal. Karena saat ini, prosentase nasabah lokal masih lebih rendah dibandingkan asing. Bila sebelumnya kita sudah mengenal reksadana berbasis saham, maka menabung saham secara langsung bisa menjadi salah satu alternatif bagi Anda untuk mengakumulasikan dana Anda. Namun untuk bisa sampai bisa menabung saham, ada beberapa hal yang perlu kita perhatikan.

Menabung saham sama seperti halnya menabung di bank, Anda perlu untuk buka rekening terlebih dahulu, dan untuk itu Anda bisa buka rekening di perusahaan sekuritas, atau di jaman now, bisa melalui smartphone anda, tinggal klik, beres.

Setelah membuka rekening di perusahaan sekuritas, kemudian Anda sudah bisa memilih dan membeli saham-saham yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Tidak seperti halnya orang melakukan trading saham, untuk menabung saham, tidak perlu Anda pantau setiap hari harga saham atau perlu paham mengenai analisa teknikal, karena menabung saham lebih bagaimana menilai fundamental dari saham tersebut.

Dalam menabung saham, hal pertama yang perlu Anda perhatikan adalah, bahwa time horizon. menabung saham itu tujuannya jangka panjang, lebih dari 5 tahun. Anda sadar bahwa, menabung biasa di bank itu bunganya sudah kalah dari inflasi. Tidak mungkin Anda mendapatkan untung jika imbal hasil investasi Anda di bawah angka inflasi. Untuk jangka panjang, kenaikan harga saham pilihan akan jauh lebih besar daripada inflasi. Kenaikan harga saham inilah yang menjadi faktor pengali dari saham yang menjadi pilihan tabungan Anda. Semakin besar kenaikan harga saham, semakin besar faktor pengalinya.

Yang kedua, perlu konsistensi dalam menabung saham ini. Artinya, apapun kondisi bursa, apakah itu bearish atau bullish, Anda tetap secara konsisten menabung. Misalnya bursa hari ini bearish, harga saham A Rp. 1800 per lembar, Anda beli 1 lot (1 lot = 100 lembar.red), bila bulan depan bursa bullish, dan harga saham A, naik jadi Rp. 2000 per lembar, maka Anda tetap beli 1 lot saham. Dan seterusnya selama jangka waktu tertentu, misal 5 tahun.

Untuk bisa memilih saham-saham mana yang jadi tabungan Anda, tidak perlu Anda melakukan analisa yang rumit, seperti mengetahui rasio-rasio keuangan, tapi Anda bisa melihat laporan keuangan (balance sheet dan income statement = neraca dan laporan laba rugi) dari emiten tersebut. Jaman now, informasi laporan keuangan ini bisa Anda lihat secara online lewat portal resmi bursa, web emiten (perusahaan yang tercatat di bursa) atau portal keuangan lainnya. Ringkasnya, ada 3 item yang perlu Anda lihat dari laporan keuangan ini:

  1. Pendapatan
  2. Utang
  3. Laba

Mari kita lihat satu per satu, poin pertama: pendapatan, apakah pendapatan dari emiten atau perusahaan yang kita pilih tersebut positif dan naik terus setiap tahun ataukah menurun? Anda bisa melihat dari laporan laba rugi per tahun (year on year) atau laporan kuartal. Berapa kenaikannya? Umumnya dalam ringkasan laporan laba rugi, terdapat persentase naik/ turun pendapatan tersebut.

Poin kedua: utang, apakah dalam neraca perusahaan atau emiten utangnya lebih besar dari pada asetnya? Atau mengalami kenaikan utang yang signifikan atau tidak? Berapa persen kenaikan utang nya per tahun atau per kuartal? Informasi ini dapat dilihat dalam ringkasan laporan neraca.

Poin terakhir yang perlu diperhatikan adalah laba. Tentu saja tujuan membuat perusahaan adalah untuk dapat untung, bagaimana perusahaan secara konsisten mencetak laba setiap periode. Kalau perusahaan tidak mampu mencetak laba, maka emiten tersebut tidak layak dipilih. Kemampuan mencetak laba per tahun maupun per kuartal bisa dilihat juga dari ringkasan laporan laba rugi. Namun sebagai catatan perlu juga Anda perhatikan, bahwa kinerja tahun lalu, tidak menjamin kinerja yang akan datang.

Dari 3 (tiga) poin di atas, untuk lebih cepat memilih emiten atau perusahaan yang akan menjadi tabungan Anda, salah satu caranya adalah lewat indeks acuan seperti LQ45 atau indeks lain yang ada di bursa, pilihlah perusahaan yang mempunyai prospek yang bagus.

Selanjutnya, lakukan secara disiplin dan konsisten, artinya beli secara konsisten pada setiap tanggal tertentu setiap bulan, tanpa memperdulikan kondisi bursa naik atau turun.

Nah, selanjutnya tinggal Anda mulai, kalau bukan sekarang, kapan lagi?

Iuran Dana Pensiun = Hemat Pajak Bonus Tahunan

/ rizal planner / 1 Comment

Boy Hazuki Rizal ID_25Apr2018

Bagi Anda yang bekerja sebagai pegawai di suatu perusahaan swasta, dan kinerja perusahaan menunjukkan hasil yang bagus, tentu akan ada reward bagi karyawannya yang telah bekerja keras mewujudkan hasil itu. Biasanya reward seperti ini dikenal sebagai bonus tahunan, bonus prestasi, bonus kinerja atau apapun namanya.

Awal tahun seperti saat ini, merupakan momentum yang biasanya digunakan perusahaan untuk memberikan reward bonus tahunan kepada karyawannya. Namanya juga bonus alias duit ekstra, banyak sudah keinginan dari karyawan yang akan terima bonus. Belum terima saja udah berangan-angan ingin beli ini itu. Ada yang mau pergi liburan ke luar negeri dengan keluarga, ingin ganti mobil baru, ingin beli apartemen baru, macam-macam keinginannya.

Tapi pernahkah anda berpikir bahwa bonus tahunan tersebut untuk menambah dana pensiun Anda? Lho kok?

Ya, dana pensiun untuk hari tua Anda nanti. Memang keliatannya tidak umum, tapi jika seandainya, dalam waktu setahun anda sudah mengatur dengan baik dan berkecukupan dengan gaji yang anda terima sekarang, maka uang ekstra seperti bonus tahunan merupakan hal yang bisa anda ‘kecualikan’ dalam perhitungan pendapatan Anda.

Bonus dan Pajak Penghasilan

Bonus tahunan ini pasti akan dipotong pajak karena di anggap sebagai penghasilan yang diterima atau diperoleh pegawai tetap baik teratur maupun tidak teratur. Adapun tiering yang berlaku saat ini sesuai UU No. 36 Tahun 2008 pasal 17:

Lapisan Penghasilan Kena Pajak per tahun Tarif Pajak
s/d Rp. 50 juta 5%
Rp. 50 juta <  x <= Rp. 250 juta 15%
Rp. 250 juta < x <= Rp. 500 juta 25%
> Rp. 500 juta 30%

Tabel 1. Tarif Progresif Pajak Penghasilan.

Sebagai ilustrasi, jika gaji A, profesional, 35 tahun, misalnya Rp. 20 juta sebulan, maka dalam setahun akan terima gaji 13x kurang lebih Rp. 260 juta (termasuk Tunjangan Hari Raya – THR. Jika kemudian awal tahun ini ada bonus tahunan misalnya 2x gaji, maka dalam setahun A terima 15x gaji atau Rp. 300 juta. Maka sesuai peraturan yang berlaku, pajak progresif akan berlaku disini. Karena penghasilan setahun Rp. 300 juta, artinya di atas Rp. 250 juta tapi di bawah Rp. 500 juta, akan dikenakan pajak progresif 25% (lihat tabel 1). Kalau dihitung, pajak atas bonus yang mesti dibayarkan kurang lebih Rp. 10 juta.

Sementara itu, menurut UU No. 36 tahun 2008, tentang Perubahan Keempat atas Undang-Undang No.7 Tahn 1983 Tentang Pajak Penghasilan pasal 4 ayat (3) huruf g, meyatakan bahwa iuran yang diterima atau diperoleh Dana Pensiun yang pendiriannya telah disahkan oleh Menteri Keuangan, baik yang dibayar oleh pemberi kerja maupun pegawai, bukan merupakan objek PPh.

Dalam hal ini, jika bonus tersebut tidak dibayarkan oleh pemberi kerja ke A sebagai penghasilan tetapi dibayarkan sebagai iuran Jaminan Hari Tua (JHT) ke Dana Pensiun yang telah disahkan oleh Menkeu, dalam hal ini Badan Penyelenggara Jaminan Sosial (BPJS) Ketenagakerjaan, maka dana tersebut tidak dikenakan pajak. Ya, betul bebas pajak.

BPJS Ketenagakerjaan selaku penerima pembayaran JHT baik dari perusahaan maupun dari pegawai tidak menyetorkan pajak atas pembayaran iuran tersebut, karena iuran tersebut bukan merupakan objek Pajak Penghasilan (PPh).

Selanjutnya BPJS Ketenagakerjaan akan menginvestasikan dalam berbagai instrumen investasi yang nantinya akan memperbesar jumlah dana JHT yang akan diterima pegawai pada saat pensiun. Tentu saja JHT yang terakumulasi serta belum dikenakan pajak sama sekali dari sisi pegawai, perusahaan maupun BPJS Ketenagakerjaan, akan terutang Pajak Penghasilan (PPh)  pada saat diterima oleh pegawai yang bersangkutan. Berapa besarnya pajak terutang?

Tarif Progresif Jaminan Hari Tua

Sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah (PP) No. 68 Tahun 2009 pasal 2, untuk tiering tarif progresif Uang Manfaat Pensiun, Tunjangan Hari Tua, Jaminan Hari Tua sebagai berikut:

Lapisan Penghasilan dari Uang Manfaat Pensiun, Tunjangan Hari Tua, Jaminan Hari Tua Tarif pajak
<= Rp. 50 juta 0%
> Rp. 50 juta 5%

Tabel 2. Tarif Pajak UMP, THT dan JHT

Sebagai catatan, pembayaran atas Uang Manfaat Pensiun, Tunjangan Hari Tua dan Jaminan Hari Tua dilakukan sekaligus, atau paling lama 2 (dua) tahun kalender.

Bila kita bandingkan besarnya pajak penghasilan bonus yang dibayarkan langsung, dengan contoh di atas, maka perbandingannya adalah 25% vs 5%. Ada selisih 20% pajak. Sangat signifikan sekali. Jika investasi A dilakukan sekarang dan misalkan masih ada waktu 20 tahun untuk investasi, maka bonus Rp. 40 juta yang A setorkan sebagai iuran Jaminan Hari Tua (JHT) akan berkembang menjadi Rp. 128 juta, asumsikan selama 20 tahun ditempatkan di instrumen investasi yang memberikan imbal hasil 6% per tahun.

Bila dihitung, maka pajak progresif JHT sebesar 5% yang dibayarkan kemudian pada saat penarikan dana ini ‘hanya’ Rp. 6,4 juta, jauh lebih kecil dari pada pajak progresif bonus 25% sebesar Rp. 10 juta  yang dibayarkan sebagai penghasilan tahun ini. Dari simulasi di atas, terlihat dana pensiun semakin meningkat, pajak semakin mengecil. Sementara kalau Anda ambil tahun ini sebagai penghasilan, pajak lebih besar dan nominal yang diterima lebih kecil.

Anda di ajak untuk berpikir jangka panjang dengan cara mengalihkan bonus ke dana pensiun, selain menunda konsumsi, menambah investasi, juga menghemat pajak dengan cara yang benar dan sesuai dengan peraturan pajak yang berlaku. Sekarang, tinggal kembali pada Anda pribadi, apakah Anda mau berpikir panjang untuk dana pensiun atau tidak.

Untuk bisa mengalihkan bonus anda sebagai iuran JHT, mintalah bantuan dari Human Resources (HR) atau Human Capital atau SDM di kantor Anda. Selanjutnya, anda bisa memonitor berapa dana pensiun Anda di website BPJS Ketenagakerjaan.

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan.

YEbonus

 

SEKSINYA INVESTASI DI PEER TO PEER LENDING

/ rizal planner / Leave a comment

invdaily_Boy Hazuki Rizal

http://id.beritasatu.com/opini/seksinya-investasi-di-peer-to-peer-lending/172694

 

P2P sebagai alternatif investasi

Kemajuan teknologi digital zaman now, membawa banyak perubahan, salah satunya dari sisi finansial. Kalau dulu kita perlu datang ke bank atau institusi keuangan lainnya untuk investasi, sekarang cukup dengan smartphone Anda. Tinggal klik, anda sudah bisa memilih investasi seperti apa yang Anda mau.  Saat ini salah satu pilihan untuk investasi adalah melalui Peer to Peer Lending (P2PL). Peer to peer lending adalah suatu wadah atau market place dimana antara pemberi pinjaman dan peminjam dipertemukan dalam suatu wadah secara online. Saat ini P2P ini merupakan platform yang dikuasai oleh perusahaan rintisan (start-up) teknologi finansial (tekfin). Pendanaan online merupakan salah satu alternatif channel yang dapat digunakan untuk berinvestasi. Channel ini memberikan imbal hasil yang jauh lebih besar daripada produk perbankan, bahkan ada yang bisa memberikan lebih besar daripada rata-rata produk reksadana saham di pasar modal.

Dalam pendanaan online yang di fasilitasi oleh perusahaan tekfin, proses pendanaan online akan dilakukan setelah ada pengajuan pinjaman yang dilakukan baik oleh individu maupun oleh badan usaha (Usaha Mikro Kecil dan Menengah – UMKM). Pendanaan online ini dilakukan melalui penggalangan dana yang dibuka oleh perusahaan tekfin dalam platform mereka. Siapa saja boleh berpartisipasi dengan mengikuti syarat dan ketentuan dari masing-masing platform tekfin. Dalam penggalangan dana ini, pihak yang ingin melakukan pendanaan, dapat mengetahui, berapa besar dana yang dibutuhkan, lama waktu (tenor) dan berapa bunga yang diberikan sebagai imbal hasil atas pendanaan yang diberikan.  Sepertinya halnya perbankan, credit scoring juga dilakukan oleh tekfin untuk menilai karakter dan kapasitas dari si peminjam.

Pendanaan online ini terlihat seksi, karena ada beberapa perusahaan tekfin yang mampu memberikan bunga jauh di atas rata-rata, dibandingkan dengan produk investasi konvensional seperti reksadana saham. Ada yang mengklaim mampu memberikan bunga hingga 35% per tahun, ini jauh di atas reksadana saham yang ‘hanya’ memberikan imbal hasil berkisar antara 15%-20% per tahun.

Untuk memulai investasi melalui pendanaan online ini, ada beberapa hal yang perlu jadi perhatian.

Yang pertama, adalah risiko. Semakin tinggi bunga atau imbal hasil yang diberikan kepada pendana online, semakin besar risiko dari peminjam. Risiko yang dimaksud adalah risiko gagal bayar. Artinya ada kemungkinan pengembalian dana pokok dan bunga pinjaman macet atau tidak bayar sama sekali di tengah jalan. Credit scoring yang dilakukan oleh perusahaan tekfin, dicerminkan dalam grade yang disematkan dalam proposal pinjaman online tersebut. Semakin rendah grade, semakin tinggi imbal hasil yang diberikan kepada pendana online. Sebagai contoh, misalnya X mengajukan proposal pinjaman dan setelah dilakukan penilaian, mendapatkan grade A+, maka bunga yang dikenakan 12%, artinya kemampuan dan kapasitas bayar X sangat meyakinkan, sementara  Y mendapatkan grade C-, bunga yang dikenakan oleh tekfin 22%, artinya risiko Y kemungkinan gagal bayar atau default, di kompensasi dengan suku bunga yang tinggi. Hal lain yang bisa dilihat, khususnya untuk proposal penawaran dari bisnis, ada platform yang memberikan ringkasan laporan keuangan seperti pendapatan dan laba. Seperti umumnya orang berbisnis, pasti ujungnya adalah untung, kalau bisnis tapi tidak untung kan buat apa. Untuk melihat untung atau tidaknya, bisa di lihat melalui laporan keuangan. Laporan keuangan ini menampilkan kinerja dari bisnis tersebut. Kalau pendapatan dan laba bersihnya positif dan bagus, bisa jadi pilihan investasi. Dalam hal ini, anda tetap perlu menilai, meskipun diasumsikan pihak tekfin sudah melakukan analisa yang memadai untuk menilai kelayakan atas proposal pinjaman sebelum ditawarkan di platform.

Yang kedua, biaya. Ada perusahaan tekfin yang mengklaim tidak memungut biaya atas pendanaan yang dilakukan, tapi ada juga yang memotong. Namanya bisa service fee, biaya platform, biaya layanan, biaya administrasi, dll. Biaya layanan pendanaan bisa dihitung berdasarkan prosentase atas nominal bunga (imbal hasil) yang diberikan, besarnya biaya sekitar 1%-3%. Jadi kalau nilai nominal bunga 22%, dikurangi biaya 3%, maka suku bunga yang diterima sebagai imbal hasil ‘hanya’ 19%. Jika Anda berinvestasi lewat tekfin secara online, tanyakanlah secara jelas mengenai biaya jasa ini, apakah ada atau tidak? Jika ada, berapa besarnya? Karena ini akan mengurangi bunga atau imbal hasil yang mestinya diterima.

Sesuaikan kemampuan dan tujuan investasi

Yang ketiga adalah minimum modal investasi. Ada perusahaan tekfin yang meminta dana yang dimasukkan dalam account sebelum dapat mulai berinvestasi di platform mereka minimum sebesar Rp. 100 juta, ada yang minimummya Rp. 10 juta, dan ada juga yang hanya Rp. 100 ribu. Ada platform yang mengharuskan pendanaan atau investasi harus kelipatan Rp. 1 juta untuk pendanaan individu atau Rp. 5 juta untuk bisnis. Pilihan platform disesuaikan dengan kemampuan dan tujuan investasi Anda.

Yang ke empat adalah diversifikasi. Untuk diversifikasi bisa dilakukan pada satu platform dengan proposal pinjaman yang berbeda atau pada berbagai platform yang berbeda-beda. Contohnya, jika Anda punya dana investasi Rp. 100 juta, maka investasi bisa dilakukan pada satu platform untuk 10 proposal pinjaman yang berbeda dengan pendanaan masing-masing @Rp. 10 juta, atau investasi pada 10 platform tekfin yang berbeda-beda untuk 10 proposal dengan nilai masing-masing @Rp. 10 juta. Tujuannya untuk meminimalkan risiko dan memaksimalkan imbal hasil. Saat ini, per 25 Januari 2018, sudah ada 32 perusahaan tekfin yang terdaftar dan di awasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Tinggal Anda pilih, mana yang sesuai dengan tujuan investasi Anda.

Dengan adanya platform teknologi finansial, investasi sekarang menjadi lebih luas, tidak terpaku pada instrumen investasi konvensional  dan lebih seksi dengan imbal hasil yang lebih menjanjikan dibandingkan produk investasi konvensional.

Sebagai investor, Anda juga di tuntut untuk paham atas proses dan risiko yang dihadapi dalam investasi pendanaan online ini.

Boy Hazuki Rizal ID_2Mar2018

Memilih Bank Untuk KPR

/ rizal planner / Leave a comment

KPR bank

Boy Hazuki Rizal_Tabloid Kontan 19Feb18

Salah satu kebutuhan hidup manusia adalah tempat tinggal. Selama manusia hidup, selama itu pula perlu tempat tinggal. Saat ini, rumah, apartemen atau rusun bisa jadi pilihan Anda. Tergantung preferensi masing-masing. Untuk rumah pilihannya bisa pasar primer (baru) atau sekunder (bekas). Pameran properti expo yang baru saja di gelar di salah satu tempat di tengah kota Jakarta menampilkan perumahan baru, apartemen baru untuk pasar primer. Sementara pasar sekunder untuk properti bekas pakai (second) bisa dilihat melalui web atau portal jual beli rumah. Kalau Anda sudah ketemu dengan properti, rumah, rusun atau apartemen yang cocok dengan Anda, yang ingin Anda beli, tentu Anda ingin segera merealisasikannya, sudah jodoh katanya. Kita semua tahu, bahwa beli properti itu melibatkan uang yang besar, sehingga kalau mengumpulkan uang sendiri sampai nilainya cukup kemudian baru beli, sepertinya sangat jarang dan sulit untuk mengejar kenaikan harga properti tersebut. Bahkan untuk kalangan tertentu, gaji tidak akan pernah mampu untuk mengejar kenaikan harga properti. Untuk itu, biasanya pembeli menggunakan pinjaman dari bank  (KPR -Kredit Pemilikan Rumah)  atau institusi keuangan lainnya untuk me-leverage kemampuan beli properti tersebut. Bila Anda beli rumah bekas melalui perantara/ agen properti, pihak agen bisa membantu menghubungi pihak bank yang biasa menjadi langganan bagi kliennya. Tapi jika tidak, maka Anda sendirilah yang perlu menghubungi pihak bank.

Untuk memudahkan Anda memilih Bank mana yang menjadi pilihan untuk pinjaman rumah, berikut 3 (tiga) hal yang perlu menjadi perhatian:

Yang pertama, pilih bank yang memberikan bunga fixed (tetap) paling lama. Mengapa bunga fixed? Karena semakin lama bunga fixed, semakin menguntungkan bagi Anda sebagai nasabah untuk mengatur cash flow. Karena selama periode tersebut, cicilan Anda akan tetap. Contohnya,  saat ini ada bank yang memberikan promosi untuk fasilitas KPR dengan bunga  6,15% untuk 3 tahun dan 6,5% untuk 5 tahun. Karena KPR itu umumnya pinjaman jangka panjang, maka  pilih yang 5 tahun. Artinya meskipun pinjaman Anda 15 tahun, pinjaman 5 tahun pertama bunganya tetap, sedangkan sisa 10 tahun bunganya mengikuti pasar. Contoh disini, dengan bunga 6,5% misalnya cicilan Rp. 4 juta per bulan selama 5 tahun, maka selama 5 tahun tersebut, cicilan Anda akan tetap, tapi begitu menginjak tahun ke-6, maka cicilan akan berubah dan umumnya naik dan pasti naik umumnya, misalnya menjadi 12%, dan cicilan per bulan nya menjadi Rp. 6,3 juta. Selama 5 tahun pertama cicilan, asumsinya pendapatan Anda juga sudah naik dan sudah bisa mengantisipasi kenaikan cicilan KPR.

Yang kedua, pilih bank yang memberikan fleksibilitas atas kredit yang diberikan. Maksudnya, bank tersebut mengikuti prosedur tapi tidak kaku. Ilustrasinya, bila ada satu bank besar, sebut saja Bank X, yang mensyaratkan selain kelengkapan dokumen, juga rasio cicilan terhadap penghasilan harus maksimal 30%, istilahnya Debt Burden Ratio atau DBR. Kalau cicilan Anda 4 juta per bulan, maka minimal total penghasilan Anda (dan pasangan) dalam sebulan harus Rp.13,4 juta.  Kalau ternyata total penghasilan Anda  (dan pasangan) hanya Rp. 12 juta, artinya rasio DBR >30%, maka bank X tidak meloloskan permohonan pinjaman KPR Anda. Karena rasio >30%, di anggap pihak Bank akan mengganggu cash flow keuangan Anda, mengganggu kelancaran pembayaran cicilan KPR Anda. Oleh karena itu pilihlah bank yang bisa memberikan fleksibilitas terhadap rasio tersebut. Kalau angka rasio DBR tersebut lebih-lebih sedikit masih dapat di tolerir oleh pihak bank, misalnya 33% seperti contoh kasus ini, sehingga permohonan KPR anda akan disetujui. Selain itu bila anda punya sumber penghasilan lain, mintalah bank untuk menambah sumber pendapatan lain tesebut, sehingga rasio DBR anda akan semakin rendah dan kemungkinan pengajuan KPR anda disetujui akan lebih besar.

Ajukan KPR Ke Lebih Dari 1 Bank Sekaligus.

Yang ketiga, pilihlah bank yang memberikan plafond tertinggi. Artinya pinjaman dengan nilai maksimal. Hal ini bisa terjadi bila Anda mengajukan KPR pada lebih dari 1 (satu) bank. Boleh-boleh saja, ini untuk memberikan pilihan kepada Anda, bank mana yang paling favorable buat Anda.  Contohnya, dengan pengajuan pinjaman kredit yang sama, bank A hanya setuju memberikan plafond pinjaman KPR Rp. 475 juta, bank B hanya Rp. 460 juta dan bank C setuju Rp. 485 juta. Maka pilihan jatuh ke bank C. Saat ini, sesuai peraturan Bank Indonesia terakhir per Agustus 2016, fasilitas KPR sebesar 85% untuk rumah pertama, sisanya 15% merupakan uang muka (down payment) yang harus di bayar secara cash. Maka pilihlah dengan cermat, bahwa fasilitas KPR 85% adalah nilai plafond tertinggi yang dapat anda terima dari bank.

Untuk mengkombinasikan semua item di atas, Anda bisa mengecek terlebih dahulu bank-bank mana yang memberikan promosi bunga KPR melalui website bank tersebut atau portal keuangan lainnya. Selanjutnya hitung berapa estimasi cicilan Anda dengan suku bunga promosi tersebut, ini bisa dilakukan melalui portal jual beli rumah yang menyediakan kalkulator KPR gratis atau portal keuangan lainnya. Sehingga pada waktu Anda mengajukan permohonan KPR, kemungkinan disetujui akan jauh lebih besar.  Selamat berburu properti.