Bijak dan Cermat Berutang

/ rizal planner / Leave a comment

 

Boy Hazuki Rizal_printID15Okt18

Pernah dapat tawaran telpon untuk mengambil utang? Dengan iming-iming bunga rendah untuk mengambil sisa limit kartu kredit (unused credit) yang tidak terpakai? Apakah Anda sering mendengar bujukan di ujung telpon  “Sayang kalau gak di ambil sisanya..” atau “mumpung lagi bunga promo, murah lho…” dan rayuan sejenis nya. Dalam sehari, tawaran seperti ini bisa berpuluh kali, baik via telpon, sms, email, whatsapp dll. Apalagi jaman now, penawaran instant loan banyak sekali di marketplace, tinggal klik disitu.

Apa saja yang perlu menjadi perhatian kalau Anda mau berutang?  Apa tujuan Anda dari berutang ini?  Ada 3 (tiga) tujuan yang direkomendasikan jika Anda mau berutang. Pertama, utang untuk tujuan membeli aset produktif, misalnya untuk membeli properti. Tentu tidak semua orang mampu membeli secara cash untuk membeli properti, oleh karena itu kredit menjadi salah satu ‘jembatan’ untuk memiliki properti. Dengan berutang melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Anda mendapatkan aset produktif yang nilainya akan terus meningkat dari tahun ke tahun. Tentu saja ada bunga yang harus dibayarkan kepada bank atau lembaga keuangan yang memberi pinjaman, tapi seiring dengan berjalannya waktu, jika properti tersebut anda jual, kenaikan harga dari properti tersebut, akan menutup bunga pinjaman tersebut. Kedua, utang untuk tujuan menghasilkan income (pendapatan). Misalnya, Anda membeli motor, motor tersebut kemudian digunakan untuk ojek online. Maka diharapkan pendapatan dari ojek online tersebut dapat digunakan untuk menutup cicilan motor. Yang ketiga, untuk meningkatkan produktivitas, sebagai contoh misalnya Anda mendapat pinjaman untuk renovasi rumah, kemudian anda renovasi garasi Anda, dan kemudian digunakan untuk bengkel motor, sehingga dari usaha bengkel motor tersebut, Anda dapat menutup cicilan bulanan dari pinjaman renovasi tersebut. Utang seperti ini masuk dalam kategori utang yang produktif.

Mengapa Anda perlu berutang? Sebelum mengambil utang, Anda perlu bertanya dulu pada diri Anda sendiri, apakah memang perlu berutang? Umumnya gaya hidup menjadi ‘tuntutan utama’ orang untuk berutang. Seperti keinginan untuk terus exist di sosial media. Keinginan tidak mau ketinggalan dari peers. Sebagai contoh, jika ada teman yang sedang liburan, misalnya di Bali, dan menampilkan foto-foto liburan di sosial media, Anda tidak mau kalah, dan spontan membeli tiket pesawat dan akomodasi lewat kartu kredit dan kemudian mencicil nya selama sekian bulan. Padahal Anda tidak punya budget untuk membiayai liburan Anda. Atau menggunakan kartu kredit untuk membeli pakaian yang brand new  secara terus menerus, agar foto-foto di Instagram selalu di like orang.  Padahal Anda tidak punya uang untuk membayar pakaian tersebut. Contoh-contoh tekanan gaya hidup sosial seperti ini yang membuat orang berutang jadi salah tujuan.

Kalau sudah tahu tujuan Anda untuk berutang, maka sebelum mengajukan utang, cek terlebih dahulu kemampuan bayar Anda. Karena kalau tidak punya kemampuan bayar, sebaiknya tidak perlu berutang. Dan perbankan pasti akan melakukan pengecekan terlebih dahulu atas pengajuan pinjaman Anda. Secara umum kemampuan bayar seseorang dihitung maksimal sebesar 30% dari penghasilan atau sering disebut sebagai Debt Burden Ratio (DBR). Dari rumus ini, bisa dihitung berapa besar cicilan per bulan yang sanggup Anda sisihkan dari penghasilan Anda. Selanjutnya, dihitung berapa lama jangka waktu (tenor) dan berapa jumlah pinjaman (plafond) yang dapat anda terima. Contohnya, jika penghasilan anda per bulan Rp. 15 juta, maka maksimal cicilan yang sanggup Anda pikul hanya 30% saja atau sebesar Rp.4, 5 juta per bulan. Kalau Anda mengajukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) selama 10 tahun, maka jumlah pinjaman yang bisa Anda ambil kurang lebih sebesar Rp. 400 juta.

Yang kedua, yang perlu jadi perhatian adalah suku bunga. Secara umum bisa dibedakan, yang ada agunan dan tanpa agunan. Umumnya di perbankan, pinjaman tanpa agunan, suku bunganya akan lebih besar daripada pinjaman dengan agunan.  Contohnya Kredit Tanpa Agunan (KTA)suku bunganya berkisar 21% – 28% vs Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan kisaran suku bunga 7% – 12%. Mengapa? Karena risiko yang ditanggung pemberi KTA lebih besar, dan untuk menutup risiko tersebut di terjemahkan dengan pengenaan bunga yang lebih tinggi ke konsumen. Untuk pinjaman syariah, dapat dihitung dengan equivalen ke bunga konvensional.

Dengan banyaknya penawaran fasilitas kredit atau pinjaman, Anda tidak perlu kreatif untuk membuat utang baru jika tidak perlu berutang. Karena utang baru berarti kewajiban dan beban baru. Sebaliknya, Anda  dituntut untuk semakin cerdas dan bijak dalam berutang.

Terbebas dari Belitan Utang

/ rizal planner / Leave a comment

Boy Hazuki Rizal ID 5Sept18

Merdeka dari utang

Anda suka berhutang? Sering ditawari supaya berhutang? Kalau anda diberikan fasilitas berupa utang artinya anda dipercaya oleh bank atau institusi keuangan. Kalau sampai bank tidak mau memberikan fasilitas kredit kepada anda, bisa jadi salah satu kriteria pemberian kredit tidak terpenuhi atau penilaian terhadap diri anda kurang bagus. Dalam dunia kredit perbankan, untuk menilai individu atau bisnis layak mendapat kredit atau tidak, dikenal adanya 5C: capacity, capital, collateral, conditions dan character.

Karakter dalam penilaian kredit bisa tercermin dari histori kredit anda, reputasi atau rekam jejak anda dalam membayar utang seperti apakah pernah menunggak bayar kredit atau pernah telat bayar tagihan baik di bank atau perusahaan pembiayaan (multifinance) maupun pegadaian. Semuanya akan terlihat di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) yang mulai awal tahun 2018 ini di kelola oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Sebelumnya dikenal dengan sebagai BI Checking oleh nasabah dan pelaku industri keuangan.

Keinginan dan gaya hidup, terkadang ‘menghilangkan’ nalar sehat anda untuk menghitung kemampuan anda dalam membayar utang tersebut. Setiap hari anda dibombardir dengan iklan dan tawaran fasilitas berutang, telemarketing yang dengan rayuan manis menelpon anda setiap hari untuk mengambil tunai sisa limit kartu kredit yang belum terpakai, maupun tawaran online dan offline cash advance dari kartu kredit.

Kalau sudah tergiur dan terlanjur untuk mengambil fasilitas kredit tersebut, dan pada waktu mendekati tanggal jatuh tempo, anda bingung darimana uangnya untuk membayar tagihan-tagihan tersebut? Mungkin anda akan berpikir untuk mengambil jalan pintas yaitu ambil utang lagi untuk menutup utang sebelumnya, alias gali lubang tutup lubang. Apalagi jaman now, dengan banyaknya toko online, pemilik kartu kredit bisa melakukan gestun (gesek tunai) di toko online dengan pemotongan sejumlah komisi tertentu. Karena ini berlangsung terus menerus, akhirnya anda menggali begitu banyak lubang dan bingung bagaimana menutup semua lubangnya.

Saat ini, jasa fintech (financial technology) membuat anda mendapatkan fasilitas pinjaman semakin mudah. Dengan hanya sentuhan jari, tanpa harus bertele-tele  memikirkan persyaratan agunan, anda dapat dengan mudah mendapatkan pinjaman. Namun mudahnya pinjaman tanpa agunan ini di kompensasi dengan tingginya bunga pinjaman. Karena risiko tinggi yang harus ditanggung pemberi pinjaman membuat bunga pinjaman yang diberikan juga tinggi. Misalnya, sebagai perbandingan untuk bunga kartu kredit 26.95% per tahun, sementara ada fintech yang memberikan bunga 1% per hari, artinya 30 hari sudah 30%. Jauh lebih dahsyat dari bunga setahun kartu kredit!

Dan sebagai konsekuensinya, jika anda tidak mampu membayar utang, maka pihak kreditur, baik bank maupun institusi keuangan lainnya akan mengejar-ngejar anda. Kalau macet bayar, risikonya nama baik anda akan tercoreng. Bank atau perusahaan pembiayaan akan segan memberikan fasilitas kredit kepada anda. Kalau sudah begini kondisinya, ada beberapa langkah yang dapat anda lakukan agar keluar dari belitan utang:

Pertama, buatlah cash flow yang menggambarkan berapa besar pendapatan dan pengeluaran anda termasuk rincian utang. Hal ini untuk mengetahui berapa besar gaji, komisi dan lainnya serta biaya hidup, utang dan kewajiban lain anda setiap bulannya. Jika ternyata pengeluaran anda lebih besar dari pendapatan, artinya lebih besar pasak dari tiang, atau cash flow anda negatif.

Kedua, jika sudah tahu bahwa cash flow anda negatif, bicara dan jelaskan kondisi keuangan anda pada pihak bank atau institusi keuangan tempat anda mendapat fasilitas, hal ini menunjukkan itikad dan integritas yang baik bahwa anda akan menyelesaikan kewajiban anda. Lakukan permohonan restrukturisasi utang. Apakah nanti restrukturisasi utang berupa pemotongan denda, penurunan bunga, perpanjangan jangka waktu atau tenor cicilan pembayaran. Semua hal tersebut dapat menjadi solusi dari penyelesaian kewajiban anda. Pengajuan permohonan restrukturisasi utang ini tergantung pada kebijakan bank.

Ketiga, refinancing. Sebelum melakukan refinancing, lakukan terlebih dahulu konsolidasi utang yang ada. Jika ingin mengambil utang baru untuk refinancing, pastikan bahwa bunga jauh lebih rendah dari semua utang yang ada atau bila mungkin tanpa bunga, untuk melunasi konsolidasi utang tersebut. Kalau semua utang yang dikonsolidasikan tersebut telah selesai dibayarkan, maka fokus bayar utang anda hanya pada satu utang yaitu utang untuk refinancing tersebut. Refinancing tersebut misalnya pinjaman dari koperasi atau kantor.

Pada waktu mengambil pinjaman refinancing, yang perlu diperhatikan adalah jangan pernah mengambil pinjaman dengan mengagunkan aset, seperti properti (rumah tinggal). Karena jika satu dan lainnya, anda tidak mampu membayar cicilannya, maka properti anda akan disita. Sehingga kalau kejadian anda macet dalam bayar utang, properti anda hilang, lantas anda mau tinggal dimana?

Keempat, jual asset. Kalau anda punya emas batangan atau perhiasan, dapat dijual dulu untuk menutup utang-utang tersebut. Begitu juga dengan aset bergerak seperti kendaraan, dapat di jual juga agar sisa dari penjualan aset tersebut dapat menutup utang lainnya. Saat ini untuk menjual barang/aset sudah semakin mudah di toko online, tinggal klik dari gadget anda, tampilkan foto dan spesifikasinya, maka barang yang anda mau jual akan muncul di marketplace.

Kelima, cari tambahan penghasilan. Hal ini sebagai alternatif untuk menutup sisa cash flow negatif. Cari tambahan untuk menambah pendapatan dan menutup kewajiban bulanan yang timbul. Anda dapat membuka toko online yang menjual barang atau jasa yang dibutuhkan.

Terakhir, sebagai penutup, untuk mengantisipasi semua kemungkinan, jika terjadi apa-apa dengan anda sebagai debitur bank/ nasabah institusi keuangan/ fintech, siapkan asuransi jiwa yang nilai Uang Pertanggungan (UP) nya cukup untuk menutup seluruh utang anda. Ini bukan untuk menakut-nakuti tapi sebagai antisipasi skenario terburuk. Bisa dibayangkan bila tidak ada asuransi untuk ahli waris anda, maka baik itu suami/istri maupun anak-anak anda harus menderita menanggung semua utang anda kalau anda sudah tidak ada.

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

 

Bisa di baca juga di Investor Daily online: http://id.beritasatu.com/home/terbebas-dari-belitan-utang/180127

Pilih Rumah Atau Apartemen?

/ rizal planner / Leave a comment

Boy Hazuki Rizal ID 5Aug18 Print

Sekarang ini penawaran rumah maupun apartemen alias rumah susun banyak sekali. Meskipun banyak, sering kita mendengar bahwa kebutuhan rumah lebih tinggi dari pasokan rumah. Istilahnya ada backlog antara pasokan rumah dan kebutuhan rumah. Indonesia sebagai salah satu negara dengan jumlah penduduk terbanyak, kebutuhan tempat tinggal menjadi salah satu yang issue yang terus menerus muncul. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia membutuhkan tempat tinggal. Mau pilih rumah atau apartemen, tergantung kebutuhan dan tujuan masing-masing.

Zaman now, salah satu pilihan untuk hunian adalah rumah susun atau apartemen. Banyak orang memilih apartemen dengan alasan kepraktisan. Hal ini juga yang menjadi pertimbangan bahwa lokasi tempat bekerja atau beraktivitas tidaklah jauh dari apartemen. Mobilisasi penghuni sangat berpengaruh. Karena, kalau pilih apartemen tapi lokasinya jauh dari tempat bekerja, maka selain biaya transportasi yang lumayan, juga waktu perjalanan yang terbuang. Biaya transportasi dan waktu yang hilang tersebut di trade off dengan harga hunian yang lebih dekat dengan tempat bekerja atau beraktivitas, terutama untuk lokasi yang berada di tengah kota.

Sebagai pilihan investasi, tentu apartemen yang masih di jual dalam bentuk gambar, harganya akan jauh lebih murah, sehingga pada saat apartemennya sudah jadi, maka bisa di jual lagi dan mendapatkan capital gain dari investasi tersebut.

Jika disewakan, rental yield atau hasil sewa per tahun dari apartemen secara rata-rata sekitar 8%-10% dari nilai jual. Sementara untuk hasil sewa rumah hanya berkisar 4%-5% per tahun. Artinya, hasil sewa dari apartemen dua kali lipat daripada hasil sewa rumah. Investasi apartemen cocok untuk di kota-kota besar yang aktivitas penghuninya banyak berpusat di tengah kota. Apartemen yang dibeli untuk investasi ini dapat disewakan kemudian. Untuk melihat apakah investasi apartemen tersebut memang menguntungkan atau tidak, salah satu indikatornya bisa dilihat seberapa besar orang membutuhkan tempat tinggal sementara di area tersebut, seperti untuk pekerja asing dan turis. Semakin banyak yang butuh tempat tinggal sementara, investasi apartemen untuk disewakan cocok untuk di area tersebut.

Untuk keluarga muda atau yang masih single, dengan keuangan ‘terbatas’, apartemen bisa jadi pilihan awal untuk hunian. Dan pada saat keluarga bertumbuh dengan adanya anak-anak dan kondisi keuangan juga semakin baik, setelah 3 sampai 5 tahun, harga apartemen akan naik, selanjutnya apartemen bisa di jual dan hasil penjualan bisa menjadi down payment untuk beli rumah. Keterbatasan ruang di tengah kota menjadikan apartemen sebagai pilihan hunian karena untuk beli rumah di tengah kota, harganya sudah sangat mahal dan mungkin tidak masuk akal lagi.

Sedangkan pilihan untuk membeli rumah, salah satu alasannya karena kebutuhan ruang yang lebih luas bagi anggota keluarga. Dengan adanya tambahan anggota keluarga, apartemen dirasa kurang memadai.

Bila kita ingin membeli rumah sebagai hunian maupun investasi, maka yang perlu kita perhatikan adalah, lokasi, lokasi, lokasi. Pakar properti pasti menyarankan lokasi yang strategis, yang akses nya bagus, ada berbagai fasilitas seperti rumah sakit, sekolah, pasar, akses jalan tol, tempat rekreasi, sarana olahraga dan fasilitas lainnya. Karena fasilitas seperti itu yang menarik orang untuk tinggal dan beraktivitas di area situ. Semakin lengkap fasilitas, semakin banyak orang yang ingin tinggal disitu, hal ini otomatis akan mendongkrak harga properti di area tersebut.

 

Pembiayaan Rumah atau Apartemen

Jika sudah punya rumah pertama dan ingin membeli apartemen atau rumah kedua untuk investasi, dengan menggunakan fasilitas pinjaman dari bank (KPA – Kredit Pemilikan Apartemen / KPR – Kredit Pemilikan Rumah), tidak di sarankan untuk mengagunkan rumah hunian pertama yang ditempati saat ini untuk dijadikan down payment. Karena itu berarti bebannya akan ada 2 (dua), pertama, cicilan untuk membayar kredit multiguna dari rumah pertama yang dipakai untuk down payment, dan yang kedua, cicilan KPR dari rumah kedua itu sendiri. Jika ada kesulitan cash flow dalam pembayaran cicilan tersebut, maka rumah pertama bisa hilang karena disita bank, apalagi rumah kedua, ujung-ujungnya kedua-duanya hilang. Lebih baik, jika membeli rumah kedua, agunannya adalah rumah kedua itu sendiri, tanpa mengagunkan rumah pertama untuk bayar down payment. Hal ini untuk meminimalisir risiko.

Jika dihitung, ternyata cicilan KPR per bulan terlalu besar, dapat minta perpanjangan waktu atau tenor dari pembayaran cicilan KPR tersebut. Tenor bisa sampai 20 tahun, bahkan ada bank yang mau memberikan jangka waktu cicilan hingga 30 tahun. Atau pilih bank yang memberikan bunga tetap (fixed rate) untuk 3 sampai 5 tahun pertama, sehingga cicilan anda akan tetap selama periode tersebut dan cash flow anda terjaga.

Sebagai penutup, investasi di apartemen atau rumah siap huni, jika sudah di beli dapat langsung disewakan, sehingga hasil sewa dapat digunakan untuk membayar cicilan tersebut. Yang perlu jadi perhatian, untuk rumah harus selalu di rawat dan di jaga, agar bangunan tidak rusak atau di makan rayap. Karena kalau rumah rusak, akan berdampak pada nilai jual dari rumah yang turun. Kalau nilai jual turun, otomatis harga sewa juga akan turun. Sedangkan untuk apartemen, bangunan dan fasilitas apartemen sudah ada pihak yang menjaga dan merawat, sehingga anda tinggal mem-furnish unit yang dimiliki supaya orang tertarik dan berminat untuk menyewa.

 

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

weblink Investor Daily: http://id.beritasatu.com/opini/pilih-rumah-atau-apartemen/178701

 

Small THINGS that MATTERS DALAM TRANSAKSI PROPERTI

/ rizal planner / Leave a comment

Boy Hazuki Rizal ID 25Jun2018 Print

ijpropertysmallthingsmatter

 

Setiap orang pasti butuh tempat tinggal, bisa rumah, apartemen, ruko – buat yang mau sekalian buka usaha. Untuk mendapatkan tempat tinggal yang sesuai dengan kemauan tentu ada harganya, dan biasanya tidak murah.  Ada harga ada rupa, begitu kira-kira. Misalnya kita sudah cocok dengan sebuah rumah, lokasinya sudah pas, lingkungan nya juga sudah OK, maka dalam dalam melakukan transaksi, selain harga dan lokasi yang sudah cocok, ada beberapa hal kecil namun penting yang perlu menjadi perhatian:

Pertama, status sertifikat, namanya jual beli rumah adalah jual beli legalitas dari properti tersebut. Anda sebagai pembeli perlu teliti dan jeli dalam membeli. Perhatikan status dari sertifikat tersebut. Bila statusnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB), lihat kapan tanggal berakhirnya Hak tersebut? Biasanya HGB punya masa berakhir 20 tahun. Kalau misalnya tanggal berakhir Hak Guna tersebut sudah mepet dengan tanggal akad jual beli di depan Notaris, maka tanyakan pada Notaris, apakah sertifikat tersebut masih cukup waktu untuk  di upgrade ke SHM (Sertifikat Hak Milik) atau harus di perpanjang dulu sebagai HGB. Apalagi jika Anda menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari bank, sertifikat tersebut tidak bisa langsung di ikat oleh bank dalam APHT (Akte Pengikatan Hak Tanggungan). Mengapa? Normalnya, begitu akad jual beli, maka sertifikat akan di pasang hak tanggungan oleh bank, tapi karena kondisi tidak normal, alias waktu yang mepet atas masa HGB yang sudah mau berakhir, maka upgrade dilakukan atas nama penjual dulu, baru kemudian di baliknamakan atas nama pembeli.  Ini dilakukan karena proses peningkatan hak, lebih cepat daripada proses balik nama. Sambil menunggu proses balik nama, bank sudah dapat melakukan proses pengikatan hak tanggungan. Hal ini juga akan lebih aman,  karena proses balik nama ke nama pembeli, dengan status sudah upgrade ke SHM.

Yang kedua, tanggal lahir penjual di sertifikat, kemungkinan kesalahan pada tanggal lahir/bulan/tahun penjual itu selalu ada, misalnya tanggal lahir penjual yang tertera di sertifikat adalah 27-07-1976, ternyata setelah di cek di KTP (Kartu Tanda Penduduk) penjual, tertera 27-06-1976. Yang benar adalah yang di KTP. Kesalahan penulisan di sertifikat bisa terjadi karena kesalahan pihak notaris yang mengutip atau bisa juga karena kesalahan pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional). Jika ini terjadi, maka penjual harus minta formulir PM1 ke kelurahan tempat penjual berdomisili, untuk menyatakan bahwa data tersebut merupakan orang yang sama. Jika sertifikat dipegang oleh penjual, tidak di agunkan ke bank, maka bisa mintakan perbaikan data di sertifikat tersebut melalui notaris. Biasanya notaris terakhir yang namanya tercantum di sertifikat tersebut. Agak repot memang, tapi ke depan nya akan lebih aman bagi anda bila menjual kembali, karena kesalahan di sertifikat sudah diperbaiki..

Yang ketiga, nominal pajak harus dihitung dengan teliti, meskipun sebelum transaksi, penjual dan pembeli sudah di informasikan oleh pihak notaris bahwa masing-masing akan dikenakan pajak sebesar 2.5% dan 5%, namun nominal nya tetap harus di periksa. Ilustrasinya sebagai berikut, asumsikan  untuk kepentingan perhitungan pajak contoh ini, nilai tertinggi antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ada di PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan nilai transaksi, sebesar Rp. 7.2 Miliar, maka penjual akan dikenakan pajak 2.5% dari Rp. 7.2M. Sementara untuk pembeli, total transaksi akan dikurangi terlebih dahulu dengan NJOTKP (Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak) sebesar Rp. 80 juta. Sehingga nominal pajak yang dibayarkan sebesar 5% x (Rp. 7.2M – Rp. 80 juta) = Rp. 358.500.000, namun notaris mengutip Rp. 385.500.000, Sehingga ada selisih kelebihan bayar sebesar Rp. 27 juta (Rp. 385.5 juta – Rp. 358.5 juta). Bayangkan anda sudah harus bayar pajak sebesar ini, masih juga ada kesalahan yang merugikan anda sebagai pembeli.  Kesalahan ini bisa jadi karena kekurangtelitian notaris atau memang kesengajaan karena angkanya mirip-mirip, sehingga pihak penjual diasumsikan tidak akan melakukan perhitungan ulang dan percaya saja atas perhitungan notaris. Nah, disinilah anda sebagai pembeli harus teliti, cek dan recek, karena jelas-jelas pembeli dirugikan oleh pihak notaris. Jika ini terjadi, mintalah kepada pihak notaris untuk mengkoreksi tagihan pajak penjual tersebut, sehingga pada saat disetorkan ke negara, sudah tepat dan benar.

Yang keempat, informasi status tanah.  Sebelum membeli, pembeli perlu keyakinan atas status kepemilikan tanah dan bangunan tersebut atau bila sertifikat masih di agunkan oleh penjual, maka ada cara untuk ‘mengintip’nya, yaitu dengan meminta BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atas sertifikat tersebut. Hal ini bisa dilakukan lewat notaris.  Dalam SKPT nanti akan terlihat, siapa pemilik, status sertifikat dan catatan atas sertifikat tersebut.  Dalam catatan, bisa terlihat sertifikat tersebut diagunkan kemana saja dan bila ada catatan lain menyangkut sertifikat tersebut, akan terlihat pula disitu.

Yang kelima, bila mengajukan pinjaman rumah (KPR) ke bank, ajukan ke lebih dari satu bank.  Ini untuk memberikan pilihan kepada pembeli, bank mana yang lebih cepat dalam proses dan lebih tinggi plafon (nilai pinjaman) yang diberikan. Contohnya, pembeli membeli rumah dengan pengajuan plafon Rp. 5 M, maka proses pertama yang akan dilakukan bank, adalah melakukan appraisal (penilaian) terhadap rumah yang akan di beli. Beberapa bank menggunakan jasa penilai independen seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) namun ada juga beberapa bank yang cukup dengan penilai internal (internal appraiser). Ini tergantung dengan nominal yang akan di pinjam. Dengan adanya beberapa bank dan beberapa appraisal, akan terlihat bank mana yang memberikan penilaian paling tinggi. Selain itu yang paling penting adalah service yang diberikan bank, karena ini akan berdampak pada pelaksanaan akad jual beli. Tidak ada jaminan bahwa bank dengan nama besar pasti lebih baik, bisa saja service nya lambat dan tidak canggih (baca: kurang profesional). Dan ini bisa bikin senewen kalu di ikutin polanya. Dengan pengajuan kepada lebih dari 1 (satu) bank, misalnya 4 (empat) bank sekaligus, akan terlihat bank mana yang memberikan service lebih baik.

Yang ke enam, PBB tahun berjalan pada saat transaksi, seyogyanya ditanggung oleh penjual. Meskipun transaksi dilakukan di awal tahun, misal Januari, sementara PBB  baru muncul pada Maret, maka penjual yang tetap harus membayarkan. Untuk hal ini, bisa dibuatkan perjanjian, bahwa biaya PBB yang timbul pada tahun dilaksanakannya transaksi jual beli menjadi kewajiban penjual, sehingga tidak ada dispute di kemudian hari.

Yang ketujuh, pengosongan rumah, bila pembeli membeli rumah yang masih di huni oleh penjual, perlu kiranya dibuatkan perjanjian pengosongan rumah. Kalau misalnya pihak penjual nya kooperatif, tidak masalah, namun jika penjual nya ada tanda-tanda kurang baik, maka perlu dibuat secara jelas hitam di atas putih. Ini bisa dilakukan pada saat perjanjian awal seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Wajar bila penjual meminta waktu kepada pembeli dalam batas waktu yang wajar untuk mengosongkan rumah. Hal ini bisa dirundingkan dan disepakati terlebih dahulu, kapan dan berapa lama waktu pengosongan rumah. Orang Indonesia terkenal dengan kekeluargaannya, sehingga bisa di artikan dua: positif atau negatif, kalau positif, bisa mempercepat proses pengosongan atau sebaliknya.

Bisa disimpulkan dari small THINGS tersebut di atas, semua pihak harus beritikad baik dan bekerja sama  sebelum dan sesudah melakukan transaksi jual beli properti, dan pentingnya dibuatkan perjanjian secara tertulis. Mengenai angka-angka, baik penjual maupun pembeli harus ekstra teliti, karena ketidaktelitian maupun kelalaian pihak lain bisa berarti kerugian bagi anda.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

http://id.beritasatu.com/home/transaksi-properti/177039

Bagaimana Menabung Saham

/ rizal planner / 3 Comments

Sebagaimana dimuat di Koran Investor Daily:  http://id.beritasatu.com/home/bagaimana-menabung-saham/175649

Boy Hazuki Rizal ID 15Mei2018 Print

Money and plant.

Sudah lebih dari setahun kita mendengar tagline ‘Yuk Nabung Saham’, selain untuk memasyarakatkan pasar modal Indonesia, juga untuk menambah basis nasabah lokal. Karena saat ini, prosentase nasabah lokal masih lebih rendah dibandingkan asing. Bila sebelumnya kita sudah mengenal reksadana berbasis saham, maka menabung saham secara langsung bisa menjadi salah satu alternatif bagi Anda untuk mengakumulasikan dana Anda. Namun untuk bisa sampai bisa menabung saham, ada beberapa hal yang perlu kita perhatikan.

Menabung saham sama seperti halnya menabung di bank, Anda perlu untuk buka rekening terlebih dahulu, dan untuk itu Anda bisa buka rekening di perusahaan sekuritas, atau di jaman now, bisa melalui smartphone anda, tinggal klik, beres.

Setelah membuka rekening di perusahaan sekuritas, kemudian Anda sudah bisa memilih dan membeli saham-saham yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Tidak seperti halnya orang melakukan trading saham, untuk menabung saham, tidak perlu Anda pantau setiap hari harga saham atau perlu paham mengenai analisa teknikal, karena menabung saham lebih bagaimana menilai fundamental dari saham tersebut.

Dalam menabung saham, hal pertama yang perlu Anda perhatikan adalah, bahwa time horizon. menabung saham itu tujuannya jangka panjang, lebih dari 5 tahun. Anda sadar bahwa, menabung biasa di bank itu bunganya sudah kalah dari inflasi. Tidak mungkin Anda mendapatkan untung jika imbal hasil investasi Anda di bawah angka inflasi. Untuk jangka panjang, kenaikan harga saham pilihan akan jauh lebih besar daripada inflasi. Kenaikan harga saham inilah yang menjadi faktor pengali dari saham yang menjadi pilihan tabungan Anda. Semakin besar kenaikan harga saham, semakin besar faktor pengalinya.

Yang kedua, perlu konsistensi dalam menabung saham ini. Artinya, apapun kondisi bursa, apakah itu bearish atau bullish, Anda tetap secara konsisten menabung. Misalnya bursa hari ini bearish, harga saham A Rp. 1800 per lembar, Anda beli 1 lot (1 lot = 100 lembar.red), bila bulan depan bursa bullish, dan harga saham A, naik jadi Rp. 2000 per lembar, maka Anda tetap beli 1 lot saham. Dan seterusnya selama jangka waktu tertentu, misal 5 tahun.

Untuk bisa memilih saham-saham mana yang jadi tabungan Anda, tidak perlu Anda melakukan analisa yang rumit, seperti mengetahui rasio-rasio keuangan, tapi Anda bisa melihat laporan keuangan (balance sheet dan income statement = neraca dan laporan laba rugi) dari emiten tersebut. Jaman now, informasi laporan keuangan ini bisa Anda lihat secara online lewat portal resmi bursa, web emiten (perusahaan yang tercatat di bursa) atau portal keuangan lainnya. Ringkasnya, ada 3 item yang perlu Anda lihat dari laporan keuangan ini:

  1. Pendapatan
  2. Utang
  3. Laba

Mari kita lihat satu per satu, poin pertama: pendapatan, apakah pendapatan dari emiten atau perusahaan yang kita pilih tersebut positif dan naik terus setiap tahun ataukah menurun? Anda bisa melihat dari laporan laba rugi per tahun (year on year) atau laporan kuartal. Berapa kenaikannya? Umumnya dalam ringkasan laporan laba rugi, terdapat persentase naik/ turun pendapatan tersebut.

Poin kedua: utang, apakah dalam neraca perusahaan atau emiten utangnya lebih besar dari pada asetnya? Atau mengalami kenaikan utang yang signifikan atau tidak? Berapa persen kenaikan utang nya per tahun atau per kuartal? Informasi ini dapat dilihat dalam ringkasan laporan neraca.

Poin terakhir yang perlu diperhatikan adalah laba. Tentu saja tujuan membuat perusahaan adalah untuk dapat untung, bagaimana perusahaan secara konsisten mencetak laba setiap periode. Kalau perusahaan tidak mampu mencetak laba, maka emiten tersebut tidak layak dipilih. Kemampuan mencetak laba per tahun maupun per kuartal bisa dilihat juga dari ringkasan laporan laba rugi. Namun sebagai catatan perlu juga Anda perhatikan, bahwa kinerja tahun lalu, tidak menjamin kinerja yang akan datang.

Dari 3 (tiga) poin di atas, untuk lebih cepat memilih emiten atau perusahaan yang akan menjadi tabungan Anda, salah satu caranya adalah lewat indeks acuan seperti LQ45 atau indeks lain yang ada di bursa, pilihlah perusahaan yang mempunyai prospek yang bagus.

Selanjutnya, lakukan secara disiplin dan konsisten, artinya beli secara konsisten pada setiap tanggal tertentu setiap bulan, tanpa memperdulikan kondisi bursa naik atau turun.

Nah, selanjutnya tinggal Anda mulai, kalau bukan sekarang, kapan lagi?