MENYIAPKAN DP RUMAH.

down-payment KPR 27Aug17

rizalplanner _Tab Kontan 28Aug17

Pameran properti baru-baru ini yang di selenggarakan di pusat kota Jakarta, menyiratkan makin berjamurnya proyek properti yang ada dan salah satu kendala yang sering di hadapi oleh calon pembeli rumah adalah down payment (DP) atau uang muka. Rumah sudah di depan mata, KPR sudah siap untuk di ajukan, tapi terbentur down payment. Saat ini sesuai peraturan Bank Indonesia terbaru, uang muka untuk rumah pertama 15%.

Dalam siklus hidup manusia, umumnya setelah selesai sekolah, lanjut kuliah, masuk dunia kerja kemudian menikah. Bagi pasangan muda, kebutuhan akan tempat tinggal menjadi kebutuhan primer, apalagi kemudian punya anak, maka kebutuhan rumah tidak bisa di tunda-tunda lagi.

Memang disadari bahwa membeli properti membutuhkan uang besar, dan untuk mendapatkan uang besar itu kita bisa menggunakan fasilitas pinjaman dari bank. Dari peraturan Bank Sentral yang terakhir yang memperlonggar pembiayaan fasilitas KPR, anda dapat meminjam 85% dari nilai rumah yang anda inginkan. Artinya anda perlu merencanaan untuk menyiapkan 15% dana tunai sebagai down payment. Bagaimana caranya membentuk dana 15% tersebut untuk down payment? Ada yang mengumpulkan sebagian dari bonus, atau sebagian dari THR atau dana lain yang sifat nya kejutan seperti durian runtuh. Namun hal tersebut belum tentu berjalan mulus, jika tahun depan misalnya tidak ada bonus dari perusahaan atau tidak ada dana kejutan, atau yang paling mungkin, dana bonus habis karena keperluan mendadak, maka terjadilah gap dalam pengumpulan dana DP tersebut.  Sementara kenaikan harga properti terus berjalan.

Untuk itu anda perlu melakukan perencanaan sebelum membeli properti, misalkan target setelah menikah, akan membeli rumah dalam 5 (lima) tahun.

Yang pertama, hitung berapa maksimum cicilan yang bisa di alokasikan dari pendapatan anda dan istri per bulan, bahwa maksimum hanya 30% dari gaji yang hanya berhak untuk dihitung sebagai cicilan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Karena selebihnya dana sisa 70%, di asumsikan untuk biaya makan, transport, biaya hidup dan keperluan lain-lain. Jika total gaji anda dan istri Rp. 20 juta sebulan, maka maksimum cicilan per bulan Rp. 6 juta yang bisa di alokasikan untuk angsuran.

Yang kedua, hitung berapa maksimum pinjaman. Jika suku bunga KPR rata-rata 11%, dan lama pinjaman 10 – 15 tahun, serta asumsi cicilan per bulan Rp. 6 juta, maka nilai pinjaman yang bisa di berikan bank kepada anda, maksimum berkisar antara Rp. 436 juta – Rp. 528 juta. Karena sesuai peraturan bank sentral nilai pinjaman atau LTV hanya 85% untuk rumah pertama, maka nilai properti atau rumah yang bisa anda beli berkisar Rp. 512 juta – Rp. 622 juta.

Sebagai catatan, semakin rendah nilai suku bunga KPR, maka semakin tinggi nilai pinjaman yang bisa anda dapatkan, seperti iklan promo suku bunga KPR bank –bank tertentu untuk jangka waktu tertentu.  Begitu juga dengan tenor alias jangka waktu pinjaman, semakin lama waktu pinjaman, semakin besar nilai pinjaman.

Yang ketiga, tentukan properti yang anda inginkan, anda perlu tahu dimana lokasi properti yang ingin anda beli. Misalkan perumahan kawasan di pinggiran Jakarta, dimana harga rumah di kawasan tersebut saat ini berkisar Rp. 600 juta. Jika kenaikan per tahun harga properti di Indonesia berkisar antara 10%-20%, ambil asumsi rata-rata kenaikan harga properti 15% per tahun, maka harga rumah di kawasan tersebut dalam 5 tahun mendatang menjadi kira-kira 1,2 Miliar.

Yang keempat, hitung DP properti tersebut 5 tahun mendatang. Dengan mengacu pada hitungan poin ketiga di atas, harga 5 tahun mendatang properti area perumahan kawasan pinggiran Jakarta tersebut menjadi Rp. 1,2 miliar, maka sesuai peraturan bank sentral untuk nilai maksimum pinjaman atau LTV (loan to value) sebesar 85%, maka DP nya sebesar 15% harus dipersiapkan secara tunai, dalam contoh ini 15% dari Rp. 1,2 miliar, sebesar Rp. 180 juta.

Yang kelima, bila anda menggunakan KPR (Kredit Pemilikan Rumah), ada biaya KPR yang harus anda tanggung untuk perolehan kredit tersebut, nilainya kurang lebih 10% dari nilai perkiraan pinjaman properti tersebut. Dalam contoh ini 10% dari Rp. 1,02 M, atau Rp. 102 juta. Angka Rp. 1,02 M merupakan 85% dari Rp. 1,2 Miliar harga properti tersebut.

Total dari dana down payment plus biaya kredit yang harus di persiapkan sebesar Rp. 180 juta plus Rp. 102 juta adalah Rp. 282 juta. Karena bila anda sudah menyiapkan dana DP tapi tidak ada biaya kredit, maka tidak bisa juga mendapat fasilitas bank. Biaya kredit ini sifatnya harus tunai mencakup pembayaran pajak, provisi, BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), jasa notaris, asuransi dan lain-lain untuk mendapatkan perolehan kredit tersebut.

Yang ke enam adalah mencari ‘kendaraan’ yang cocok untuk mendapatkan total dana Rp. 282 juta tersebut dalam 5 tahun. Salah satunya dengan membeli reksadana. Untuk jangka waktu 5 tahun, pilihan reksadana saham bisa menjadi pilihan, rata-rata memberikan imbal hasil 15%. Kalau dihitung, maka installment per bulan sebesar kurang lebih Rp. 3,2 juta selama 5 tahun mendatang.

Bila di hitung, investasi untuk DP kredit properti, dari contoh di atas sebesar 16% dari total gaji anda dan istri. Nilai ini seolah-olah masih jauh dari prosentasi maksimum cicilan anda yang 30% yang di perbolehkan oleh bank. Jika anda ingin mempercepat waktu pengumpulan DP atau ingin menaikkan daya beli atas harga rumah yang lebih tinggi nilainya yang bisa di beli atau ingin memperpendek waktu pinjaman ke bank, maka penambahan 14% lagi sebagai dana investasi, dapat dijadikan sebagai skenario dalam tambahan investasi persiapan membentuk DP rumah sekaligus ajang latihan mencicil.

Selamat berburu properti hunian yang Anda dan keluarga idam-idamkan ya.

 

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

w

Connecting to %s