Small THINGS that MATTERS DALAM TRANSAKSI PROPERTI

ijpropertysmallthingsmatter

 

Setiap orang pasti butuh tempat tinggal, bisa rumah, apartemen, ruko – buat yang mau sekalian buka usaha. Untuk mendapatkan tempat tinggal yang sesuai dengan kemauan tentu ada harganya, dan biasanya tidak murah.  Ada harga ada rupa, begitu kira-kira. Misalnya kita sudah cocok dengan sebuah rumah, lokasinya sudah pas, lingkungan nya juga sudah OK, maka dalam dalam melakukan transaksi, selain harga dan lokasi yang sudah cocok, ada beberapa hal kecil namun penting yang perlu menjadi perhatian:

Pertama, status sertifikat, namanya jual beli rumah adalah jual beli legalitas dari properti tersebut. Anda sebagai pembeli perlu teliti dan jeli dalam membeli. Perhatikan status dari sertifikat tersebut. Bila statusnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB), lihat kapan tanggal berakhirnya Hak tersebut? Biasanya HGB punya masa berakhir 20 tahun. Kalau misalnya tanggal berakhir Hak Guna tersebut sudah mepet dengan tanggal akad jual beli di depan Notaris, maka tanyakan pada Notaris, apakah sertifikat tersebut masih cukup waktu untuk  di upgrade ke SHM (Sertifikat Hak Milik) atau harus di perpanjang dulu sebagai HGB. Apalagi jika Anda menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari bank, sertifikat tersebut tidak bisa langsung di ikat oleh bank dalam APHT (Akte Pengikatan Hak Tanggungan). Mengapa? Normalnya, begitu akad jual beli, maka sertifikat akan di pasang hak tanggungan oleh bank, tapi karena kondisi tidak normal, alias waktu yang mepet atas masa HGB yang sudah mau berakhir, maka upgrade dilakukan atas nama penjual dulu, baru kemudian di baliknamakan atas nama pembeli.  Ini dilakukan karena proses peningkatan hak, lebih cepat daripada proses balik nama. Sambil menunggu proses balik nama, bank sudah dapat melakukan proses pengikatan hak tanggungan. Hal ini juga akan lebih aman,  karena proses balik nama ke nama pembeli, dengan status sudah upgrade ke SHM.

Yang kedua, tanggal lahir penjual di sertifikat, kemungkinan kesalahan pada tanggal lahir/bulan/tahun penjual itu selalu ada, misalnya tanggal lahir penjual yang tertera di sertifikat adalah 27-07-1976, ternyata setelah di cek di KTP (Kartu Tanda Penduduk) penjual, tertera 27-06-1976. Yang benar adalah yang di KTP. Kesalahan penulisan di sertifikat bisa terjadi karena kesalahan pihak notaris yang mengutip atau bisa juga karena kesalahan pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional). Jika ini terjadi, maka penjual harus minta formulir PM1 ke kelurahan tempat penjual berdomisili, untuk menyatakan bahwa data tersebut merupakan orang yang sama. Jika sertifikat dipegang oleh penjual, tidak di agunkan ke bank, maka bisa mintakan perbaikan data di sertifikat tersebut melalui notaris. Biasanya notaris terakhir yang namanya tercantum di sertifikat tersebut. Agak repot memang, tapi ke depan nya akan lebih aman bagi anda bila menjual kembali, karena kesalahan di sertifikat sudah diperbaiki..

Yang ketiga, nominal pajak harus dihitung dengan teliti, meskipun sebelum transaksi, penjual dan pembeli sudah di informasikan oleh pihak notaris bahwa masing-masing akan dikenakan pajak sebesar 2.5% dan 5%, namun nominal nya tetap harus di periksa. Ilustrasinya sebagai berikut, asumsikan  untuk kepentingan perhitungan pajak contoh ini, nilai tertinggi antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ada di PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan nilai transaksi, sebesar Rp. 7.2 Miliar, maka penjual akan dikenakan pajak 2.5% dari Rp. 7.2M. Sementara untuk pembeli, total transaksi akan dikurangi terlebih dahulu dengan NJOTKP (Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak) sebesar Rp. 80 juta. Sehingga nominal pajak yang dibayarkan sebesar 5% x (Rp. 7.2M – Rp. 80 juta) = Rp. 358.500.000, namun notaris mengutip Rp. 385.500.000, Sehingga ada selisih kelebihan bayar sebesar Rp. 27 juta (Rp. 385.5 juta – Rp. 358.5 juta). Bayangkan anda sudah harus bayar pajak sebesar ini, masih juga ada kesalahan yang merugikan anda sebagai pembeli.  Kesalahan ini bisa jadi karena kekurangtelitian notaris atau memang kesengajaan karena angkanya mirip-mirip, sehingga pihak penjual diasumsikan tidak akan melakukan perhitungan ulang dan percaya saja atas perhitungan notaris. Nah, disinilah anda sebagai pembeli harus teliti, cek dan recek, karena jelas-jelas pembeli dirugikan oleh pihak notaris. Jika ini terjadi, mintalah kepada pihak notaris untuk mengkoreksi tagihan pajak penjual tersebut, sehingga pada saat disetorkan ke negara, sudah tepat dan benar.

Yang keempat, informasi status tanah.  Sebelum membeli, pembeli perlu keyakinan atas status kepemilikan tanah dan bangunan tersebut atau bila sertifikat masih di agunkan oleh penjual, maka ada cara untuk ‘mengintip’nya, yaitu dengan meminta BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atas sertifikat tersebut. Hal ini bisa dilakukan lewat notaris.  Dalam SKPT nanti akan terlihat, siapa pemilik, status sertifikat dan catatan atas sertifikat tersebut.  Dalam catatan, bisa terlihat sertifikat tersebut diagunkan kemana saja dan bila ada catatan lain menyangkut sertifikat tersebut, akan terlihat pula disitu.

Yang kelima, bila mengajukan pinjaman rumah (KPR) ke bank, ajukan ke lebih dari satu bank.  Ini untuk memberikan pilihan kepada pembeli, bank mana yang lebih cepat dalam proses dan lebih tinggi plafon (nilai pinjaman) yang diberikan. Contohnya, pembeli membeli rumah dengan pengajuan plafon Rp. 5 M, maka proses pertama yang akan dilakukan bank, adalah melakukan appraisal (penilaian) terhadap rumah yang akan di beli. Beberapa bank menggunakan jasa penilai independen seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) namun ada juga beberapa bank yang cukup dengan penilai internal (internal appraiser). Ini tergantung dengan nominal yang akan di pinjam. Dengan adanya beberapa bank dan beberapa appraisal, akan terlihat bank mana yang memberikan penilaian paling tinggi. Selain itu yang paling penting adalah service yang diberikan bank, karena ini akan berdampak pada pelaksanaan akad jual beli. Tidak ada jaminan bahwa bank dengan nama besar pasti lebih baik, bisa saja service nya lambat dan tidak canggih (baca: kurang profesional). Dan ini bisa bikin senewen kalu di ikutin polanya. Dengan pengajuan kepada lebih dari 1 (satu) bank, misalnya 4 (empat) bank sekaligus, akan terlihat bank mana yang memberikan service lebih baik.

Yang ke enam, PBB tahun berjalan pada saat transaksi, seyogyanya ditanggung oleh penjual. Meskipun transaksi dilakukan di awal tahun, misal Januari, sementara PBB  baru muncul pada Maret, maka penjual yang tetap harus membayarkan. Untuk hal ini, bisa dibuatkan perjanjian, bahwa biaya PBB yang timbul pada tahun dilaksanakannya transaksi jual beli menjadi kewajiban penjual, sehingga tidak ada dispute di kemudian hari.

Yang ketujuh, pengosongan rumah, bila pembeli membeli rumah yang masih di huni oleh penjual, perlu kiranya dibuatkan perjanjian pengosongan rumah. Kalau misalnya pihak penjual nya kooperatif, tidak masalah, namun jika penjual nya ada tanda-tanda kurang baik, maka perlu dibuat secara jelas hitam di atas putih. Ini bisa dilakukan pada saat perjanjian awal seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Wajar bila penjual meminta waktu kepada pembeli dalam batas waktu yang wajar untuk mengosongkan rumah. Hal ini bisa dirundingkan dan disepakati terlebih dahulu, kapan dan berapa lama waktu pengosongan rumah. Orang Indonesia terkenal dengan kekeluargaannya, sehingga bisa di artikan dua: positif atau negatif, kalau positif, bisa mempercepat proses pengosongan atau sebaliknya.

Bisa disimpulkan dari small THINGS tersebut di atas, semua pihak harus beritikad baik dan bekerja sama  sebelum dan sesudah melakukan transaksi jual beli properti, dan pentingnya dibuatkan perjanjian secara tertulis. Mengenai angka-angka, baik penjual maupun pembeli harus ekstra teliti, karena ketidaktelitian maupun kelalaian pihak lain bisa berarti kerugian bagi anda.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

w

Connecting to %s