Properti: Hibah, Hibah Wasiat dan Waris.

Grant house

souce pic: rumahpanturacom

Dalam perencanaan keuangan, distribusi aset atau pembagian harta dikenal sebagai estate planning. Salah satu aset yang paling sering beralih hak kepemilikan adalah properti berupa tanah. Ada 3 (tiga) cara yang dikenal secara umum: hibah, hibah wasiat dan waris.

Ada peraturan yang mengatur mengenai hal peralihan hak kepemilikan tanah, mulai dari Peraturan Pemerintah, Peraturan Menteri, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional, sampai Surat Edaran Kepala BPN. Jika disimpulkan dari semua peraturan tersebut, ada 2 (dua) hal kunci dalam peralihan hak, yaitu subjek dan objek dari peralihan hak tersebut. Subjek dibuktikan dengan adanya Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) jika pemegang haknya orang pribadi, dan Akte Perseroan jika pemegang haknya berbentuk badan hukum. Objek, adalah tanah tersebut.

Yang pertama: hibah. Hibah adalah suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya kembali. Ini merupakan pengalihan hak atas sesuatu barang kepada siapapun tanpa mengharapkan imbalan. Ada syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi. Yang utama adalah bahwa hibah itu dilakukan semasa pemberi hibah masih hidup. Karena Undang-undang hanya mengakui penghibahan antara orang-orang yang masih hidup1). Hibah bisa diberikan kepada siapa saja, misalnya ke anak, orang tua, keponakan, sahabat, badan keagamaan, badan pendidikan dan badan sosial. Kalau hibah diberikan kepada anak, maka harus menjunjung tinggi azas keadilan. Karena jika orang tua tidak adil, maka anak yang mendapat bagian lebih kecil, bisa timbul dendam, dan dapat mengganggu hubungan kekeluargaan di antara mereka di kemudian hari.

Untuk hibah yang dilakukan dalam keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat dikecualikan dari objek pajak penghasilan2), misalnya orang tua kepada anak kandung. Untuk orang tua sebagai pemberi hibah dalam garis keturunan lurus satu derajat, tidak ada pajak yang dikenakan, sementara yang menerima hibah wajib membayar pajak atau disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang besarnya 5% dari Nilai Jual Objek Pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau 5% (NJOP – NPOPTKP). Untuk hibah, besarnya NPOPTKP untuk area DKI Jakarta sebesar Rp. 80 juta, sedangkan untuk Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi sebesar Rp. 60 juta. Sebagai ilustrasi, seorang ayah menghibahkan sebidang tanah di Jakarta dengan nilai NJOP sebesar Rp. 1,5 Milyar kepada putrinya, maka sebagai pemberi hibah, sang ayah tidak perlu membayar apapun, sementara putrinya sebagai penerima hibah, harus membayar BPHTB sebesar 5% x ( Rp. 1,5 M – Rp. 80 juta) = Rp. 71 juta. Prosedur pendaftaran hak tanah karena hibah harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang dihadapan para pihak yang memberi dan menerima hibah, disaksikan minimal 2 (dua) orang saksi. Untuk kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat oleh PPAT.

Yang kedua: hibah wasiat. Jika pemberian dilakukan pada saat seseorang masih hidup namun baru berlaku jika pemberi hibah sudah meninggal dunia. Hibah wasiat ini berlaku untuk pihak manapun yang ditunjuk dalam wasiat. Namun dalam harta pemberi hibah, terdapat hak bagian mutlak (legitieme portie) anak sebagai ahli waris dan ini dilindungi undang-undang. Dalam hukum kewarisan Islam, maksimal pemberian hibah wasiat untuk orang lain di batasi hanya sepertiga dari harta. Membuat hibah wasiat dapat dilakukan melalui Notaris. Prosedur pendaftaran hak tanah atas hibah wasiat harus dilaksanakan dihadapan PPAT. Untuk hibah wasiat berupa tanah, karena pemberi hibah sudah meninggal dunia, maka tidak ada pajak yang dikenakan, sementara penerima hibah wasiat, karena menerima peralihan hak tanah meskipun secara cuma-cuma, tetap harus membayar pajak atau BPHTB. Ada keringanan 50% untuk BPHTB, yaitu besarnya: 50% x [5% (NJOP – NPOPTKP)].  Sedangkan NPOPTKP Hibah Wasiat pun lebih besar dari NPOPTKP Hibah. Untuk area Jakarta, NPOPTKP Hibah Wasiat senilai Rp. 350 juta, sementara untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi sebesar Rp. 300 juta. Mengambil ilustrasi di atas, misalkan sang ayah sudah meninggal dan meninggalkan wasiat, maka sang putri penerima hibah wasiat berupa tanah di Jakarta, harus membayar BPHTB sebesar: 50% x [5% ( Rp. 1,5M – Rp. 350 juta)] = Rp. 28,75 juta. Cukup signifikan bedanya BPHTB yang dibayarkan dengan hibah.

Yang ketiga, warisan. Waris adalah perpindahan hak dan kewajiban dari orang yang meninggal dunia kepada ahli waris yang masih hidup. Ahli waris hanya untuk keluarga yang mempunyai hubungan darah atau hubungan perkawinan dengan pewaris. Ahli waris dibuktikan secara tertulis melalui Surat Keterangan Waris (SKW). SKW untuk WNI asli dibuat dibawah tangan disahkan oleh lurah dan dikuatkan camat, sementara untuk keturunan Chinese dan Eropa dibuat oleh Notaris, dan untuk keturunan Timur asing seperti India dan Arab, dibuat oleh Balai Harta Peninggalan. Jika terjadi perkawinan campur, misal WNI Asli dengan Chinese, maka dilihat pihak mana yang meninggal. Jika yang meninggal adalah WNI Asli, cukup dibuatkan SKW di bawah tangan saja, sementara jika yang meninggal Chinese perlu dibuatkan akta notaris dengan pengecekan wasiat sebelumnya. Jika SKW sudah ada, maka perpindahan hak kepemilikan khususnya untuk properti, bisa dilakukan. Ahli waris tetap perlu membayar pajak BPHTB. Perhitungannya sama dengan hibah wasiat, yaitu 50% x [5% x (NJOP – NPOPTKP)]. Nilai NPOPTKP nya pun sama dengan hibah wasiat. Ilustrasinya, bila mengacu contoh hibah wasiat di atas, BPHTB yang dibayarkan sebesar Rp. 28,75 juta.

Untuk ketiga peralihan hak di atas, khusus untuk wilayah DKI Jakarta, BPHTB bisa menjadi 0% alias gratis4), dengan syarat dan ketentuan yang harus di penuhi yaitu wajib pajak pribadi yang mempunyai KTP DKI Jakarta minimum 2 (dua) tahun berturut-turut, harus merupakan perolehan hak untuk pertama kalinya karena pemindahan hak (jual beli, hibah, hibah wasiat dan waris), serta Nilai Perolehan Objek Pajak maksimum Rp. 2 Milyar. Dalam peraturan ini, berita baiknya, pemindahan hak tanah karena jual beli tanah di DKI Jakarta yang memenuhi kriteria di atas, berlaku juga BPHTB 0% alias gratis. Caranya bagaimana? Ajukan permohonan dan penuhi dokumen umum dan khusus yang dipersyaratkan.

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

 

 

Catatan kaki:

1)  KUHP Pasal 1666

2) PMK No. 245/PMK.03/2008

3)  PerGub DKI Jakarta No. 112 Tahun 2011

4) PerGub DKI Jakarta No. 126 Tahun 2017

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s