UNTUNG RUGI BELI RUMAH ATAU TANAH

source: todayifoundoutdotcom

Untuk pembeli properti, terutama yang baru pertama kali membeli properti, mungkin pernah ada timbul pertanyaan, mana yang lebih menguntungkan, beli tanah atau beli rumah ya? Hal pertama yang perlu ditanyakan adalah berapa budget nya? Kalau memang budget alias anggaran nya hanya cukup beli tanah, ya beli tanah saja atau kavling. Biasanya ini mengacu pada tanah di perumahan atau cluster atau komplek yang dibangun oleh developer.

Tapi kalau sebagai end user sudah cukup uang nya, dan ingin punya rumah, maka disesuaikan anggaran dengan lokasi rumah. Namanya properti rumusnya tidak berubah dari dulu: lokasi, lokasi, lokasi. Semakin premium areanya, semakin strategis, dekat pusat kota, maka semakin mahal harganya. Membeli tanah atau rumah artinya membeli lingkungan juga. Ada yang punya rumah mewah, bagus, lux, tapi lingkungan nya kumuh, masuk gang.., ini bisa gak nyaman juga, bisa timbul kesenjangan sosial.

Ada beberapa point yang perlu di perhatikan pada waktu beli tanah atau rumah.

Pertama, harga. Harga tanah atau kavling secara umum lebih murah daripada rumah (catatan: untuk area yang sama). Kalau budget terbatas, ingin punya properti tapi terkendala budget, maka beli tanah bisa jadi pilihan. Kalau alternatif lain, adalah beli rumah tua atau rumah lama yang mungkin tidak layak huni lagi, tapi ada bangunan di atas tanah tersebut, sehingga hanya di hitung tanah saja. Kalau beli rumah, otomatis harganya lebih tinggi daripada tanah atau kavling, karena ada nilai bangunan yang dihitung. Semakin besar dan bagus kualitas bangunan, maka semakin tinggi harganya.

Kedua, legalitas. Yang namanya transaksi properti itu adalah transaksi legalitas. Jadi kalau seseorang ingin membeli properti, maka membeli legalitasnya. Artinya sertifikatnya ada dan sesuai. Bisa saja legalitasnya SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) atau HP (Hak Pakai). Kalau dengan developer (pengembang perumahan), maka biasanya akan dibuatkan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) antara developer dengan Pembeli sambil menunggu sertifikat jadi dari developer dan biasanya dalam bentuk HGB (Hak Guna Bangunan). Krn sesuai peraturan di Indonesia, developer yang berbentuk badan usaha, tidak boleh memegang Hak Milik untuk suatu properti, harus turun satu level, yaitu HGB.  Makanya pembeli rumah atau kavling dari developer, akan terima sertifikatnya dalam bentuk HGB.

Kalau beli tanah atau rumah di luar cluster atau perumahan yang dibangunan oleh developer, cek legalitas sertifikat tersebut, bisa minta jasa Notaris untuk mengecek di Agraria dan Tata Ruang /Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Nanti dalam keterangan dari ATR/BPN namanya SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah), akan terlihat siapa pemegang hak dan catatan, misalnya apakah tanah atau rumah tersebut diagunkan atau tidak. Kalau diagunkan ke bank, maka akan terlihat bank mana yang memberikan kredit dengan jaminan sertifikat tersebut.

Ketiga, kredit. Jarang bank mau memberikan fasilitas kredit untuk pembelian tanah. Kalaupun ada, Bank hanya memberikan maksimal 60% dari penilaian (appraisal value) bank, dan dalam waktu 1 tahun harus di bangun bangunan di atas tanah tersebut. Oleh karena itu pembayaran dengan cash jadi pilihan. Sementara kalau beli tanah atau kavling dari developer, ada kewajiban untuk membangun bangunan di atasnya, selambatnya 2 (dua) tahun sejak beli. Tergantung dari ketat atau tidaknya developer tersebut. Sementara kalau kredit untuk rumah, bank berlomba-lomba untuk memberikan kreditnya kepada konsumen. Pemberian fasilitas kredit kepada konsumen bisa antara 80%-90% dari hasil appraisal bank. Jadi kalau membeli rumah, bisa gunakan uang bank, dalam hal ini KPR (Kredit Pemilik Rumah), sehingga tidak perlu menyediakan cash 100%, cukup DP (down payment) nya saja. Bank Indonesia memberikan kelonggaran kepada bank-bank untuk memberikan KPR dengan DP hanya 0%. Dengan catatan, DP tersebut adalah kebijakan dari masing-masing bank. Jadi bisa saja bank memberikan kebijakan DP 10% atau 20%.

Keempat, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Kalau beli tanah, umumnya belum ada IMB nya, dan untuk mengurus IMB perlu keluar biaya lagi, tapi ini adalah pilihan dan konsekuensi. Pilihan membeli tanah, punya keleluasaan untuk membangun, mau desain atau model rumah seperti apa terserah kita. Konsekuensinya perlu waktu untuk mencari arsitek untuk mendesain rumah, kemudian waktu dan biaya juga untuk mewujudkan desain rumah tersebut. Kalau beli kavling di cluster, ada semacam guideline dari developer untuk modelnya, menyesuaikan dengan tetangga kiri kanan. Sedangkan kalau beli rumah, apalagi di cluster, IMB pasti ada.  

Kesimpulan, ada harga ada rupa, semua tergantung budget yang kita miliki. Kalau punya dana yang tidak terbatas untuk bangun rumah, bisa beli tanah dulu, kemudian bangun sesuai keinginan kita. Pilihan beli tanah atau rumah, kembali lagi tergantung pada kita, apakah kita ingin cepat menempati rumah tersebut, apakah harapan kita terhadap rumah tersebut, apakah kita mau bersusah payah dulu mewujudkan keinginan rumah kita atau mau yang sudah jadi saja.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

Catch me:

Twitter @rizalplanner

IG: @rizal.plannerindo

#belirumah

#belitanah

#belirumahatautanah

#belitanahkavling

#belikavling

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s