APA BEDA PPJB DENGAN AJB?

Pic source: klikmaniadotcom

Tulisan ini untuk memberikan gambaran, bahwa transaksi properti secara umum menggunakan PPJB dan AJB. Masih banyak yang bertanya, bagaimana dan apa yang perlu dilakukan jika muncul salah satu dari kedua kondisi tersebut.

Secara definisi, PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Tujuan dari PPJB adalah pengikatan sementara sambil menunggu dibuatnya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Umumnya PPJB dilakukan sebagai pengikatan antara pembeli dan penjual, agar pemilik properti tersebut tidak bisa menjual kepada orang lain. Karena kalau menunggu AJB mungkin lama, karena satu dan lain hal, bisa jadi karena pembayarannya belum lunas. Ini berlaku baik untuk properti primer maupun sekunder. Kalau beli properti baru dari developer atau kalau beli rumah second, umumnya dibuatkan PPJB terlebih dahulu sebagai pengikatan sementara. PPJB umumnya bisa dilakukan di bawah tangan atau oleh developer. Misalnya seseorang membeli apartemen dari developer, apartemen tersebut belum pecah sertifikat, maka developer tersebut harus melakukan PPJB. Oleh karena itu PPJB bukan akta otentik, secara hukum mempunyai kekuatan yang lebih lemah dibandingkan AJB. Namun bukan berarti tidak otentik berarti tidak sah. Bila pihak pembeli atau penjual merasa perlu lebih otentik, PPJB bisa dibuatkan oleh Notaris. Hal ini bisa dilakukan, misalnya dalam satu kasus, seorang pembeli membeli rumah second dengan pembayaran bertahap.

Dari contoh di atas, jika seseorang tadi ingin menjual apartemennya kepada pihak lain, maka pihak penjual mengajukan pengalihan hak ke pihak lain yang dilakukan di hadapan developer, dengan dibuat surat pengalihan oleh developer. Pengalihan hak oleh developer, dibebankan biaya sekian persen oleh developer. Biaya pengalihan hak ini biasanya hitungannya dalam prosentase dari harga. Nanti dari developer, akan ada semacam addendum atau catatan dari PPJB, bahwa apartemen tersebut telah beralih kepemilikan. PPJB nya sendiri tetap, hanya ada catatan atau adendum di developer bahwa telah terjadi pengalihan hak kepada pihak lain. Contohnya, baru-baru ini ada pengalihan salah satu unit apartemen di pinggiran kota Jakarta, biaya pengalihan 2,5% dari harga beli. Jika harga beli apartemen Rp. 1 Milyar, maka biaya pengalihan hak yang timbul adalah Rp. 25 juta (plus biaya administrasi). Harga beli disini adalah harga beli pembeli pertama dari developer. Tidak ada pajak penjual dan pajak pembeli jika masih PPJB. Hanya membayar biaya pengalihan ke developer. Biaya pengalihan hak ini bisa di bagi 2 (dua) antara penjual dan pembeli atau tergantung kesepakatan.

Sedangkan AJB atau Akte Jual Beli, merupakan dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris. Kalau transaksi properti dengan AJB, artinya properti tersebut sudah ada sertifikatnya, apakah itu Sertipikat Hak Milik (SHM) atau SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan). Tulisannya memang sertipikat pake p bukan sertifikat pake f, ini sesuai dengan buku sertipikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sebagai contoh, kalau seseorang punya rumah di salah satu komplek perumahan yang dibangun oleh developer, dan ia sudah mempunyai Sertipikat Hak Milik (SHM) atas rumah tersebut, baik rumah tersebut dibeli secara cash atau secara kredit, maka transaksi tersebut sudah tidak melibatkan developer lagi. Karena sudah ada bukti otentik atas kepemilikan tanah tersebut dalam bentuk sertipikat tadi. Oleh karena itu, jika terjadi jual beli rumah tersebut di atas, maka akan timbul AJB baru yang dilakukan di hadapan PPAT/Notaris.

Jika seseorang sudah melakukan PPJB, dan dari developer sudah pecah sertipikatnya, maka selanjutnya perlu dilakukan AJB dan selanjutnya dilakukan pendaftaran / pengalihan hak atau balik nama atas sertipikat tersebut. Umumnya sertipikat dari developer dalam bentuk HGB. HGB sendiri ada masa berlakunya, antara 20 – 30 tahun, oleh karena itu adalah pilihan bijak jika HGB tersebut ditingkatkan menjadi SHM. Tentu saja ada biayanya untuk peningkatan hak ini.

Jadi secara umum, bisa disimpulkan bahwa jika terjadi transaksi, untuk properti yang masih PPJB belum ada sertipikatnya, maka tidak diperlukan PPJB baru, hanya berupa addendum saja dan di lakukan dihadapan developer. Sedangkan untuk properti yang sudah ada sertipikatnya, maka perlu dibuat AJB baru dan dilakukan dihadapan PPAT/ Notaris.

Selain itu, PPJB dilakukan bila ada beberapa kondisi yang belum tercapai, misalnya pembayarannya belum lunas, jika pembayaran sudah lunas, maka perlu dilakukan AJB. Jarang sekali terjadi, bila sudah lunas, pembeli tidak mau melakukan AJB, karena sertipikat merupakan bukti otentik kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut.

Selamat berburu properti.

Penulis

Boy Hazuki Rizal

IG: @rizal.plannerindo

Email: rizal.plannerindo@gmail.com

http://www.rizalplanner.com

BERAPA HARGA SEWA RUMAH / APARTEMEN SAYA?

pic source: daytodayfinancedotcom

Sering sekali kita mendengar pertanyaan dari pemilik rumah, berapa sih nilai sewa rumah atau apartemen saya saat ini?

Untuk melihat berapa nilai wajar dari harga sewa rumah atau apartemen, ada 3 (tiga) cara:

Pertama, lihat rumah di lingkungan tersebut yang disewakan dengan tipe yang sama, luas tanah dan luas bangunan yang sama, cek berapa harga sewanya. Asumsinya dalam satu perumahan atau cluster. Misalnya dalam satu lingkungan atau cluster terdapat rumah-rumah sewa dengan luas tanah 90m2 dan luas bangunan 100 m2 dengan harga Rp. X, maka rumah anda yang ingin disewakan berkisar pada harga Rp. X tersebut. Kalau apartemen, maka berapa luas bangunannya saja. Karena tanah nya digunakan secara bersama-sama oleh penghuni / pemilik unit apartemen lainnya. Sekarang ini untuk mengecek harga sewa rumah bisa melalui portal properti yang ada di internet.

Kedua, tanya agent atau broker setempat. Berapa nilai pasaran harga sewa rumah di area itu. Mereka umumnya lebih berpengalaman dan paham akan kondisi pasar properti setempat. Untuk mendapatkan atau bertanya kepada agent atau broker itu gratis, tapi kalau mau pakai jasa agent atau broker untuk memasarkan rumah atau apartemen kita, maka ada success fee yang harus dibayarkan bila transaksi terjadi. Asumsinya penyewa datang dari agent atau broker tersebut. Nilainya 5% dari nilai transaksi sewa.

Ketiga, hitung rental yield. Kita perlu mengetahui terlebih dahulu berapa nilai jual pasaran dari properti yang kita punya. Kalau dari cluster atau lingkungan yang sama, kita bisa melihat berapa harga pasaran rumah kita untuk tipe tersebut. Dari harga jual pasaran rumah, dengan melihat kondisi saat ini, rental yield berkisar 2%- 3% dari harga jual rumah tersebut, sementara kalau rental yield dari apartemen berkisar 5% – 6% dari harga jual unit tersebut. Sebagai ilustrasi, kalau harga rumah kita dengan luas tanah 90 m2 dan luas bangunan 100 m2, seharga Rp. 2 M. maka kisaran harga sewa dari rumah tersebut adalah Rp. 40 juta per tahun sampai Rp. 60 juta per tahun.  Sementara, kalau kita punya apartemen dengan harga Rp. 2M tersebut, maka nilai sewa dari apartemen berkisar Rp. 100 juta – Rp. 120 juta per tahun.

Atau bisa juga gunakan kombinasi dari ketiga metode di atas. Untuk saat ini, melihat harga sewa dan harga jual rumah maupun apartemen, bisa melalui portal properti yang tersedia.

Penulis:

Boy Hazuki Rizal

Catch me:

rizal.plannerindo@gmail.com

IG:@rizal.plannerindo

UNTUNG RUGI BELI RUMAH ATAU TANAH

source: todayifoundoutdotcom

Untuk pembeli properti, terutama yang baru pertama kali membeli properti, mungkin pernah ada timbul pertanyaan, mana yang lebih menguntungkan, beli tanah atau beli rumah ya? Hal pertama yang perlu ditanyakan adalah berapa budget nya? Kalau memang budget alias anggaran nya hanya cukup beli tanah, ya beli tanah saja atau kavling. Biasanya ini mengacu pada tanah di perumahan atau cluster atau komplek yang dibangun oleh developer.

Tapi kalau sebagai end user sudah cukup uang nya, dan ingin punya rumah, maka disesuaikan anggaran dengan lokasi rumah. Namanya properti rumusnya tidak berubah dari dulu: lokasi, lokasi, lokasi. Semakin premium areanya, semakin strategis, dekat pusat kota, maka semakin mahal harganya. Membeli tanah atau rumah artinya membeli lingkungan juga. Ada yang punya rumah mewah, bagus, lux, tapi lingkungan nya kumuh, masuk gang.., ini bisa gak nyaman juga, bisa timbul kesenjangan sosial.

Ada beberapa point yang perlu di perhatikan pada waktu beli tanah atau rumah.

Pertama, harga. Harga tanah atau kavling secara umum lebih murah daripada rumah (catatan: untuk area yang sama). Kalau budget terbatas, ingin punya properti tapi terkendala budget, maka beli tanah bisa jadi pilihan. Kalau alternatif lain, adalah beli rumah tua atau rumah lama yang mungkin tidak layak huni lagi, tapi ada bangunan di atas tanah tersebut, sehingga hanya di hitung tanah saja. Kalau beli rumah, otomatis harganya lebih tinggi daripada tanah atau kavling, karena ada nilai bangunan yang dihitung. Semakin besar dan bagus kualitas bangunan, maka semakin tinggi harganya.

Kedua, legalitas. Yang namanya transaksi properti itu adalah transaksi legalitas. Jadi kalau seseorang ingin membeli properti, maka membeli legalitasnya. Artinya sertifikatnya ada dan sesuai. Bisa saja legalitasnya SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) atau HP (Hak Pakai). Kalau dengan developer (pengembang perumahan), maka biasanya akan dibuatkan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) antara developer dengan Pembeli sambil menunggu sertifikat jadi dari developer dan biasanya dalam bentuk HGB (Hak Guna Bangunan). Krn sesuai peraturan di Indonesia, developer yang berbentuk badan usaha, tidak boleh memegang Hak Milik untuk suatu properti, harus turun satu level, yaitu HGB.  Makanya pembeli rumah atau kavling dari developer, akan terima sertifikatnya dalam bentuk HGB.

Kalau beli tanah atau rumah di luar cluster atau perumahan yang dibangunan oleh developer, cek legalitas sertifikat tersebut, bisa minta jasa Notaris untuk mengecek di Agraria dan Tata Ruang /Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Nanti dalam keterangan dari ATR/BPN namanya SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah), akan terlihat siapa pemegang hak dan catatan, misalnya apakah tanah atau rumah tersebut diagunkan atau tidak. Kalau diagunkan ke bank, maka akan terlihat bank mana yang memberikan kredit dengan jaminan sertifikat tersebut.

Ketiga, kredit. Jarang bank mau memberikan fasilitas kredit untuk pembelian tanah. Kalaupun ada, Bank hanya memberikan maksimal 60% dari penilaian (appraisal value) bank, dan dalam waktu 1 tahun harus di bangun bangunan di atas tanah tersebut. Oleh karena itu pembayaran dengan cash jadi pilihan. Sementara kalau beli tanah atau kavling dari developer, ada kewajiban untuk membangun bangunan di atasnya, selambatnya 2 (dua) tahun sejak beli. Tergantung dari ketat atau tidaknya developer tersebut. Sementara kalau kredit untuk rumah, bank berlomba-lomba untuk memberikan kreditnya kepada konsumen. Pemberian fasilitas kredit kepada konsumen bisa antara 80%-90% dari hasil appraisal bank. Jadi kalau membeli rumah, bisa gunakan uang bank, dalam hal ini KPR (Kredit Pemilik Rumah), sehingga tidak perlu menyediakan cash 100%, cukup DP (down payment) nya saja. Bank Indonesia memberikan kelonggaran kepada bank-bank untuk memberikan KPR dengan DP hanya 0%. Dengan catatan, DP tersebut adalah kebijakan dari masing-masing bank. Jadi bisa saja bank memberikan kebijakan DP 10% atau 20%.

Keempat, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Kalau beli tanah, umumnya belum ada IMB nya, dan untuk mengurus IMB perlu keluar biaya lagi, tapi ini adalah pilihan dan konsekuensi. Pilihan membeli tanah, punya keleluasaan untuk membangun, mau desain atau model rumah seperti apa terserah kita. Konsekuensinya perlu waktu untuk mencari arsitek untuk mendesain rumah, kemudian waktu dan biaya juga untuk mewujudkan desain rumah tersebut. Kalau beli kavling di cluster, ada semacam guideline dari developer untuk modelnya, menyesuaikan dengan tetangga kiri kanan. Sedangkan kalau beli rumah, apalagi di cluster, IMB pasti ada.  

Kesimpulan, ada harga ada rupa, semua tergantung budget yang kita miliki. Kalau punya dana yang tidak terbatas untuk bangun rumah, bisa beli tanah dulu, kemudian bangun sesuai keinginan kita. Pilihan beli tanah atau rumah, kembali lagi tergantung pada kita, apakah kita ingin cepat menempati rumah tersebut, apakah harapan kita terhadap rumah tersebut, apakah kita mau bersusah payah dulu mewujudkan keinginan rumah kita atau mau yang sudah jadi saja.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

Catch me:

Twitter @rizalplanner

IG: @rizal.plannerindo

#belirumah

#belitanah

#belirumahatautanah

#belitanahkavling

#belikavling

Tips Memilih Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Disclaimer:

Tulisan ini merupakan pengalaman pribadi dan tidak bermaksud untuk mendiskreditkan pihak manapun juga.

Dari beberapa kasus mafia tanah yang muncul di media sosial belakangan ini, kita semua bisa membaca bahwa ada peran Notaris dan PPAT disitu untuk menerbitkan sertifikat baru. Penulis sendiri juga sudah sering kali berhubungan dengan pihak Notaris dan PPAT. Untuk itu ada beberapa tips yang ingin penulis share terkait dengan legalitas Notaris dan PPAT, dan juga output dari notaris. Yang perlu di ketahui secara dasar adalah bahwa Notaris diangkat oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia, sementara PPAT diangkat oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Perlu diketahui, bahwa bisa saja seorang Notaris rangkap jabatan menjadi PPAT. Tapi belum tentu seorang PPAT juga seorang Notaris. Atau seorang notaris juga belum tentu juga seorang PPAT.

Untuk mengecek legal atau tidaknya seorang Notaris dan PPAT, bisa melalui cara-cara berikut:

Yang pertama, cek dulu di website ATR BPN (Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional) https://www.atrbpn.go.id/?menu=daftarPPAT. Di web tersebut semua PPAT yang diangkat oleh ATR / BPN terdaftar di halaman tersebut sesuai wilayah kerjanya. Kalau tidak ada di halaman tersebut, maka patut dipertanyakan legalitasnya. Lebih baik di cek di awal daripada bermasalah kemudian.

Yang kedua, salah satu cara untuk mengecek apakah seorang Notaris sudah diangkat oleh Kemenkumham adalah via website Administrasi Hukum Umum (AHU) https://ahu.go.id/. Disini pihak notaris harus mendaftarkan dirinya supaya bisa dilihat secara online oleh publik. Jika tidak terdaftar, bisa jadi memang seseorang bukan Notaris, atau mungkin belum mendaftar.

Yang ketiga, untuk notaris yang bekerja sama dengan Otoritas Jasa Keuangan, bisa di cek melalui website OJK. https://www.ojk.go.id/id/kanal/pasar-modal/Daftar%20Perusahaan/Notaris/202010_Oktober/20201022_Statistik%20Notaris.pdf atau file excel nya juga bisa di download. Kalau di sini, bahwa selain notaris tersebut sudah terdaftar di AHU, notaris tersebut juga mempunyai sertifikat di bidang pasar modal sebagai profesi penunjang di pasar modal.

Yang ke empat, kalau mau bertransaksi Kredit Pemilikan Rumah (KPR atau Kredit Pemilikan Apartemen (KPA), maka biasanya pihak bank yang memberikan rekomendasi daftar notaris /PPAT yang sudah menjadi rekanan bank (bank biasanya menyebut sebagai approved notary). Kalau sudah di cek bank, artinya bank sudah melakukan Pekerjaan Rumah (PR) nya untuk mengecek legalitas dari Notaris /PPAT tersebut. Umumnya bank sudah menunjuk Notaris/PPAT mana yang akan bekerja sama untuk pembuatan akte otentik seperti Akte Pengikatan Hak atas Tanggungan (APHT) buat yang KPR. Tapi kalau pun nasabah mau agak repot sedikit, nasabah bisa meminta daftar notaris yang bekerjasama dengan bank, kemudian di cek mana yang menurutnya paling favorable , mudah berkomunikasi, harga bisa di nego dan/atau hal-hal lainnya.

Selain legalitas dari notaris/ PPAT, ada hal lain terkait output notaris yang juga perlu diperhatikan pada saat menggunakan jasa notaris / PPAT.

Pertama, untuk kesalahan yang terjadi karena typo Notaris / PPAT dan kesalahan tersebut terjadi pada saat sudah menjadi sertifikat, pastikan bahwa notaris/ PPAT tersebut mau bertanggung jawab dan membantu memperbaiki atas kesalahannya. Ini terjadi pada penulis, ada kesalahan tanggal lahir di Sertifikat Hak Milik (SHM), misalnya tertulis tanggal lahir 27-6-1991, seharusnya 26-7-1991.  Maka mintalah bantuan notaris /PPAT yang menangani sertifikat tersebut untuk memperbaiki. Penulis melihat sendiri, bahwa hasil revisinya cepat dan tidak ada bekasnya, rapi jali kalau kata orang. Kebenaran data seperti tanggal lahir tersebut harus akurat, karena jika salah, maka apabila ada tindakan hukum terkait dengan sertifikat tersebut, akan repot jadinya. Misalnya jual beli atas tanah dan bangunan tersebut atau sertifikat tersebut diagunkan, maka perlu surat keterangan dari kelurahan, bahwa data yang benar adalah data sesuai KTP. Atau misalnya kesalahan ejaan nama pemilik, contoh Toni vs Tony, maka perlu juga surat keterangan dari kelurahan untuk klarifikasinya, namanya Surat PM1 Kelurahan. Jadi pastikan ejaan nama, tanggal lahir dan semua keterangan di akta otentik sudah benar dan akurat.

Yang kedua, mengenai biaya dan jasa notaris/ PPAT. Umumnya bagi notaris/ PPAT, ada asisten yang membantu untuk mengerjakan detail dari dokumen sampai biaya. Jika terjadi suatu transaksi jual beli, maka pembayaran pajak biasanya di transfer melalui notaris untuk membantu mengecek dan membayarkannya. Notaris akan memberikan rincian biaya apa saja yang harus dibayarkan baik kepada pembeli maupun penjual, termasuk pajaknya. Dibawah ada total biaya yang harus dibayarkan oleh para pihak. Nah disini, kita harus jeli, ini penulis alami sendiri. ada notaris/PPAT yang entah sengaja ataupun tidak atau asistennya typo, menuliskan total biaya dan pajaknya dilebihkan. Misalnya total biaya dan pajak tertulis Rp. 483.525.000 padahal seharusnya Rp. 438.525.000. Ini adalah selisih Rp. 45.000.000 (baca: 45 juta.red). Kalau penulis tidak menghitung ulang rinciannya dan hanya melihat totalnya saja, maka kerugian bagi pihak yang ditagih notaris/ PPAT tersebut. Setelah di counter, sang notaris/ PPAT dan asistennya hanya bilang bahwa itu typo dan dapat dibetulkan. Oleh karena itu, sebaiknya, cek dan re-cek output yang dilakukan Notaris/ PPAT agar tidak menimbulkan kerugian bagi pihak-pihak yang menggunakan jasanya.

Terakhir, memang sudah sepatutnya, kita sebagai customer atau pengguna jasa notaris/ PPAT hendaknya mengecek legalitas dan hasil kerja notaris/ PPAT, supaya kita tidak dirugikan.

Singkat kata teliti sebelum dan setelah membeli.

Catch me:

IG: @rizal.plannerindo

Rizalplanner.com

Email: rizal.plannerindo@gmail.com

CARA KLAIM ASURANSI ASABRI dan PPAL – Part 2

Part 2 – PPAL

Sebagai pensiunan, ayahanda penulis tergabung juga dalam Persatuan Purnawirawan TNI Angkatan Laut (PPAL). Dari kedinasan ada semacam klaim yang perlu dilakukan juga, namanya Watzah (Perawatan Jenazah) dan Sanduk (Santunan Duka).

Untuk melakukan klaim ini, penulis pergi ke Mako Lantamal III (seperti Markas Komando Pangkalan Utama Angkatan Laut III) yang berlokasi di Jalan Gunung Sahari, Jakarta Utara.

Dokumen yang diperlukan untuk Watzah, copy dokumen dari Akte Kematian, SKEP Pensiun, Kartu Keluarga, KTP Ahli Waris, Surat Keterangan Waris (SKW).  Nah untuk yang terakhir, bisa juga digunakan Surat Keterangan Kuasa Ahli Waris dari ASABRI (lihat tulisan Part 1). Disitu ada tanda tangan lurah setempat. Dokumen Surat Keterangan Kuasa Ahli Waris dari ASABRI ini perlu dicetak berwarna sebanyak 2x. Tapi akan lebih baik, kalau sudah ada Surat Keterangan Waris, pastikan ada 2 copy yang di legalisir oleh lurah, seperti yang disiapkan dari awal.

Sedangkan untuk Sanduk, selain copy dokumen di atas, siapkan juga materai secukupnya.

Disini, meskipun dokumen asli sudah di bawa, tidak seketat ASABRI, tidak perlu ditunjukkan.

Untuk nominal masing-masing, tergantung kebijakan, tapi untuk waktu pembayaran “klaim” ini sangat lama. Khusus Watzah, bisa sampai 12 bulan ke depan, di karenakan antri penyelesaian pembayaran dari tahun sebelumnya yang harus di selesaikan lebih dahulu. Sedangkan untuk Sanduk, maksimal 6 bulan.

Penulis sempat bertanya kepada beberapa teman alm ayahanda terkait ini, dan alhamdulillah, sangat membantu sekali dan tidak berbeda tata cara dan kelengkapannya.

Sampai sini, klaim PPAL dan kedinasan sudah dilakukan, lebih sederhana dari klaim ke ASABRI, hanya saja pembayarannya yang cukup makan waktu lama. Semoga ke depan lebih baik lagi.

Catch me:

IG: @rizal.plannerindo

FB:@rizalplanner

Web: rizalplanner.com

CARA KLAIM ASURANSI ASABRI dan PPAL -Part 1

Part 1 – ASABRI

Buat keluarga tentara dan polisi, maka nama PT ASABRI Persero (Asuransi Sosial Angkatan Bersenjata Republik Indonesia) sudah tidak asing lagi. ASABRI tidak seperti halnya perusahaan asuransi komersil umumnya, karena ia lebih kepada memberikan perlindungan sosial bagi para nasabahnya, dalam hal ini diperuntukkan khusus tentara dan polisi saja. Jadi jangan membayangkan nilai klaimnya bisa sebesar klaim ke perusahaan asuransi komersil.

Penulis untuk pertama kali dan terakhir kalinya mengklaim ke sini karena ayahanda yang seorang pensiunan Angkatan Laut meninggal dunia pada 4 Februari 2021 pada usia 82 tahun. Innalillahi wa inna ilaihi rojiuun. We love you Papa..

Seperti klaim asuransi pada umumnya, yang harus ada adalah akte kematian. Akte kematian ini harus di urus lewat kelurahan. Dokumen yang diminta kelurahan untuk akte kematian: KTP dan KK Asli Almarhum, FC KTP Pelapor berKTP DKI (karena kebetulan domisili di Jakarta), KTP 2 orang saksi berKTP DKI, FC Akte Kelahiran Almarhum, FC Buku Nikah Almarhum, Surat Keterangan Kematian dari RS/Puskesmas Asli, Surat Keterangan dari Pemakaman, FC KTP KK dan Akta Kelahiran/ Ijazah semua anak-anak Almarhum dan Surat Kuasa jika diperlukan.

Jika sudah lengkap, maka kita masukkan ke Kelurahan, singkat cerita perlu waktu 2 (dua) minggu bolak balik sampai akhirnya akte kematian itu selesai. Akte Kematian sekarang tidak perlu dilegalisir, sudah ada barcode dan keputusan dari Kementrian Dalam Negeri kalau akte tidak perlu legalisir kelurahan lagi. Ini bagus mengurangi potensi untuk korupsi di level kelurahan.

Bersamaan dengan pengurusan akte kematian, ada Formulir Pengajuan dari ASABRI (https://www.asabri.co.id/asset/images/media/large/Form%20Pengajuan%20PP%2054.pdf ) yang harus di isi. Selain form Pengajuan, ada Surat Keterangan Kuasa Ahli Waris (https://www.asabri.co.id/asset/images/media/large/SKET%20KUASA%20AHLI%20WARIS.pdf)  yang harus di isi ahli waris dan di ketahui/ ditandatangani oleh lurah setempat. Semua form tersebut bisa di download dari website ASABRI (https://www.asabri.co.id/). 

Selain kedua hal tersebut, yang ketiga yang perlu dibuatkan di kelurahan adalah Surat Keterangan Waris (SKW). SKW dimintakan persetujuan kelurahan. Dan juga tanda tangan dari Kecamatan. Jadi ada tiga dokumen yang harus disiapkan di awal.

Untuk klaim ASABRI, yg diperlukan Akte Kematian (yang ini sekarang sudah tidak perlu di legalisir kelurahan lagi sesuai peraturan Kemendagri), Form Pengajuan, Surat Keterangan Kuasa Ahli Waris, FC/ Asli Skep Pensiun/Salinan, FC/Asli Kartu ASABRI, FC KTP Ahli Waris, FC KK Almarhum, FC KTP Almarhum.

Dokumen yang asli perlu dibawa untuk ditunjukkan saja, copynya disiapkan minimal 2 lembar, berikut foto ahli waris.

Kalau sudah siap, untuk ambil nomer antrian di ASABRI, pastikan berangkat pagi, karena kuota harian hanya maksimal 75 orang, dan waktu pelayanan dibatasi. Parkirnya harus di tanah belakang, karena parkiran Gedung sudah penuh. Saat itu penulis datang pukul 8.10, dapat nomer antrian 59. Yang nomer 1 dateng jam berapa?

Sebelum jam buka, orang sudah antri disini. Ada satpam yang mengatur pemberian tiket antrian sekaligus kita bisa tanya-tanya dan mengecek dokumen yang diperlukan.

Perlu waktu 3 (tiga) jam untuk dipanggil nomer antrian. Begitu dipanggil tidak serta merta langsung duduk di loket layanan, tapi harus tunggu antrian lagi di dalam ruangan. Karena protokol kesehatan, di dalam ruangan dibatasi tempat duduk dan kapasitas orang yang bisa masuk. Tunggu kira-kira 30 menit untuk di panggil.

Pada saat menyerahkan dokumen, pastikan dokumen kartu asli ASABRI ready. Waktu itu kartu asli tidak ada, entah kemana, jadi penulis harus mengurus ke kantor polisi terdekat untuk meminta surat keterangan kehilangan, agar bisa disertakan dalam dokumen klaim.

Hari itu juga terbit surat Pembayaran Pensiun Punah. Iya namanya Punah. Berikutnya ada dua surat yang diberikan, Surat Pengajuan (SP) Pembayaran Manfaat Program Tabungan Hari Tua (THT) isinya Uang Pemakaman Peserta Pensiun dan Uang Duka Wafat (UDW) Pensiun.

Pembayaran dilakukan via bank yang ditunjuk, jadi cepat-cepatan mengejar waktu sebelum Bank tutup hari tersebut.

Ternyata sampai bank pembayaran, ada masalah di system yang tidak sync, jadi harus ditunda satu hari. Secara keseluruhan pelayanan ASABRI lumayan bagus, one day service.

Jadi kalau mau klaim ASABRI, pastikan semua dokumen lengkap, dating sepagi mungkin untuk ambil antrian, dan cepat ke bank pembayar.

Catch me:

IG: @rizal.plannerindo

FB:@rizalplanner

Web: rizalplanner.com

Jual Beli Properti, Apa Saja Yang Perlu Diketahui?

pic source : dekorumadotcom

Yang namanya properti, bisa berupa tanah, rumah, ruko, gedung, gudang atau bentuk lainnya. Beli properti, yang pasti dilihat pertama kali adalah lokasi. Kalau orang bilang ada rumus 3L yang harus diperhatikan waktu beli properti: lokasi, lokasi dan lokasi. Beli properti jodoh-jodohan.., kalau memang jodohnya, pasti dapat properti itu.

Kalau sudah ketemu jodohnya, misalnya rumah yang cocok, maka transaksi jual beli bisa berlangsung. Ada 3 (tiga) faktor untuk dapat terjadinya jual beli properti, yaitu penjual, pembeli, objek jual beli dalam hal ini properti tersebut.

Hal pertama yang perlu diperhatikan, dari sisi penjual. Penjual atau pemilik, adalah pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat. Jika bukan nama penjual, bisa ditanyakan, apakah rumah tersebut dimiliki karena turun waris dan belum dibaliknamakan kepada ahli warisnya. Atau yang kedua, apakah penjual sudah memiliki terlebih dahulu tapi belum dibaliknamakan kepada namanya. Ini bisa terjadi bila sudah dibuatkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tapi belum dilanjutkan dengan Akta Jual Beli (AJB).

Bila karena turun waris, maka salah satu caranya adalah dibuatkan Surat Keterangan Waris. Surat Keterangan Waris (SKW) adalah surat yang dibuat di bawah tangan, diketahui oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat setempat. Sedangkan untuk keturunan Chinese dan Eropa, perlu dibuatkan SKW di Notaris, yang didahului dengan pengecekan ke Pusat Daftar Wasiat (PDW) di Kemenkumham. Sedangkan untuk keturunan Timur Asing bukan Chinese seperti Arab dan India, SKW dibuatkan di Balai Harta Peninggalan (BHP). Lebih lengkap mengenai dokumen waris, bisa baca tulisan disini. Semua ahli waris harus tanda tangan di hadapan Notaris, yang artinya menyetujui atas transaksi jual rumah warisan tersebut. Tidak boleh ada satupun ahli waris yang tidak tanda tangan. Bila ada ahli waris yang tinggal di luar kota, maka bentuk persetujuannya dibuatkan akta kuasa jual kepada salah satu keluarganya dari notaris setempat. Akta kuasa jual beli ini kemudian disampaikan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan membuat Akta Jual Beli atas transaksi tersebut.

Hal berikut yang perlu diperhatikan dari penjual adalah status menikah atau belum menikah. Bila menikah, maka pihak penjual harus mendapatkan persetujuan dari pasangannya. Pasangannya harus hadir bersama penjual dan tanda tangan akta jual beli tersebut di hadapan notaris. Kalau belum menikah atau cerai, maka cukup ia sendiri yang tanda tangan.

Hal berikutnya yang perlu diperhatikan, adalah kapan properti tersebut diperoleh? Apakah sebelum nikah atau sesudah nikah? Apabila seseorang memperoleh properti tersebut setelah menikah, maka properti tersebut menjadi harta bersama. Tetapi bila seseorang memperoleh properti tersebut sebelum menikah, maka properti tersebut menjadi harta bawaan. Misalnya, seseorang menikah tahun 2019, dan tahun 2020 ia membeli sebuah rumah, maka rumah tersebut menjadi harta bersama. Tapi jika ia membeli tahun 2017, maka rumah tersebut menjadi harta bawaan. Oleh karena itu, bila seseorang menjual harta bawaannya, maka tidak perlu mendapatkan persetujuan pasangannya. Tapi prakteknya, notaris dan PPAT meminta pasangan, untuk tanda tangan menyetujui atas transaksi ini.

Hal berikut yang harus ada adalah, identitas dari penjual berikut pasangannya. Jika properti yang di jual adalah waris, maka seluruh identitas ahli waris dan pasangannya harus ada dan disampaikan ke Notaris/ PPAT dan wajib untuk tanda tangan di akta jual beli.

Faktor kedua adalah dari sisi pembeli. Yang utama, pastinya uang untuk membayar properti tersebut, apakah tunai atau lewat Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Bagaimana memilih bank untuk KPR bisa di baca disini. Jika sudah cocok dengan rumah yang mau dibeli, dapat ditanyakan juga ke penjual, apakah berkenan jika pembeli menggunakan KPR? Karena ada yang berkenan ada yang tidak, salah satu alasannya adalah lamanya proses KPR. Padahal bisa jadi lebih lama mendapatkan pembeli daripada proses KPR itu sendiri.

Untuk dokumen, sama dengan penjual, siapkan identitas dan NPWP. Jika pembeli sudah menikah, maka pasangannya harus hadir dan tanda tangan di akta. Tapi jika belum atau sudah cerai, maka cukup ia sendiri saja.

Faktor ketiga, objek jual beli, yaitu properti itu sendiri. Untuk objek yang diperjualbelikan harus ada alas hak nya, apakah Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Hak Pakai, Girik atau lainnya.

Bila properti tersebut ada bangunannya, misalnya rumah, maka harus ada Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), kalau tidak ada IMB, maka akan sulit bagi pembeli yang menggunakan KPR untuk mendapatkan persetujuan. Mengapa? Karena bank mewajibkan hal itu. Bila belum ada, maka lebih baik di urus dulu oleh penjual.

Yang tak kalah penting adalah SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). PBB ini harus sudah ada sampai tahun terakhir beserta bukti bayarnya. Disertai pula bukti bayar tahun-tahun sebelumnya. Jika belum dilakukan pembayaran, maka seyogyanya menjadi tanggung jawab penjual untuk melunasinya. Kalau ada tunggakan, maka PBB tersebut harus dibayar berikut dendanya. Kalau sudah lunas, baru dapat dilakukan transaksi jual beli.

Untuk pajak jual beli properti, pihak penjual dikenakan 2,5% dan pihak pembeli 5% dari nilai transaksi. Pihak Notaris / PPAT biasanya sekaligus menghitung biaya-biaya dan pajak yang timbul.

Dalam hal terjadi pembayaran lunas, maka dapat langsung dibuatkan Akta Jual Beli (AJB). Tapi bila pembayaran parsial, tidak langsung lunas, maka dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB ini berisi tanggal pembayaran uang muka sampai tanggal pelunasan, serta dicantumkan target untuk AJB. Karena PPJB harus dilanjutkan dengan AJB.

Untuk biaya-biaya yang timbul, biasanya dikenakan sesuai porsinya dan bisa di negosiasikan. Untuk AJB nilainya maksimum 1%, biasanya dibagi dua antara penjual dan pembeli. Biaya ini bisa dinegosiasikan dengan pihak notaris/ PPAT. Biaya lain adalah Bea Balik Nama, ini dibebankan ke pembeli, dan biaya ini bisa dinegokan juga.

Untuk Sertifikat Hak Milik (SHM), hanya berlaku pada rumah tinggal saja dan hanya berlaku untuk Warga Negara Indonesia. SHM harus atas nama individu, tidak diperkenankan atas nama Badan Hukum.

Terakhir, teliti sebelum membeli. apalagi properti yang nilainya BESAR.

Catch me:

Email: rizal.plannerindo@gmail.com

IG: Rizal.plannerindo

Twitter: @rizalplanner

FB: @rizalplanner

INVESTASI di MASA PENSIUN

Salah seorang kenalan saya, sebut saja Mr X, cerita pada saya bahwa dana pensiunnya yang sudah dia kumpulkan selama ini hilang, lenyap tanpa bekas. Kok bisa tanya saya? Ia bilang karena ia berinvestasi pada salah satu perusahaan yang melakukan usaha peternakan bebek di Cirebon. Awalnya selama 6 (enam) bulan pertama ia rutin menerima kiriman uang dari perusahaan ternak bebek tersebut, tapi begitu bulan ketujuh, bebeknya ‘ngambek’ sehingga tidak mau bertelur lagi. Bahkan ia sempat menengok langsung peternakan bebek tersebut di Cirebon. Memang benar ada kandang bebek berikut bebeknya, lengkap dengan papan nama investor di depan kendang tersebut. Tapi, tetap ada tapinya, tidak semua nama investor ada di depan kendang yang ada.

Hal ini tentu saja membuat Mr X ketar ketir, karena seluruh uang pensiunnya habis di investasikan di peternakan peternakan bebek tersebut. Perusahaan tersebut berjanji memberikan hasil investasi 15% per bulan, jauh di atas deposito. Karena Mr X tergiur dengan janji tersebut, disinilah berawalnya petaka. Karena ingin cepat kaya dan mau cepet untung, maka habislah dana pensiun tersebut. Singkat cerita, akhirnya pemimpin perusahaan peternakan bebek tersebut dilaporkan ke polisi atas dakwaan penipuan.

Di atas adalah salah satu contoh nyata, dimana para pensiunan, karena merasa sudah tidak bekerja lagi, dan uang pensiun satu-satunya harapan penghidupan, ingin bisa dilipatgandakan sedemikian rupa, tanpa melihat risiko yang ada. Ini juga berlaku tidak hanya para pensiunan, tapi juga masyarakat pada umumnya yang karena faktor ingin cepet kaya dan cepet untung serta mudah percaya atas hal-hal begini, akhirnya mau untung jadi buntung.

Penulis ingin memberikan sharing kepada para pensiun terutama, agar dalam menginvestasikan uang pensiun mereka, bisa dilakukan melalui investasi yang sifatnya low risk. Meskipun low risk berarti low return, tapi faktor keamanan dari dana pensiun juga tinggi. Ada beberapa contoh instrumen investasi yang low risk misalnya deposito bank, bisa pilih konvensional atau syariah, tergantung preferensi. Untuk dana di bank, Lembaga Penjamin Simpanan (LPS) menjamin simpanan per nasabah per bank sebesar maksimum Rp. 2 Milyar. Jadi kalau kita punya dana lebih dari Rp. 2M, bisa di distribusikan ke dalam beberapa bank. Sisi lainnya, ada pajak final sebesar 20% atas bunga deposito yang dikenakan. Sedangkan jangka waktu investasi bisa dipilih 1,3,6,12 bulan.

Instrumen lain yang bisa dipilih oleh pensiunan adalah Obligasi Retail Indonesia (ORI) atau Obligasi Negara Ritel, ORI ini merupakan Surat Utang Negara (SUN) yang dijual kepada individu Warga Negara Indonesia melalui agen penjual dengan volume minimum yang telah ditentukan. Obligasi syariah juga ada, namanya SBSN (Surat Berharga Syariah Negara) atau Sukuk. Kenapa ada ORI? Pemerintah RI butuh uang untuk membangun negeri, daripada utang ke luar negeri, lebih baik berhutang kepada masyarakat Indonesia sendiri.

Ada beberapa manfaat ORI, yang pertama kupon atau imbalan yang dibayarkan oleh Pemerintah, sehingga risikonya sangat kecil tidak dibayarkan. Artinya risiko gagal bayar tidak ada, karena negara menjamin kupon dan pokok sampai jatuh tempo yang dananya disediakan dalam APBN setiap tahunnya. Yang menarik dari ORI adalah kupon (imbal hasil yang dibayarkan dari obligasi) yang cukup tinggi, dan pajak atas kupon hanya 15%, lebih rendah 5% daripada deposito. Kupon ORI lebih tinggi daripada inflasi, ingat tujuan investasi sendiri adalah mengalahkan inflasi. Manfaat yang kedua adalah Capital gain. Capital gain ini di dapat kalau kita menjual ORI tersebut lebih tinggi daripada harga beli di awal, maka selisihnya disebut sebagai keuntungan atau capital gain. Misalnya saat beli di agen penjual 100%, kemudian di tengah jalan di jual di bursa efek, dan harganya lagi naik sebesar 105%, maka keuntungannya adalah sebesar 5%. Jangka waktu jatuh tempo ORI bisa 2, 3, 5 tahun. Tapi jika tidak mau diperdagangkan selama jangka waktu tersebut, maka tidak akan ada capital gain (atau capital loss) dari ORI tersebut.

Instrumen ketiga yang bisa menjadi pilihan setelah deposito dan ORI adalah reksadana, pilihannya reksadana pasar uang atau reksadana pendapatan tetap. Bedanya dengan dua instrumen investasi di atas (Deposito dan ORI), pajak reksadana 0 (nol) %. Pembelian reksadana sendiri dihitung berdasarkan Nilai Aktiva Bersih (NAB). Kalau beli di awal NAB 1000 dan pada saat dijual NAB setahun kemudian menjadi 1060, artinya ada keuntungan sebesar 6%. Jadi kalau dalam setahun dapat imbal hasil 6%, maka tidak ada potongan pajak untuk instrumen ini.

Dari 3 (tiga) pilihan instrumen investasi di atas, cara membelinya jaman now, sudah semakin mudah, dengan aplikasi digital yang ada seperti e-banking, marketplace seperti Tokopedia, Bukalapak, aplikasi penjual reksadana seperti Bibit, Tanamduit, serta peer to peer lending, semuanya sudah tersedia, tinggal tetapkan tujuan dan pilihan investasi kita. Masing-masing aplikasi punya kelebihan dan kekurangannya. Silakan baca review penulis, salah satunya Bibit.

Penulis juga mengingatkan diri sendiri dan juga yang mau pensiun atau yang sudah pensiun, untuk tidak coba-coba investasi yang tidak jelas legalitasnya dan yang mengiming-imingi bunga yang tinggi, seperti cerita peternakan bebek di atas. Jangan serakah, jangan juga hanya ikut-ikutan. Era jaman now, investasi bodong semakin canggih dalam bentuk aplikasi.

So, please take good care of your investment.

Catch me:

Email: rizal.planner@gmail.com

Twitter: @rizal.planner

IG: @rizal.plannerindo