Memilih Bank Untuk KPR

KPR bank

Boy Hazuki Rizal_Tabloid Kontan 19Feb18

Salah satu kebutuhan hidup manusia adalah tempat tinggal. Selama manusia hidup, selama itu pula perlu tempat tinggal. Saat ini, rumah, apartemen atau rusun bisa jadi pilihan Anda. Tergantung preferensi masing-masing. Untuk rumah pilihannya bisa pasar primer (baru) atau sekunder (bekas). Pameran properti expo yang baru saja di gelar di salah satu tempat di tengah kota Jakarta menampilkan perumahan baru, apartemen baru untuk pasar primer. Sementara pasar sekunder untuk properti bekas pakai (second) bisa dilihat melalui web atau portal jual beli rumah. Kalau Anda sudah ketemu dengan properti, rumah, rusun atau apartemen yang cocok dengan Anda, yang ingin Anda beli, tentu Anda ingin segera merealisasikannya, sudah jodoh katanya. Kita semua tahu, bahwa beli properti itu melibatkan uang yang besar, sehingga kalau mengumpulkan uang sendiri sampai nilainya cukup kemudian baru beli, sepertinya sangat jarang dan sulit untuk mengejar kenaikan harga properti tersebut. Bahkan untuk kalangan tertentu, gaji tidak akan pernah mampu untuk mengejar kenaikan harga properti. Untuk itu, biasanya pembeli menggunakan pinjaman dari bank  (KPR -Kredit Pemilikan Rumah)  atau institusi keuangan lainnya untuk me-leverage kemampuan beli properti tersebut. Bila Anda beli rumah bekas melalui perantara/ agen properti, pihak agen bisa membantu menghubungi pihak bank yang biasa menjadi langganan bagi kliennya. Tapi jika tidak, maka Anda sendirilah yang perlu menghubungi pihak bank.

Untuk memudahkan Anda memilih Bank mana yang menjadi pilihan untuk pinjaman rumah, berikut 3 (tiga) hal yang perlu menjadi perhatian:

Yang pertama, pilih bank yang memberikan bunga fixed (tetap) paling lama. Mengapa bunga fixed? Karena semakin lama bunga fixed, semakin menguntungkan bagi Anda sebagai nasabah untuk mengatur cash flow. Karena selama periode tersebut, cicilan Anda akan tetap. Contohnya,  saat ini ada bank yang memberikan promosi untuk fasilitas KPR dengan bunga  6,15% untuk 3 tahun dan 6,5% untuk 5 tahun. Karena KPR itu umumnya pinjaman jangka panjang, maka  pilih yang 5 tahun. Artinya meskipun pinjaman Anda 15 tahun, pinjaman 5 tahun pertama bunganya tetap, sedangkan sisa 10 tahun bunganya mengikuti pasar. Contoh disini, dengan bunga 6,5% misalnya cicilan Rp. 4 juta per bulan selama 5 tahun, maka selama 5 tahun tersebut, cicilan Anda akan tetap, tapi begitu menginjak tahun ke-6, maka cicilan akan berubah dan umumnya naik dan pasti naik umumnya, misalnya menjadi 12%, dan cicilan per bulan nya menjadi Rp. 6,3 juta. Selama 5 tahun pertama cicilan, asumsinya pendapatan Anda juga sudah naik dan sudah bisa mengantisipasi kenaikan cicilan KPR.

Yang kedua, pilih bank yang memberikan fleksibilitas atas kredit yang diberikan. Maksudnya, bank tersebut mengikuti prosedur tapi tidak kaku. Ilustrasinya, bila ada satu bank besar, sebut saja Bank X, yang mensyaratkan selain kelengkapan dokumen, juga rasio cicilan terhadap penghasilan harus maksimal 30%, istilahnya Debt Burden Ratio atau DBR. Kalau cicilan Anda 4 juta per bulan, maka minimal total penghasilan Anda (dan pasangan) dalam sebulan harus Rp.13,4 juta.  Kalau ternyata total penghasilan Anda  (dan pasangan) hanya Rp. 12 juta, artinya rasio DBR >30%, maka bank X tidak meloloskan permohonan pinjaman KPR Anda. Karena rasio >30%, di anggap pihak Bank akan mengganggu cash flow keuangan Anda, mengganggu kelancaran pembayaran cicilan KPR Anda. Oleh karena itu pilihlah bank yang bisa memberikan fleksibilitas terhadap rasio tersebut. Kalau angka rasio DBR tersebut lebih-lebih sedikit masih dapat di tolerir oleh pihak bank, misalnya 33% seperti contoh kasus ini, sehingga permohonan KPR anda akan disetujui. Selain itu bila anda punya sumber penghasilan lain, mintalah bank untuk menambah sumber pendapatan lain tesebut, sehingga rasio DBR anda akan semakin rendah dan kemungkinan pengajuan KPR anda disetujui akan lebih besar.

Ajukan KPR Ke Lebih Dari 1 Bank Sekaligus.

Yang ketiga, pilihlah bank yang memberikan plafond tertinggi. Artinya pinjaman dengan nilai maksimal. Hal ini bisa terjadi bila Anda mengajukan KPR pada lebih dari 1 (satu) bank. Boleh-boleh saja, ini untuk memberikan pilihan kepada Anda, bank mana yang paling favorable buat Anda.  Contohnya, dengan pengajuan pinjaman kredit yang sama, bank A hanya setuju memberikan plafond pinjaman KPR Rp. 475 juta, bank B hanya Rp. 460 juta dan bank C setuju Rp. 485 juta. Maka pilihan jatuh ke bank C. Saat ini, sesuai peraturan Bank Indonesia terakhir per Agustus 2016, fasilitas KPR sebesar 85% untuk rumah pertama, sisanya 15% merupakan uang muka (down payment) yang harus di bayar secara cash. Maka pilihlah dengan cermat, bahwa fasilitas KPR 85% adalah nilai plafond tertinggi yang dapat anda terima dari bank.

Untuk mengkombinasikan semua item di atas, Anda bisa mengecek terlebih dahulu bank-bank mana yang memberikan promosi bunga KPR melalui website bank tersebut atau portal keuangan lainnya. Selanjutnya hitung berapa estimasi cicilan Anda dengan suku bunga promosi tersebut, ini bisa dilakukan melalui portal jual beli rumah yang menyediakan kalkulator KPR gratis atau portal keuangan lainnya. Sehingga pada waktu Anda mengajukan permohonan KPR, kemungkinan disetujui akan jauh lebih besar.  Selamat berburu properti.

Online loans: Easy and practical, but can be too costly

 

Online loans: Easy and practical, but can be too costly

Online loans 29Jan2018

Boy Hazuki Rizal

Jakarta

 

Online borrowing is gaining popularity in Indonesia, as it is now easy for people to use the internet to access funds.

There are 28 financial technology (fintech) startups that are already registered with the Financial Services Authority (OJK). These fintech startups offer financing and money lending through their websites or apps, which can be downloaded freely.

The online borrowing is done through peer to peer lending (P2PL), in which borrowers are matched with lenders. People who want to borrow money can go through this channel after submitting a request. Some fintech startups even ask you to connect to their social media accounts.

Then, the fintech company will assess your credit rating, like a bank does, and will inform you whether or not you are eligible for credit. They will also assess the risk level of your borrowing. The higher the risk, the more interest you have to pay, while those whose risk is deemed to be lower will pay less interest. Another mechanism apart from P2PL is direct lending, where the fintech startup itself is the lender. So in this case, people use the website or application for borrowing only. Most fintech startups require no collateral or guarantee from their borrowers.

Besides individuals, these new platforms also cater to businesses, mostly for micro, small and medium enterprises (MSME). Companies need to have been operating for at least a year, to ensure that they can run the business well. However, a number of aspects should be considered. They are five things that both individuals and business owners need to know before applying for online loans.

First are the fees. There are many kinds of fees, such as the platform fee, service fee, administration fee for the fintech, which range between 3 percent and 5 percent of the loan amount. There are also other fees, such as the insurance fee, late charges and the collecting fee. Fintech companies use these fees to cover operational costs and maintain their platform.

Second is the interest rate. Fintech companies generally apply an annual or monthly interest rate. You can ask them what effective interest rate they charge for borrowing money using their platform. For example, there is one platform that provides individual loans with a daily interest rate of 1 percent, with loans ranging from Rp 1 million to Rp 3 million. This loan will have to be paid back plus interest within 10 to 30 days. The interest will accumulate depending on the length of the loan. For example, if the consumer borrows money for 30 days, then the compounding interest rate will reach 34.8 percent. So if a consumer borrows Rp 1 million for 30 days, they would need to repay Rp 1.34 million.

If we compare this to non-online loan services, such as Cash Advance loans from a credit card, for which the interest rate is 26.95 percent per annum or 2.95 percent per month, we can see that the interest rate charged by fintech companies is way beyond normal. Fintech firms claim that the higher interest reflects the higher risk they bear. Also as a comparison, we can look at other non-online loan products, such as non-collateral loans (KTA) which carry interest rates ranging between 24 and 28 percent per annum.

Third is the process itself. How long does it take for a new loan to be processed? Some fintech startups claim they can process loans in just six hours, some need days or even weeks to process them. The larger the loan requested, the longer it might need. Or if your loan request is assessed to be in the high risk category, then more time might be needed to convince the financer to invest in you. Each fintech company has their own mechanism.

Fourth is the loan limit. This is the maximum amount a consumer can borrow. Currently, limits vary from Rp 100,000 to Rp 2 billion. The larger amounts usually go to MSME owners. One thing that consumers must pay attention to is the nature of the fintech company, some only serve businesses, some serve only individuals and some serve both. They have their own limit to match their own segment. Some fintech companies, which focus on individuals, limit loan amounts to just Rp 3 million, while others, which focus on MSMEs, set the limit at Rp 2 billion.

The fifth thing to consider is loan tenor – for how long do you need to borrow money? Some fintech companies can provide loans for between one day and two years. The longer the loan tenor, the higher the interest you must pay. P2P lending for syariah is also available in some fintech start-ups, it depends on the consumer’s preference.

The emergence of the online borrowing mechanism does not only give customers easier access to loans, but also frees them from complicated procedures imposed by banks. However, consumers must be aware that the high interest rates charged by fintech companies can make online loans too costly for them.

 

The writer is an independent financial partner of the Rizal Planner & Rekan. The views are his own

PINJAMAN ONLINE

Jaman now, salah satu channel  yang simpel dan kekinian untuk pinjam uang tunai adalah melalui perusahaan financial technology alias Fintech yang dikuasai oleh perusahaan start-up. Sampai 22 Desember 2017, Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sudah mengumumkan daftar terkini 27 perusahaan Fintech yang terdaftar dan di awasi oleh OJK. Umumnya start- up Fintech menyediakan wadah atau marketplace yang mempertemukan pihak yang ingin meminjamkan uang (lender) dan yang ingin pinjam uang (borrower) atau dikenal sebagai peer to peer (P2P) lending. Ada juga Fintech yang memberikan pinjaman tunai online secara langsung, artinya yang masuk ke portal atau aplikasi Fintech ini hanya yang ingin pinjam uang semata (borrower) dan perusahaan Fintech sebagai pihak pemberi pinjaman (lender). Pengajuan pinjaman bisa dilakukan lewat portal atau aplikasi Fintech di smartphone.

Peer to peer lending saat ini dapat dikelompokkan untuk individu dan untuk bisnis (terutama Mikro dan UKM) yang memerlukan pinjaman. Sementara pendanaan dilakukan oleh individu yang ingin mengembangkan dananya melalui alternatif investasi seperti pendanaan di Fintech ini. Pengajuan pinjaman dan pendanaan serta dokumen yang diperlukan semuanya dilakukan secara online, dan untuk pinjaman dari pihak Fintech melakukan credit scoring layaknya bank, untuk menilai apakah Anda layak diberi pinjaman atau tidak.

Sebelum Anda melakukan pinjaman (borrowing) online pada jasa yang ditawarkan Fintech, ada 5 (lima) hal yang perlu jadi perhatian.

Yang pertama adalah biaya, namanya bisa macam-macam, bisa biaya platform, biaya layanan, biaya administrasi dan lainnya, tapi semuanya mengacu pada jasa layanan yang dikenakan, selain itu ada juga biaya keterlambatan, biaya asuransi, biaya penagihan dan sebagainya. Anda sebagai konsumen harus jelas dan mengerti apa saja biaya yang dibebankan tersebut, karena akan mengurangi dana yang dipinjam. Jadi pastikan Anda menghitung biaya ini dalam komponen nilai pinjaman Anda.

Yang kedua adalah bunga. Bunga yang disampaikan perusahaan Fintech umumnya bunga per tahun atau per bulan. Tanyakan berapa bunga efektif per tahun yang dikenakan kepada konsumen dan bagaimana perhitungannya cicilannya? Kalau bunga pinjaman online sudah anda ketahui, Anda bisa bandingkan dengan produk non online, seperti Kredit Tanpa Agunan (KTA), Cash Advance dari Kartu Kredit atau pinjaman lainnya. Sebagai contoh, salah satu Fintech yang memberikan layanan pinjaman dana tunai online tanpa agunan, memberikan bunga 1% perhari dengan minimum pinjaman Rp 1 juta dan maksimum Rp. 3 juta, lamanya waktu pinjaman minimum 10 hari dan maksimum 30 hari. Bunga 1% ini adalah bunga berbunga mengikuti jumlah hari peminjaman. Bila Anda pinjam selama 30 hari, bunga berbunga 1% untuk 30 hari mencapai 34.8%. Bunga ini jauh lebih dahsyat dibandingkan produk non online seperti bunga kartu kredit yang ‘hanya’ sebesar 26.95% per tahun atau 2,25% per bulan.

Yang ketiga adalah lama proses. Berapa lama waktu yang Anda butuhkan untuk dapat meminjam di layanan Fintech? Ada yang mengklaim bisa memberikan persetujuan dalam hitungan jam, ada juga yang sampai dalam hitungan hari, atau minggu. Ini bisa terjadi karena menunggu penggalangan dana dipenuhi oleh para pemberi pinjaman online. Semakin besar dana yang dibutuhkan, dan semakin berisiko proposal pinjamannya, bisa jadi semakin lama pemenuhan dananya. Ini juga berdampak ke bunga pinjaman, semakin tinggi risiko, semakin tinggi bunga yang harus dibayarkan. Hal ini perlu dipahami secara jelas dan transparan oleh konsumen.

Yang ke empat adalah limit pinjaman. Nilai pinjaman bervariasi, saat ini mulai dari Rp. 100.000 sampai Rp. 2 Miliar Rupiah. Yang perlu jadi perhatian, apakah perusahaan Fintech yang anda pilih sesuai dengan kriteria dan kebutuhan Anda? Karena ada Fintech yang hanya melayani pinjaman bisnis (Mikro dan UKM), ada yang hanya individu, dan ada juga keduanya.  Umumnya limit untuk bisnis akan lebih besar daripada untuk individu. Sesuaikan kriteria Anda dengan Fintech yang memberikan jasa pinjaman.

Yang kelima adalah lama pinjaman, mulai dari 1 hari hingga 2 tahun. Ini tentu berdampak pada bunga yang diberikan. Pinjaman online tanpa agunan ini relatif jangka waktunya lebih pendek daripada non online. Semakin lama Anda menjalin ‘hubungan bisnis’, semakin besar biaya bunga yang harus dibayarkan. Semakin disiplin anda membayar angsuran tanpa pernah terlambat, semakin senang perusahaan Fintech menjalin ‘hubungan bisnis’ dengan Anda.

Dari lima hal di atas, dapat dilihat bahwa, untuk meminjam secara online akan menjadi salah satu channel bagi pihak-pihak yang unbankable untuk mendapat akses bantuan dana baru dan menjalankan usaha mikro atau UKM nya. Bagi konsumen individu, pinjaman online, memberikan kemudahan baru untuk akses keuangan melalui jasa non perbankan atau institusi keuangan lainnya. Secara paralel, saat ini juga sudah ada platform yang menyediakan P2P lending syariah. Tergantung preferensi dari Anda sebagai konsumen.

Dengan makin banyaknya kemudahan lewat Fintech ini, selain mengerti proses peminjaman di Fintech, Anda juga semakin bijak dalam menyikapi tawaran layanan start-up Fintech ini.

 

Mengutip Artikel KPR Take Over

Tulisan saya “Berhemat dengan Take Over KPR” di kutip di Edisi Terbaru Tabloid Kontan 1-6 Januari 2018.

Direktur Ritel Bank Bukopin Tbk, Heri Purwanto menuturkan…

Direktur Konsumer CIMB Niaga Tbk, Lani Darmawan, mengatakan..

Kepala Divisi Bisnis Kredit Konsumer BCA, Felicia M. Simon, menurutkan…

Perencana Keuangan Independen, Boy Hazuki Rizal, bilang…

https://personalfinance.kontan.co.id/news/syarat-take-over-kpr-sama-dengan-kredit-baru

Boy Hazuki Rizal_Tabloid Kontan 1Jan18_KPR Take Over Quote

DI BALIK PENAWARAN KREDIT TANPA AGUNAN

NYMEO Personal Loan

Image source: NYneo.org

TabKontan 4Dec17

Image source: Tabloid Kontan, 4-10 Desember 2017

 

Yth Bapak/Ibu, kami berikan kredit tanpa jaminan, s/d 200 juta, flat rate 1.25%, syarat kartu kredit usia 1th, proses 3-5 hari. Hub.: Andi 081808704xxx

Hampir 3-5 SMS seperti di atas setiap hari masuk ke nomer handphone penulis, bahkan tidak jarang ada yang telpon langsung ke penulis, menawarkan pinjaman tanpa agunan alias personal loan alias kredit tanpa agunan alias KTA. Penawaran produk kredit konsumtif seperti ini memang sangat menggoda sekali, terkadang antara butuh atau tidak butuh, dengan teknik marketing yang terus menerus meneror, bukan tidak mungkin Anda akhirnya tergoda juga. Padahal sebenarnya anda tidak butuh.

Yang namanya kredit tanpa agunan pasti menggiurkan tapi tentu saja bank akan mengkompensasikannya dengan bunga yang relatif tinggi, untuk menutupi apabila terjadi wanprestasi atau debitur gagal mengembalikan pinjaman.

Selain itu yang perlu di perhatikan adalah apabila Anda sudah punya cicilan rumah (KPR) atau cicilan kendaraan (KPM) tentu saja maksimal rasio utang bisa jadi sudah mentok 30%. Bank atau lembaga keuangan pasti akan melakukan cek atas fasilitas utang yang sudah dan pernah anda terima melalui Sistem Informasi Debitur (BI Checking). Apabila ternyata anda merupakan nasabah yang patuh, tidak pernah telat membayar angsuran, tidak pernah kena late charges atau denda, selalu bayar angsuran tepat waktu, maka bank atau lembaga keuangan akan senang sekali untuk ‘memberikan fasilitas’ baru kepada Anda.  Maka tidak heran, telpon anda akan terus berdering dan SMS anda akan penuh penawaran fasilitas KTA.

Untuk tahu bagaimana dibalik penawaran itu, kita lihat simulasi dengan menggunakan contoh  SMS di atas:

Misalnya asumsi pinjaman kita Rp.200 juta, bunga flat (flat rate): 1,25% (baca: bunga 1,25% rata per bulan, atau 15% flat per tahun). Lama pinjaman, misalnya 3 tahun. Jika dihitung, maka cicilan per bulannya: Rp. 8.056.000,-.

Bandingkan dengan KPR, kalau nilai pinjaman sejumlah uang yang sama, Rp. 200 juta, lama pinjaman atau tenor juga sama, 3 tahun, kita kredit rumah dengan bunga 15,00% (baca: bunga 15% persen efektif per tahun), jika di hitung, maka cicilannya per bulan ‘hanya’ Rp. 6.933.000

Untuk lebih jelasnya, bisa lihat tabelnya sbb:

  KTA KPR
Pinjaman Rp200.000.000 Rp. 200.000.000
Bunga 1,25% per bulan (flat) 15% per tahun (eff)
Lama pinjaman 3 tahun 3 tahun
Cicilan per bulan Rp8.056.000 Rp6.933.000

Kalau lihat tabelnya di atas, maka cicilan KTA jauh lebih mahal. Kenapa? Karena bunga kredit rumah  adalah bunga efektif sedangkan bunga KTA adalah bunga flat. Secara matematis sederhana, bunga flat perlu di kali 1,8 untuk mendapatkan bunga efektif.  Mengapa? Karena dalam perhitungannya, bunga flat dihitung dulu berapa total nilai bunga nya selama total waktu pinjaman, baru ditambahkan ke pokok pinjaman.

 Bunga flat x 1,8 = Bunga efektif

Jadi kalau bunga flat per bulan 1.25% artinya setara dengan ~27% per tahun bunga efektif nya. Bagi konsumen, bunga 1.25% flat per bulan, kelihatan nya kecil sekali, padahal bunga efektifnya jauh lebih dahsyat daripada bunga KPR. Untuk keperluan marketing memang kelihatan nya bunga flat lebih rendah, kita sebagai konsumen, wajib mengetahui bagaimana perhitungan dalam bahasa keuangannya.

Oleh karena itu jika kita meminjam dari bank atau lembaga keuangan, baik itu penawaran utang tanpa agunan atau lewat agen, fasilitas tarik tunai dari kartu kredit, atau pinjaman dari sisa plafon kartu kredit, ada hal-hal yang perlu di perhatikan:

  1. Tanyakan berapa sebenarnya bunga efektif dari penawaran tersebut.
  2. Mintalah jadwal dan komposisi perhitungan bunga dan angsuran pokok pinjaman lebih dini jika kita mau melakukan pelunasan sebelum jangka waktu pinjaman berakhir.
  3. Pastikan kita mengetahui sifat suku bunga yang dikenakan bank.

Untuk setiap penawaran produk, tanyakan dengan jelas dan pelajari produknya, kita sebagai konsumen, harus bijak dalam menyikapi tawaran-tawaran tersebut, tergoda atau tidak tergoda, semua tindakan atas pilihan kita pasti ada konsekuensinya, seperti halnya kehidupan ini.

Berhemat Dengan Take Over KPR

takeover

rizalplanner @TabKontan 6Nov17

Kalau anda punya hutang properti di bank dan suatu saat anda menjerit melihat tagihan rutin KPR (Kredit Pemilikan Rumah) anda naik, maka bisa dipastikan bunga KPR anda naik! Dan bunga ini bisa naik setiap 6 bulanan, sementara turunnya susah banget. Tapi tentu anda sudah paham sebelum mengambil KPR dengan fixed rate, bahwa setelah masa promo fixed rate habis, maka harus ada tambahan dana yang harus disiapkan bila tetap di bank tersebut. Tapi ada pilihan lain untuk menghemat waktu dan dana cicilan KPR, yaitu dengan take over KPR (ambil alih KPR) ke bank lain.

Kalau anda punya tagihan KPR yang bunga tetap (fixed rate) selama kisaran 12 – 36 bulan pertama, tentu selama 12 – 36 bulan tersebut besarnya cicilan per bulan akan tetap, misalnya bunga tetap KPR berkisar 7% – 8,9% per tahun, tapi begitu masa fixed rate habis, otomatis bank tersebut akan menerapkan floating rate (bunga mengambang) KPR yang baru, yang pasti lebih tinggi dari bunga tetap selama masa tersebut, berkisar 12% – 13.50% per tahun.

Bank mengenakan floating rate, artinya suku bunga bank mengikuti pasar. Dan kalau bunga acuan naik, maka yang paling cepat naik adalah bunga kredit, sementara bunga tabungan & deposito paling lambat mengikuti kenaikan, dan sebaliknya kalau bunga acuan turun. Kenapa? Karena bunga kredit adalah sumber pendapatan bank, sementara bunga tabungan dan deposito adalah kewajiban bank terhadap nasabah. Sebagai catatan, sampai September tahun 2017 ini bunga Acuan Bank Indonesia (BI) sudah di pangkas 0.5% oleh Bank Indonesia menjadi 4.25%, mengikuti hal tersebut, bunga deposito juga sudah langsung di gunting oleh perbankan, tapi suku bunga kredit tidak langsung turun, butuh waktu bulanan untuk bisa turun.

Kalau ada penawaran take over KPR dengan bunga tetap misalnya 3 tahun dari suatu bank, sementara tenor atau jangka waktu cicilan anda masih di atas 5 tahun, maka ini bisa jadi salah satu solusi penghematan dana dan waktu untuk anda dengan cara mengalihkannya (take over). Ilustrasinya sebagai berikut, kalau misalnya saat ini anda mempunyai KPR bank dengan asumsi floating rate 13,50% per tahun dan ada bank lain yang menawarkan fixed rate 8.50% selama 3 tahun,  maka dengan take over KPR, penghematan bunga cicilan anda sebesar 5% per tahun selama 3 tahun pertama, luar biasa kan? Ternyata penurunan rate 5% ini, jika dihitung dengan nilai pinjaman yang sama, cicilan lebih rendah 6%, maka anda dapat berhemat 2 tahun waktu cicilan.

Tentu saja ada biaya-biaya KPR untuk take over KPR, namun biaya ini hanya sekitar 7% dari total nilai pinjaman KPR, sementara penghematan total pokok dan bunga selama 2 tahun kurang lebih 37% dari nilai pinjaman. Jika di nett off, artinya anda berhemat 30% kan. Biaya take over disini meliputi  biaya denda pelunasan dipercepat dari bank asal dan bunga berjalan, di tambah biaya provisi, biaya notaris dan administrasi pada bank tujuan.

Ilustrasi tabel di bawah bisa menggambarkan penjelasan di atas:

 

Sebelum

Take Over

Sesudah

Take Over

    Delta
Tingkat Bunga KPR per tahun 13.50% 8.50% 5.00%
Cicilan per bulan (Rp.)           6,100,000                 5,760,000                       340.000
Jangka Waktu (tahun)                             10 8 2
Nilai Pinjaman (Outstanding) (Rp.)          400,000,000                  400,000,000 0
Bunga+Pokok selama 2 tahun pertama (Rp.)          149.000.000
Biaya take over (Rp.)                     30,000,000

*) angka dibulatkan

 

Dari tabel di atas, terlihat bahwa selisih bunga 5% sebelum dan sesudah take over, dengan nominal cicilan sebelum dan sesudah KPR take over mempunyai selisih sebesar  Rp. 340 ribu, jangka waktu cicilan lebih hemat 2 tahun, dari 10 tahun menjadi 8 tahun. Semua ini diasumsikan nilai pinjaman yang dipindahkan, nilainya  tetap, sebesar Rp. 400.000.000.

Selama 2 tahun tersebut, jika masih menggunakan bank yang lama, sebelum take over maka Anda harus membayar bunga dan pokok  sebesar Rp. 149 juta, tapi jika menggunakan fasilitas take over KPR, nilai penghematan bunga dan pokok ini setara dengan 37% dari nilai pinjaman. Sedangkan biaya take over sebesar Rp. 30.000.000 setara dengan 7% dari nilai pinjaman.  Jika di net off, anda berhemat 30%.

Dengan berhemat pembayaran bunga 5% selama 3 tahun, anda bisa mempercepat masa pembayaran menjadi lebih pendek, ditambah penghematan dana cicilan yang mesti di bayarkan. Ini tentu membantu dalam pengaturan arus kas (cash flow) anda.

Kalau masa pinjaman (tenor) tidak dikurangi, tetapi tetap 10 tahun, maka cicilan per bulan pasti lebih kecil. Ini juga bisa jadi pilihan jika anda perlu mengatur ulang cash flow anda atau anda perlukan untuk memperbesar ruang untuk pinjaman yang lain, supaya rasio hutang anda tetap 30%.

Memang ada syarat-syarat administrasi yang harus dipenuhi untuk take over, tapi jika anda sudah pernah disetujui untuk KPR, maka untuk take over kurang lebih syarat yang sama yang diperlukan.

Selanjutnya, jika sudah 3 tahun, dimana masa fixed rate sudah selesai, maka bunga akan kembali mengikuti pasar.