DI BALIK PENAWARAN KREDIT TANPA AGUNAN

NYMEO Personal Loan

Image source: NYneo.org

TabKontan 4Dec17

Image source: Tabloid Kontan, 4-10 Desember 2017

 

Yth Bapak/Ibu, kami berikan kredit tanpa jaminan, s/d 200 juta, flat rate 1.25%, syarat kartu kredit usia 1th, proses 3-5 hari. Hub.: Andi 081808704xxx

Hampir 3-5 SMS seperti di atas setiap hari masuk ke nomer handphone penulis, bahkan tidak jarang ada yang telpon langsung ke penulis, menawarkan pinjaman tanpa agunan alias personal loan alias kredit tanpa agunan alias KTA. Penawaran produk kredit konsumtif seperti ini memang sangat menggoda sekali, terkadang antara butuh atau tidak butuh, dengan teknik marketing yang terus menerus meneror, bukan tidak mungkin Anda akhirnya tergoda juga. Padahal sebenarnya anda tidak butuh.

Yang namanya kredit tanpa agunan pasti menggiurkan tapi tentu saja bank akan mengkompensasikannya dengan bunga yang relatif tinggi, untuk menutupi apabila terjadi wanprestasi atau debitur gagal mengembalikan pinjaman.

Selain itu yang perlu di perhatikan adalah apabila Anda sudah punya cicilan rumah (KPR) atau cicilan kendaraan (KPM) tentu saja maksimal rasio utang bisa jadi sudah mentok 30%. Bank atau lembaga keuangan pasti akan melakukan cek atas fasilitas utang yang sudah dan pernah anda terima melalui Sistem Informasi Debitur (BI Checking). Apabila ternyata anda merupakan nasabah yang patuh, tidak pernah telat membayar angsuran, tidak pernah kena late charges atau denda, selalu bayar angsuran tepat waktu, maka bank atau lembaga keuangan akan senang sekali untuk ‘memberikan fasilitas’ baru kepada Anda.  Maka tidak heran, telpon anda akan terus berdering dan SMS anda akan penuh penawaran fasilitas KTA.

Untuk tahu bagaimana dibalik penawaran itu, kita lihat simulasi dengan menggunakan contoh  SMS di atas:

Misalnya asumsi pinjaman kita Rp.200 juta, bunga flat (flat rate): 1,25% (baca: bunga 1,25% rata per bulan, atau 15% flat per tahun). Lama pinjaman, misalnya 3 tahun. Jika dihitung, maka cicilan per bulannya: Rp. 8.056.000,-.

Bandingkan dengan KPR, kalau nilai pinjaman sejumlah uang yang sama, Rp. 200 juta, lama pinjaman atau tenor juga sama, 3 tahun, kita kredit rumah dengan bunga 15,00% (baca: bunga 15% persen efektif per tahun), jika di hitung, maka cicilannya per bulan ‘hanya’ Rp. 6.933.000

Untuk lebih jelasnya, bisa lihat tabelnya sbb:

  KTA KPR
Pinjaman Rp200.000.000 Rp. 200.000.000
Bunga 1,25% per bulan (flat) 15% per tahun (eff)
Lama pinjaman 3 tahun 3 tahun
Cicilan per bulan Rp8.056.000 Rp6.933.000

Kalau lihat tabelnya di atas, maka cicilan KTA jauh lebih mahal. Kenapa? Karena bunga kredit rumah  adalah bunga efektif sedangkan bunga KTA adalah bunga flat. Secara matematis sederhana, bunga flat perlu di kali 1,8 untuk mendapatkan bunga efektif.  Mengapa? Karena dalam perhitungannya, bunga flat dihitung dulu berapa total nilai bunga nya selama total waktu pinjaman, baru ditambahkan ke pokok pinjaman.

 Bunga flat x 1,8 = Bunga efektif

Jadi kalau bunga flat per bulan 1.25% artinya setara dengan ~27% per tahun bunga efektif nya. Bagi konsumen, bunga 1.25% flat per bulan, kelihatan nya kecil sekali, padahal bunga efektifnya jauh lebih dahsyat daripada bunga KPR. Untuk keperluan marketing memang kelihatan nya bunga flat lebih rendah, kita sebagai konsumen, wajib mengetahui bagaimana perhitungan dalam bahasa keuangannya.

Oleh karena itu jika kita meminjam dari bank atau lembaga keuangan, baik itu penawaran utang tanpa agunan atau lewat agen, fasilitas tarik tunai dari kartu kredit, atau pinjaman dari sisa plafon kartu kredit, ada hal-hal yang perlu di perhatikan:

  1. Tanyakan berapa sebenarnya bunga efektif dari penawaran tersebut.
  2. Mintalah jadwal dan komposisi perhitungan bunga dan angsuran pokok pinjaman lebih dini jika kita mau melakukan pelunasan sebelum jangka waktu pinjaman berakhir.
  3. Pastikan kita mengetahui sifat suku bunga yang dikenakan bank.

Untuk setiap penawaran produk, tanyakan dengan jelas dan pelajari produknya, kita sebagai konsumen, harus bijak dalam menyikapi tawaran-tawaran tersebut, tergoda atau tidak tergoda, semua tindakan atas pilihan kita pasti ada konsekuensinya, seperti halnya kehidupan ini.

Take Over KPR = Hemat Dana & Waktu Cicilan

takeover

Kalau anda punya hutang properti di bank dan suatu saat anda menjerit melihat tagihan rutin KPR (Kredit Pemilikan Rumah) anda naik, maka bisa dipastikan bunga KPR anda naik! Dan bunga ini bisa naik setiap 6 bulanan, sementara turunnya susah banget. Tapi tentu anda sudah paham sebelum mengambil KPR dengan fixed rate, bahwa setelah masa promo fixed rate habis, maka harus ada tambahan dana yang harus disiapkan bila tetap di bank tersebut. Tapi ada pilihan lain untuk menghemat waktu dan dana cicilan KPR, yaitu dengan take over KPR (ambil alih KPR) ke bank lain.

Kalau anda punya tagihan KPR yang bunga tetap (fixed rate) selama kisaran 12 – 36 bulan pertama, tentu selama 12 – 36 bulan tersebut besarnya cicilan per bulan akan tetap, misalnya bunga tetap KPR berkisar 7% – 8,9% per tahun, tapi begitu masa fixed rate habis, otomatis bank tersebut akan menerapkan floating rate (bunga mengambang) KPR yang baru, yang pasti lebih tinggi dari bunga tetap selama masa tersebut, berkisar 12% – 13.50% per tahun.

Bank mengenakan floating rate, artinya suku bunga bank mengikuti pasar. Dan kalau bunga acuan naik, maka yang paling cepat naik adalah bunga kredit, sementara bunga tabungan & deposito paling lambat mengikuti kenaikan, dan sebaliknya kalau bunga acuan turun. Kenapa? Karena bunga kredit adalah sumber pendapatan bank, sementara bunga tabungan dan deposito adalah kewajiban bank terhadap nasabah. Sebagai catatan, sampai September tahun 2017 ini bunga Acuan Bank Indonesia (BI) sudah di pangkas 0.5% oleh Bank Indonesia menjadi 4.25%, mengikuti hal tersebut, bunga deposito juga sudah langsung di gunting oleh perbankan, tapi suku bunga kredit tidak langsung turun, butuh waktu bulanan untuk bisa turun.

Kalau ada penawaran take over KPR dengan bunga tetap misalnya 3 tahun dari suatu bank, sementara tenor atau jangka waktu cicilan anda masih di atas 5 tahun, maka ini bisa jadi salah satu solusi penghematan dana dan waktu untuk anda dengan cara mengalihkannya (take over). Ilustrasinya sebagai berikut, kalau misalnya saat ini anda mempunyai KPR bank dengan asumsi floating rate 13,50% per tahun dan ada bank lain yang menawarkan fixed rate 8.50% selama 3 tahun,  maka dengan take over KPR, penghematan bunga cicilan anda sebesar 5% per tahun selama 3 tahun pertama, luar biasa kan? Ternyata penurunan rate 5% ini, jika dihitung dengan nilai pinjaman yang sama, cicilan lebih rendah 6%, maka anda dapat berhemat 2 tahun waktu cicilan.

Tentu saja ada biaya-biaya KPR untuk take over KPR, namun biaya ini hanya sekitar 7% dari total nilai pinjaman KPR, sementara penghematan total pokok dan bunga selama 2 tahun kurang lebih 37% dari nilai pinjaman. Jika di nett off, artinya anda berhemat 30% kan. Biaya take over disini meliputi  biaya denda pelunasan dipercepat dari bank asal dan bunga berjalan, di tambah biaya provisi, biaya notaris dan administrasi pada bank tujuan.

Ilustrasi tabel di bawah bisa menggambarkan penjelasan di atas:

 

Sebelum

Take Over

Sesudah

Take Over

    Delta
Tingkat Bunga KPR per tahun 13.50% 8.50% 5.00%
Cicilan per bulan (Rp.)           6,100,000                 5,760,000                       340.000
Jangka Waktu (tahun)                             10 8 2
Nilai Pinjaman (Outstanding) (Rp.)          400,000,000                  400,000,000 0
Bunga+Pokok selama 2 tahun pertama (Rp.)          149.000.000
Biaya take over (Rp.)                     30,000,000

*) angka dibulatkan

 

Dari tabel di atas, terlihat bahwa selisih bunga 5% sebelum dan sesudah take over, dengan nominal cicilan sebelum dan sesudah KPR take over mempunyai selisih sebesar  Rp. 340 ribu, jangka waktu cicilan lebih hemat 2 tahun, dari 10 tahun menjadi 8 tahun. Semua ini diasumsikan nilai pinjaman yang dipindahkan, nilainya  tetap, sebesar Rp. 400.000.000.

Selama 2 tahun tersebut, jika masih menggunakan bank yang lama, sebelum take over maka Anda harus membayar bunga dan pokok  sebesar Rp. 149 juta, tapi jika menggunakan fasilitas take over KPR, nilai penghematan bunga dan pokok ini setara dengan 37% dari nilai pinjaman. Sedangkan biaya take over sebesar Rp. 30.000.000 setara dengan 7% dari nilai pinjaman.  Jika di net off, anda berhemat 30%.

Dengan berhemat pembayaran bunga 5% selama 3 tahun, anda bisa mempercepat masa pembayaran menjadi lebih pendek, ditambah penghematan dana cicilan yang mesti di bayarkan. Ini tentu membantu dalam pengaturan arus kas (cash flow) anda.

Kalau masa pinjaman (tenor) tidak dikurangi, tetapi tetap 10 tahun, maka cicilan per bulan pasti lebih kecil. Ini juga bisa jadi pilihan jika anda perlu mengatur ulang cash flow anda atau anda perlukan untuk memperbesar ruang untuk pinjaman yang lain, supaya rasio hutang anda tetap 30%.

Memang ada syarat-syarat administrasi yang harus dipenuhi untuk take over, tapi jika anda sudah pernah disetujui untuk KPR, maka untuk take over kurang lebih syarat yang sama yang diperlukan.

Selanjutnya, jika sudah 3 tahun, dimana masa fixed rate sudah selesai, maka bunga akan kembali mengikuti pasar.

BI Checking

 

BI checking

Bagi yang ingin mengajukan kredit ke bank dan sebelumnya perlu mengetahui status riwayat kreditnya, bisa dilakukan lewat formulir BI Checking atau Informasi Debitur Individual (IDI) yang ada di halaman resmi Bank Indonesia:

http://www.bi.go.id/…/permin…/formulir/Contents/Default.aspx

Tinggal isi formulir online (http://www.bi.go.id/…/permintaan-idi…/formulir/Formulir.aspx), Tunggu respon dari BI, kalau sudah, siapkan copy KTP dan KTP asli, untuk ambil hasil checking di kantor BI setempat

MENYIAPKAN DOWN PAYMENT RUMAH

down-payment KPR 27Aug17

Pameran properti baru-baru ini yang di selenggarakan di pusat kota Jakarta, menyiratkan makin berjamurnya proyek properti yang ada dan salah satu kendala yang sering di hadapi oleh calon pembeli rumah adalah down payment (DP) atau uang muka. Rumah sudah di depan mata, KPR sudah siap untuk di ajukan, tapi terbentur down payment. Saat ini sesuai peraturan Bank Indonesia terbaru, uang muka untuk rumah pertama 15%.

Dalam siklus hidup manusia, umumnya setelah selesai sekolah, lanjut kuliah, masuk dunia kerja kemudian menikah. Bagi pasangan muda, kebutuhan akan tempat tinggal menjadi kebutuhan primer, apalagi kemudian punya anak, maka kebutuhan rumah tidak bisa di tunda-tunda lagi.

Memang disadari bahwa membeli properti membutuhkan uang besar, dan untuk mendapatkan uang besar itu kita bisa menggunakan fasilitas pinjaman dari bank. Dari peraturan Bank Sentral yang terakhir yang memperlonggar pembiayaan fasilitas KPR, anda dapat meminjam 85% dari nilai rumah yang anda inginkan. Artinya anda perlu merencanaan untuk menyiapkan 15% dana tunai sebagai down payment. Bagaimana caranya membentuk dana 15% tersebut untuk down payment? Ada yang mengumpulkan sebagian dari bonus, atau sebagian dari THR atau dana lain yang sifat nya kejutan seperti durian runtuh. Namun hal tersebut belum tentu berjalan mulus, jika tahun depan misalnya tidak ada bonus dari perusahaan atau tidak ada dana kejutan, atau yang paling mungkin, dana bonus habis karena keperluan mendadak, maka terjadilah gap dalam pengumpulan dana DP tersebut.  Sementara kenaikan harga properti terus berjalan.

Untuk itu anda perlu melakukan perencanaan sebelum membeli properti, misalkan target setelah menikah, akan membeli rumah dalam 5 (lima) tahun.

Yang pertama, hitung berapa maksimum cicilan yang bisa di alokasikan dari pendapatan anda dan istri per bulan, bahwa maksimum hanya 30% dari gaji yang hanya berhak untuk dihitung sebagai cicilan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Karena selebihnya dana sisa 70%, di asumsikan untuk biaya makan, transport, biaya hidup dan keperluan lain-lain. Jika total gaji anda dan istri Rp. 20 juta sebulan, maka maksimum cicilan per bulan Rp. 6 juta yang bisa di alokasikan untuk angsuran.

Yang kedua, hitung berapa maksimum pinjaman. Jika suku bunga KPR rata-rata 11%, dan lama pinjaman 10 – 15 tahun, serta asumsi cicilan per bulan Rp. 6 juta, maka nilai pinjaman yang bisa di berikan bank kepada anda, maksimum berkisar antara Rp. 436 juta – Rp. 528 juta. Karena sesuai peraturan bank sentral nilai pinjaman atau LTV hanya 85% untuk rumah pertama, maka nilai properti atau rumah yang bisa anda beli berkisar Rp. 512 juta – Rp. 622 juta.

Sebagai catatan, semakin rendah nilai suku bunga KPR, maka semakin tinggi nilai pinjaman yang bisa anda dapatkan, seperti iklan promo suku bunga KPR bank –bank tertentu untuk jangka waktu tertentu.  Begitu juga dengan tenor alias jangka waktu pinjaman, semakin lama waktu pinjaman, semakin besar nilai pinjaman.

Yang ketiga, tentukan properti yang anda inginkan, anda perlu tahu dimana lokasi properti yang ingin anda beli. Misalkan perumahan kawasan di pinggiran Jakarta, dimana harga rumah di kawasan tersebut saat ini berkisar Rp. 600 juta. Jika kenaikan per tahun harga properti di Indonesia berkisar antara 10%-20%, ambil asumsi rata-rata kenaikan harga properti 15% per tahun, maka harga rumah di kawasan tersebut dalam 5 tahun mendatang menjadi kira-kira 1,2 Miliar.

Yang keempat, hitung DP properti tersebut 5 tahun mendatang. Dengan mengacu pada hitungan poin ketiga di atas, harga 5 tahun mendatang properti area perumahan kawasan pinggiran Jakarta tersebut menjadi Rp. 1,2 miliar, maka sesuai peraturan bank sentral untuk nilai maksimum pinjaman atau LTV (loan to value) sebesar 85%, maka DP nya sebesar 15% harus dipersiapkan secara tunai, dalam contoh ini 15% dari Rp. 1,2 miliar, sebesar Rp. 180 juta.

Yang kelima, bila anda menggunakan KPR (Kredit Pemilikan Rumah), ada biaya KPR yang harus anda tanggung untuk perolehan kredit tersebut, nilainya kurang lebih 10% dari nilai perkiraan pinjaman properti tersebut. Dalam contoh ini 10% dari Rp. 1,02 M, atau Rp. 102 juta. Angka Rp. 1,02 M merupakan 85% dari Rp. 1,2 Miliar harga properti tersebut.

Total dari dana down payment plus biaya kredit yang harus di persiapkan sebesar Rp. 180 juta plus Rp. 102 juta adalah Rp. 282 juta. Karena bila anda sudah menyiapkan dana DP tapi tidak ada biaya kredit, maka tidak bisa juga mendapat fasilitas bank. Biaya kredit ini sifatnya harus tunai mencakup pembayaran pajak, provisi, BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), jasa notaris, asuransi dan lain-lain untuk mendapatkan perolehan kredit tersebut.

Yang ke enam adalah mencari ‘kendaraan’ yang cocok untuk mendapatkan total dana Rp. 282 juta tersebut dalam 5 tahun. Salah satunya dengan membeli reksadana. Untuk jangka waktu 5 tahun, pilihan reksadana saham bisa menjadi pilihan, rata-rata memberikan imbal hasil 15%. Kalau dihitung, maka installment per bulan sebesar kurang lebih Rp. 3,2 juta selama 5 tahun mendatang.

Bila di hitung, investasi untuk DP kredit properti, dari contoh di atas sebesar 16% dari total gaji anda dan istri. Nilai ini seolah-olah masih jauh dari prosentasi maksimum cicilan anda yang 30% yang di perbolehkan oleh bank. Jika anda ingin mempercepat waktu pengumpulan DP atau ingin menaikkan daya beli atas harga rumah yang lebih tinggi nilainya yang bisa di beli atau ingin memperpendek waktu pinjaman ke bank, maka penambahan 14% lagi sebagai dana investasi, dapat dijadikan sebagai skenario dalam tambahan investasi persiapan membentuk DP rumah sekaligus ajang latihan mencicil.

Selamat berburu properti hunian yang Anda dan keluarga idam-idamkan ya.

 

 

KREDIT PROPERTI

icon property

Sedari kecil kita semua di ajarkan bahwa salah satu kebutuhan primer adalah kebutuhan papan. Tidak hanya perlu makan minum dan pakaian, tapi juga tempat tinggal. Saat sekarang ini, kebutuhan papan tersedia dalam berbagai macam tipe, mulai dari rumah tapak, rumah susun (apartemen, flat, kondotel), ruko dan lain-lain. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia perlu tempat tinggal. Kita semua sadar bahwa beli properti itu melibatkan uang yang besar, sehingga kalau mengumpulkan uang sendiri sampai nilainya terpenuhi kemudian baru beli, sepertinya sangat jarang dan sulit untuk mengejar kenaikan harga properti tersebut. Bahkan untuk kalangan tertentu, gaji tidak akan pernah mampu untuk mengejar kenaikan harga properti. Untuk itu, biasanya pembeli menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya untuk me-leverage kemampuan beli properti tersebut.

Jika anda ingin membeli properti, misalnya dari secondary market atau rumah bekas, sebelum menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya, buatlah planning nya terlebih dahulu.

Pertama hitunglah terlebih dahulu penghasilan anda per bulan. Jika penghasilan anda perbulan misalkan Rp. 20 juta, maka tentu tidak semua gaji anda bisa jadikan cicilan untuk membeli properti. Mau hidup dengan apa jika semuanya dihabiskan untuk cicilan? Hanya 30% dari penghasilan tersebut yang bisa dijadikan angsuran, artinya Rp. 6 juta sebagai cicilan. Saat ini jika anda masuk ke dalam situs jual beli properti tertentu, sudah ada simulasi online yang menghitung secara langsung berapa angsuran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) per bulannya. Dari situ bisa di hitung berapa nilai pinjaman properti yang menjadi target anda.

Yang kedua, jika anda sudah tahu kemampuan cicil anda perbulan, carilah properti seperti apa dan dimana yang bisa anda beli dengan kemampuan cicilan seperti itu dan yang mau di biayai oleh bank. Pertimbangkan bahwa semakin tinggi atau semakin premium kelas propertinya, semakin besar pula biaya bulanannya, seperti biaya pengelolaan lingkungan, dan maintenance fee lainnya. Bank tentu akan menilai berapa besar nilai properti tersebut yang akan di agunkan. Saat ini sesuai peraturan Bank Indonesia (BI) per Agustus tahun 2016 lalu, bahwa untuk DP rumah pertama turun menjadi 15% dimana sebelumnya 20%. Ini artinya Bank membiayai 85% dari nilai properti tersebut. Nilai 85% itulah yang disebut LTV (loan to value) atau penilaian pinjaman dan nilai inilah yang menjadi patokan total pinjaman anda. Kalau nilai appraisal properti yang ingin di beli Rp. 600 juta, maka besar KPR yang bisa anda pinjam hanya 85% nya yaitu sebesar Rp. 510 juta. Sebelumnya aturan BI untuk rumah pertama, kedua dan ketiga 20%, 30% dan 40%, sekarang menjadi 15%, 20% dan 25%.

Yang ketiga, berapa lama anda mampu membayar cicilan tersebut? Normalnya orang mengambil jangka waktu 10 sampai 15 tahun. Namun saat ini sudah ada yang sampai 25 tahun. Ini tentu berdampak pada perhitungan angsuran per bulan. Kalau misalnya ada tawaran bunga fix selama 3 tahun, dan cap selama 2 tahun berikut, maka jika terjadi perubahan (baca: naik) suku bunga Bank Indonesia, angsuran akan tetap selama periode tersebut mengikuti suku bunga yang sudah di sepakati. Karena itu jika suku bunga patokan turun, akan sangat sangat ‘susah’ suku bunga pinjaman juga turun. Jika lebih dari 5 tahun, maka suku bunga mengambang (floating rate) yang akan berlaku, mengikuti suku bunga pasar. Contohnya fix 6,99% per 3 tahun dan cap 8,99% per 3 tahun, maka jika masuk tahun ke-6 suku bunga naik menjadi 12,00%, maka cicilannya tentu akan naik juga. Asumsi pinjaman sampai 15 tahun, nah ruang kenaikan ini selama masa sisa cicilan 9 tahun alias sampai lunas tahun ke -15 harus sudah siap di antisipasi. Jangan sampai pada saat tahun ke-6 dan seterusnya, anda tidak mampu membayar cicilan tersebut.

Yang ke empat, siapkan juga dana untuk uang muka (DP – down payment) nya. Down payment rumah pertama sebesar 15%. Jika dari contoh di atas, maka uang sebesar Rp. 90 juta harus anda siapkan untuk down payment nya. Sangat tidak disarankan untuk mengambil pinjaman tanpa agunan seperti Kredit Tanpa Agunan (KTA) untuk membayar DP ini. Karena itu berarti anda mempunyai beban cicilan lebih dari 30% dan kewajiban bayarnya lebih pendek dari cicilan KPR anda.

Yang ke lima, jika menggunakan fasilitas kredit dari bank atau insititusi keuangan lainnya, maka ada biayanya, biaya untuk memperoleh KPR tersebut berkisar 8%-10%, termasuk pembayaran pajak, provisi, BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan), jasa notaris, asuransi dan lainnya. Untuk itu dana sebesar 8%-10% dari nilai pinjaman perlu dipersiapkan. Dari contoh di atas kira-kira sebesar Rp. 41 juta s/d Rp. 51 juta yang sudah harus disiapkan.

Sehingga total dana cash yang mesti anda siapkan adalah gabungan dari DP dan biaya KPR, dalam contoh ini kurang lebih nilainya Rp. 131 juta – 141 juta.

Sebelum hal tersebut di atas dilakukan, periksalah terlebih dahulu bahwa tidak ada tunggakan tagihan dari pinjaman atau kredit lain, misalnya dari kartu kredit atau KTA atau fasilitas lainnya. Jika masih ada tagihan, di’bersih’kan dahulu supaya pada saat perhitungan parameter kredit, tidak ada masalah. Jika ada tunggakan, lunasi dan selesaikan terlebih dahulu, mintalah surat keterangan lunas jika diperlukan dari bank penerbit kartu kredit atau pemberi fasilitas kredit lainnya. Karena pada saat mengajukan KPR, bank pasti akan melakukan riwayat pinjam meminjam anda melalui BI checking, bagaimana historis kredit dan pembayaran anda sebelumnya.  Apabila anda pernah terlambat dalam membayar kewajiban anda, atau pernah tidak lancar dalam memenuhi kewajiban anda, akan terlihat jelas. Sehingga bila semua sudah clear, kapabilitas anda sebagai orang yang ‘bankable’ meyakinkan.

Meskipun harga properti terus naik, namun saat sekarang adalah saat yang tepat untuk membeli properti? Mengapa ? karena saat sekarang adalah saatnya buyer’s market, dimana lebih banyak supply daripada demand, lebih banyak supply propertinya daripada permintaannya. Banyak orang dan developer properti  yang ingin menjual rumah atau apartemen nya, namun jumlah pembeli nya tidak sebanding. Keadaan seperti inilah yang membuat buyer lebih punya banyak pilihan untuk memilih properti.

 

catch me: @rizalplanner

email me: rizal.plannerindo@gmail.com

Take Over = Hemat Waktu Cicilan

KPR take over

Ket: salah satu contoh iklan KPR Take Over dari salah satu bank swasta di Indonesia.

 

Kalau anda punya hutang rumah di bank dan suatu saat anda menjerit melihat tagihan rutin KPR (Kredit Pemilikan Rumah) anda naik, maka bisa dipastikan bunga KPR anda naik! Dan bunga ini bisa naik setiap 6 bulanan, sementara turunnya susah banget. Siapa sih yang gak senewen melihat tagihan yang naik? Sementara harga barang-barang kebutuhan juga terus naik.

Bank mengenakan floating rate, artinya suku bunga bank mengikuti pasar. Kalau patokan tingkat bunga naik, maka yang paling cepet naik adalah bunga kredit, sementara bunga tabungan & deposito paling lambat mengikuti kenaikan, dan begitu juga kalau patokan tingkat bunga turun. Kenapa? Karena bunga kredit adalah sumber pendapatan bank, sementara bunga tabungan dan deposito adalah kewajiban bank terhadap nasabah. Sebagai catatan BI rate per Kamis 14 Januari 2015 lalu turun dari 7.50% menjadi 7.25%.

Kalau ada penawaran KPR dengan bunga fixed rate 3 tahun dari suatu bank, maka ini bisa jadi salah satu solusi penghematan untuk anda dengan memindahkannya (take over). Ilustrasinya begini, kalau misalnya asumsi bunga floating rate bank saat ini 13,5% dan penawaran fixed rate 8.5%, maka dengan take over KPR, penghematan anda sebesar 5%, luar biasa kan? Ternyata penurunan rate 5% ini, jika dihitung dengan nilai cicilan yang sama, maka anda akan berhemat 2,5 tahun.

Tentu saja ada biaya-biaya KPR untuk take over (KPR yang di alihkan ke bank lain). Namun biaya ini hanya sekitar 5% dari total tagihan KPR, sementara penghematan total pokok dan bunga kurang lebih 30% dari nilai tagihan. Artinya anda berhemat 25% kan.

Ilustrasi tabel di bawah bisa menggambarkan kondisi ilustrasi di atas:

  Sebelum

Take Over

Sesudah

Take Over

 
  Rate KPR: 13.5% Rate KPR: 8.5% Selisih
Tingkat Bunga KPR

13.50%

8.50%

5.00%

Cicilan per bulan (Rp.)

         7,600,000

               7,600,000                        –
Jangka Waktu (tahun)                            10

7.5

2.5

Sisa Tagihan (Outstanding) (Rp.)

         500,000,000

                 500,000,000

0
Bunga+Pokok selama 36 bulan (Rp.)

         601,776,000

                 455,375,000

   146,401,000
Biaya take over (Rp.)  

                   17,060,000

 

 

Dari tabel di atas asumsikan nilai sisa tagihan (outstanding) sebesar Rp. 500.000.000, terlihat bahwa dengan nominal cicilan sebelum dan sesudah KPR take over mempunyai nominal yang sama Rp. 7.600.000, jangka waktu cicilan hemat 2,5 tahun menjadi 7,5 tahun. Selama 36 bulan pertama, selama masa fixed rate berlaku, anda juga berhemat untuk Bunga dan Pokok cicilan sebesar Rp. 146.401.000. Nilai penghematan Bunga dan Pokok ini setara dengan 30% dari nilai tagihan (outstanding). Sedangkan biaya take over sebesar Rp. 17.060.000 setara dengan 5% dari nilai tagihan (outstanding). Jika di net off, anda berhemat 25%.

Memang ada syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk take over, tapi jika anda sudah pernah disetujui untuk KPR, maka untuk take over kurang lebih syarat yang sama yang diperlukan.

Selanjutnya, jika sudah 3 tahun, dimana masa fixed rate sudah selesai, maka bunga akan kembali mengikuti pasar, pindahkan saja lagi KPR anda ke bank lain yang menawarkan fixed rate yang lebih rendah untuk jangka waktu tertentu.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.plannerindo@gmail.com

 

TIPS OPTIMASI KARTU KREDIT

 

source: pageonce.com

source: pageonce.com

Kalau anak sekolah atau anak kuliah dapat kartu kredit tentu senang sekali, bisa beli gadget baru, shopping, beli ini itu (istilahnya retail theraphy J), tinggal gesek, tanpa harus langsung bayar.

Tapi buat kita sebagai orang dewasa, yang punya keluarga, tentu dibalik kartu tersebut ada tanggung jawab besar, setiap kali kita gesek setiap kali itu pula kewajiban bayar hutang timbul.

 

Coba anda bayangkan kalau misalnya kita belanja Rp.1 juta hari ini, maka setelah 45 hari kemudian pada saat jatuh tempo kita tidak membayar, maka belanja kita akan menjadi Rp. 1.029.500 dan akan terus berbunga jika tidak dibayar, dimana dikenakan maksimum bunga kredit sebesar 2,95% per bulannya. Yang artinya bunga per tahun sebesar 35.4%. Ini kurang lebih sama dengan bunga KTA (kredit tanpa agunan) (lihat tulisan saya DI BALIK PENAWARAN KTA https://rizalplanner.wordpress.com/2013/01/07/di-balik-penawaran-kta/). Memang prinsip kartu kredit ini adalah pinjaman unsecured buat bank karena tidak ada agunan yang mengikat si pengguna kartu kredit sehingga sebagai kompensasinya bank mengenakan bunga yang tinggi seperti itu. Untuk urusan bunga, ada aturan dari Bank Indonesia yang mengatur batas maksimum suku bunga kartu kredit sebesar 2,95% per bulannya).

 

Saat ini bank berlomba-lomba menawarkan kartu kreditnya, dengan iming-iming poin atau hadiah tertentu sebagai gimmicknya. Oleh karena itu kita harus smart dalam mencermati penawaran-penawaran tersebut. Prinsip yang harus diperhatikan untuk mengoptimalkan kartu kredit:

  • Pilih kartu kredit dimana anda biasa menyimpan uang anda, karena itu akan mengingatkan dan mempermudah anda akan kewajiban (baca: bayar hutang) anda. Jika lebih dari satu, pilih yang sesuai dengan kebutuhan anda.

 

  • Pilih yang menawarkan free annual fee for life, saat ini sudah banyak bank yang menawarkan kartu beban iuran tahunan ini. Kalau ada terms and condition nya, perhatikan dengan cermat apa saja yang disyaratkan.

 

  • Perhatikan tanggal cetak billing (tagihan) dan tanggal jatuh tempo, ini penting, karena jika anda belanja setelah tanggal cetak billing maka tagihan akan jatuh tempo pada periode berikutnya, misalnya tanggal cetak billing setiap tanggal 18, maka jika anda belanja tanggal 19 maka kewajiban bayar anda baru akan tercetak 30 hari lagi plus 15 hari lagi untuk membayar setelah tanggal cetak berikutnya, sehingga total 45 hari, sehingga tanggal jatuh temponya adalah tanggal 3 bulan berikutnya. Jika anda bayar penuh (full payment) pada tanggal jatuh tempo, maka anda tidak akan dikenakan bunga maksimum itu. Tapi jika lewat tanggal jatuh tempo, maka siap-siap bayar bunga deh. This is one way how bank earn money. Kalau kita ga bayar-bayar maka akan ada peringatan-peringatan terlebih dahulu sampai kalau sudah lewat batas tertentu tidak bayar juga, maka akan di datengin preman-preman yang siap nagih ke anda, seperti kasus salah satu bank asing yang membuat si nasabah meninggal. (sepertinya tidak perlu saya sebutkan nama bank dan orangnya disini).

 

Summary nya sbb:

 

Tanggal transaksi Tanggal Cetak billing Tanggal Jatuh Tempo Keterangan
17 Maret 18 Maret 3 April Meskipun baru 1 hari, tanggal cetak billing tetap tgl 18 pada periode yang sama.
19 Maret 18 April 3 Mei Karena tanggal transaksi lewat dari tanggal 18, maka baru akan di cetak pada periode berikutnya.

 

 

  • Kalau sudah nunggak bayar, urusannya jadi panjang, nama anda akan masuk black list di Bank Indonesia, dan dampaknya jika anda mau pinjam dana lagi ke bank, akan sulit, karena record anda yang jelek di perbankan. Bank akan mengecek terlebih dahulu status anda di Bank Indonesia, apakah pernah macet kreditnya? Oleh karena itu hati-hatilah dalam menggunakan kartu kredit.

 

  • Selain itu yang harus anda perhatikan adalah, bahwa maksimal belanja yang sebaiknya dapat anda gunakan adalah 15% dari penghasilan anda, agar tidak mengganggu cash flow anda, angka 15% ini diluar kewajiban anda yang harus di bayar untuk cicilan rumah. Jadi misalkan gaji anda Rp. 10 juta, maka maksimum hutang diluar cicilan rumah Rp. 1,5 juta.

 

  • Jika anda sering travelling, makan enak di restoran, belanja, maka gunakan poin atau penawaran yang ada, misalnya diskon 50% untuk makan di restoran tertentu, adanya potongan biaya tiket jika kita gunakan poin di kartu kredit tertentu, atau adanya life insurance yang meng cover setiap kali kita gunakan kartu kredit tersebut untuk membeli tiket pesawat. Semua itu akan mengoptimalkan kartu kredit kita bila kita cermat.

 

So be wise and be smart dalam menggunakan kartu kredit.

 

Catch me: @rizalplanner

Contact me: rizal.planner@gmail.com