Bijak dan Cermat Berutang

 

Boy Hazuki Rizal_printID15Okt18

Pernah dapat tawaran telpon untuk mengambil utang? Dengan iming-iming bunga rendah untuk mengambil sisa limit kartu kredit (unused credit) yang tidak terpakai? Apakah Anda sering mendengar bujukan di ujung telpon  “Sayang kalau gak di ambil sisanya..” atau “mumpung lagi bunga promo, murah lho…” dan rayuan sejenis nya. Dalam sehari, tawaran seperti ini bisa berpuluh kali, baik via telpon, sms, email, whatsapp dll. Apalagi jaman now, penawaran instant loan banyak sekali di marketplace, tinggal klik disitu.

Apa saja yang perlu menjadi perhatian kalau Anda mau berutang?  Apa tujuan Anda dari berutang ini?  Ada 3 (tiga) tujuan yang direkomendasikan jika Anda mau berutang. Pertama, utang untuk tujuan membeli aset produktif, misalnya untuk membeli properti. Tentu tidak semua orang mampu membeli secara cash untuk membeli properti, oleh karena itu kredit menjadi salah satu ‘jembatan’ untuk memiliki properti. Dengan berutang melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Anda mendapatkan aset produktif yang nilainya akan terus meningkat dari tahun ke tahun. Tentu saja ada bunga yang harus dibayarkan kepada bank atau lembaga keuangan yang memberi pinjaman, tapi seiring dengan berjalannya waktu, jika properti tersebut anda jual, kenaikan harga dari properti tersebut, akan menutup bunga pinjaman tersebut. Kedua, utang untuk tujuan menghasilkan income (pendapatan). Misalnya, Anda membeli motor, motor tersebut kemudian digunakan untuk ojek online. Maka diharapkan pendapatan dari ojek online tersebut dapat digunakan untuk menutup cicilan motor. Yang ketiga, untuk meningkatkan produktivitas, sebagai contoh misalnya Anda mendapat pinjaman untuk renovasi rumah, kemudian anda renovasi garasi Anda, dan kemudian digunakan untuk bengkel motor, sehingga dari usaha bengkel motor tersebut, Anda dapat menutup cicilan bulanan dari pinjaman renovasi tersebut. Utang seperti ini masuk dalam kategori utang yang produktif.

Mengapa Anda perlu berutang? Sebelum mengambil utang, Anda perlu bertanya dulu pada diri Anda sendiri, apakah memang perlu berutang? Umumnya gaya hidup menjadi ‘tuntutan utama’ orang untuk berutang. Seperti keinginan untuk terus exist di sosial media. Keinginan tidak mau ketinggalan dari peers. Sebagai contoh, jika ada teman yang sedang liburan, misalnya di Bali, dan menampilkan foto-foto liburan di sosial media, Anda tidak mau kalah, dan spontan membeli tiket pesawat dan akomodasi lewat kartu kredit dan kemudian mencicil nya selama sekian bulan. Padahal Anda tidak punya budget untuk membiayai liburan Anda. Atau menggunakan kartu kredit untuk membeli pakaian yang brand new  secara terus menerus, agar foto-foto di Instagram selalu di like orang.  Padahal Anda tidak punya uang untuk membayar pakaian tersebut. Contoh-contoh tekanan gaya hidup sosial seperti ini yang membuat orang berutang jadi salah tujuan.

Kalau sudah tahu tujuan Anda untuk berutang, maka sebelum mengajukan utang, cek terlebih dahulu kemampuan bayar Anda. Karena kalau tidak punya kemampuan bayar, sebaiknya tidak perlu berutang. Dan perbankan pasti akan melakukan pengecekan terlebih dahulu atas pengajuan pinjaman Anda. Secara umum kemampuan bayar seseorang dihitung maksimal sebesar 30% dari penghasilan atau sering disebut sebagai Debt Burden Ratio (DBR). Dari rumus ini, bisa dihitung berapa besar cicilan per bulan yang sanggup Anda sisihkan dari penghasilan Anda. Selanjutnya, dihitung berapa lama jangka waktu (tenor) dan berapa jumlah pinjaman (plafond) yang dapat anda terima. Contohnya, jika penghasilan anda per bulan Rp. 15 juta, maka maksimal cicilan yang sanggup Anda pikul hanya 30% saja atau sebesar Rp.4, 5 juta per bulan. Kalau Anda mengajukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) selama 10 tahun, maka jumlah pinjaman yang bisa Anda ambil kurang lebih sebesar Rp. 400 juta.

Yang kedua, yang perlu jadi perhatian adalah suku bunga. Secara umum bisa dibedakan, yang ada agunan dan tanpa agunan. Umumnya di perbankan, pinjaman tanpa agunan, suku bunganya akan lebih besar daripada pinjaman dengan agunan.  Contohnya Kredit Tanpa Agunan (KTA)suku bunganya berkisar 21% – 28% vs Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan kisaran suku bunga 7% – 12%. Mengapa? Karena risiko yang ditanggung pemberi KTA lebih besar, dan untuk menutup risiko tersebut di terjemahkan dengan pengenaan bunga yang lebih tinggi ke konsumen. Untuk pinjaman syariah, dapat dihitung dengan equivalen ke bunga konvensional.

Dengan banyaknya penawaran fasilitas kredit atau pinjaman, Anda tidak perlu kreatif untuk membuat utang baru jika tidak perlu berutang. Karena utang baru berarti kewajiban dan beban baru. Sebaliknya, Anda  dituntut untuk semakin cerdas dan bijak dalam berutang.

Terbebas dari Belitan Utang

Boy Hazuki Rizal ID 5Sept18

Merdeka dari utang

Anda suka berhutang? Sering ditawari supaya berhutang? Kalau anda diberikan fasilitas berupa utang artinya anda dipercaya oleh bank atau institusi keuangan. Kalau sampai bank tidak mau memberikan fasilitas kredit kepada anda, bisa jadi salah satu kriteria pemberian kredit tidak terpenuhi atau penilaian terhadap diri anda kurang bagus. Dalam dunia kredit perbankan, untuk menilai individu atau bisnis layak mendapat kredit atau tidak, dikenal adanya 5C: capacity, capital, collateral, conditions dan character.

Karakter dalam penilaian kredit bisa tercermin dari histori kredit anda, reputasi atau rekam jejak anda dalam membayar utang seperti apakah pernah menunggak bayar kredit atau pernah telat bayar tagihan baik di bank atau perusahaan pembiayaan (multifinance) maupun pegadaian. Semuanya akan terlihat di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) yang mulai awal tahun 2018 ini di kelola oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Sebelumnya dikenal dengan sebagai BI Checking oleh nasabah dan pelaku industri keuangan.

Keinginan dan gaya hidup, terkadang ‘menghilangkan’ nalar sehat anda untuk menghitung kemampuan anda dalam membayar utang tersebut. Setiap hari anda dibombardir dengan iklan dan tawaran fasilitas berutang, telemarketing yang dengan rayuan manis menelpon anda setiap hari untuk mengambil tunai sisa limit kartu kredit yang belum terpakai, maupun tawaran online dan offline cash advance dari kartu kredit.

Kalau sudah tergiur dan terlanjur untuk mengambil fasilitas kredit tersebut, dan pada waktu mendekati tanggal jatuh tempo, anda bingung darimana uangnya untuk membayar tagihan-tagihan tersebut? Mungkin anda akan berpikir untuk mengambil jalan pintas yaitu ambil utang lagi untuk menutup utang sebelumnya, alias gali lubang tutup lubang. Apalagi jaman now, dengan banyaknya toko online, pemilik kartu kredit bisa melakukan gestun (gesek tunai) di toko online dengan pemotongan sejumlah komisi tertentu. Karena ini berlangsung terus menerus, akhirnya anda menggali begitu banyak lubang dan bingung bagaimana menutup semua lubangnya.

Saat ini, jasa fintech (financial technology) membuat anda mendapatkan fasilitas pinjaman semakin mudah. Dengan hanya sentuhan jari, tanpa harus bertele-tele  memikirkan persyaratan agunan, anda dapat dengan mudah mendapatkan pinjaman. Namun mudahnya pinjaman tanpa agunan ini di kompensasi dengan tingginya bunga pinjaman. Karena risiko tinggi yang harus ditanggung pemberi pinjaman membuat bunga pinjaman yang diberikan juga tinggi. Misalnya, sebagai perbandingan untuk bunga kartu kredit 26.95% per tahun, sementara ada fintech yang memberikan bunga 1% per hari, artinya 30 hari sudah 30%. Jauh lebih dahsyat dari bunga setahun kartu kredit!

Dan sebagai konsekuensinya, jika anda tidak mampu membayar utang, maka pihak kreditur, baik bank maupun institusi keuangan lainnya akan mengejar-ngejar anda. Kalau macet bayar, risikonya nama baik anda akan tercoreng. Bank atau perusahaan pembiayaan akan segan memberikan fasilitas kredit kepada anda. Kalau sudah begini kondisinya, ada beberapa langkah yang dapat anda lakukan agar keluar dari belitan utang:

Pertama, buatlah cash flow yang menggambarkan berapa besar pendapatan dan pengeluaran anda termasuk rincian utang. Hal ini untuk mengetahui berapa besar gaji, komisi dan lainnya serta biaya hidup, utang dan kewajiban lain anda setiap bulannya. Jika ternyata pengeluaran anda lebih besar dari pendapatan, artinya lebih besar pasak dari tiang, atau cash flow anda negatif.

Kedua, jika sudah tahu bahwa cash flow anda negatif, bicara dan jelaskan kondisi keuangan anda pada pihak bank atau institusi keuangan tempat anda mendapat fasilitas, hal ini menunjukkan itikad dan integritas yang baik bahwa anda akan menyelesaikan kewajiban anda. Lakukan permohonan restrukturisasi utang. Apakah nanti restrukturisasi utang berupa pemotongan denda, penurunan bunga, perpanjangan jangka waktu atau tenor cicilan pembayaran. Semua hal tersebut dapat menjadi solusi dari penyelesaian kewajiban anda. Pengajuan permohonan restrukturisasi utang ini tergantung pada kebijakan bank.

Ketiga, refinancing. Sebelum melakukan refinancing, lakukan terlebih dahulu konsolidasi utang yang ada. Jika ingin mengambil utang baru untuk refinancing, pastikan bahwa bunga jauh lebih rendah dari semua utang yang ada atau bila mungkin tanpa bunga, untuk melunasi konsolidasi utang tersebut. Kalau semua utang yang dikonsolidasikan tersebut telah selesai dibayarkan, maka fokus bayar utang anda hanya pada satu utang yaitu utang untuk refinancing tersebut. Refinancing tersebut misalnya pinjaman dari koperasi atau kantor.

Pada waktu mengambil pinjaman refinancing, yang perlu diperhatikan adalah jangan pernah mengambil pinjaman dengan mengagunkan aset, seperti properti (rumah tinggal). Karena jika satu dan lainnya, anda tidak mampu membayar cicilannya, maka properti anda akan disita. Sehingga kalau kejadian anda macet dalam bayar utang, properti anda hilang, lantas anda mau tinggal dimana?

Keempat, jual asset. Kalau anda punya emas batangan atau perhiasan, dapat dijual dulu untuk menutup utang-utang tersebut. Begitu juga dengan aset bergerak seperti kendaraan, dapat di jual juga agar sisa dari penjualan aset tersebut dapat menutup utang lainnya. Saat ini untuk menjual barang/aset sudah semakin mudah di toko online, tinggal klik dari gadget anda, tampilkan foto dan spesifikasinya, maka barang yang anda mau jual akan muncul di marketplace.

Kelima, cari tambahan penghasilan. Hal ini sebagai alternatif untuk menutup sisa cash flow negatif. Cari tambahan untuk menambah pendapatan dan menutup kewajiban bulanan yang timbul. Anda dapat membuka toko online yang menjual barang atau jasa yang dibutuhkan.

Terakhir, sebagai penutup, untuk mengantisipasi semua kemungkinan, jika terjadi apa-apa dengan anda sebagai debitur bank/ nasabah institusi keuangan/ fintech, siapkan asuransi jiwa yang nilai Uang Pertanggungan (UP) nya cukup untuk menutup seluruh utang anda. Ini bukan untuk menakut-nakuti tapi sebagai antisipasi skenario terburuk. Bisa dibayangkan bila tidak ada asuransi untuk ahli waris anda, maka baik itu suami/istri maupun anak-anak anda harus menderita menanggung semua utang anda kalau anda sudah tidak ada.

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

 

Bisa di baca juga di Investor Daily online: http://id.beritasatu.com/home/terbebas-dari-belitan-utang/180127

Small THINGS that MATTERS DALAM TRANSAKSI PROPERTI

Boy Hazuki Rizal ID 25Jun2018 Print

ijpropertysmallthingsmatter

 

Setiap orang pasti butuh tempat tinggal, bisa rumah, apartemen, ruko – buat yang mau sekalian buka usaha. Untuk mendapatkan tempat tinggal yang sesuai dengan kemauan tentu ada harganya, dan biasanya tidak murah.  Ada harga ada rupa, begitu kira-kira. Misalnya kita sudah cocok dengan sebuah rumah, lokasinya sudah pas, lingkungan nya juga sudah OK, maka dalam dalam melakukan transaksi, selain harga dan lokasi yang sudah cocok, ada beberapa hal kecil namun penting yang perlu menjadi perhatian:

Pertama, status sertifikat, namanya jual beli rumah adalah jual beli legalitas dari properti tersebut. Anda sebagai pembeli perlu teliti dan jeli dalam membeli. Perhatikan status dari sertifikat tersebut. Bila statusnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB), lihat kapan tanggal berakhirnya Hak tersebut? Biasanya HGB punya masa berakhir 20 tahun. Kalau misalnya tanggal berakhir Hak Guna tersebut sudah mepet dengan tanggal akad jual beli di depan Notaris, maka tanyakan pada Notaris, apakah sertifikat tersebut masih cukup waktu untuk  di upgrade ke SHM (Sertifikat Hak Milik) atau harus di perpanjang dulu sebagai HGB. Apalagi jika Anda menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari bank, sertifikat tersebut tidak bisa langsung di ikat oleh bank dalam APHT (Akte Pengikatan Hak Tanggungan). Mengapa? Normalnya, begitu akad jual beli, maka sertifikat akan di pasang hak tanggungan oleh bank, tapi karena kondisi tidak normal, alias waktu yang mepet atas masa HGB yang sudah mau berakhir, maka upgrade dilakukan atas nama penjual dulu, baru kemudian di baliknamakan atas nama pembeli.  Ini dilakukan karena proses peningkatan hak, lebih cepat daripada proses balik nama. Sambil menunggu proses balik nama, bank sudah dapat melakukan proses pengikatan hak tanggungan. Hal ini juga akan lebih aman,  karena proses balik nama ke nama pembeli, dengan status sudah upgrade ke SHM.

Yang kedua, tanggal lahir penjual di sertifikat, kemungkinan kesalahan pada tanggal lahir/bulan/tahun penjual itu selalu ada, misalnya tanggal lahir penjual yang tertera di sertifikat adalah 27-07-1976, ternyata setelah di cek di KTP (Kartu Tanda Penduduk) penjual, tertera 27-06-1976. Yang benar adalah yang di KTP. Kesalahan penulisan di sertifikat bisa terjadi karena kesalahan pihak notaris yang mengutip atau bisa juga karena kesalahan pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional). Jika ini terjadi, maka penjual harus minta formulir PM1 ke kelurahan tempat penjual berdomisili, untuk menyatakan bahwa data tersebut merupakan orang yang sama. Jika sertifikat dipegang oleh penjual, tidak di agunkan ke bank, maka bisa mintakan perbaikan data di sertifikat tersebut melalui notaris. Biasanya notaris terakhir yang namanya tercantum di sertifikat tersebut. Agak repot memang, tapi ke depan nya akan lebih aman bagi anda bila menjual kembali, karena kesalahan di sertifikat sudah diperbaiki..

Yang ketiga, nominal pajak harus dihitung dengan teliti, meskipun sebelum transaksi, penjual dan pembeli sudah di informasikan oleh pihak notaris bahwa masing-masing akan dikenakan pajak sebesar 2.5% dan 5%, namun nominal nya tetap harus di periksa. Ilustrasinya sebagai berikut, asumsikan  untuk kepentingan perhitungan pajak contoh ini, nilai tertinggi antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ada di PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan nilai transaksi, sebesar Rp. 7.2 Miliar, maka penjual akan dikenakan pajak 2.5% dari Rp. 7.2M. Sementara untuk pembeli, total transaksi akan dikurangi terlebih dahulu dengan NJOTKP (Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak) sebesar Rp. 80 juta. Sehingga nominal pajak yang dibayarkan sebesar 5% x (Rp. 7.2M – Rp. 80 juta) = Rp. 358.500.000, namun notaris mengutip Rp. 385.500.000, Sehingga ada selisih kelebihan bayar sebesar Rp. 27 juta (Rp. 385.5 juta – Rp. 358.5 juta). Bayangkan anda sudah harus bayar pajak sebesar ini, masih juga ada kesalahan yang merugikan anda sebagai pembeli.  Kesalahan ini bisa jadi karena kekurangtelitian notaris atau memang kesengajaan karena angkanya mirip-mirip, sehingga pihak penjual diasumsikan tidak akan melakukan perhitungan ulang dan percaya saja atas perhitungan notaris. Nah, disinilah anda sebagai pembeli harus teliti, cek dan recek, karena jelas-jelas pembeli dirugikan oleh pihak notaris. Jika ini terjadi, mintalah kepada pihak notaris untuk mengkoreksi tagihan pajak penjual tersebut, sehingga pada saat disetorkan ke negara, sudah tepat dan benar.

Yang keempat, informasi status tanah.  Sebelum membeli, pembeli perlu keyakinan atas status kepemilikan tanah dan bangunan tersebut atau bila sertifikat masih di agunkan oleh penjual, maka ada cara untuk ‘mengintip’nya, yaitu dengan meminta BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atas sertifikat tersebut. Hal ini bisa dilakukan lewat notaris.  Dalam SKPT nanti akan terlihat, siapa pemilik, status sertifikat dan catatan atas sertifikat tersebut.  Dalam catatan, bisa terlihat sertifikat tersebut diagunkan kemana saja dan bila ada catatan lain menyangkut sertifikat tersebut, akan terlihat pula disitu.

Yang kelima, bila mengajukan pinjaman rumah (KPR) ke bank, ajukan ke lebih dari satu bank.  Ini untuk memberikan pilihan kepada pembeli, bank mana yang lebih cepat dalam proses dan lebih tinggi plafon (nilai pinjaman) yang diberikan. Contohnya, pembeli membeli rumah dengan pengajuan plafon Rp. 5 M, maka proses pertama yang akan dilakukan bank, adalah melakukan appraisal (penilaian) terhadap rumah yang akan di beli. Beberapa bank menggunakan jasa penilai independen seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) namun ada juga beberapa bank yang cukup dengan penilai internal (internal appraiser). Ini tergantung dengan nominal yang akan di pinjam. Dengan adanya beberapa bank dan beberapa appraisal, akan terlihat bank mana yang memberikan penilaian paling tinggi. Selain itu yang paling penting adalah service yang diberikan bank, karena ini akan berdampak pada pelaksanaan akad jual beli. Tidak ada jaminan bahwa bank dengan nama besar pasti lebih baik, bisa saja service nya lambat dan tidak canggih (baca: kurang profesional). Dan ini bisa bikin senewen kalu di ikutin polanya. Dengan pengajuan kepada lebih dari 1 (satu) bank, misalnya 4 (empat) bank sekaligus, akan terlihat bank mana yang memberikan service lebih baik.

Yang ke enam, PBB tahun berjalan pada saat transaksi, seyogyanya ditanggung oleh penjual. Meskipun transaksi dilakukan di awal tahun, misal Januari, sementara PBB  baru muncul pada Maret, maka penjual yang tetap harus membayarkan. Untuk hal ini, bisa dibuatkan perjanjian, bahwa biaya PBB yang timbul pada tahun dilaksanakannya transaksi jual beli menjadi kewajiban penjual, sehingga tidak ada dispute di kemudian hari.

Yang ketujuh, pengosongan rumah, bila pembeli membeli rumah yang masih di huni oleh penjual, perlu kiranya dibuatkan perjanjian pengosongan rumah. Kalau misalnya pihak penjual nya kooperatif, tidak masalah, namun jika penjual nya ada tanda-tanda kurang baik, maka perlu dibuat secara jelas hitam di atas putih. Ini bisa dilakukan pada saat perjanjian awal seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Wajar bila penjual meminta waktu kepada pembeli dalam batas waktu yang wajar untuk mengosongkan rumah. Hal ini bisa dirundingkan dan disepakati terlebih dahulu, kapan dan berapa lama waktu pengosongan rumah. Orang Indonesia terkenal dengan kekeluargaannya, sehingga bisa di artikan dua: positif atau negatif, kalau positif, bisa mempercepat proses pengosongan atau sebaliknya.

Bisa disimpulkan dari small THINGS tersebut di atas, semua pihak harus beritikad baik dan bekerja sama  sebelum dan sesudah melakukan transaksi jual beli properti, dan pentingnya dibuatkan perjanjian secara tertulis. Mengenai angka-angka, baik penjual maupun pembeli harus ekstra teliti, karena ketidaktelitian maupun kelalaian pihak lain bisa berarti kerugian bagi anda.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

http://id.beritasatu.com/home/transaksi-properti/177039

Memilih Bank Untuk KPR

KPR bank

Boy Hazuki Rizal_Tabloid Kontan 19Feb18

Salah satu kebutuhan hidup manusia adalah tempat tinggal. Selama manusia hidup, selama itu pula perlu tempat tinggal. Saat ini, rumah, apartemen atau rusun bisa jadi pilihan Anda. Tergantung preferensi masing-masing. Untuk rumah pilihannya bisa pasar primer (baru) atau sekunder (bekas). Pameran properti expo yang baru saja di gelar di salah satu tempat di tengah kota Jakarta menampilkan perumahan baru, apartemen baru untuk pasar primer. Sementara pasar sekunder untuk properti bekas pakai (second) bisa dilihat melalui web atau portal jual beli rumah. Kalau Anda sudah ketemu dengan properti, rumah, rusun atau apartemen yang cocok dengan Anda, yang ingin Anda beli, tentu Anda ingin segera merealisasikannya, sudah jodoh katanya. Kita semua tahu, bahwa beli properti itu melibatkan uang yang besar, sehingga kalau mengumpulkan uang sendiri sampai nilainya cukup kemudian baru beli, sepertinya sangat jarang dan sulit untuk mengejar kenaikan harga properti tersebut. Bahkan untuk kalangan tertentu, gaji tidak akan pernah mampu untuk mengejar kenaikan harga properti. Untuk itu, biasanya pembeli menggunakan pinjaman dari bank  (KPR -Kredit Pemilikan Rumah)  atau institusi keuangan lainnya untuk me-leverage kemampuan beli properti tersebut. Bila Anda beli rumah bekas melalui perantara/ agen properti, pihak agen bisa membantu menghubungi pihak bank yang biasa menjadi langganan bagi kliennya. Tapi jika tidak, maka Anda sendirilah yang perlu menghubungi pihak bank.

Untuk memudahkan Anda memilih Bank mana yang menjadi pilihan untuk pinjaman rumah, berikut 3 (tiga) hal yang perlu menjadi perhatian:

Yang pertama, pilih bank yang memberikan bunga fixed (tetap) paling lama. Mengapa bunga fixed? Karena semakin lama bunga fixed, semakin menguntungkan bagi Anda sebagai nasabah untuk mengatur cash flow. Karena selama periode tersebut, cicilan Anda akan tetap. Contohnya,  saat ini ada bank yang memberikan promosi untuk fasilitas KPR dengan bunga  6,15% untuk 3 tahun dan 6,5% untuk 5 tahun. Karena KPR itu umumnya pinjaman jangka panjang, maka  pilih yang 5 tahun. Artinya meskipun pinjaman Anda 15 tahun, pinjaman 5 tahun pertama bunganya tetap, sedangkan sisa 10 tahun bunganya mengikuti pasar. Contoh disini, dengan bunga 6,5% misalnya cicilan Rp. 4 juta per bulan selama 5 tahun, maka selama 5 tahun tersebut, cicilan Anda akan tetap, tapi begitu menginjak tahun ke-6, maka cicilan akan berubah dan umumnya naik dan pasti naik umumnya, misalnya menjadi 12%, dan cicilan per bulan nya menjadi Rp. 6,3 juta. Selama 5 tahun pertama cicilan, asumsinya pendapatan Anda juga sudah naik dan sudah bisa mengantisipasi kenaikan cicilan KPR.

Yang kedua, pilih bank yang memberikan fleksibilitas atas kredit yang diberikan. Maksudnya, bank tersebut mengikuti prosedur tapi tidak kaku. Ilustrasinya, bila ada satu bank besar, sebut saja Bank X, yang mensyaratkan selain kelengkapan dokumen, juga rasio cicilan terhadap penghasilan harus maksimal 30%, istilahnya Debt Burden Ratio atau DBR. Kalau cicilan Anda 4 juta per bulan, maka minimal total penghasilan Anda (dan pasangan) dalam sebulan harus Rp.13,4 juta.  Kalau ternyata total penghasilan Anda  (dan pasangan) hanya Rp. 12 juta, artinya rasio DBR >30%, maka bank X tidak meloloskan permohonan pinjaman KPR Anda. Karena rasio >30%, di anggap pihak Bank akan mengganggu cash flow keuangan Anda, mengganggu kelancaran pembayaran cicilan KPR Anda. Oleh karena itu pilihlah bank yang bisa memberikan fleksibilitas terhadap rasio tersebut. Kalau angka rasio DBR tersebut lebih-lebih sedikit masih dapat di tolerir oleh pihak bank, misalnya 33% seperti contoh kasus ini, sehingga permohonan KPR anda akan disetujui. Selain itu bila anda punya sumber penghasilan lain, mintalah bank untuk menambah sumber pendapatan lain tesebut, sehingga rasio DBR anda akan semakin rendah dan kemungkinan pengajuan KPR anda disetujui akan lebih besar.

Ajukan KPR Ke Lebih Dari 1 Bank Sekaligus.

Yang ketiga, pilihlah bank yang memberikan plafond tertinggi. Artinya pinjaman dengan nilai maksimal. Hal ini bisa terjadi bila Anda mengajukan KPR pada lebih dari 1 (satu) bank. Boleh-boleh saja, ini untuk memberikan pilihan kepada Anda, bank mana yang paling favorable buat Anda.  Contohnya, dengan pengajuan pinjaman kredit yang sama, bank A hanya setuju memberikan plafond pinjaman KPR Rp. 475 juta, bank B hanya Rp. 460 juta dan bank C setuju Rp. 485 juta. Maka pilihan jatuh ke bank C. Saat ini, sesuai peraturan Bank Indonesia terakhir per Agustus 2016, fasilitas KPR sebesar 85% untuk rumah pertama, sisanya 15% merupakan uang muka (down payment) yang harus di bayar secara cash. Maka pilihlah dengan cermat, bahwa fasilitas KPR 85% adalah nilai plafond tertinggi yang dapat anda terima dari bank.

Untuk mengkombinasikan semua item di atas, Anda bisa mengecek terlebih dahulu bank-bank mana yang memberikan promosi bunga KPR melalui website bank tersebut atau portal keuangan lainnya. Selanjutnya hitung berapa estimasi cicilan Anda dengan suku bunga promosi tersebut, ini bisa dilakukan melalui portal jual beli rumah yang menyediakan kalkulator KPR gratis atau portal keuangan lainnya. Sehingga pada waktu Anda mengajukan permohonan KPR, kemungkinan disetujui akan jauh lebih besar.  Selamat berburu properti.

Online loans: Easy and practical, but can be too costly

 

Online loans: Easy and practical, but can be too costly

Online loans 29Jan2018

Boy Hazuki Rizal

Jakarta

 

Online borrowing is gaining popularity in Indonesia, as it is now easy for people to use the internet to access funds.

There are 28 financial technology (fintech) startups that are already registered with the Financial Services Authority (OJK). These fintech startups offer financing and money lending through their websites or apps, which can be downloaded freely.

The online borrowing is done through peer to peer lending (P2PL), in which borrowers are matched with lenders. People who want to borrow money can go through this channel after submitting a request. Some fintech startups even ask you to connect to their social media accounts.

Then, the fintech company will assess your credit rating, like a bank does, and will inform you whether or not you are eligible for credit. They will also assess the risk level of your borrowing. The higher the risk, the more interest you have to pay, while those whose risk is deemed to be lower will pay less interest. Another mechanism apart from P2PL is direct lending, where the fintech startup itself is the lender. So in this case, people use the website or application for borrowing only. Most fintech startups require no collateral or guarantee from their borrowers.

Besides individuals, these new platforms also cater to businesses, mostly for micro, small and medium enterprises (MSME). Companies need to have been operating for at least a year, to ensure that they can run the business well. However, a number of aspects should be considered. They are five things that both individuals and business owners need to know before applying for online loans.

First are the fees. There are many kinds of fees, such as the platform fee, service fee, administration fee for the fintech, which range between 3 percent and 5 percent of the loan amount. There are also other fees, such as the insurance fee, late charges and the collecting fee. Fintech companies use these fees to cover operational costs and maintain their platform.

Second is the interest rate. Fintech companies generally apply an annual or monthly interest rate. You can ask them what effective interest rate they charge for borrowing money using their platform. For example, there is one platform that provides individual loans with a daily interest rate of 1 percent, with loans ranging from Rp 1 million to Rp 3 million. This loan will have to be paid back plus interest within 10 to 30 days. The interest will accumulate depending on the length of the loan. For example, if the consumer borrows money for 30 days, then the compounding interest rate will reach 34.8 percent. So if a consumer borrows Rp 1 million for 30 days, they would need to repay Rp 1.34 million.

If we compare this to non-online loan services, such as Cash Advance loans from a credit card, for which the interest rate is 26.95 percent per annum or 2.95 percent per month, we can see that the interest rate charged by fintech companies is way beyond normal. Fintech firms claim that the higher interest reflects the higher risk they bear. Also as a comparison, we can look at other non-online loan products, such as non-collateral loans (KTA) which carry interest rates ranging between 24 and 28 percent per annum.

Third is the process itself. How long does it take for a new loan to be processed? Some fintech startups claim they can process loans in just six hours, some need days or even weeks to process them. The larger the loan requested, the longer it might need. Or if your loan request is assessed to be in the high risk category, then more time might be needed to convince the financer to invest in you. Each fintech company has their own mechanism.

Fourth is the loan limit. This is the maximum amount a consumer can borrow. Currently, limits vary from Rp 100,000 to Rp 2 billion. The larger amounts usually go to MSME owners. One thing that consumers must pay attention to is the nature of the fintech company, some only serve businesses, some serve only individuals and some serve both. They have their own limit to match their own segment. Some fintech companies, which focus on individuals, limit loan amounts to just Rp 3 million, while others, which focus on MSMEs, set the limit at Rp 2 billion.

The fifth thing to consider is loan tenor – for how long do you need to borrow money? Some fintech companies can provide loans for between one day and two years. The longer the loan tenor, the higher the interest you must pay. P2P lending for syariah is also available in some fintech start-ups, it depends on the consumer’s preference.

The emergence of the online borrowing mechanism does not only give customers easier access to loans, but also frees them from complicated procedures imposed by banks. However, consumers must be aware that the high interest rates charged by fintech companies can make online loans too costly for them.

 

The writer is an independent financial partner of the Rizal Planner & Rekan. The views are his own

PINJAMAN ONLINE

Jaman now, salah satu channel  yang simpel dan kekinian untuk pinjam uang tunai adalah melalui perusahaan financial technology alias Fintech yang dikuasai oleh perusahaan start-up. Sampai 22 Desember 2017, Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sudah mengumumkan daftar terkini 27 perusahaan Fintech yang terdaftar dan di awasi oleh OJK. Umumnya start- up Fintech menyediakan wadah atau marketplace yang mempertemukan pihak yang ingin meminjamkan uang (lender) dan yang ingin pinjam uang (borrower) atau dikenal sebagai peer to peer (P2P) lending. Ada juga Fintech yang memberikan pinjaman tunai online secara langsung, artinya yang masuk ke portal atau aplikasi Fintech ini hanya yang ingin pinjam uang semata (borrower) dan perusahaan Fintech sebagai pihak pemberi pinjaman (lender). Pengajuan pinjaman bisa dilakukan lewat portal atau aplikasi Fintech di smartphone.

Peer to peer lending saat ini dapat dikelompokkan untuk individu dan untuk bisnis (terutama Mikro dan UKM) yang memerlukan pinjaman. Sementara pendanaan dilakukan oleh individu yang ingin mengembangkan dananya melalui alternatif investasi seperti pendanaan di Fintech ini. Pengajuan pinjaman dan pendanaan serta dokumen yang diperlukan semuanya dilakukan secara online, dan untuk pinjaman dari pihak Fintech melakukan credit scoring layaknya bank, untuk menilai apakah Anda layak diberi pinjaman atau tidak.

Sebelum Anda melakukan pinjaman (borrowing) online pada jasa yang ditawarkan Fintech, ada 5 (lima) hal yang perlu jadi perhatian.

Yang pertama adalah biaya, namanya bisa macam-macam, bisa biaya platform, biaya layanan, biaya administrasi dan lainnya, tapi semuanya mengacu pada jasa layanan yang dikenakan, selain itu ada juga biaya keterlambatan, biaya asuransi, biaya penagihan dan sebagainya. Anda sebagai konsumen harus jelas dan mengerti apa saja biaya yang dibebankan tersebut, karena akan mengurangi dana yang dipinjam. Jadi pastikan Anda menghitung biaya ini dalam komponen nilai pinjaman Anda.

Yang kedua adalah bunga. Bunga yang disampaikan perusahaan Fintech umumnya bunga per tahun atau per bulan. Tanyakan berapa bunga efektif per tahun yang dikenakan kepada konsumen dan bagaimana perhitungannya cicilannya? Kalau bunga pinjaman online sudah anda ketahui, Anda bisa bandingkan dengan produk non online, seperti Kredit Tanpa Agunan (KTA), Cash Advance dari Kartu Kredit atau pinjaman lainnya. Sebagai contoh, salah satu Fintech yang memberikan layanan pinjaman dana tunai online tanpa agunan, memberikan bunga 1% perhari dengan minimum pinjaman Rp 1 juta dan maksimum Rp. 3 juta, lamanya waktu pinjaman minimum 10 hari dan maksimum 30 hari. Bunga 1% ini adalah bunga berbunga mengikuti jumlah hari peminjaman. Bila Anda pinjam selama 30 hari, bunga berbunga 1% untuk 30 hari mencapai 34.8%. Bunga ini jauh lebih dahsyat dibandingkan produk non online seperti bunga kartu kredit yang ‘hanya’ sebesar 26.95% per tahun atau 2,25% per bulan.

Yang ketiga adalah lama proses. Berapa lama waktu yang Anda butuhkan untuk dapat meminjam di layanan Fintech? Ada yang mengklaim bisa memberikan persetujuan dalam hitungan jam, ada juga yang sampai dalam hitungan hari, atau minggu. Ini bisa terjadi karena menunggu penggalangan dana dipenuhi oleh para pemberi pinjaman online. Semakin besar dana yang dibutuhkan, dan semakin berisiko proposal pinjamannya, bisa jadi semakin lama pemenuhan dananya. Ini juga berdampak ke bunga pinjaman, semakin tinggi risiko, semakin tinggi bunga yang harus dibayarkan. Hal ini perlu dipahami secara jelas dan transparan oleh konsumen.

Yang ke empat adalah limit pinjaman. Nilai pinjaman bervariasi, saat ini mulai dari Rp. 100.000 sampai Rp. 2 Miliar Rupiah. Yang perlu jadi perhatian, apakah perusahaan Fintech yang anda pilih sesuai dengan kriteria dan kebutuhan Anda? Karena ada Fintech yang hanya melayani pinjaman bisnis (Mikro dan UKM), ada yang hanya individu, dan ada juga keduanya.  Umumnya limit untuk bisnis akan lebih besar daripada untuk individu. Sesuaikan kriteria Anda dengan Fintech yang memberikan jasa pinjaman.

Yang kelima adalah lama pinjaman, mulai dari 1 hari hingga 2 tahun. Ini tentu berdampak pada bunga yang diberikan. Pinjaman online tanpa agunan ini relatif jangka waktunya lebih pendek daripada non online. Semakin lama Anda menjalin ‘hubungan bisnis’, semakin besar biaya bunga yang harus dibayarkan. Semakin disiplin anda membayar angsuran tanpa pernah terlambat, semakin senang perusahaan Fintech menjalin ‘hubungan bisnis’ dengan Anda.

Dari lima hal di atas, dapat dilihat bahwa, untuk meminjam secara online akan menjadi salah satu channel bagi pihak-pihak yang unbankable untuk mendapat akses bantuan dana baru dan menjalankan usaha mikro atau UKM nya. Bagi konsumen individu, pinjaman online, memberikan kemudahan baru untuk akses keuangan melalui jasa non perbankan atau institusi keuangan lainnya. Secara paralel, saat ini juga sudah ada platform yang menyediakan P2P lending syariah. Tergantung preferensi dari Anda sebagai konsumen.

Dengan makin banyaknya kemudahan lewat Fintech ini, selain mengerti proses peminjaman di Fintech, Anda juga semakin bijak dalam menyikapi tawaran layanan start-up Fintech ini.