APA BEDA PPJB DENGAN AJB?

Pic source: klikmaniadotcom

Tulisan ini untuk memberikan gambaran, bahwa transaksi properti secara umum menggunakan PPJB dan AJB. Masih banyak yang bertanya, bagaimana dan apa yang perlu dilakukan jika muncul salah satu dari kedua kondisi tersebut.

Secara definisi, PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Tujuan dari PPJB adalah pengikatan sementara sambil menunggu dibuatnya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Umumnya PPJB dilakukan sebagai pengikatan antara pembeli dan penjual, agar pemilik properti tersebut tidak bisa menjual kepada orang lain. Karena kalau menunggu AJB mungkin lama, karena satu dan lain hal, bisa jadi karena pembayarannya belum lunas. Ini berlaku baik untuk properti primer maupun sekunder. Kalau beli properti baru dari developer atau kalau beli rumah second, umumnya dibuatkan PPJB terlebih dahulu sebagai pengikatan sementara. PPJB umumnya bisa dilakukan di bawah tangan atau oleh developer. Misalnya seseorang membeli apartemen dari developer, apartemen tersebut belum pecah sertifikat, maka developer tersebut harus melakukan PPJB. Oleh karena itu PPJB bukan akta otentik, secara hukum mempunyai kekuatan yang lebih lemah dibandingkan AJB. Namun bukan berarti tidak otentik berarti tidak sah. Bila pihak pembeli atau penjual merasa perlu lebih otentik, PPJB bisa dibuatkan oleh Notaris. Hal ini bisa dilakukan, misalnya dalam satu kasus, seorang pembeli membeli rumah second dengan pembayaran bertahap.

Dari contoh di atas, jika seseorang tadi ingin menjual apartemennya kepada pihak lain, maka pihak penjual mengajukan pengalihan hak ke pihak lain yang dilakukan di hadapan developer, dengan dibuat surat pengalihan oleh developer. Pengalihan hak oleh developer, dibebankan biaya sekian persen oleh developer. Biaya pengalihan hak ini biasanya hitungannya dalam prosentase dari harga. Nanti dari developer, akan ada semacam addendum atau catatan dari PPJB, bahwa apartemen tersebut telah beralih kepemilikan. PPJB nya sendiri tetap, hanya ada catatan atau adendum di developer bahwa telah terjadi pengalihan hak kepada pihak lain. Contohnya, baru-baru ini ada pengalihan salah satu unit apartemen di pinggiran kota Jakarta, biaya pengalihan 2,5% dari harga beli. Jika harga beli apartemen Rp. 1 Milyar, maka biaya pengalihan hak yang timbul adalah Rp. 25 juta (plus biaya administrasi). Harga beli disini adalah harga beli pembeli pertama dari developer. Tidak ada pajak penjual dan pajak pembeli jika masih PPJB. Hanya membayar biaya pengalihan ke developer. Biaya pengalihan hak ini bisa di bagi 2 (dua) antara penjual dan pembeli atau tergantung kesepakatan.

Sedangkan AJB atau Akte Jual Beli, merupakan dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris. Kalau transaksi properti dengan AJB, artinya properti tersebut sudah ada sertifikatnya, apakah itu Sertipikat Hak Milik (SHM) atau SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan). Tulisannya memang sertipikat pake p bukan sertifikat pake f, ini sesuai dengan buku sertipikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sebagai contoh, kalau seseorang punya rumah di salah satu komplek perumahan yang dibangun oleh developer, dan ia sudah mempunyai Sertipikat Hak Milik (SHM) atas rumah tersebut, baik rumah tersebut dibeli secara cash atau secara kredit, maka transaksi tersebut sudah tidak melibatkan developer lagi. Karena sudah ada bukti otentik atas kepemilikan tanah tersebut dalam bentuk sertipikat tadi. Oleh karena itu, jika terjadi jual beli rumah tersebut di atas, maka akan timbul AJB baru yang dilakukan di hadapan PPAT/Notaris.

Jika seseorang sudah melakukan PPJB, dan dari developer sudah pecah sertipikatnya, maka selanjutnya perlu dilakukan AJB dan selanjutnya dilakukan pendaftaran / pengalihan hak atau balik nama atas sertipikat tersebut. Umumnya sertipikat dari developer dalam bentuk HGB. HGB sendiri ada masa berlakunya, antara 20 – 30 tahun, oleh karena itu adalah pilihan bijak jika HGB tersebut ditingkatkan menjadi SHM. Tentu saja ada biayanya untuk peningkatan hak ini.

Jadi secara umum, bisa disimpulkan bahwa jika terjadi transaksi, untuk properti yang masih PPJB belum ada sertipikatnya, maka tidak diperlukan PPJB baru, hanya berupa addendum saja dan di lakukan dihadapan developer. Sedangkan untuk properti yang sudah ada sertipikatnya, maka perlu dibuat AJB baru dan dilakukan dihadapan PPAT/ Notaris.

Selain itu, PPJB dilakukan bila ada beberapa kondisi yang belum tercapai, misalnya pembayarannya belum lunas, jika pembayaran sudah lunas, maka perlu dilakukan AJB. Jarang sekali terjadi, bila sudah lunas, pembeli tidak mau melakukan AJB, karena sertipikat merupakan bukti otentik kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut.

Selamat berburu properti.

Penulis

Boy Hazuki Rizal

IG: @rizal.plannerindo

Email: rizal.plannerindo@gmail.com

http://www.rizalplanner.com

Tips Memilih Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Disclaimer:

Tulisan ini merupakan pengalaman pribadi dan tidak bermaksud untuk mendiskreditkan pihak manapun juga.

Dari beberapa kasus mafia tanah yang muncul di media sosial belakangan ini, kita semua bisa membaca bahwa ada peran Notaris dan PPAT disitu untuk menerbitkan sertifikat baru. Penulis sendiri juga sudah sering kali berhubungan dengan pihak Notaris dan PPAT. Untuk itu ada beberapa tips yang ingin penulis share terkait dengan legalitas Notaris dan PPAT, dan juga output dari notaris. Yang perlu di ketahui secara dasar adalah bahwa Notaris diangkat oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia, sementara PPAT diangkat oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Perlu diketahui, bahwa bisa saja seorang Notaris rangkap jabatan menjadi PPAT. Tapi belum tentu seorang PPAT juga seorang Notaris. Atau seorang notaris juga belum tentu juga seorang PPAT.

Untuk mengecek legal atau tidaknya seorang Notaris dan PPAT, bisa melalui cara-cara berikut:

Yang pertama, cek dulu di website ATR BPN (Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional) https://www.atrbpn.go.id/?menu=daftarPPAT. Di web tersebut semua PPAT yang diangkat oleh ATR / BPN terdaftar di halaman tersebut sesuai wilayah kerjanya. Kalau tidak ada di halaman tersebut, maka patut dipertanyakan legalitasnya. Lebih baik di cek di awal daripada bermasalah kemudian.

Yang kedua, salah satu cara untuk mengecek apakah seorang Notaris sudah diangkat oleh Kemenkumham adalah via website Administrasi Hukum Umum (AHU) https://ahu.go.id/. Disini pihak notaris harus mendaftarkan dirinya supaya bisa dilihat secara online oleh publik. Jika tidak terdaftar, bisa jadi memang seseorang bukan Notaris, atau mungkin belum mendaftar.

Yang ketiga, untuk notaris yang bekerja sama dengan Otoritas Jasa Keuangan, bisa di cek melalui website OJK. https://www.ojk.go.id/id/kanal/pasar-modal/Daftar%20Perusahaan/Notaris/202010_Oktober/20201022_Statistik%20Notaris.pdf atau file excel nya juga bisa di download. Kalau di sini, bahwa selain notaris tersebut sudah terdaftar di AHU, notaris tersebut juga mempunyai sertifikat di bidang pasar modal sebagai profesi penunjang di pasar modal.

Yang ke empat, kalau mau bertransaksi Kredit Pemilikan Rumah (KPR atau Kredit Pemilikan Apartemen (KPA), maka biasanya pihak bank yang memberikan rekomendasi daftar notaris /PPAT yang sudah menjadi rekanan bank (bank biasanya menyebut sebagai approved notary). Kalau sudah di cek bank, artinya bank sudah melakukan Pekerjaan Rumah (PR) nya untuk mengecek legalitas dari Notaris /PPAT tersebut. Umumnya bank sudah menunjuk Notaris/PPAT mana yang akan bekerja sama untuk pembuatan akte otentik seperti Akte Pengikatan Hak atas Tanggungan (APHT) buat yang KPR. Tapi kalau pun nasabah mau agak repot sedikit, nasabah bisa meminta daftar notaris yang bekerjasama dengan bank, kemudian di cek mana yang menurutnya paling favorable , mudah berkomunikasi, harga bisa di nego dan/atau hal-hal lainnya.

Selain legalitas dari notaris/ PPAT, ada hal lain terkait output notaris yang juga perlu diperhatikan pada saat menggunakan jasa notaris / PPAT.

Pertama, untuk kesalahan yang terjadi karena typo Notaris / PPAT dan kesalahan tersebut terjadi pada saat sudah menjadi sertifikat, pastikan bahwa notaris/ PPAT tersebut mau bertanggung jawab dan membantu memperbaiki atas kesalahannya. Ini terjadi pada penulis, ada kesalahan tanggal lahir di Sertifikat Hak Milik (SHM), misalnya tertulis tanggal lahir 27-6-1991, seharusnya 26-7-1991.  Maka mintalah bantuan notaris /PPAT yang menangani sertifikat tersebut untuk memperbaiki. Penulis melihat sendiri, bahwa hasil revisinya cepat dan tidak ada bekasnya, rapi jali kalau kata orang. Kebenaran data seperti tanggal lahir tersebut harus akurat, karena jika salah, maka apabila ada tindakan hukum terkait dengan sertifikat tersebut, akan repot jadinya. Misalnya jual beli atas tanah dan bangunan tersebut atau sertifikat tersebut diagunkan, maka perlu surat keterangan dari kelurahan, bahwa data yang benar adalah data sesuai KTP. Atau misalnya kesalahan ejaan nama pemilik, contoh Toni vs Tony, maka perlu juga surat keterangan dari kelurahan untuk klarifikasinya, namanya Surat PM1 Kelurahan. Jadi pastikan ejaan nama, tanggal lahir dan semua keterangan di akta otentik sudah benar dan akurat.

Yang kedua, mengenai biaya dan jasa notaris/ PPAT. Umumnya bagi notaris/ PPAT, ada asisten yang membantu untuk mengerjakan detail dari dokumen sampai biaya. Jika terjadi suatu transaksi jual beli, maka pembayaran pajak biasanya di transfer melalui notaris untuk membantu mengecek dan membayarkannya. Notaris akan memberikan rincian biaya apa saja yang harus dibayarkan baik kepada pembeli maupun penjual, termasuk pajaknya. Dibawah ada total biaya yang harus dibayarkan oleh para pihak. Nah disini, kita harus jeli, ini penulis alami sendiri. ada notaris/PPAT yang entah sengaja ataupun tidak atau asistennya typo, menuliskan total biaya dan pajaknya dilebihkan. Misalnya total biaya dan pajak tertulis Rp. 483.525.000 padahal seharusnya Rp. 438.525.000. Ini adalah selisih Rp. 45.000.000 (baca: 45 juta.red). Kalau penulis tidak menghitung ulang rinciannya dan hanya melihat totalnya saja, maka kerugian bagi pihak yang ditagih notaris/ PPAT tersebut. Setelah di counter, sang notaris/ PPAT dan asistennya hanya bilang bahwa itu typo dan dapat dibetulkan. Oleh karena itu, sebaiknya, cek dan re-cek output yang dilakukan Notaris/ PPAT agar tidak menimbulkan kerugian bagi pihak-pihak yang menggunakan jasanya.

Terakhir, memang sudah sepatutnya, kita sebagai customer atau pengguna jasa notaris/ PPAT hendaknya mengecek legalitas dan hasil kerja notaris/ PPAT, supaya kita tidak dirugikan.

Singkat kata teliti sebelum dan setelah membeli.

Catch me:

IG: @rizal.plannerindo

Rizalplanner.com

Email: rizal.plannerindo@gmail.com