Jual Beli Properti, Apa Saja Yang Perlu Diketahui?

pic source : dekorumadotcom

Yang namanya properti, bisa berupa tanah, rumah, ruko, gedung, gudang atau bentuk lainnya. Beli properti, yang pasti dilihat pertama kali adalah lokasi. Kalau orang bilang ada rumus 3L yang harus diperhatikan waktu beli properti: lokasi, lokasi dan lokasi. Beli properti jodoh-jodohan.., kalau memang jodohnya, pasti dapat properti itu.

Kalau sudah ketemu jodohnya, misalnya rumah yang cocok, maka transaksi jual beli bisa berlangsung. Ada 3 (tiga) faktor untuk dapat terjadinya jual beli properti, yaitu penjual, pembeli, objek jual beli dalam hal ini properti tersebut.

Hal pertama yang perlu diperhatikan, dari sisi penjual. Penjual atau pemilik, adalah pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat. Jika bukan nama penjual, bisa ditanyakan, apakah rumah tersebut dimiliki karena turun waris dan belum dibaliknamakan kepada ahli warisnya. Atau yang kedua, apakah penjual sudah memiliki terlebih dahulu tapi belum dibaliknamakan kepada namanya. Ini bisa terjadi bila sudah dibuatkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tapi belum dilanjutkan dengan Akta Jual Beli (AJB).

Bila karena turun waris, maka salah satu caranya adalah dibuatkan Surat Keterangan Waris. Surat Keterangan Waris (SKW) adalah surat yang dibuat di bawah tangan, diketahui oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat setempat. Sedangkan untuk keturunan Chinese dan Eropa, perlu dibuatkan SKW di Notaris, yang didahului dengan pengecekan ke Pusat Daftar Wasiat (PDW) di Kemenkumham. Sedangkan untuk keturunan Timur Asing bukan Chinese seperti Arab dan India, SKW dibuatkan di Balai Harta Peninggalan (BHP). Lebih lengkap mengenai dokumen waris, bisa baca tulisan disini. Semua ahli waris harus tanda tangan di hadapan Notaris, yang artinya menyetujui atas transaksi jual rumah warisan tersebut. Tidak boleh ada satupun ahli waris yang tidak tanda tangan. Bila ada ahli waris yang tinggal di luar kota, maka bentuk persetujuannya dibuatkan akta kuasa jual kepada salah satu keluarganya dari notaris setempat. Akta kuasa jual beli ini kemudian disampaikan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan membuat Akta Jual Beli atas transaksi tersebut.

Hal berikut yang perlu diperhatikan dari penjual adalah status menikah atau belum menikah. Bila menikah, maka pihak penjual harus mendapatkan persetujuan dari pasangannya. Pasangannya harus hadir bersama penjual dan tanda tangan akta jual beli tersebut di hadapan notaris. Kalau belum menikah atau cerai, maka cukup ia sendiri yang tanda tangan.

Hal berikutnya yang perlu diperhatikan, adalah kapan properti tersebut diperoleh? Apakah sebelum nikah atau sesudah nikah? Apabila seseorang memperoleh properti tersebut setelah menikah, maka properti tersebut menjadi harta bersama. Tetapi bila seseorang memperoleh properti tersebut sebelum menikah, maka properti tersebut menjadi harta bawaan. Misalnya, seseorang menikah tahun 2019, dan tahun 2020 ia membeli sebuah rumah, maka rumah tersebut menjadi harta bersama. Tapi jika ia membeli tahun 2017, maka rumah tersebut menjadi harta bawaan. Oleh karena itu, bila seseorang menjual harta bawaannya, maka tidak perlu mendapatkan persetujuan pasangannya. Tapi prakteknya, notaris dan PPAT meminta pasangan, untuk tanda tangan menyetujui atas transaksi ini.

Hal berikut yang harus ada adalah, identitas dari penjual berikut pasangannya. Jika properti yang di jual adalah waris, maka seluruh identitas ahli waris dan pasangannya harus ada dan disampaikan ke Notaris/ PPAT dan wajib untuk tanda tangan di akta jual beli.

Faktor kedua adalah dari sisi pembeli. Yang utama, pastinya uang untuk membayar properti tersebut, apakah tunai atau lewat Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Bagaimana memilih bank untuk KPR bisa di baca disini. Jika sudah cocok dengan rumah yang mau dibeli, dapat ditanyakan juga ke penjual, apakah berkenan jika pembeli menggunakan KPR? Karena ada yang berkenan ada yang tidak, salah satu alasannya adalah lamanya proses KPR. Padahal bisa jadi lebih lama mendapatkan pembeli daripada proses KPR itu sendiri.

Untuk dokumen, sama dengan penjual, siapkan identitas dan NPWP. Jika pembeli sudah menikah, maka pasangannya harus hadir dan tanda tangan di akta. Tapi jika belum atau sudah cerai, maka cukup ia sendiri saja.

Faktor ketiga, objek jual beli, yaitu properti itu sendiri. Untuk objek yang diperjualbelikan harus ada alas hak nya, apakah Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Hak Pakai, Girik atau lainnya.

Bila properti tersebut ada bangunannya, misalnya rumah, maka harus ada Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), kalau tidak ada IMB, maka akan sulit bagi pembeli yang menggunakan KPR untuk mendapatkan persetujuan. Mengapa? Karena bank mewajibkan hal itu. Bila belum ada, maka lebih baik di urus dulu oleh penjual.

Yang tak kalah penting adalah SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). PBB ini harus sudah ada sampai tahun terakhir beserta bukti bayarnya. Disertai pula bukti bayar tahun-tahun sebelumnya. Jika belum dilakukan pembayaran, maka seyogyanya menjadi tanggung jawab penjual untuk melunasinya. Kalau ada tunggakan, maka PBB tersebut harus dibayar berikut dendanya. Kalau sudah lunas, baru dapat dilakukan transaksi jual beli.

Untuk pajak jual beli properti, pihak penjual dikenakan 2,5% dan pihak pembeli 5% dari nilai transaksi. Pihak Notaris / PPAT biasanya sekaligus menghitung biaya-biaya dan pajak yang timbul.

Dalam hal terjadi pembayaran lunas, maka dapat langsung dibuatkan Akta Jual Beli (AJB). Tapi bila pembayaran parsial, tidak langsung lunas, maka dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB ini berisi tanggal pembayaran uang muka sampai tanggal pelunasan, serta dicantumkan target untuk AJB. Karena PPJB harus dilanjutkan dengan AJB.

Untuk biaya-biaya yang timbul, biasanya dikenakan sesuai porsinya dan bisa di negosiasikan. Untuk AJB nilainya maksimum 1%, biasanya dibagi dua antara penjual dan pembeli. Biaya ini bisa dinegosiasikan dengan pihak notaris/ PPAT. Biaya lain adalah Bea Balik Nama, ini dibebankan ke pembeli, dan biaya ini bisa dinegokan juga.

Untuk Sertifikat Hak Milik (SHM), hanya berlaku pada rumah tinggal saja dan hanya berlaku untuk Warga Negara Indonesia. SHM harus atas nama individu, tidak diperkenankan atas nama Badan Hukum.

Terakhir, teliti sebelum membeli. apalagi properti yang nilainya BESAR.

Catch me:

Email: rizal.plannerindo@gmail.com

IG: Rizal.plannerindo

Twitter: @rizalplanner

FB: @rizalplanner

Properti: Hibah, Hibah Wasiat dan Waris.

RizalPlanner Boy Hazuki RizalGrant house

souce pic: rumahpanturacom

published in Investor Daily 14 Dec 2019: https://investor.id/opinion/properti-hibah-hibah-wasiat-dan-waris

Dalam perencanaan keuangan, distribusi aset atau pembagian harta dikenal sebagai estate planning. Salah satu aset yang paling sering beralih hak kepemilikan adalah properti berupa tanah. Ada 3 (tiga) cara yang dikenal secara umum: hibah, hibah wasiat dan waris.

Ada peraturan yang mengatur mengenai hal peralihan hak kepemilikan tanah, mulai dari Peraturan Pemerintah, Peraturan Menteri, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional, sampai Surat Edaran Kepala BPN. Jika disimpulkan dari semua peraturan tersebut, ada 2 (dua) hal kunci dalam peralihan hak, yaitu subjek dan objek dari peralihan hak tersebut. Subjek dibuktikan dengan adanya Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) jika pemegang haknya orang pribadi, dan Akte Perseroan jika pemegang haknya berbentuk badan hukum. Objek, adalah tanah tersebut.

Yang pertama: hibah. Hibah adalah suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya kembali. Ini merupakan pengalihan hak atas sesuatu barang kepada siapapun tanpa mengharapkan imbalan. Ada syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi. Yang utama adalah bahwa hibah itu dilakukan semasa pemberi hibah masih hidup. Karena Undang-undang hanya mengakui penghibahan antara orang-orang yang masih hidup1). Hibah bisa diberikan kepada siapa saja, misalnya ke anak, orang tua, keponakan, sahabat, badan keagamaan, badan pendidikan dan badan sosial. Kalau hibah diberikan kepada anak, maka harus menjunjung tinggi azas keadilan. Karena jika orang tua tidak adil, maka anak yang mendapat bagian lebih kecil, bisa timbul dendam, dan dapat mengganggu hubungan kekeluargaan di antara mereka di kemudian hari.

Untuk hibah yang dilakukan dalam keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat dikecualikan dari objek pajak penghasilan2), misalnya orang tua kepada anak kandung. Untuk orang tua sebagai pemberi hibah dalam garis keturunan lurus satu derajat, tidak ada pajak yang dikenakan, sementara yang menerima hibah wajib membayar pajak atau disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang besarnya 5% dari Nilai Jual Objek Pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau 5% (NJOP – NPOPTKP). Untuk hibah, besarnya NPOPTKP untuk area DKI Jakarta sebesar Rp. 80 juta, sedangkan untuk Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi sebesar Rp. 60 juta. Sebagai ilustrasi, seorang ayah menghibahkan sebidang tanah di Jakarta dengan nilai NJOP sebesar Rp. 1,5 Milyar kepada putrinya, maka sebagai pemberi hibah, sang ayah tidak perlu membayar apapun, sementara putrinya sebagai penerima hibah, harus membayar BPHTB sebesar 5% x ( Rp. 1,5 M – Rp. 80 juta) = Rp. 71 juta. Prosedur pendaftaran hak tanah karena hibah harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang dihadapan para pihak yang memberi dan menerima hibah, disaksikan minimal 2 (dua) orang saksi. Untuk kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat oleh PPAT.

Yang kedua: hibah wasiat. Jika pemberian dilakukan pada saat seseorang masih hidup namun baru berlaku jika pemberi hibah sudah meninggal dunia. Hibah wasiat ini berlaku untuk pihak manapun yang ditunjuk dalam wasiat. Namun dalam harta pemberi hibah, terdapat hak bagian mutlak (legitieme portie) anak sebagai ahli waris dan ini dilindungi undang-undang. Dalam hukum kewarisan Islam, maksimal pemberian hibah wasiat untuk orang lain di batasi hanya sepertiga dari harta. Membuat hibah wasiat dapat dilakukan melalui Notaris. Prosedur pendaftaran hak tanah atas hibah wasiat harus dilaksanakan dihadapan PPAT. Untuk hibah wasiat berupa tanah, karena pemberi hibah sudah meninggal dunia, maka tidak ada pajak yang dikenakan, sementara penerima hibah wasiat, karena menerima peralihan hak tanah meskipun secara cuma-cuma, tetap harus membayar pajak atau BPHTB. Ada keringanan 50% untuk BPHTB, yaitu besarnya: 50% x [5% (NJOP – NPOPTKP)].  Sedangkan NPOPTKP Hibah Wasiat pun lebih besar dari NPOPTKP Hibah. Untuk area Jakarta, NPOPTKP Hibah Wasiat senilai Rp. 350 juta, sementara untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi sebesar Rp. 300 juta. Mengambil ilustrasi di atas, misalkan sang ayah sudah meninggal dan meninggalkan wasiat, maka sang putri penerima hibah wasiat berupa tanah di Jakarta, harus membayar BPHTB sebesar: 50% x [5% ( Rp. 1,5M – Rp. 350 juta)] = Rp. 28,75 juta. Cukup signifikan bedanya BPHTB yang dibayarkan dengan hibah.

Yang ketiga, warisan. Waris adalah perpindahan hak dan kewajiban dari orang yang meninggal dunia kepada ahli waris yang masih hidup. Ahli waris hanya untuk keluarga yang mempunyai hubungan darah atau hubungan perkawinan dengan pewaris. Ahli waris dibuktikan secara tertulis melalui Surat Keterangan Waris (SKW). SKW untuk WNI asli dibuat dibawah tangan disahkan oleh lurah dan dikuatkan camat, sementara untuk keturunan Chinese dan Eropa dibuat oleh Notaris, dan untuk keturunan Timur asing seperti India dan Arab, dibuat oleh Balai Harta Peninggalan. Jika terjadi perkawinan campur, misal WNI Asli dengan Chinese, maka dilihat pihak mana yang meninggal. Jika yang meninggal adalah WNI Asli, cukup dibuatkan SKW di bawah tangan saja, sementara jika yang meninggal Chinese perlu dibuatkan akta notaris dengan pengecekan wasiat sebelumnya. Jika SKW sudah ada, maka perpindahan hak kepemilikan khususnya untuk properti, bisa dilakukan. Ahli waris tetap perlu membayar pajak BPHTB. Perhitungannya sama dengan hibah wasiat, yaitu 50% x [5% x (NJOP – NPOPTKP)]. Nilai NPOPTKP nya pun sama dengan hibah wasiat. Ilustrasinya, bila mengacu contoh hibah wasiat di atas, BPHTB yang dibayarkan sebesar Rp. 28,75 juta.

Untuk ketiga peralihan hak di atas, khusus untuk wilayah DKI Jakarta, BPHTB bisa menjadi 0% alias gratis4), dengan syarat dan ketentuan yang harus di penuhi yaitu wajib pajak pribadi yang mempunyai KTP DKI Jakarta minimum 2 (dua) tahun berturut-turut, harus merupakan perolehan hak untuk pertama kalinya karena pemindahan hak (jual beli, hibah, hibah wasiat dan waris), serta Nilai Perolehan Objek Pajak maksimum Rp. 2 Milyar. Dalam peraturan ini, berita baiknya, pemindahan hak tanah karena jual beli tanah di DKI Jakarta yang memenuhi kriteria di atas, berlaku juga BPHTB 0% alias gratis. Caranya bagaimana? Ajukan permohonan dan penuhi dokumen umum dan khusus yang dipersyaratkan.

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

 

 

Catatan kaki:

1)  KUHP Pasal 1666

2) PMK No. 245/PMK.03/2008

3)  PerGub DKI Jakarta No. 112 Tahun 2011

4) PerGub DKI Jakarta No. 126 Tahun 2017

 

Rumah Warisan, Dokumen dan Pajak Terkait.

Boy Hazuki Rizal Investor Daily 28Sep19

Di publikasikan di Koran Investor Daily, 28 September 2019: https://investor.id/opinion/rumah-warisan-dokumen-dan-pajak-terkait

Rumah

Setelah berlalunya kesedihan atas kematian dari orang tua, salah satu peninggalan orang tua pada umumnya adalah harta berupa rumah warisan. Apalagi kalau ahli warisnya banyak, maka orang-orang yang ditinggalkan mungkin saja timbul perselisihan, karena salah satu ahli waris ingin menguasai harta peninggalan. Rumah warisan merupakan contoh harta peninggalan yang paling banyak kasusnya.

Kalau ada anggota keluarga yang tidak sepakat dengan pembagian harta waris, maka bisa mengajukan permohonan penetapan fatwa waris ke Pengadilan Agama (bagi yang muslim) dan Pengadilan Negeri (bagi non muslim). Fatwa waris juga diperlukan bila ahli waris dan pewaris secara hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus sudah terlalu jauh, sehingga putusan pengadilan diperlukan untuk menetapkan siapa saja ahli waris yang berhak.

Untuk menjual rumah warisan kepada pihak ketiga, harus ada Surat Keterangan Waris (SKW), jika SKW sudah cukup, maka tidak diperlukan lagi penetapan ahli waris dari pengadilan. SKW dibuat di bawah tangan, diketahui oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat setempat. Sedangkan untuk keturunan Chinese dan Eropa, maka perlu dibuatkan SKW di Notaris, yang didahului dengan pengecekan ke Pusat Daftar Wasiat di Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia, sedangkan untuk keturunan Timur Asing bukan Tionghoa seperti Arab dan India, SKW dibuatkan di Balai Harta Peninggalan (BHP). BHP merupakan unit pelaksana teknis instansi pemerintah yang berada di bawah Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.

Bila para ahli waris sudah sepakat untuk menjual rumah, dan rumah tersebut atas nama orang tua yang sudah meninggal, maka nama yang terdaftar di sertifikat perlu dibaliknamakan terlebih dahulu ke nama para ahli waris. Misalnya sertifikat rumah atas nama bapak yang sudah meninggal, maka sertifikat dibaliknamakan dahulu ke istri dan anak-anaknya. Pada saat membaliknamakan ini, timbul konsekuensi pajak pembeli. Meskipun bukan transaksi beli, tapi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB) akan dikenakan. Pada saat membayar kewajiban ini, ahli waris mendapatkan keringanan berupa potongan 50% dari tarif pajak pembeli dan nilai pengurang NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang berlaku khusus untuk waris atau hibah wasiat. Besarnya: 50% x 5% (NJOP – NJOPTKP). NJOPTKP adalah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Untuk area Jakarta, sesuai ketentuan Perda Provinsi DKI Jakarta no 18 tahun 2010, untuk waris dan hibah wasiat, besarnya NJOPTKP sebesar Rp. 350 juta.

Jika sudah selesai balik nama ke para ahli waris, maka transaksi jual beli dengan pihak ketiga dapat dilakukan layaknya transaksi jual beli rumah biasa. Bila transaksi terjadi, maka pajak yang timbul adalah 2,5% bagi penjual (dalam hal ini para ahli waris pemilik rumah) dan 5% bagi pembeli (pihak ketiga). Bagi penjual, pajak penghasilan (PPh) yang harus dibayarkan sebesar 2,5% x Nilai Transaksi atau NJOP (mana yang lebih besar). Sedangkan bagi pembeli, pajak yang harus dibayarkan, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan, sebesar 5% x (NJOP – NJOPTKP). Nilai NJOPTKP selain waris dan hibah wasiat, nilainya Rp. 80 juta, untuk wilayah Jakarta. Untuk wilayah lain ada ketentuannya masing-masing, bisa cek kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah setempat.

Dalam hal ini penjual terkena 2 (dua) kali pajak, yang pertama pajak pembeli, karena menerima rumah warisan tersebut, dan yang kedua adalah pajak penghasilan, sebagai penjual rumah warisan tersebut. Pajak pembeli atas rumah waris, berhak atas potongan 50% dari ketentuan tarif pajak yang berlaku. Sedangkan pajak penghasilan sebagai penjual, tidak ada potongan.

Di lain sisi, kalau ternyata, para ahli waris sepakat untuk memberikan rumah warisan tersebut kepada salah salah satu ahli waris, maka sertifikat tersebut dibaliknamakan terlebih dahulu ke seluruh ahli waris, kemudian dibuatkan Akta Pembagian Hak Bersama (APHB). Atas hal ini, konsekuensi pajak yang muncul adalah penerima hak tersebut harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sekaligus, hanya saja secara proporsional. Misalnya, ada 5 (lima) ahli waris, dan semuanya sepakat untuk memberikan ke salah satu ahli waris. Maka ahli waris penerima ini harus membayar 4/5 (empat per lima) dari PPh dan BPHTB karena 1/5 (seperlima) sudah menjadi miliknya.

Sebagai penutup, dalam transaksi jual beli rumah warisan, yang membedakan adalah dokumen dan pajak. Dokumen yang harus ada, adalah dokumen yang menunjukkan kepemilikan dari rumah tersebut, karena pada saat transaksi jual beli, yang harus hadir di hadapan notaris adalah pewaris dari rumah tersebut. Bila salah satu ahli waris karena alasan lokasi yang berjauhan, tidak dapat hadir, maka perlu dibuatkan Surat Kuasa di hadapan notaris setempat ke salah satu ahli waris yang isinya menyetujui penjualan rumah warisan tersebut. Surat kuasa ini kemudian dilampirkan di Akta Jual Beli.

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

 

Pilih Rumah Atau Apartemen?

Boy Hazuki Rizal ID 5Aug18 Print

Sekarang ini penawaran rumah maupun apartemen alias rumah susun banyak sekali. Meskipun banyak, sering kita mendengar bahwa kebutuhan rumah lebih tinggi dari pasokan rumah. Istilahnya ada backlog antara pasokan rumah dan kebutuhan rumah. Indonesia sebagai salah satu negara dengan jumlah penduduk terbanyak, kebutuhan tempat tinggal menjadi salah satu yang issue yang terus menerus muncul. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia membutuhkan tempat tinggal. Mau pilih rumah atau apartemen, tergantung kebutuhan dan tujuan masing-masing.

Zaman now, salah satu pilihan untuk hunian adalah rumah susun atau apartemen. Banyak orang memilih apartemen dengan alasan kepraktisan. Hal ini juga yang menjadi pertimbangan bahwa lokasi tempat bekerja atau beraktivitas tidaklah jauh dari apartemen. Mobilisasi penghuni sangat berpengaruh. Karena, kalau pilih apartemen tapi lokasinya jauh dari tempat bekerja, maka selain biaya transportasi yang lumayan, juga waktu perjalanan yang terbuang. Biaya transportasi dan waktu yang hilang tersebut di trade off dengan harga hunian yang lebih dekat dengan tempat bekerja atau beraktivitas, terutama untuk lokasi yang berada di tengah kota.

Sebagai pilihan investasi, tentu apartemen yang masih di jual dalam bentuk gambar, harganya akan jauh lebih murah, sehingga pada saat apartemennya sudah jadi, maka bisa di jual lagi dan mendapatkan capital gain dari investasi tersebut.

Jika disewakan, rental yield atau hasil sewa per tahun dari apartemen secara rata-rata sekitar 8%-10% dari nilai jual. Sementara untuk hasil sewa rumah hanya berkisar 4%-5% per tahun. Artinya, hasil sewa dari apartemen dua kali lipat daripada hasil sewa rumah. Investasi apartemen cocok untuk di kota-kota besar yang aktivitas penghuninya banyak berpusat di tengah kota. Apartemen yang dibeli untuk investasi ini dapat disewakan kemudian. Untuk melihat apakah investasi apartemen tersebut memang menguntungkan atau tidak, salah satu indikatornya bisa dilihat seberapa besar orang membutuhkan tempat tinggal sementara di area tersebut, seperti untuk pekerja asing dan turis. Semakin banyak yang butuh tempat tinggal sementara, investasi apartemen untuk disewakan cocok untuk di area tersebut.

Untuk keluarga muda atau yang masih single, dengan keuangan ‘terbatas’, apartemen bisa jadi pilihan awal untuk hunian. Dan pada saat keluarga bertumbuh dengan adanya anak-anak dan kondisi keuangan juga semakin baik, setelah 3 sampai 5 tahun, harga apartemen akan naik, selanjutnya apartemen bisa di jual dan hasil penjualan bisa menjadi down payment untuk beli rumah. Keterbatasan ruang di tengah kota menjadikan apartemen sebagai pilihan hunian karena untuk beli rumah di tengah kota, harganya sudah sangat mahal dan mungkin tidak masuk akal lagi.

Sedangkan pilihan untuk membeli rumah, salah satu alasannya karena kebutuhan ruang yang lebih luas bagi anggota keluarga. Dengan adanya tambahan anggota keluarga, apartemen dirasa kurang memadai.

Bila kita ingin membeli rumah sebagai hunian maupun investasi, maka yang perlu kita perhatikan adalah, lokasi, lokasi, lokasi. Pakar properti pasti menyarankan lokasi yang strategis, yang akses nya bagus, ada berbagai fasilitas seperti rumah sakit, sekolah, pasar, akses jalan tol, tempat rekreasi, sarana olahraga dan fasilitas lainnya. Karena fasilitas seperti itu yang menarik orang untuk tinggal dan beraktivitas di area situ. Semakin lengkap fasilitas, semakin banyak orang yang ingin tinggal disitu, hal ini otomatis akan mendongkrak harga properti di area tersebut.

 

Pembiayaan Rumah atau Apartemen

Jika sudah punya rumah pertama dan ingin membeli apartemen atau rumah kedua untuk investasi, dengan menggunakan fasilitas pinjaman dari bank (KPA – Kredit Pemilikan Apartemen / KPR – Kredit Pemilikan Rumah), tidak di sarankan untuk mengagunkan rumah hunian pertama yang ditempati saat ini untuk dijadikan down payment. Karena itu berarti bebannya akan ada 2 (dua), pertama, cicilan untuk membayar kredit multiguna dari rumah pertama yang dipakai untuk down payment, dan yang kedua, cicilan KPR dari rumah kedua itu sendiri. Jika ada kesulitan cash flow dalam pembayaran cicilan tersebut, maka rumah pertama bisa hilang karena disita bank, apalagi rumah kedua, ujung-ujungnya kedua-duanya hilang. Lebih baik, jika membeli rumah kedua, agunannya adalah rumah kedua itu sendiri, tanpa mengagunkan rumah pertama untuk bayar down payment. Hal ini untuk meminimalisir risiko.

Jika dihitung, ternyata cicilan KPR per bulan terlalu besar, dapat minta perpanjangan waktu atau tenor dari pembayaran cicilan KPR tersebut. Tenor bisa sampai 20 tahun, bahkan ada bank yang mau memberikan jangka waktu cicilan hingga 30 tahun. Atau pilih bank yang memberikan bunga tetap (fixed rate) untuk 3 sampai 5 tahun pertama, sehingga cicilan anda akan tetap selama periode tersebut dan cash flow anda terjaga.

Sebagai penutup, investasi di apartemen atau rumah siap huni, jika sudah di beli dapat langsung disewakan, sehingga hasil sewa dapat digunakan untuk membayar cicilan tersebut. Yang perlu jadi perhatian, untuk rumah harus selalu di rawat dan di jaga, agar bangunan tidak rusak atau di makan rayap. Karena kalau rumah rusak, akan berdampak pada nilai jual dari rumah yang turun. Kalau nilai jual turun, otomatis harga sewa juga akan turun. Sedangkan untuk apartemen, bangunan dan fasilitas apartemen sudah ada pihak yang menjaga dan merawat, sehingga anda tinggal mem-furnish unit yang dimiliki supaya orang tertarik dan berminat untuk menyewa.

 

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

weblink Investor Daily: http://id.beritasatu.com/opini/pilih-rumah-atau-apartemen/178701

 

Small THINGS that MATTERS DALAM TRANSAKSI PROPERTI

Boy Hazuki Rizal ID 25Jun2018 Print

ijpropertysmallthingsmatter

 

Setiap orang pasti butuh tempat tinggal, bisa rumah, apartemen, ruko – buat yang mau sekalian buka usaha. Untuk mendapatkan tempat tinggal yang sesuai dengan kemauan tentu ada harganya, dan biasanya tidak murah.  Ada harga ada rupa, begitu kira-kira. Misalnya kita sudah cocok dengan sebuah rumah, lokasinya sudah pas, lingkungan nya juga sudah OK, maka dalam dalam melakukan transaksi, selain harga dan lokasi yang sudah cocok, ada beberapa hal kecil namun penting yang perlu menjadi perhatian:

Pertama, status sertifikat, namanya jual beli rumah adalah jual beli legalitas dari properti tersebut. Anda sebagai pembeli perlu teliti dan jeli dalam membeli. Perhatikan status dari sertifikat tersebut. Bila statusnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB), lihat kapan tanggal berakhirnya Hak tersebut? Biasanya HGB punya masa berakhir 20 tahun. Kalau misalnya tanggal berakhir Hak Guna tersebut sudah mepet dengan tanggal akad jual beli di depan Notaris, maka tanyakan pada Notaris, apakah sertifikat tersebut masih cukup waktu untuk  di upgrade ke SHM (Sertifikat Hak Milik) atau harus di perpanjang dulu sebagai HGB. Apalagi jika Anda menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari bank, sertifikat tersebut tidak bisa langsung di ikat oleh bank dalam APHT (Akte Pengikatan Hak Tanggungan). Mengapa? Normalnya, begitu akad jual beli, maka sertifikat akan di pasang hak tanggungan oleh bank, tapi karena kondisi tidak normal, alias waktu yang mepet atas masa HGB yang sudah mau berakhir, maka upgrade dilakukan atas nama penjual dulu, baru kemudian di baliknamakan atas nama pembeli.  Ini dilakukan karena proses peningkatan hak, lebih cepat daripada proses balik nama. Sambil menunggu proses balik nama, bank sudah dapat melakukan proses pengikatan hak tanggungan. Hal ini juga akan lebih aman,  karena proses balik nama ke nama pembeli, dengan status sudah upgrade ke SHM.

Yang kedua, tanggal lahir penjual di sertifikat, kemungkinan kesalahan pada tanggal lahir/bulan/tahun penjual itu selalu ada, misalnya tanggal lahir penjual yang tertera di sertifikat adalah 27-07-1976, ternyata setelah di cek di KTP (Kartu Tanda Penduduk) penjual, tertera 27-06-1976. Yang benar adalah yang di KTP. Kesalahan penulisan di sertifikat bisa terjadi karena kesalahan pihak notaris yang mengutip atau bisa juga karena kesalahan pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional). Jika ini terjadi, maka penjual harus minta formulir PM1 ke kelurahan tempat penjual berdomisili, untuk menyatakan bahwa data tersebut merupakan orang yang sama. Jika sertifikat dipegang oleh penjual, tidak di agunkan ke bank, maka bisa mintakan perbaikan data di sertifikat tersebut melalui notaris. Biasanya notaris terakhir yang namanya tercantum di sertifikat tersebut. Agak repot memang, tapi ke depan nya akan lebih aman bagi anda bila menjual kembali, karena kesalahan di sertifikat sudah diperbaiki..

Yang ketiga, nominal pajak harus dihitung dengan teliti, meskipun sebelum transaksi, penjual dan pembeli sudah di informasikan oleh pihak notaris bahwa masing-masing akan dikenakan pajak sebesar 2.5% dan 5%, namun nominal nya tetap harus di periksa. Ilustrasinya sebagai berikut, asumsikan  untuk kepentingan perhitungan pajak contoh ini, nilai tertinggi antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ada di PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan nilai transaksi, sebesar Rp. 7.2 Miliar, maka penjual akan dikenakan pajak 2.5% dari Rp. 7.2M. Sementara untuk pembeli, total transaksi akan dikurangi terlebih dahulu dengan NJOTKP (Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak) sebesar Rp. 80 juta. Sehingga nominal pajak yang dibayarkan sebesar 5% x (Rp. 7.2M – Rp. 80 juta) = Rp. 358.500.000, namun notaris mengutip Rp. 385.500.000, Sehingga ada selisih kelebihan bayar sebesar Rp. 27 juta (Rp. 385.5 juta – Rp. 358.5 juta). Bayangkan anda sudah harus bayar pajak sebesar ini, masih juga ada kesalahan yang merugikan anda sebagai pembeli.  Kesalahan ini bisa jadi karena kekurangtelitian notaris atau memang kesengajaan karena angkanya mirip-mirip, sehingga pihak penjual diasumsikan tidak akan melakukan perhitungan ulang dan percaya saja atas perhitungan notaris. Nah, disinilah anda sebagai pembeli harus teliti, cek dan recek, karena jelas-jelas pembeli dirugikan oleh pihak notaris. Jika ini terjadi, mintalah kepada pihak notaris untuk mengkoreksi tagihan pajak penjual tersebut, sehingga pada saat disetorkan ke negara, sudah tepat dan benar.

Yang keempat, informasi status tanah.  Sebelum membeli, pembeli perlu keyakinan atas status kepemilikan tanah dan bangunan tersebut atau bila sertifikat masih di agunkan oleh penjual, maka ada cara untuk ‘mengintip’nya, yaitu dengan meminta BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atas sertifikat tersebut. Hal ini bisa dilakukan lewat notaris.  Dalam SKPT nanti akan terlihat, siapa pemilik, status sertifikat dan catatan atas sertifikat tersebut.  Dalam catatan, bisa terlihat sertifikat tersebut diagunkan kemana saja dan bila ada catatan lain menyangkut sertifikat tersebut, akan terlihat pula disitu.

Yang kelima, bila mengajukan pinjaman rumah (KPR) ke bank, ajukan ke lebih dari satu bank.  Ini untuk memberikan pilihan kepada pembeli, bank mana yang lebih cepat dalam proses dan lebih tinggi plafon (nilai pinjaman) yang diberikan. Contohnya, pembeli membeli rumah dengan pengajuan plafon Rp. 5 M, maka proses pertama yang akan dilakukan bank, adalah melakukan appraisal (penilaian) terhadap rumah yang akan di beli. Beberapa bank menggunakan jasa penilai independen seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) namun ada juga beberapa bank yang cukup dengan penilai internal (internal appraiser). Ini tergantung dengan nominal yang akan di pinjam. Dengan adanya beberapa bank dan beberapa appraisal, akan terlihat bank mana yang memberikan penilaian paling tinggi. Selain itu yang paling penting adalah service yang diberikan bank, karena ini akan berdampak pada pelaksanaan akad jual beli. Tidak ada jaminan bahwa bank dengan nama besar pasti lebih baik, bisa saja service nya lambat dan tidak canggih (baca: kurang profesional). Dan ini bisa bikin senewen kalu di ikutin polanya. Dengan pengajuan kepada lebih dari 1 (satu) bank, misalnya 4 (empat) bank sekaligus, akan terlihat bank mana yang memberikan service lebih baik.

Yang ke enam, PBB tahun berjalan pada saat transaksi, seyogyanya ditanggung oleh penjual. Meskipun transaksi dilakukan di awal tahun, misal Januari, sementara PBB  baru muncul pada Maret, maka penjual yang tetap harus membayarkan. Untuk hal ini, bisa dibuatkan perjanjian, bahwa biaya PBB yang timbul pada tahun dilaksanakannya transaksi jual beli menjadi kewajiban penjual, sehingga tidak ada dispute di kemudian hari.

Yang ketujuh, pengosongan rumah, bila pembeli membeli rumah yang masih di huni oleh penjual, perlu kiranya dibuatkan perjanjian pengosongan rumah. Kalau misalnya pihak penjual nya kooperatif, tidak masalah, namun jika penjual nya ada tanda-tanda kurang baik, maka perlu dibuat secara jelas hitam di atas putih. Ini bisa dilakukan pada saat perjanjian awal seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Wajar bila penjual meminta waktu kepada pembeli dalam batas waktu yang wajar untuk mengosongkan rumah. Hal ini bisa dirundingkan dan disepakati terlebih dahulu, kapan dan berapa lama waktu pengosongan rumah. Orang Indonesia terkenal dengan kekeluargaannya, sehingga bisa di artikan dua: positif atau negatif, kalau positif, bisa mempercepat proses pengosongan atau sebaliknya.

Bisa disimpulkan dari small THINGS tersebut di atas, semua pihak harus beritikad baik dan bekerja sama  sebelum dan sesudah melakukan transaksi jual beli properti, dan pentingnya dibuatkan perjanjian secara tertulis. Mengenai angka-angka, baik penjual maupun pembeli harus ekstra teliti, karena ketidaktelitian maupun kelalaian pihak lain bisa berarti kerugian bagi anda.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

http://id.beritasatu.com/home/transaksi-properti/177039

Memilih Bank Untuk KPR

KPR bank

Boy Hazuki Rizal_Tabloid Kontan 19Feb18

Salah satu kebutuhan hidup manusia adalah tempat tinggal. Selama manusia hidup, selama itu pula perlu tempat tinggal. Saat ini, rumah, apartemen atau rusun bisa jadi pilihan Anda. Tergantung preferensi masing-masing. Untuk rumah pilihannya bisa pasar primer (baru) atau sekunder (bekas). Pameran properti expo yang baru saja di gelar di salah satu tempat di tengah kota Jakarta menampilkan perumahan baru, apartemen baru untuk pasar primer. Sementara pasar sekunder untuk properti bekas pakai (second) bisa dilihat melalui web atau portal jual beli rumah. Kalau Anda sudah ketemu dengan properti, rumah, rusun atau apartemen yang cocok dengan Anda, yang ingin Anda beli, tentu Anda ingin segera merealisasikannya, sudah jodoh katanya. Kita semua tahu, bahwa beli properti itu melibatkan uang yang besar, sehingga kalau mengumpulkan uang sendiri sampai nilainya cukup kemudian baru beli, sepertinya sangat jarang dan sulit untuk mengejar kenaikan harga properti tersebut. Bahkan untuk kalangan tertentu, gaji tidak akan pernah mampu untuk mengejar kenaikan harga properti. Untuk itu, biasanya pembeli menggunakan pinjaman dari bank  (KPR -Kredit Pemilikan Rumah)  atau institusi keuangan lainnya untuk me-leverage kemampuan beli properti tersebut. Bila Anda beli rumah bekas melalui perantara/ agen properti, pihak agen bisa membantu menghubungi pihak bank yang biasa menjadi langganan bagi kliennya. Tapi jika tidak, maka Anda sendirilah yang perlu menghubungi pihak bank.

Untuk memudahkan Anda memilih Bank mana yang menjadi pilihan untuk pinjaman rumah, berikut 3 (tiga) hal yang perlu menjadi perhatian:

Yang pertama, pilih bank yang memberikan bunga fixed (tetap) paling lama. Mengapa bunga fixed? Karena semakin lama bunga fixed, semakin menguntungkan bagi Anda sebagai nasabah untuk mengatur cash flow. Karena selama periode tersebut, cicilan Anda akan tetap. Contohnya,  saat ini ada bank yang memberikan promosi untuk fasilitas KPR dengan bunga  6,15% untuk 3 tahun dan 6,5% untuk 5 tahun. Karena KPR itu umumnya pinjaman jangka panjang, maka  pilih yang 5 tahun. Artinya meskipun pinjaman Anda 15 tahun, pinjaman 5 tahun pertama bunganya tetap, sedangkan sisa 10 tahun bunganya mengikuti pasar. Contoh disini, dengan bunga 6,5% misalnya cicilan Rp. 4 juta per bulan selama 5 tahun, maka selama 5 tahun tersebut, cicilan Anda akan tetap, tapi begitu menginjak tahun ke-6, maka cicilan akan berubah dan umumnya naik dan pasti naik umumnya, misalnya menjadi 12%, dan cicilan per bulan nya menjadi Rp. 6,3 juta. Selama 5 tahun pertama cicilan, asumsinya pendapatan Anda juga sudah naik dan sudah bisa mengantisipasi kenaikan cicilan KPR.

Yang kedua, pilih bank yang memberikan fleksibilitas atas kredit yang diberikan. Maksudnya, bank tersebut mengikuti prosedur tapi tidak kaku. Ilustrasinya, bila ada satu bank besar, sebut saja Bank X, yang mensyaratkan selain kelengkapan dokumen, juga rasio cicilan terhadap penghasilan harus maksimal 30%, istilahnya Debt Burden Ratio atau DBR. Kalau cicilan Anda 4 juta per bulan, maka minimal total penghasilan Anda (dan pasangan) dalam sebulan harus Rp.13,4 juta.  Kalau ternyata total penghasilan Anda  (dan pasangan) hanya Rp. 12 juta, artinya rasio DBR >30%, maka bank X tidak meloloskan permohonan pinjaman KPR Anda. Karena rasio >30%, di anggap pihak Bank akan mengganggu cash flow keuangan Anda, mengganggu kelancaran pembayaran cicilan KPR Anda. Oleh karena itu pilihlah bank yang bisa memberikan fleksibilitas terhadap rasio tersebut. Kalau angka rasio DBR tersebut lebih-lebih sedikit masih dapat di tolerir oleh pihak bank, misalnya 33% seperti contoh kasus ini, sehingga permohonan KPR anda akan disetujui. Selain itu bila anda punya sumber penghasilan lain, mintalah bank untuk menambah sumber pendapatan lain tesebut, sehingga rasio DBR anda akan semakin rendah dan kemungkinan pengajuan KPR anda disetujui akan lebih besar.

Ajukan KPR Ke Lebih Dari 1 Bank Sekaligus.

Yang ketiga, pilihlah bank yang memberikan plafond tertinggi. Artinya pinjaman dengan nilai maksimal. Hal ini bisa terjadi bila Anda mengajukan KPR pada lebih dari 1 (satu) bank. Boleh-boleh saja, ini untuk memberikan pilihan kepada Anda, bank mana yang paling favorable buat Anda.  Contohnya, dengan pengajuan pinjaman kredit yang sama, bank A hanya setuju memberikan plafond pinjaman KPR Rp. 475 juta, bank B hanya Rp. 460 juta dan bank C setuju Rp. 485 juta. Maka pilihan jatuh ke bank C. Saat ini, sesuai peraturan Bank Indonesia terakhir per Agustus 2016, fasilitas KPR sebesar 85% untuk rumah pertama, sisanya 15% merupakan uang muka (down payment) yang harus di bayar secara cash. Maka pilihlah dengan cermat, bahwa fasilitas KPR 85% adalah nilai plafond tertinggi yang dapat anda terima dari bank.

Untuk mengkombinasikan semua item di atas, Anda bisa mengecek terlebih dahulu bank-bank mana yang memberikan promosi bunga KPR melalui website bank tersebut atau portal keuangan lainnya. Selanjutnya hitung berapa estimasi cicilan Anda dengan suku bunga promosi tersebut, ini bisa dilakukan melalui portal jual beli rumah yang menyediakan kalkulator KPR gratis atau portal keuangan lainnya. Sehingga pada waktu Anda mengajukan permohonan KPR, kemungkinan disetujui akan jauh lebih besar.  Selamat berburu properti.

Mengutip Artikel KPR Take Over

Tulisan saya “Berhemat dengan Take Over KPR” di kutip di Edisi Terbaru Tabloid Kontan 1-6 Januari 2018.

Direktur Ritel Bank Bukopin Tbk, Heri Purwanto menuturkan…

Direktur Konsumer CIMB Niaga Tbk, Lani Darmawan, mengatakan..

Kepala Divisi Bisnis Kredit Konsumer BCA, Felicia M. Simon, menurutkan…

Perencana Keuangan Independen, Boy Hazuki Rizal, bilang…

https://personalfinance.kontan.co.id/news/syarat-take-over-kpr-sama-dengan-kredit-baru

Boy Hazuki Rizal_Tabloid Kontan 1Jan18_KPR Take Over Quote

KREDIT PROPERTI

icon property

rizalplanner_Tabloid Kontan 3Juli2017

Sedari kecil kita semua di ajarkan bahwa salah satu kebutuhan primer adalah kebutuhan papan. Tidak hanya perlu makan minum dan pakaian, tapi juga tempat tinggal. Saat sekarang ini, kebutuhan papan tersedia dalam berbagai macam tipe, mulai dari rumah tapak, rumah susun (apartemen, flat, kondotel), ruko dan lain-lain. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia perlu tempat tinggal. Kita semua sadar bahwa beli properti itu melibatkan uang yang besar, sehingga kalau mengumpulkan uang sendiri sampai nilainya terpenuhi kemudian baru beli, sepertinya sangat jarang dan sulit untuk mengejar kenaikan harga properti tersebut. Bahkan untuk kalangan tertentu, gaji tidak akan pernah mampu untuk mengejar kenaikan harga properti. Untuk itu, biasanya pembeli menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya untuk me-leverage kemampuan beli properti tersebut.

Jika anda ingin membeli properti, misalnya dari secondary market atau rumah bekas, sebelum menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya, buatlah planning nya terlebih dahulu.

Pertama hitunglah terlebih dahulu penghasilan anda per bulan. Jika penghasilan anda perbulan misalkan Rp. 20 juta, maka tentu tidak semua gaji anda bisa jadikan cicilan untuk membeli properti. Mau hidup dengan apa jika semuanya dihabiskan untuk cicilan? Hanya 30% dari penghasilan tersebut yang bisa dijadikan angsuran, artinya Rp. 6 juta sebagai cicilan. Saat ini jika anda masuk ke dalam situs jual beli properti tertentu, sudah ada simulasi online yang menghitung secara langsung berapa angsuran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) per bulannya. Dari situ bisa di hitung berapa nilai pinjaman properti yang menjadi target anda.

Yang kedua, jika anda sudah tahu kemampuan cicil anda perbulan, carilah properti seperti apa dan dimana yang bisa anda beli dengan kemampuan cicilan seperti itu dan yang mau di biayai oleh bank. Pertimbangkan bahwa semakin tinggi atau semakin premium kelas propertinya, semakin besar pula biaya bulanannya, seperti biaya pengelolaan lingkungan, dan maintenance fee lainnya. Bank tentu akan menilai berapa besar nilai properti tersebut yang akan di agunkan. Saat ini sesuai peraturan Bank Indonesia (BI) per Agustus tahun 2016 lalu, bahwa untuk DP rumah pertama turun menjadi 15% dimana sebelumnya 20%. Ini artinya Bank membiayai 85% dari nilai properti tersebut. Nilai 85% itulah yang disebut LTV (loan to value) atau penilaian pinjaman dan nilai inilah yang menjadi patokan total pinjaman anda. Kalau nilai appraisal properti yang ingin di beli Rp. 600 juta, maka besar KPR yang bisa anda pinjam hanya 85% nya yaitu sebesar Rp. 510 juta. Sebelumnya aturan BI untuk rumah pertama, kedua dan ketiga 20%, 30% dan 40%, sekarang menjadi 15%, 20% dan 25%.

Yang ketiga, berapa lama anda mampu membayar cicilan tersebut? Normalnya orang mengambil jangka waktu 10 sampai 15 tahun. Namun saat ini sudah ada yang sampai 25 tahun. Ini tentu berdampak pada perhitungan angsuran per bulan. Kalau misalnya ada tawaran bunga fix selama 3 tahun, dan cap selama 2 tahun berikut, maka jika terjadi perubahan (baca: naik) suku bunga Bank Indonesia, angsuran akan tetap selama periode tersebut mengikuti suku bunga yang sudah di sepakati. Karena itu jika suku bunga patokan turun, akan sangat sangat ‘susah’ suku bunga pinjaman juga turun. Jika lebih dari 5 tahun, maka suku bunga mengambang (floating rate) yang akan berlaku, mengikuti suku bunga pasar. Contohnya fix 6,99% per 3 tahun dan cap 8,99% per 3 tahun, maka jika masuk tahun ke-6 suku bunga naik menjadi 12,00%, maka cicilannya tentu akan naik juga. Asumsi pinjaman sampai 15 tahun, nah ruang kenaikan ini selama masa sisa cicilan 9 tahun alias sampai lunas tahun ke -15 harus sudah siap di antisipasi. Jangan sampai pada saat tahun ke-6 dan seterusnya, anda tidak mampu membayar cicilan tersebut.

Yang ke empat, siapkan juga dana untuk uang muka (DP – down payment) nya. Down payment rumah pertama sebesar 15%. Jika dari contoh di atas, maka uang sebesar Rp. 90 juta harus anda siapkan untuk down payment nya. Sangat tidak disarankan untuk mengambil pinjaman tanpa agunan seperti Kredit Tanpa Agunan (KTA) untuk membayar DP ini. Karena itu berarti anda mempunyai beban cicilan lebih dari 30% dan kewajiban bayarnya lebih pendek dari cicilan KPR anda.

Yang ke lima, jika menggunakan fasilitas kredit dari bank atau insititusi keuangan lainnya, maka ada biayanya, biaya untuk memperoleh KPR tersebut berkisar 8%-10%, termasuk pembayaran pajak, provisi, BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan), jasa notaris, asuransi dan lainnya. Untuk itu dana sebesar 8%-10% dari nilai pinjaman perlu dipersiapkan. Dari contoh di atas kira-kira sebesar Rp. 41 juta s/d Rp. 51 juta yang sudah harus disiapkan.

Sehingga total dana cash yang mesti anda siapkan adalah gabungan dari DP dan biaya KPR, dalam contoh ini kurang lebih nilainya Rp. 131 juta – 141 juta.

Sebelum hal tersebut di atas dilakukan, periksalah terlebih dahulu bahwa tidak ada tunggakan tagihan dari pinjaman atau kredit lain, misalnya dari kartu kredit atau KTA atau fasilitas lainnya. Jika masih ada tagihan, di’bersih’kan dahulu supaya pada saat perhitungan parameter kredit, tidak ada masalah. Jika ada tunggakan, lunasi dan selesaikan terlebih dahulu, mintalah surat keterangan lunas jika diperlukan dari bank penerbit kartu kredit atau pemberi fasilitas kredit lainnya. Karena pada saat mengajukan KPR, bank pasti akan melakukan riwayat pinjam meminjam anda melalui BI checking, bagaimana historis kredit dan pembayaran anda sebelumnya.  Apabila anda pernah terlambat dalam membayar kewajiban anda, atau pernah tidak lancar dalam memenuhi kewajiban anda, akan terlihat jelas. Sehingga bila semua sudah clear, kapabilitas anda sebagai orang yang ‘bankable’ meyakinkan.

Meskipun harga properti terus naik, namun saat sekarang adalah saat yang tepat untuk membeli properti? Mengapa ? karena saat sekarang adalah saatnya buyer’s market, dimana lebih banyak supply daripada demand, lebih banyak supply propertinya daripada permintaannya. Banyak orang dan developer properti  yang ingin menjual rumah atau apartemen nya, namun jumlah pembeli nya tidak sebanding. Keadaan seperti inilah yang membuat buyer lebih punya banyak pilihan untuk memilih properti.

 

catch me: @rizalplanner

email me: rizal.plannerindo@gmail.com

Pajak atas Transaksi Properti

Tax-Of-Property

Pada saat kita membeli atau menjual properti, pasti ada pajak yang mesti dibayarkan. Pajak seperti ini harus dibayarkan langsung (iya harus, ga bisa ditunda-tunda), yaitu:

Bagi Penjual:

  1. Pajak Penghasilan (PPh).
  2. Pajak Bumi & Bangunan (PBB).

 

Bagi Pembeli:

  1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

 

Bagi Penjual:

Yang pertama, Pajak Penghasilan (PPh), ini harus dibayarkan oleh si Penjual atas uang hasil penjualan properti (tanah dan bangunan) yang diterimanya, nilainya 5% dari nilai transaksi. Misalnya ambil contoh rumah di Tangerang, luas tanah (LT) 100 m², luas bangunan (LB) 60 m², berdasarkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2014, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk tanah harganya Rp. 3.000.000 per m² dan nilai bangunan Rp. 1.500.000 per m².

–          Harga bumi (tanah)  : 100 x Rp. 3.000.000        = Rp. 300.000.000

–          Harga bangunan        :   60 x Rp. 1.500.000        =   Rp.   90.000.000

_____________________________________________________+

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB:                                       Rp. 390.000.000

Misalnya ternyata harga transaksi Rp. 500.000.000, harga transaksi bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli. Misalkan dalam contoh ini, harga transaksi lebih besar dari NJOP

–          Harga pembelian bumi (tanah) dan bangunan:        Rp. 500.000.000

–          PPh yang harus dibayarkan (5% x Rp. 500.000.000): Rp.     25.000.000

Maka Pajak Penghasilan yang harus dibayar oleh si Penjual sebesar Rp. 25.000.000.

Yang kedua, jika si Penjual belum membayar PBB pada saat transaksi, maka PBB juga harus dibayarkan, hitungannya sebagai berikut (mengacu contoh di atas).

–          NJOP sebagai dasar pengenaan PBB  :                        Rp. 390.000.000

–          NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)   :                                                Rp. 0

____________________________________________________ –

–          NJOP untuk penghitungan PBB           :                         Rp. 390.000.000

–          Tarif PBB                                                       :                                        0,1%

–          PBB yang Terutang 0,1% x 390.000.000:                          Rp. 390.000

Pada PBB tahun sebelumnya, di break down menjadi tarif NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) yang nilainya 20% dari NJOP untuk perhitungan PBB, dan tarif PBB yang Terutang 0.5% dari NJKP. Jjika dihitung, sebenarnya tarif sama saja yaitu: 20% x 0.5% = 0.1%.

Jadi PBB YANG HARUS DIBAYARKAN Rp. 390.000.

Saat ini PBB wajib dibayarkan sampai batas waktu Agustus tahun berjalan, jika lalai, maka denda administrasi 2% per bulan, maksimum 24 bulan.

Bagi Pembeli:

Yang mesti dibayarkan adalah BPHTB, dari contoh di atas, harga NJOP adalah sebesar Rp. 390.000.000. Kondisi di lapangan, harga transaksi bisa lebih tinggi dari NJOP meskipun tidak menutup kemungkinan lebih rendah dari NJOP. Kalau nilai transaksi lebih rendah maka mengacu pada NJOP.

Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah setempat mengeluarkan peraturan bahwa pembayaran BPHTB mengacu pada harga transaksi, karena kecil kemungkinan nilai transaksi lebih rendah dari NJOP. Ini artinya nilai BPHTB yang dibayarkan akan lebih tinggi. Misalnya harga transaksi Rp. 500.000.000. Jika ketahuan oleh pihak Pajak, karena kita menggunakan nilai yang lebih rendah misalnya NJOP, maka tindakan ini bisa dikategorikan tax evasion atau tindakan melawan huku. Nah lhoo.

Perhitungannya sebagai berikut:

–          Harga transaksi bumi (tanah) dan bangunan:          Rp. 500.000.000

–          Harga Tidak Kena Pajak                                          :     Rp.    60.000.000*)

___________________________________________________ –

–          Nilai untuk perhitungan BPHTB                          :          Rp.   440.000.000

–          BPHTB yang harus dibayar (5% x Rp. 440.000.000):Rp.   22.000.000

Note *):  untuk wilayah Tangerang, Bogor, Bekasi Rp. 60.000.000, Jakarta Rp. 80.000.000 dst, Nilai ini disebut sebagai NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sesuai peraturan pemerintah setempat.

Harga Tidak Kena Pajak adalah NPOPTKP sebagai nilai pengurangan harga transaksi sebelum dikenakan tarif BPHTB, hal ini membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual.

Rumusnya: BPHTB = 5% x (Nilai transaksi – NPOPTKP).

BPHTB ini dikenakan bukan hanya pada saat jual beli properti, tapi juga terhadap setiap perolahan hak atas tanah dan bangunan (tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanah dalam perseroan).

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

SUNRISE dan SUNSET PROPERTI

property investment

Ini merupakan rangkuman dari talkshow salah satu radio swasta dengan Matius Yusuf, Direktur Pemasaran Agung Podomoro yang saya dengar tadi malam saat menikmati kemacetan Jakarta. Beliau bicara mengenai bisnis properti, apa saja yang mesti kita perhatikan pada waktu membeli properti.

Untuk tahu properti mana yang bagus, kita harus tahu yang mana area yang sunrise mana area yang sunset. Maksudnya sunrise adalah lebih banyak orang yang inflow ke area tersebut dibandingkan yang outflow, contohnya Serpong, lebih banyak orang yang masuk (inflow) ke area Serpong dibandingkan orang yang keluar (outflow) dari Serpong. Sebaliknya Green Garden, Jakarta Barat, karena banjir yang terus menerus, lebih banyak orang yang keluar (outflow) dari situ dibandingkan orang yang masuk (inflow) ke Green Garden, area seperti ini dinamakan sunset area. Dari kriteria di atas, carilah area-area yang menjadi area sunrise properti.

Dalam berinvestasi properti ada 5 L yang menjadi rumusan dasar:

  1. Lokasi
  2. Lokasi
  3. Lokasi
  4. Lokasi
  5. Lokasi

Sedemikian pentingnya lokasi, sehingga harus dijadikan patokan dasar utama dalam investasi properti.

Dalam berinvestasi properti, seseorang harus mempunyai pengetahuan yang tepat sehingga berinvestasi di properti dapat terus menguntungkan. Beliau menyebutkan bahwa hal-hal terpenting dalam berinvestasi properti adalah:

  1. Lokasi yang strategis dan bagus,
  2. Aksesibilitas mudah,
  3. Fasilitas yang memadai, dan
  4. Who’s the man behind the gun (artinya: siapa orang dibalik developer tersebut dan bagaimana track recordnya).

Jika anda sudah menemukan itu semua, maka selain anda harus smart, juga harus speed, maksudnya cepat dalam mengeksekusinya. Jangan menunggu besok, karena harga akan terus naik.

Sebagai contoh, jika ada suatu area yang baru benar-benar mulai akan digarap, jadilah 10% pertama pembelinya, karena harga jual dari developer itu sama dengan Harga Pokok Penjualan nya (HPP). Perlu informasi dari ring 1, orang-orang dalam. Selanjutnya harga akan naik untuk 20% pembeli berikutnya, 30%, 40%, 50% dan seterusnya sampai kalau sudah dipasang papan reklame, maka ini menunjukkan harganya sudah berkali lipat dari HPP nya.

Carilah properti yang naik 2-3 kali lipat dari inflasi dalam setahun. Karena properti inilah yang memberikan keuntungan bagi anda.

Bagaimana dengan suku bunga yang tinggi saat ini?  Menurut beliau, dengan tingkat suku bunga acuan BI rate 7,5% saat ini (April 2014) dan suku bunga KPR 11.5%, suku bunga ini tergolong masih cukup rendah. Mengapa? Karena hitungannya, bila inflasi 8.38% saat ini (tahun 2013, BPS) dan properti tersebut naik 3x lipat dari inflasi, maka harga properti tersebut naik kurang lebih 25% dalam setahun. Bila dikurangi dengan suku bunga KPR 11,5%, maka masih ada margin 13,5% (25%- 11,5%). Inilah yang disebut properti yang memberikan keuntungan.

Untuk memulai bisnis properti ada beberapa level:

  1. Marketer, yang ini requirementnya MBA – modal bacot aja alias modal mulut aja. Pinter ngomong ke orang, jadi salesman/saleswoman.
  2. Investor, kalau sudah punya uang lebih bisa jadi investor, naik satu kelas, bisa pilah-pilih properti mana yang menguntungkan
  3. Developer, kelasnya sudah naik lagi, untuk level yang ini harus jeli melihat berbagai aspek, mulai dari pemilihan lokasi, pilih arsitek untuk desain perumahan sampai aspek purna jual. Aspek purna jual penting agar properti yang sudah dibangun developer tersebut tidak jatuh harganya, oleh karena itu perlu di maintain.

Bagaimana dengan apartemen? Apakah ini juga menguntungkan? Menurut beliau, apartemen berbeda dengan perumahan, karena kalau apartemen akan menguntungkan bila disewakan, inilah yang disebut dengan net yield. Harga jual pasarannya mungkin tidak naik drastis, tapi harga sewanya bisa 10% dari harga pasaran apartemen tersebut bila fully furnished. Sedangkan kalau rumah, yang dinikmati adalah capital gain nya, alias kenaikan harga rumah tersebut, sedangkan harga sewanya berkisar antara 3%-5% saja.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com