Pilih Rumah Atau Apartemen?

Boy Hazuki Rizal ID 5Aug18 Print

Sekarang ini penawaran rumah maupun apartemen alias rumah susun banyak sekali. Meskipun banyak, sering kita mendengar bahwa kebutuhan rumah lebih tinggi dari pasokan rumah. Istilahnya ada backlog antara pasokan rumah dan kebutuhan rumah. Indonesia sebagai salah satu negara dengan jumlah penduduk terbanyak, kebutuhan tempat tinggal menjadi salah satu yang issue yang terus menerus muncul. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia membutuhkan tempat tinggal. Mau pilih rumah atau apartemen, tergantung kebutuhan dan tujuan masing-masing.

Zaman now, salah satu pilihan untuk hunian adalah rumah susun atau apartemen. Banyak orang memilih apartemen dengan alasan kepraktisan. Hal ini juga yang menjadi pertimbangan bahwa lokasi tempat bekerja atau beraktivitas tidaklah jauh dari apartemen. Mobilisasi penghuni sangat berpengaruh. Karena, kalau pilih apartemen tapi lokasinya jauh dari tempat bekerja, maka selain biaya transportasi yang lumayan, juga waktu perjalanan yang terbuang. Biaya transportasi dan waktu yang hilang tersebut di trade off dengan harga hunian yang lebih dekat dengan tempat bekerja atau beraktivitas, terutama untuk lokasi yang berada di tengah kota.

Sebagai pilihan investasi, tentu apartemen yang masih di jual dalam bentuk gambar, harganya akan jauh lebih murah, sehingga pada saat apartemennya sudah jadi, maka bisa di jual lagi dan mendapatkan capital gain dari investasi tersebut.

Jika disewakan, rental yield atau hasil sewa per tahun dari apartemen secara rata-rata sekitar 8%-10% dari nilai jual. Sementara untuk hasil sewa rumah hanya berkisar 4%-5% per tahun. Artinya, hasil sewa dari apartemen dua kali lipat daripada hasil sewa rumah. Investasi apartemen cocok untuk di kota-kota besar yang aktivitas penghuninya banyak berpusat di tengah kota. Apartemen yang dibeli untuk investasi ini dapat disewakan kemudian. Untuk melihat apakah investasi apartemen tersebut memang menguntungkan atau tidak, salah satu indikatornya bisa dilihat seberapa besar orang membutuhkan tempat tinggal sementara di area tersebut, seperti untuk pekerja asing dan turis. Semakin banyak yang butuh tempat tinggal sementara, investasi apartemen untuk disewakan cocok untuk di area tersebut.

Untuk keluarga muda atau yang masih single, dengan keuangan ‘terbatas’, apartemen bisa jadi pilihan awal untuk hunian. Dan pada saat keluarga bertumbuh dengan adanya anak-anak dan kondisi keuangan juga semakin baik, setelah 3 sampai 5 tahun, harga apartemen akan naik, selanjutnya apartemen bisa di jual dan hasil penjualan bisa menjadi down payment untuk beli rumah. Keterbatasan ruang di tengah kota menjadikan apartemen sebagai pilihan hunian karena untuk beli rumah di tengah kota, harganya sudah sangat mahal dan mungkin tidak masuk akal lagi.

Sedangkan pilihan untuk membeli rumah, salah satu alasannya karena kebutuhan ruang yang lebih luas bagi anggota keluarga. Dengan adanya tambahan anggota keluarga, apartemen dirasa kurang memadai.

Bila kita ingin membeli rumah sebagai hunian maupun investasi, maka yang perlu kita perhatikan adalah, lokasi, lokasi, lokasi. Pakar properti pasti menyarankan lokasi yang strategis, yang akses nya bagus, ada berbagai fasilitas seperti rumah sakit, sekolah, pasar, akses jalan tol, tempat rekreasi, sarana olahraga dan fasilitas lainnya. Karena fasilitas seperti itu yang menarik orang untuk tinggal dan beraktivitas di area situ. Semakin lengkap fasilitas, semakin banyak orang yang ingin tinggal disitu, hal ini otomatis akan mendongkrak harga properti di area tersebut.

 

Pembiayaan Rumah atau Apartemen

Jika sudah punya rumah pertama dan ingin membeli apartemen atau rumah kedua untuk investasi, dengan menggunakan fasilitas pinjaman dari bank (KPA – Kredit Pemilikan Apartemen / KPR – Kredit Pemilikan Rumah), tidak di sarankan untuk mengagunkan rumah hunian pertama yang ditempati saat ini untuk dijadikan down payment. Karena itu berarti bebannya akan ada 2 (dua), pertama, cicilan untuk membayar kredit multiguna dari rumah pertama yang dipakai untuk down payment, dan yang kedua, cicilan KPR dari rumah kedua itu sendiri. Jika ada kesulitan cash flow dalam pembayaran cicilan tersebut, maka rumah pertama bisa hilang karena disita bank, apalagi rumah kedua, ujung-ujungnya kedua-duanya hilang. Lebih baik, jika membeli rumah kedua, agunannya adalah rumah kedua itu sendiri, tanpa mengagunkan rumah pertama untuk bayar down payment. Hal ini untuk meminimalisir risiko.

Jika dihitung, ternyata cicilan KPR per bulan terlalu besar, dapat minta perpanjangan waktu atau tenor dari pembayaran cicilan KPR tersebut. Tenor bisa sampai 20 tahun, bahkan ada bank yang mau memberikan jangka waktu cicilan hingga 30 tahun. Atau pilih bank yang memberikan bunga tetap (fixed rate) untuk 3 sampai 5 tahun pertama, sehingga cicilan anda akan tetap selama periode tersebut dan cash flow anda terjaga.

Sebagai penutup, investasi di apartemen atau rumah siap huni, jika sudah di beli dapat langsung disewakan, sehingga hasil sewa dapat digunakan untuk membayar cicilan tersebut. Yang perlu jadi perhatian, untuk rumah harus selalu di rawat dan di jaga, agar bangunan tidak rusak atau di makan rayap. Karena kalau rumah rusak, akan berdampak pada nilai jual dari rumah yang turun. Kalau nilai jual turun, otomatis harga sewa juga akan turun. Sedangkan untuk apartemen, bangunan dan fasilitas apartemen sudah ada pihak yang menjaga dan merawat, sehingga anda tinggal mem-furnish unit yang dimiliki supaya orang tertarik dan berminat untuk menyewa.

 

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

weblink Investor Daily: http://id.beritasatu.com/opini/pilih-rumah-atau-apartemen/178701

 

SUNRISE dan SUNSET PROPERTI

property investment

Ini merupakan rangkuman dari talkshow salah satu radio swasta dengan Matius Yusuf, Direktur Pemasaran Agung Podomoro yang saya dengar tadi malam saat menikmati kemacetan Jakarta. Beliau bicara mengenai bisnis properti, apa saja yang mesti kita perhatikan pada waktu membeli properti.

Untuk tahu properti mana yang bagus, kita harus tahu yang mana area yang sunrise mana area yang sunset. Maksudnya sunrise adalah lebih banyak orang yang inflow ke area tersebut dibandingkan yang outflow, contohnya Serpong, lebih banyak orang yang masuk (inflow) ke area Serpong dibandingkan orang yang keluar (outflow) dari Serpong. Sebaliknya Green Garden, Jakarta Barat, karena banjir yang terus menerus, lebih banyak orang yang keluar (outflow) dari situ dibandingkan orang yang masuk (inflow) ke Green Garden, area seperti ini dinamakan sunset area. Dari kriteria di atas, carilah area-area yang menjadi area sunrise properti.

Dalam berinvestasi properti ada 5 L yang menjadi rumusan dasar:

  1. Lokasi
  2. Lokasi
  3. Lokasi
  4. Lokasi
  5. Lokasi

Sedemikian pentingnya lokasi, sehingga harus dijadikan patokan dasar utama dalam investasi properti.

Dalam berinvestasi properti, seseorang harus mempunyai pengetahuan yang tepat sehingga berinvestasi di properti dapat terus menguntungkan. Beliau menyebutkan bahwa hal-hal terpenting dalam berinvestasi properti adalah:

  1. Lokasi yang strategis dan bagus,
  2. Aksesibilitas mudah,
  3. Fasilitas yang memadai, dan
  4. Who’s the man behind the gun (artinya: siapa orang dibalik developer tersebut dan bagaimana track recordnya).

Jika anda sudah menemukan itu semua, maka selain anda harus smart, juga harus speed, maksudnya cepat dalam mengeksekusinya. Jangan menunggu besok, karena harga akan terus naik.

Sebagai contoh, jika ada suatu area yang baru benar-benar mulai akan digarap, jadilah 10% pertama pembelinya, karena harga jual dari developer itu sama dengan Harga Pokok Penjualan nya (HPP). Perlu informasi dari ring 1, orang-orang dalam. Selanjutnya harga akan naik untuk 20% pembeli berikutnya, 30%, 40%, 50% dan seterusnya sampai kalau sudah dipasang papan reklame, maka ini menunjukkan harganya sudah berkali lipat dari HPP nya.

Carilah properti yang naik 2-3 kali lipat dari inflasi dalam setahun. Karena properti inilah yang memberikan keuntungan bagi anda.

Bagaimana dengan suku bunga yang tinggi saat ini?  Menurut beliau, dengan tingkat suku bunga acuan BI rate 7,5% saat ini (April 2014) dan suku bunga KPR 11.5%, suku bunga ini tergolong masih cukup rendah. Mengapa? Karena hitungannya, bila inflasi 8.38% saat ini (tahun 2013, BPS) dan properti tersebut naik 3x lipat dari inflasi, maka harga properti tersebut naik kurang lebih 25% dalam setahun. Bila dikurangi dengan suku bunga KPR 11,5%, maka masih ada margin 13,5% (25%- 11,5%). Inilah yang disebut properti yang memberikan keuntungan.

Untuk memulai bisnis properti ada beberapa level:

  1. Marketer, yang ini requirementnya MBA – modal bacot aja alias modal mulut aja. Pinter ngomong ke orang, jadi salesman/saleswoman.
  2. Investor, kalau sudah punya uang lebih bisa jadi investor, naik satu kelas, bisa pilah-pilih properti mana yang menguntungkan
  3. Developer, kelasnya sudah naik lagi, untuk level yang ini harus jeli melihat berbagai aspek, mulai dari pemilihan lokasi, pilih arsitek untuk desain perumahan sampai aspek purna jual. Aspek purna jual penting agar properti yang sudah dibangun developer tersebut tidak jatuh harganya, oleh karena itu perlu di maintain.

Bagaimana dengan apartemen? Apakah ini juga menguntungkan? Menurut beliau, apartemen berbeda dengan perumahan, karena kalau apartemen akan menguntungkan bila disewakan, inilah yang disebut dengan net yield. Harga jual pasarannya mungkin tidak naik drastis, tapi harga sewanya bisa 10% dari harga pasaran apartemen tersebut bila fully furnished. Sedangkan kalau rumah, yang dinikmati adalah capital gain nya, alias kenaikan harga rumah tersebut, sedangkan harga sewanya berkisar antara 3%-5% saja.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com