Pajak atas Transaksi Properti

Tax-Of-Property

Pada saat kita membeli atau menjual properti, pasti ada pajak yang mesti dibayarkan. Pajak seperti ini harus dibayarkan langsung (iya harus, ga bisa ditunda-tunda), yaitu:

Bagi Penjual:

  1. Pajak Penghasilan (PPh).
  2. Pajak Bumi & Bangunan (PBB).

 

Bagi Pembeli:

  1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

 

Bagi Penjual:

Yang pertama, Pajak Penghasilan (PPh), ini harus dibayarkan oleh si Penjual atas uang hasil penjualan properti (tanah dan bangunan) yang diterimanya, nilainya 5% dari nilai transaksi. Misalnya ambil contoh rumah di Tangerang, luas tanah (LT) 100 m², luas bangunan (LB) 60 m², berdasarkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2014, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk tanah harganya Rp. 3.000.000 per m² dan nilai bangunan Rp. 1.500.000 per m².

–          Harga bumi (tanah)  : 100 x Rp. 3.000.000        = Rp. 300.000.000

–          Harga bangunan        :   60 x Rp. 1.500.000        =   Rp.   90.000.000

_____________________________________________________+

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB:                                       Rp. 390.000.000

Misalnya ternyata harga transaksi Rp. 500.000.000, harga transaksi bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli. Misalkan dalam contoh ini, harga transaksi lebih besar dari NJOP

–          Harga pembelian bumi (tanah) dan bangunan:        Rp. 500.000.000

–          PPh yang harus dibayarkan (5% x Rp. 500.000.000): Rp.     25.000.000

Maka Pajak Penghasilan yang harus dibayar oleh si Penjual sebesar Rp. 25.000.000.

Yang kedua, jika si Penjual belum membayar PBB pada saat transaksi, maka PBB juga harus dibayarkan, hitungannya sebagai berikut (mengacu contoh di atas).

–          NJOP sebagai dasar pengenaan PBB  :                        Rp. 390.000.000

–          NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)   :                                                Rp. 0

____________________________________________________ –

–          NJOP untuk penghitungan PBB           :                         Rp. 390.000.000

–          Tarif PBB                                                       :                                        0,1%

–          PBB yang Terutang 0,1% x 390.000.000:                          Rp. 390.000

Pada PBB tahun sebelumnya, di break down menjadi tarif NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) yang nilainya 20% dari NJOP untuk perhitungan PBB, dan tarif PBB yang Terutang 0.5% dari NJKP. Jjika dihitung, sebenarnya tarif sama saja yaitu: 20% x 0.5% = 0.1%.

Jadi PBB YANG HARUS DIBAYARKAN Rp. 390.000.

Saat ini PBB wajib dibayarkan sampai batas waktu Agustus tahun berjalan, jika lalai, maka denda administrasi 2% per bulan, maksimum 24 bulan.

Bagi Pembeli:

Yang mesti dibayarkan adalah BPHTB, dari contoh di atas, harga NJOP adalah sebesar Rp. 390.000.000. Kondisi di lapangan, harga transaksi bisa lebih tinggi dari NJOP meskipun tidak menutup kemungkinan lebih rendah dari NJOP. Kalau nilai transaksi lebih rendah maka mengacu pada NJOP.

Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah setempat mengeluarkan peraturan bahwa pembayaran BPHTB mengacu pada harga transaksi, karena kecil kemungkinan nilai transaksi lebih rendah dari NJOP. Ini artinya nilai BPHTB yang dibayarkan akan lebih tinggi. Misalnya harga transaksi Rp. 500.000.000. Jika ketahuan oleh pihak Pajak, karena kita menggunakan nilai yang lebih rendah misalnya NJOP, maka tindakan ini bisa dikategorikan tax evasion atau tindakan melawan huku. Nah lhoo.

Perhitungannya sebagai berikut:

–          Harga transaksi bumi (tanah) dan bangunan:          Rp. 500.000.000

–          Harga Tidak Kena Pajak                                          :     Rp.    60.000.000*)

___________________________________________________ –

–          Nilai untuk perhitungan BPHTB                          :          Rp.   440.000.000

–          BPHTB yang harus dibayar (5% x Rp. 440.000.000):Rp.   22.000.000

Note *):  untuk wilayah Tangerang, Bogor, Bekasi Rp. 60.000.000, Jakarta Rp. 80.000.000 dst, Nilai ini disebut sebagai NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sesuai peraturan pemerintah setempat.

Harga Tidak Kena Pajak adalah NPOPTKP sebagai nilai pengurangan harga transaksi sebelum dikenakan tarif BPHTB, hal ini membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual.

Rumusnya: BPHTB = 5% x (Nilai transaksi – NPOPTKP).

BPHTB ini dikenakan bukan hanya pada saat jual beli properti, tapi juga terhadap setiap perolahan hak atas tanah dan bangunan (tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanah dalam perseroan).

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

APA SAJA YANG PERLU ANDA KETAHUI UNTUK HIBAH?

pic source: okezone,com

pic source: okezone.com

Dalam perencanaan keuangan, satu hal penting yang perlu diperhatikan bila anda sudah punya aset dan ingin mendistribusikan kekayaan anda kepada anak-anak atau orang-orang yang anda cintai adalah dengan cara hibah. Distribusi kekayaan selalu terkait dengan hukum yang berlaku, dalam hal ini ada tiga hukum yang berlaku di Indonesia: yang pertama Kompilasi Hukum Islam (KHI), yang kedua Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHP) dan yang ketiga Hukum Adat.

Menurut KUHP, ada 3 syarat hibah:

  1. Yang menerima dan yang memberi hibah masih hidup.
  2. Barang yang dihibahkan harus sudah ada, kalau baru akan ada kemudian, maka hibahnya batal.
  3. Harus dengan akte notaris, kecuali untuk barang yang bergerak, dapat langsung dialihkan secara fisik.

Setelah tahu syarat-syarat di atas, yang pertama yang perlu anda lakukan adalah mengklasifikasikan jenis kekayaan anda, apakah termasuk barang bergerak atau barang tidak bergerak. Barang bergerak terdiri dari 2 jenis, berwujud dan tidak berwujud. Yang berwujud seperti mobil, emas,berlian, permata, uang, dan yang tidak berwujud: seperti saham, obligasi dan piutang. Sedangkan barang tidak bergerak seperti tanah, dan segala benda yang secara permanen melekat di atasnya.

Jika sudah tahu klasifikasi apa, maka selanjutnya adalah cara pengalihannya. Untuk emas, berlian, permata, uang, mobil dan barang berwujud lainnya dialihkan dengan pengalihan fisik, sedangkan untuk saham, obligasi, piutang, dialihkan dengan cara cessie yaitu menandatangani akta pengalihan, sedangkan untuk benda tidak bergerak seperti properti, rumah, tanah, sawah, ladang, dialihkan dengan cara menandatangani akte pengalihan yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Sebagai contoh, misalkan anda mempunyai 3 rumah di Jakarta ingin anda hibahkan kepada 2 anak dan istri anda, maka rumah pertama untuk anak pertama, rumah kedua untuk anak kedua sedangkan rumah ketiga yang ingin anda hibahkan ke istri tidak bisa. Mengapa? Karena hibah antara suami istri selama perkawinan dilarang menurut KUHP.

Selain itu yang menjadi perhatian adalah dampak finansialnya, untuk pengalihan tersebut tentu akan timbul biaya dan pajak, misalnya dari contoh di atas, untuk dari pengalihan 2 properti tersebut, maka anak pertama dan kedua, masing-masing harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPTHB) senilai 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

Lain halnya jika yang dilakukan adalah hibah wasiat, artinya hibah yang merupakan warisan, setelah si pemberi hibah meninggal dunia, maka sesuai peraturan, ada diskon 50% dari 5% atas BPHTB, selain itu anak-anak anda sebagai penerima hibah juga mendapat pengurangan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebesar Rp. 350 juta.

Catch me: @rizalplanner

Contact me: rizal.planner@gmail.com