Bagaimana Memulai Investasi?

Time To Invest Concept Clock

Pic source: beaconfinancialstrategies

Boy Hazuki Rizal ID 3Maret 2019

Investor Daily 3 Maret 2019: https://id.beritasatu.com/home/bagaimana-memulai-investasi/186106

Apa saja sih yang perlu Anda perhatikan bila mulai berinvestasi? Kenapa harus berinvestasi? Bagaimana cara berinvestasi? Apa saja yang bisa dijadikan instrumen untuk investasi? Setiap manusia yang hidup pasti punya kebutuhan dalam hidupnya, mulai dari kebutuhan tempat tinggal, kendaraan, pakaian, yang bersifat tangible (berwujud) sampai yang intangible (tidak berwujud) seperti pendidikan, berlibur dan lainnya.

Kalau Anda hanya berpikiran jangka pendek seperti hari ini makan siang di mana? Weekend ini mau pergi kemana? Atau, apa yang mesti dilakukan besok? Maka Anda belum berpikiran untuk jangka panjang. Jangka panjang dalam investasi contohnya adalah investasi untuk uang pensiun. Saat ini, penduduk Indonesia, banyak pensiunan yang menggantungkan hidupnya hanya dari uang pensiun saja, yang menurut perhitungan saya tidak cukup. Harus ada investasi tambahan untuk menambah kekurangan dari uang pensiun yang diterima tersebut. Karena setiap tahun biaya hidup semakin meningkat. Ada pula pensiunan yang baru mulai berinvestasi pada saat baru pensiun, dan dilakukan pada jenis investasi yang sangat beresiko (high risk) karena mengharapkan imbal hasil (return) yang tinggi dalam waktu yang singkat, demi masa pensiun. Padahal pada saat pensiun, justru investasi yang harus dilakukan adalah investasi dengan resiko rendah. Untuk menurunkan resiko dan stress yang mungkin terjadi.

Dalam hal berinvestasi, investor wajib mengenali apa itu investasi bodong agar tidak tertipu dan terjebak. Ada 3 (tiga) ciri umum yang bisa dilihat dalam penawaran investasi bodong. Yang pertama, menjanjikan imbal hasil yang tinggi. Kalau rata-rata deposito 7%  per tahun saat ini dan imbal hasil reksadana 15%-18% per tahun, tapi ada pihak yang berani menjamin imbal hasil 70% per tahun, maka patut dicurigai. If its too good to be true, Its not true. Terlalu bagus untuk jadi kenyataan. Kedua, legalitas, apakah perusahaan investasi tersebut sudah terdaftar resmi di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)? Kalau belum, jangan dilanjutkan. Untuk mengetahui legal atau tidak, bisa di cek langsung di website resmi OJK. Kalau tidak ada, sebaiknya jangan. Yang ketiga, menggunakan sistem Multi Level Marketing (MLM), ada yang menawarkan investasi dengan sistem berjenjang. Apabila sudah mendaftar sebagai anggota, maka harus merekrut sekian orang untuk menjadi downline. Kalau sudah begini, lebih baik dihindari. Bila Anda menemukan investasi dengan ciri-ciri di atas, sebaiknya lapor ke regulator (OJK).

Investasi jangka panjang, umumnya adalah investasi di atas 10 (sepuluh) tahun. Tidak bisa instan, ingin cepat-cepat agar hasil investasinya langsung mendapatkan hasil yang besar. Kunci dari investasi adalah waktu. Semakin panjang waktu yang diberikan, semakin besar hasil yang dapat dicapai. Investasi ini Anda perlukan untuk memberikan Anda dana yang cukup pada saat pensiun nanti, dengan gaya hidup yang Anda inginkan, atau gaya hidup yang mirip dengan yang Anda lakukan sekarang. Kalau Anda ingin gaya hidup yang lebih dari sekarang, maka semakin besar uang yang Anda harus investasikan.

Untuk memulai investasi, ada 3 (tiga) hal yang perlu diperhatikan. Pertama, Anda perlu cek kesehatan keuangan Anda. Caranya dengan membuat laporan keuangan pribadi, membuat arus kas Anda. Apakah pengeluaran Anda sudah lebih kecil daripada gaji yang diterima? Kalau setiap bulan Anda mendapatkan gaji atau pendapatan dari tempat Anda bekerja, maka belanjalah lebih sedikit dari yang Anda terima. Sehingga selisihnya bisa Anda investasikan. Lakukanlahlah terus menerus secara rutin setiap bulan, sehingga hasil investasi Anda bisa membiayai gaya hidup Anda. Contohnya, kalau setiap bulan Anda mendapatkan penghasilan Rp. 20 juta, maka pengeluaran setiap bulan harus kurang dari itu (misalnya Rp. 15 juta), maka selisihnya sebesar Rp. 5 juta dapat diinvestasikan.

Yang kedua, tetapkan tujuan keuangan Anda. Apakah tujuan Anda berinvestasi? Untuk pensiunkah? Berapa waktu yang yang Anda punyai untuk membentuk dana pensiun tersebut? Pemilihan produk investasi disesuaikan dengan jangka waktu. Semakin panjang jangka waktunya, semakin tinggi risiko produk yang dapat dipilih. Sehingga diharapkan, dapat memberikan imbal hasil yang tinggi pula. Sebaliknya, semakin pendek jangka waktunya, pilih instrumen yang rendah resikonya. Kalau Anda masih berumur 30 tahun, masih punya waktu 25 tahun sebelum pensiun, maka instrumen investasi seperti saham atau reksadana saham dapat menjadi pilihan. Sebaliknya, jika Anda sudah berumur 50 tahunan, dan hanya punya waktu < 5 tahun, maka instrumen seperti Obligasi dengan jenis Saving Bond Retail (SBR), Sukuk Tabungan (ST), atau Reksadana Pendapatan Tetap dapat menjadi pilihan.

Instrumen lain yang dapat menjadi pilihan adalah Emas, Deposito, Properti, produk turunan atau derivative dari saham dan obligasi seperti Reksadana Campuran. Jaman now, peer to peer lending juga dapat menjadi alternatif pilihan investasi. Pelajari terlebih dahulu ketentuannya. Selanjutnya, tinggal klik dari gadget Anda, maka anda sudah mulai berinvestasi.

Yang ketiga, faktor resiko. Ini terkait kesanggupan Anda menerima resiko yang timbul. Kalau misalnya Anda berinvestasi pada saham, tapi ternyata membuat jantung Anda berdegup kencang melihat harga saham yang naik turun, maka instrumen saham bukan pilihan yang tepat. Sebaliknya, semakin konservatif Anda, semakin rendah resiko instrumen investasi yang dipilih. Untuk itu perlu pencocokan antara profil resiko dengan produk investasi yang dipilih.

Selamat berinvestasi.

Layanan Peer to Peer (P2P) Lending

fintech ci

Inovasi dan kemajuan teknologi membuat kita semakin mudah dalam melakukan transaksi keuangan, kapanpun dan dimanapun dengan smartphone di tangan. Cukup klik klik, voila.., transaksi Anda selesai. Memang generasi sekarang benar-benar dimanjakan dengan adanya teknologi digital ini. Berdasarkan data dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK), sampai bulan Oktober 2018, sudah terdaftar lebih dari 70 start up Financial Technology (fintech) Lending. Fintech Lending sendiri sebenarnya hanya satu dari beberapa jenis start up jasa keuangan yang sedang marak saat ini. Di Indonesia sendiri jenis start up jasa keuangan ada bermacam-macam, yaitu: crowdfunding, P2P Lending (Peer to Peer Lending), Microfinancing, investasi retail, remitansi, riset keuangan dan perencana keuangan. Total transaksi fintech di Indonesia konon kabarnya mencapai Rp. 202.77 Triliun di tahun 2017.

Start up yang paling banyak menarik perhatian adalah P2P Lending. Seperti kata pepatah, ada gula ada semut. Ada yang ingin berinvestasi dengan imbal hasil yang tinggi, dan ada yang ingin mendapatkan pinjaman dengan mudah dan cepat. P2P Lending merupakan wadah yang mempertemukan antara pemberi pinjaman dan penerima pinjaman dalam satu tempat. Dimana penerima pinjaman bertanggung jawab penuh kepada yang memberi pinjaman. Tidak seperti halnya nasabah bank, yang meminjam uang ke bank, peminjam hanya bertanggung jawab ke bank tersebut, dimana bank berfungsi sebagai intermediari. Yang mendepositokan uangnya tidak tahu uangnya dipinjamkan ke siapa. Jika terjadi macet atau gagal bayar dalam pembayaran pinjaman, maka nasabah hanya berurusan ke bank.

Macet dalam pembayaran pinjaman atau dalam istilah perbankan dikenal sebagai Non Performing Loan (NPL) merupakan masalah serius di bank karena apabila NPL meningkat, maka bisa menggerus laba melalui peningkatan cadangan kerugian penurunan nilai.

Sebagai pengguna P2P lending baik sebagai pemberi pinjaman maupun penerima pinjaman, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan. Pertama, adalah legalitas dari perusahaan P2P lending tersebut. Hal ini dapat di cek melalui website OJK, terdaftar atau tidak. Sehingga calon pengguna jasa mempunyai rasa aman terlebih dahulu, karena sudah ada OJK yang memvalidasi dan mengawasi perusahaan fintech tersebut. Bila tidak terdaftar di OJK, maka lebih baik hindari.

Yang kedua, adalah syarat dan ketentuan pengguna jasa. Misalnya, apakah perusahaan P2P Lending dalam perjanjian diperbolehkan untuk mengakses nomor telepon kontak pengguna? Karena apabila ya, dan ternyata penerima pinjaman gagal bayar, maka perusahaan mempunyai akses atas contact list. Meskipun dalam perjanjian hanya satu, tapi kenyataannya semua. Sudah banyak kasus yang menimpa penerima pinjaman yang gagal bayar sebagai pengguna jasa. Seperti yang pernah disiarkan oleh salah satu TV swasta, mulai dari ancaman pembunuhan, percobaan bunuh diri karena tidak kuat menanggung beban bunga tinggi, dipecat dari tempat bekerja karena perusahaan fintech menagih ke atasan maupun kolega tempat bekerja, diceraikan pasangan karena perusahaan fintech menagih ke mertua, dan kasus lainnya. Oleh karena itu tanyakan terlebih dahulu apa saja terms and condition dalam perjanjian, sehingga jelas hak dan kewajiban dari konsumen.

Yang ketiga, biaya. Pengguna jasa P2P Lending harus cermat dalam menghitung biaya yang muncul. Jika anda memang harus menggunakan jasa P2P lending ini, hitung terlebih dahulu berapa yang anda bayarkan, sehingga yang anda terima sesuai kebutuhan anda. Karena ada biaya yang dipotong dari total nominal pinjaman. Bagi peminjam, ada biaya administrasi, kurang lebih berkisar 10% dari total pinjaman, dan jika ada tambahan biaya lain maka harus dimasukkan pula dalam perhitungan. Sehingga nominal yang peminjam terima hanya berkisar 90%. Jadi, kalau Anda butuh pinjaman Rp. 1,8 juta, maka nilai yang Anda harus ajukan sebesar Rp. 2 juta.

Yang ke empat, bunga. Bagi pemberi pinjaman tentu akan senang bila dapat imbal hasil yang tinggi. Sejalan dengan itu, semakin besar imbal hasil yang dijanjikan kepada pemberi pinjaman, otomatis akan berdampak pada bunga yang harus dibayarkan oleh penerima pinjaman. Semakin besar tentu saja semakin mencekik. Bila dihitung dari kasus-kasus yang ada, ada perusahaan P2P Lending yang mengenakan bunga pinjaman selama 2 minggu sebesar 16.8%, artinya bunga 1% lebih per hari nya. Bahkan ada yang mengenakan biaya 30% selama 2 minggu, artinya bunga kurang lebih 2% per hari. Bandingkan dengan bunga kartu kredit sebesar 26.95% per tahun atau 2,25% per bulan. Kalau bunga kartu kredit saja sudah tinggi, bisa dibayangkan bagaimana penerima pinjaman mampu membayar dengan bunga yang lebih tinggi dari itu?

Yang ke lima, Minimalkan risiko melalui diversifikasi. Bagi pemberi pinjaman, demi menghindari kemungkinan gagal bayar dari penerima pinjaman, maka investasikan uang Anda pada beberapa perusahaan P2P Lending. Sehingga apabila ada satu yang gagal bayar, maka masih ada yang lainnya. Kalau ada uang Rp. 100 juta untuk investasi, maka letakkan pada 10 perusahaan P2P Lending, masing-masing sebesar Rp. 10 juta. Risiko investasi akan jauh lebih kecil bila disebar pada 10 perusahaan P2P Lending dibandingkan hanya diletakkan pada satu perusahaan P2P Lending saja. Hal ini seperti resep investasi yang sudah kita kenal: Don’t put all your eggs in one basket. Akan sangat bijak untuk mendiversifikasikan investasi Anda pada beberapa instrumen yang berbeda demi meminimalkan risiko.

Sebagai penutup, baik pemberi maupun penerima pinjaman mempunyai ekspektasi dan risikonya masing-masing. Semakin tinggi ekspektasi imbal hasil, semakin tinggi pula risikonya. Ukur kesanggupan diri masing-masing dalam menerima ekspektasi dan risiko bila memakai jasa P2P Lending ini.

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan.

as published in Investor Daily 16 Des 2018: https://id.beritasatu.com/opini/layanan-peer-to-peer-p2p-lending/183640

Boy Hazuki Rizal_ID_16Dec18.JPG

Cermat Berasuransi

 

asuransi jiwa_rizalplanner

Melihat bencana dan kejadian 3 (tiga) bulan terakhir yang terjadi berturut-turut di Indonesia mulai dari gempa bumi di Lombok, likuifaksi di Palu dan jatuhnya pesawat Lion Air JT 610 dengan rute Jakarta – Pangkal Pinang di perairan Karawang membuat hati bersedih, berapa banyak keluarga korban yang kehilangan pencari nafkah (bread winner) atas kejadian ini. Ada anak kehilangan bapak, istri kehilangan suami. Namanya musibah memang tidak ada manusia yang mengharapkan dan tidak ada yang tahu kapan terjadinya. Bisa saja kejadian tersebut menimpa Anda dimana saja berada.

Dampak dari kehilangan pencari nafkah bagi keluarga atau tanggungan yang ditinggalkan tentu akan sangat berasa dalam menjalani hidup selanjutnya. Di luar kejadian luar biasa ataupun bencana yang mungkin timbul, seorang kepala keluarga sudah sepatutnya mempunyai perlindungan jiwa atas dirinya. Perlindungan jiwa ini untuk mengantisipasi hilangnya sumber pendapatan dari pencari nafkah, salah satu caranya adalah dengan mempunyai asuransi. Asuransi ini sebagai perlindungan kepada keluarga atau tanggungan yang ditinggalkan. Membeli asuransi itu seperti membeli payung sebelum hujan.

Siapa saja yang perlu asuransi? Menurut hemat saya, orang yang sudah mempunyai tanggungan perlu membeli asuransi. Sebagai bread winner, Anda harus punya payung jika keluarga atau tanggungan Anda kena hujan. Asuransi jiwa ini melindungi penghasilan Anda. Jika Anda sampai meninggal dunia maka istri dan anak-anak atau pihak yang menjadi tanggungan Anda, akan terlindungi. Asuransi jiwa bukan melindungi Anda tapi melindungi orang yang bergantung pada penghasilan Anda dalam hal ini ahli waris Anda bisa istri, anak atau pihak lainnya.

Apa saja yang perlu Anda perhatikan pada saat membeli asuransi?

Yang pertama, belilah perlindungan bukan investasi. Sekarang ini di pasaran memang banyak asuransi yang dikemas sekaligus investasi. Padahal yang dibutuhkan dari asuransi adalah perlindungannya, bukan investasinya. Investasinya dapat dibeli secara terpisah. Jika Anda belum punya perlindungan hendaklah Anda prioritaskan perlindungan saja dulu dibandingkan yang lainnya. Salah satu alasan mengapa harus dipisahkan antara membeli perlindungan dan investasi adalah, kinerja hasil investasi dari produk asuransi ini tidak seoptimal bila anda melakukan investasi secara langsung. Misalnya untuk underlying (dasar portfolio investasi) yang sama, produk investasi langsung memberikan yield (imbal hasil) sebesar 15%, sementara investasi produk asuransi memberikan yield sebesar 10%. Terdapat selisih 5%. Cukup lumayan besar selisih tersebut.

Yang kedua, pastikan ahli waris Anda adalah ahli waris yang cakap hukum. Di Indonesia, dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ( Burgerlijk Wetboek) pasal 330, disebutkan bahwa jika belum berumur 21 tahun dan tidak kawin sebelumnya, maka belum dapat dikatakan cakap hukum. Artinya yang berhak menerima waris adalah anak yang sudah berusia di atas 21 tahun atau sudah menikah. Jika anak tersebut di bawah 21 tahun tapi sudah menikah, maka anak tersebut dapat dikatakan cakap hukum. Oleh karena itu jika Anda sebagai pemegang polis asuransi, maka pastikan bahwa ahli waris Anda bukan anak yang masih di bawah umur yang belum cakap hukum. Untuk itu ahli waris bisa diberikan kepada wali dari anak tersebut. Dalam hal ini wali bisa pasangan hidup atau orang tua atau pihak yang ditunjuk oleh pemegang polis dalam surat wasiat.

Yang ketiga, belilah asuransi yang memberikan perlindungan terhadap risiko yang ditakuti. Jadi jika ada risiko yang anda takutkan terjadi, pastikan bahwa Anda menemukan risiko tersebut ditanggung oleh pihak asuransi. Misalnya, Anda mempunyai hobi untuk melakukan extreme sports seperti terjun payung, layang gantung, olahraga selam (scuba diving), arung jeram, panjat tebing, pacuan kuda atau balapan mobil atau motor dan kemungkinan terjadi apa-apa dengan Anda pada saat melakukan olahraga tersebut, pasti ada. Untuk itu pastikan Anda menemukan klausula yang menanggung risiko atas extreme sports tersebut dalam polis yang Anda beli. Tidak cukup mengandalkan penjelasan dari agen, karena perusahaan Asuransi hanya akan membayarkan klaim sesuai dengan polis yang tertulis.

Demi mengantisipasi kemungkinan musibah atau kejadian di masa yang akan datang, cermatlah berasuransi, sehingga anda mendapatkan ‘peace of mind’. Bukalah kembali polis asuransi yang Anda sudah beli, bacalah kembali dengan teliti, sehingga Anda tidak mengalami kerugian atas asuransi yang Anda beli.

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

 

Boy Hazuki Rizal_ID_27Nov18.JPG

Bijak dan Cermat Berutang

 

Boy Hazuki Rizal_printID15Okt18

Pernah dapat tawaran telpon untuk mengambil utang? Dengan iming-iming bunga rendah untuk mengambil sisa limit kartu kredit (unused credit) yang tidak terpakai? Apakah Anda sering mendengar bujukan di ujung telpon  “Sayang kalau gak di ambil sisanya..” atau “mumpung lagi bunga promo, murah lho…” dan rayuan sejenis nya. Dalam sehari, tawaran seperti ini bisa berpuluh kali, baik via telpon, sms, email, whatsapp dll. Apalagi jaman now, penawaran instant loan banyak sekali di marketplace, tinggal klik disitu.

Apa saja yang perlu menjadi perhatian kalau Anda mau berutang?  Apa tujuan Anda dari berutang ini?  Ada 3 (tiga) tujuan yang direkomendasikan jika Anda mau berutang. Pertama, utang untuk tujuan membeli aset produktif, misalnya untuk membeli properti. Tentu tidak semua orang mampu membeli secara cash untuk membeli properti, oleh karena itu kredit menjadi salah satu ‘jembatan’ untuk memiliki properti. Dengan berutang melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Anda mendapatkan aset produktif yang nilainya akan terus meningkat dari tahun ke tahun. Tentu saja ada bunga yang harus dibayarkan kepada bank atau lembaga keuangan yang memberi pinjaman, tapi seiring dengan berjalannya waktu, jika properti tersebut anda jual, kenaikan harga dari properti tersebut, akan menutup bunga pinjaman tersebut. Kedua, utang untuk tujuan menghasilkan income (pendapatan). Misalnya, Anda membeli motor, motor tersebut kemudian digunakan untuk ojek online. Maka diharapkan pendapatan dari ojek online tersebut dapat digunakan untuk menutup cicilan motor. Yang ketiga, untuk meningkatkan produktivitas, sebagai contoh misalnya Anda mendapat pinjaman untuk renovasi rumah, kemudian anda renovasi garasi Anda, dan kemudian digunakan untuk bengkel motor, sehingga dari usaha bengkel motor tersebut, Anda dapat menutup cicilan bulanan dari pinjaman renovasi tersebut. Utang seperti ini masuk dalam kategori utang yang produktif.

Mengapa Anda perlu berutang? Sebelum mengambil utang, Anda perlu bertanya dulu pada diri Anda sendiri, apakah memang perlu berutang? Umumnya gaya hidup menjadi ‘tuntutan utama’ orang untuk berutang. Seperti keinginan untuk terus exist di sosial media. Keinginan tidak mau ketinggalan dari peers. Sebagai contoh, jika ada teman yang sedang liburan, misalnya di Bali, dan menampilkan foto-foto liburan di sosial media, Anda tidak mau kalah, dan spontan membeli tiket pesawat dan akomodasi lewat kartu kredit dan kemudian mencicil nya selama sekian bulan. Padahal Anda tidak punya budget untuk membiayai liburan Anda. Atau menggunakan kartu kredit untuk membeli pakaian yang brand new  secara terus menerus, agar foto-foto di Instagram selalu di like orang.  Padahal Anda tidak punya uang untuk membayar pakaian tersebut. Contoh-contoh tekanan gaya hidup sosial seperti ini yang membuat orang berutang jadi salah tujuan.

Kalau sudah tahu tujuan Anda untuk berutang, maka sebelum mengajukan utang, cek terlebih dahulu kemampuan bayar Anda. Karena kalau tidak punya kemampuan bayar, sebaiknya tidak perlu berutang. Dan perbankan pasti akan melakukan pengecekan terlebih dahulu atas pengajuan pinjaman Anda. Secara umum kemampuan bayar seseorang dihitung maksimal sebesar 30% dari penghasilan atau sering disebut sebagai Debt Burden Ratio (DBR). Dari rumus ini, bisa dihitung berapa besar cicilan per bulan yang sanggup Anda sisihkan dari penghasilan Anda. Selanjutnya, dihitung berapa lama jangka waktu (tenor) dan berapa jumlah pinjaman (plafond) yang dapat anda terima. Contohnya, jika penghasilan anda per bulan Rp. 15 juta, maka maksimal cicilan yang sanggup Anda pikul hanya 30% saja atau sebesar Rp.4, 5 juta per bulan. Kalau Anda mengajukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) selama 10 tahun, maka jumlah pinjaman yang bisa Anda ambil kurang lebih sebesar Rp. 400 juta.

Yang kedua, yang perlu jadi perhatian adalah suku bunga. Secara umum bisa dibedakan, yang ada agunan dan tanpa agunan. Umumnya di perbankan, pinjaman tanpa agunan, suku bunganya akan lebih besar daripada pinjaman dengan agunan.  Contohnya Kredit Tanpa Agunan (KTA)suku bunganya berkisar 21% – 28% vs Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan kisaran suku bunga 7% – 12%. Mengapa? Karena risiko yang ditanggung pemberi KTA lebih besar, dan untuk menutup risiko tersebut di terjemahkan dengan pengenaan bunga yang lebih tinggi ke konsumen. Untuk pinjaman syariah, dapat dihitung dengan equivalen ke bunga konvensional.

Dengan banyaknya penawaran fasilitas kredit atau pinjaman, Anda tidak perlu kreatif untuk membuat utang baru jika tidak perlu berutang. Karena utang baru berarti kewajiban dan beban baru. Sebaliknya, Anda  dituntut untuk semakin cerdas dan bijak dalam berutang.

Pilih Rumah Atau Apartemen?

Boy Hazuki Rizal ID 5Aug18 Print

Sekarang ini penawaran rumah maupun apartemen alias rumah susun banyak sekali. Meskipun banyak, sering kita mendengar bahwa kebutuhan rumah lebih tinggi dari pasokan rumah. Istilahnya ada backlog antara pasokan rumah dan kebutuhan rumah. Indonesia sebagai salah satu negara dengan jumlah penduduk terbanyak, kebutuhan tempat tinggal menjadi salah satu yang issue yang terus menerus muncul. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia membutuhkan tempat tinggal. Mau pilih rumah atau apartemen, tergantung kebutuhan dan tujuan masing-masing.

Zaman now, salah satu pilihan untuk hunian adalah rumah susun atau apartemen. Banyak orang memilih apartemen dengan alasan kepraktisan. Hal ini juga yang menjadi pertimbangan bahwa lokasi tempat bekerja atau beraktivitas tidaklah jauh dari apartemen. Mobilisasi penghuni sangat berpengaruh. Karena, kalau pilih apartemen tapi lokasinya jauh dari tempat bekerja, maka selain biaya transportasi yang lumayan, juga waktu perjalanan yang terbuang. Biaya transportasi dan waktu yang hilang tersebut di trade off dengan harga hunian yang lebih dekat dengan tempat bekerja atau beraktivitas, terutama untuk lokasi yang berada di tengah kota.

Sebagai pilihan investasi, tentu apartemen yang masih di jual dalam bentuk gambar, harganya akan jauh lebih murah, sehingga pada saat apartemennya sudah jadi, maka bisa di jual lagi dan mendapatkan capital gain dari investasi tersebut.

Jika disewakan, rental yield atau hasil sewa per tahun dari apartemen secara rata-rata sekitar 8%-10% dari nilai jual. Sementara untuk hasil sewa rumah hanya berkisar 4%-5% per tahun. Artinya, hasil sewa dari apartemen dua kali lipat daripada hasil sewa rumah. Investasi apartemen cocok untuk di kota-kota besar yang aktivitas penghuninya banyak berpusat di tengah kota. Apartemen yang dibeli untuk investasi ini dapat disewakan kemudian. Untuk melihat apakah investasi apartemen tersebut memang menguntungkan atau tidak, salah satu indikatornya bisa dilihat seberapa besar orang membutuhkan tempat tinggal sementara di area tersebut, seperti untuk pekerja asing dan turis. Semakin banyak yang butuh tempat tinggal sementara, investasi apartemen untuk disewakan cocok untuk di area tersebut.

Untuk keluarga muda atau yang masih single, dengan keuangan ‘terbatas’, apartemen bisa jadi pilihan awal untuk hunian. Dan pada saat keluarga bertumbuh dengan adanya anak-anak dan kondisi keuangan juga semakin baik, setelah 3 sampai 5 tahun, harga apartemen akan naik, selanjutnya apartemen bisa di jual dan hasil penjualan bisa menjadi down payment untuk beli rumah. Keterbatasan ruang di tengah kota menjadikan apartemen sebagai pilihan hunian karena untuk beli rumah di tengah kota, harganya sudah sangat mahal dan mungkin tidak masuk akal lagi.

Sedangkan pilihan untuk membeli rumah, salah satu alasannya karena kebutuhan ruang yang lebih luas bagi anggota keluarga. Dengan adanya tambahan anggota keluarga, apartemen dirasa kurang memadai.

Bila kita ingin membeli rumah sebagai hunian maupun investasi, maka yang perlu kita perhatikan adalah, lokasi, lokasi, lokasi. Pakar properti pasti menyarankan lokasi yang strategis, yang akses nya bagus, ada berbagai fasilitas seperti rumah sakit, sekolah, pasar, akses jalan tol, tempat rekreasi, sarana olahraga dan fasilitas lainnya. Karena fasilitas seperti itu yang menarik orang untuk tinggal dan beraktivitas di area situ. Semakin lengkap fasilitas, semakin banyak orang yang ingin tinggal disitu, hal ini otomatis akan mendongkrak harga properti di area tersebut.

 

Pembiayaan Rumah atau Apartemen

Jika sudah punya rumah pertama dan ingin membeli apartemen atau rumah kedua untuk investasi, dengan menggunakan fasilitas pinjaman dari bank (KPA – Kredit Pemilikan Apartemen / KPR – Kredit Pemilikan Rumah), tidak di sarankan untuk mengagunkan rumah hunian pertama yang ditempati saat ini untuk dijadikan down payment. Karena itu berarti bebannya akan ada 2 (dua), pertama, cicilan untuk membayar kredit multiguna dari rumah pertama yang dipakai untuk down payment, dan yang kedua, cicilan KPR dari rumah kedua itu sendiri. Jika ada kesulitan cash flow dalam pembayaran cicilan tersebut, maka rumah pertama bisa hilang karena disita bank, apalagi rumah kedua, ujung-ujungnya kedua-duanya hilang. Lebih baik, jika membeli rumah kedua, agunannya adalah rumah kedua itu sendiri, tanpa mengagunkan rumah pertama untuk bayar down payment. Hal ini untuk meminimalisir risiko.

Jika dihitung, ternyata cicilan KPR per bulan terlalu besar, dapat minta perpanjangan waktu atau tenor dari pembayaran cicilan KPR tersebut. Tenor bisa sampai 20 tahun, bahkan ada bank yang mau memberikan jangka waktu cicilan hingga 30 tahun. Atau pilih bank yang memberikan bunga tetap (fixed rate) untuk 3 sampai 5 tahun pertama, sehingga cicilan anda akan tetap selama periode tersebut dan cash flow anda terjaga.

Sebagai penutup, investasi di apartemen atau rumah siap huni, jika sudah di beli dapat langsung disewakan, sehingga hasil sewa dapat digunakan untuk membayar cicilan tersebut. Yang perlu jadi perhatian, untuk rumah harus selalu di rawat dan di jaga, agar bangunan tidak rusak atau di makan rayap. Karena kalau rumah rusak, akan berdampak pada nilai jual dari rumah yang turun. Kalau nilai jual turun, otomatis harga sewa juga akan turun. Sedangkan untuk apartemen, bangunan dan fasilitas apartemen sudah ada pihak yang menjaga dan merawat, sehingga anda tinggal mem-furnish unit yang dimiliki supaya orang tertarik dan berminat untuk menyewa.

 

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

weblink Investor Daily: http://id.beritasatu.com/opini/pilih-rumah-atau-apartemen/178701

 

Small THINGS that MATTERS DALAM TRANSAKSI PROPERTI

Boy Hazuki Rizal ID 25Jun2018 Print

ijpropertysmallthingsmatter

 

Setiap orang pasti butuh tempat tinggal, bisa rumah, apartemen, ruko – buat yang mau sekalian buka usaha. Untuk mendapatkan tempat tinggal yang sesuai dengan kemauan tentu ada harganya, dan biasanya tidak murah.  Ada harga ada rupa, begitu kira-kira. Misalnya kita sudah cocok dengan sebuah rumah, lokasinya sudah pas, lingkungan nya juga sudah OK, maka dalam dalam melakukan transaksi, selain harga dan lokasi yang sudah cocok, ada beberapa hal kecil namun penting yang perlu menjadi perhatian:

Pertama, status sertifikat, namanya jual beli rumah adalah jual beli legalitas dari properti tersebut. Anda sebagai pembeli perlu teliti dan jeli dalam membeli. Perhatikan status dari sertifikat tersebut. Bila statusnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB), lihat kapan tanggal berakhirnya Hak tersebut? Biasanya HGB punya masa berakhir 20 tahun. Kalau misalnya tanggal berakhir Hak Guna tersebut sudah mepet dengan tanggal akad jual beli di depan Notaris, maka tanyakan pada Notaris, apakah sertifikat tersebut masih cukup waktu untuk  di upgrade ke SHM (Sertifikat Hak Milik) atau harus di perpanjang dulu sebagai HGB. Apalagi jika Anda menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari bank, sertifikat tersebut tidak bisa langsung di ikat oleh bank dalam APHT (Akte Pengikatan Hak Tanggungan). Mengapa? Normalnya, begitu akad jual beli, maka sertifikat akan di pasang hak tanggungan oleh bank, tapi karena kondisi tidak normal, alias waktu yang mepet atas masa HGB yang sudah mau berakhir, maka upgrade dilakukan atas nama penjual dulu, baru kemudian di baliknamakan atas nama pembeli.  Ini dilakukan karena proses peningkatan hak, lebih cepat daripada proses balik nama. Sambil menunggu proses balik nama, bank sudah dapat melakukan proses pengikatan hak tanggungan. Hal ini juga akan lebih aman,  karena proses balik nama ke nama pembeli, dengan status sudah upgrade ke SHM.

Yang kedua, tanggal lahir penjual di sertifikat, kemungkinan kesalahan pada tanggal lahir/bulan/tahun penjual itu selalu ada, misalnya tanggal lahir penjual yang tertera di sertifikat adalah 27-07-1976, ternyata setelah di cek di KTP (Kartu Tanda Penduduk) penjual, tertera 27-06-1976. Yang benar adalah yang di KTP. Kesalahan penulisan di sertifikat bisa terjadi karena kesalahan pihak notaris yang mengutip atau bisa juga karena kesalahan pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional). Jika ini terjadi, maka penjual harus minta formulir PM1 ke kelurahan tempat penjual berdomisili, untuk menyatakan bahwa data tersebut merupakan orang yang sama. Jika sertifikat dipegang oleh penjual, tidak di agunkan ke bank, maka bisa mintakan perbaikan data di sertifikat tersebut melalui notaris. Biasanya notaris terakhir yang namanya tercantum di sertifikat tersebut. Agak repot memang, tapi ke depan nya akan lebih aman bagi anda bila menjual kembali, karena kesalahan di sertifikat sudah diperbaiki..

Yang ketiga, nominal pajak harus dihitung dengan teliti, meskipun sebelum transaksi, penjual dan pembeli sudah di informasikan oleh pihak notaris bahwa masing-masing akan dikenakan pajak sebesar 2.5% dan 5%, namun nominal nya tetap harus di periksa. Ilustrasinya sebagai berikut, asumsikan  untuk kepentingan perhitungan pajak contoh ini, nilai tertinggi antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ada di PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan nilai transaksi, sebesar Rp. 7.2 Miliar, maka penjual akan dikenakan pajak 2.5% dari Rp. 7.2M. Sementara untuk pembeli, total transaksi akan dikurangi terlebih dahulu dengan NJOTKP (Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak) sebesar Rp. 80 juta. Sehingga nominal pajak yang dibayarkan sebesar 5% x (Rp. 7.2M – Rp. 80 juta) = Rp. 358.500.000, namun notaris mengutip Rp. 385.500.000, Sehingga ada selisih kelebihan bayar sebesar Rp. 27 juta (Rp. 385.5 juta – Rp. 358.5 juta). Bayangkan anda sudah harus bayar pajak sebesar ini, masih juga ada kesalahan yang merugikan anda sebagai pembeli.  Kesalahan ini bisa jadi karena kekurangtelitian notaris atau memang kesengajaan karena angkanya mirip-mirip, sehingga pihak penjual diasumsikan tidak akan melakukan perhitungan ulang dan percaya saja atas perhitungan notaris. Nah, disinilah anda sebagai pembeli harus teliti, cek dan recek, karena jelas-jelas pembeli dirugikan oleh pihak notaris. Jika ini terjadi, mintalah kepada pihak notaris untuk mengkoreksi tagihan pajak penjual tersebut, sehingga pada saat disetorkan ke negara, sudah tepat dan benar.

Yang keempat, informasi status tanah.  Sebelum membeli, pembeli perlu keyakinan atas status kepemilikan tanah dan bangunan tersebut atau bila sertifikat masih di agunkan oleh penjual, maka ada cara untuk ‘mengintip’nya, yaitu dengan meminta BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atas sertifikat tersebut. Hal ini bisa dilakukan lewat notaris.  Dalam SKPT nanti akan terlihat, siapa pemilik, status sertifikat dan catatan atas sertifikat tersebut.  Dalam catatan, bisa terlihat sertifikat tersebut diagunkan kemana saja dan bila ada catatan lain menyangkut sertifikat tersebut, akan terlihat pula disitu.

Yang kelima, bila mengajukan pinjaman rumah (KPR) ke bank, ajukan ke lebih dari satu bank.  Ini untuk memberikan pilihan kepada pembeli, bank mana yang lebih cepat dalam proses dan lebih tinggi plafon (nilai pinjaman) yang diberikan. Contohnya, pembeli membeli rumah dengan pengajuan plafon Rp. 5 M, maka proses pertama yang akan dilakukan bank, adalah melakukan appraisal (penilaian) terhadap rumah yang akan di beli. Beberapa bank menggunakan jasa penilai independen seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) namun ada juga beberapa bank yang cukup dengan penilai internal (internal appraiser). Ini tergantung dengan nominal yang akan di pinjam. Dengan adanya beberapa bank dan beberapa appraisal, akan terlihat bank mana yang memberikan penilaian paling tinggi. Selain itu yang paling penting adalah service yang diberikan bank, karena ini akan berdampak pada pelaksanaan akad jual beli. Tidak ada jaminan bahwa bank dengan nama besar pasti lebih baik, bisa saja service nya lambat dan tidak canggih (baca: kurang profesional). Dan ini bisa bikin senewen kalu di ikutin polanya. Dengan pengajuan kepada lebih dari 1 (satu) bank, misalnya 4 (empat) bank sekaligus, akan terlihat bank mana yang memberikan service lebih baik.

Yang ke enam, PBB tahun berjalan pada saat transaksi, seyogyanya ditanggung oleh penjual. Meskipun transaksi dilakukan di awal tahun, misal Januari, sementara PBB  baru muncul pada Maret, maka penjual yang tetap harus membayarkan. Untuk hal ini, bisa dibuatkan perjanjian, bahwa biaya PBB yang timbul pada tahun dilaksanakannya transaksi jual beli menjadi kewajiban penjual, sehingga tidak ada dispute di kemudian hari.

Yang ketujuh, pengosongan rumah, bila pembeli membeli rumah yang masih di huni oleh penjual, perlu kiranya dibuatkan perjanjian pengosongan rumah. Kalau misalnya pihak penjual nya kooperatif, tidak masalah, namun jika penjual nya ada tanda-tanda kurang baik, maka perlu dibuat secara jelas hitam di atas putih. Ini bisa dilakukan pada saat perjanjian awal seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Wajar bila penjual meminta waktu kepada pembeli dalam batas waktu yang wajar untuk mengosongkan rumah. Hal ini bisa dirundingkan dan disepakati terlebih dahulu, kapan dan berapa lama waktu pengosongan rumah. Orang Indonesia terkenal dengan kekeluargaannya, sehingga bisa di artikan dua: positif atau negatif, kalau positif, bisa mempercepat proses pengosongan atau sebaliknya.

Bisa disimpulkan dari small THINGS tersebut di atas, semua pihak harus beritikad baik dan bekerja sama  sebelum dan sesudah melakukan transaksi jual beli properti, dan pentingnya dibuatkan perjanjian secara tertulis. Mengenai angka-angka, baik penjual maupun pembeli harus ekstra teliti, karena ketidaktelitian maupun kelalaian pihak lain bisa berarti kerugian bagi anda.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

http://id.beritasatu.com/home/transaksi-properti/177039

Bagaimana Menabung Saham

Sebagaimana dimuat di Koran Investor Daily:  http://id.beritasatu.com/home/bagaimana-menabung-saham/175649

Boy Hazuki Rizal ID 15Mei2018 Print

Money and plant.

Sudah lebih dari setahun kita mendengar tagline ‘Yuk Nabung Saham’, selain untuk memasyarakatkan pasar modal Indonesia, juga untuk menambah basis nasabah lokal. Karena saat ini, prosentase nasabah lokal masih lebih rendah dibandingkan asing. Bila sebelumnya kita sudah mengenal reksadana berbasis saham, maka menabung saham secara langsung bisa menjadi salah satu alternatif bagi Anda untuk mengakumulasikan dana Anda. Namun untuk bisa sampai bisa menabung saham, ada beberapa hal yang perlu kita perhatikan.

Menabung saham sama seperti halnya menabung di bank, Anda perlu untuk buka rekening terlebih dahulu, dan untuk itu Anda bisa buka rekening di perusahaan sekuritas, atau di jaman now, bisa melalui smartphone anda, tinggal klik, beres.

Setelah membuka rekening di perusahaan sekuritas, kemudian Anda sudah bisa memilih dan membeli saham-saham yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Tidak seperti halnya orang melakukan trading saham, untuk menabung saham, tidak perlu Anda pantau setiap hari harga saham atau perlu paham mengenai analisa teknikal, karena menabung saham lebih bagaimana menilai fundamental dari saham tersebut.

Dalam menabung saham, hal pertama yang perlu Anda perhatikan adalah, bahwa time horizon. menabung saham itu tujuannya jangka panjang, lebih dari 5 tahun. Anda sadar bahwa, menabung biasa di bank itu bunganya sudah kalah dari inflasi. Tidak mungkin Anda mendapatkan untung jika imbal hasil investasi Anda di bawah angka inflasi. Untuk jangka panjang, kenaikan harga saham pilihan akan jauh lebih besar daripada inflasi. Kenaikan harga saham inilah yang menjadi faktor pengali dari saham yang menjadi pilihan tabungan Anda. Semakin besar kenaikan harga saham, semakin besar faktor pengalinya.

Yang kedua, perlu konsistensi dalam menabung saham ini. Artinya, apapun kondisi bursa, apakah itu bearish atau bullish, Anda tetap secara konsisten menabung. Misalnya bursa hari ini bearish, harga saham A Rp. 1800 per lembar, Anda beli 1 lot (1 lot = 100 lembar.red), bila bulan depan bursa bullish, dan harga saham A, naik jadi Rp. 2000 per lembar, maka Anda tetap beli 1 lot saham. Dan seterusnya selama jangka waktu tertentu, misal 5 tahun.

Untuk bisa memilih saham-saham mana yang jadi tabungan Anda, tidak perlu Anda melakukan analisa yang rumit, seperti mengetahui rasio-rasio keuangan, tapi Anda bisa melihat laporan keuangan (balance sheet dan income statement = neraca dan laporan laba rugi) dari emiten tersebut. Jaman now, informasi laporan keuangan ini bisa Anda lihat secara online lewat portal resmi bursa, web emiten (perusahaan yang tercatat di bursa) atau portal keuangan lainnya. Ringkasnya, ada 3 item yang perlu Anda lihat dari laporan keuangan ini:

  1. Pendapatan
  2. Utang
  3. Laba

Mari kita lihat satu per satu, poin pertama: pendapatan, apakah pendapatan dari emiten atau perusahaan yang kita pilih tersebut positif dan naik terus setiap tahun ataukah menurun? Anda bisa melihat dari laporan laba rugi per tahun (year on year) atau laporan kuartal. Berapa kenaikannya? Umumnya dalam ringkasan laporan laba rugi, terdapat persentase naik/ turun pendapatan tersebut.

Poin kedua: utang, apakah dalam neraca perusahaan atau emiten utangnya lebih besar dari pada asetnya? Atau mengalami kenaikan utang yang signifikan atau tidak? Berapa persen kenaikan utang nya per tahun atau per kuartal? Informasi ini dapat dilihat dalam ringkasan laporan neraca.

Poin terakhir yang perlu diperhatikan adalah laba. Tentu saja tujuan membuat perusahaan adalah untuk dapat untung, bagaimana perusahaan secara konsisten mencetak laba setiap periode. Kalau perusahaan tidak mampu mencetak laba, maka emiten tersebut tidak layak dipilih. Kemampuan mencetak laba per tahun maupun per kuartal bisa dilihat juga dari ringkasan laporan laba rugi. Namun sebagai catatan perlu juga Anda perhatikan, bahwa kinerja tahun lalu, tidak menjamin kinerja yang akan datang.

Dari 3 (tiga) poin di atas, untuk lebih cepat memilih emiten atau perusahaan yang akan menjadi tabungan Anda, salah satu caranya adalah lewat indeks acuan seperti LQ45 atau indeks lain yang ada di bursa, pilihlah perusahaan yang mempunyai prospek yang bagus.

Selanjutnya, lakukan secara disiplin dan konsisten, artinya beli secara konsisten pada setiap tanggal tertentu setiap bulan, tanpa memperdulikan kondisi bursa naik atau turun.

Nah, selanjutnya tinggal Anda mulai, kalau bukan sekarang, kapan lagi?