KREDIT PROPERTI

icon property

rizalplanner_Tabloid Kontan 3Juli2017

Sedari kecil kita semua di ajarkan bahwa salah satu kebutuhan primer adalah kebutuhan papan. Tidak hanya perlu makan minum dan pakaian, tapi juga tempat tinggal. Saat sekarang ini, kebutuhan papan tersedia dalam berbagai macam tipe, mulai dari rumah tapak, rumah susun (apartemen, flat, kondotel), ruko dan lain-lain. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia perlu tempat tinggal. Kita semua sadar bahwa beli properti itu melibatkan uang yang besar, sehingga kalau mengumpulkan uang sendiri sampai nilainya terpenuhi kemudian baru beli, sepertinya sangat jarang dan sulit untuk mengejar kenaikan harga properti tersebut. Bahkan untuk kalangan tertentu, gaji tidak akan pernah mampu untuk mengejar kenaikan harga properti. Untuk itu, biasanya pembeli menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya untuk me-leverage kemampuan beli properti tersebut.

Jika anda ingin membeli properti, misalnya dari secondary market atau rumah bekas, sebelum menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya, buatlah planning nya terlebih dahulu.

Pertama hitunglah terlebih dahulu penghasilan anda per bulan. Jika penghasilan anda perbulan misalkan Rp. 20 juta, maka tentu tidak semua gaji anda bisa jadikan cicilan untuk membeli properti. Mau hidup dengan apa jika semuanya dihabiskan untuk cicilan? Hanya 30% dari penghasilan tersebut yang bisa dijadikan angsuran, artinya Rp. 6 juta sebagai cicilan. Saat ini jika anda masuk ke dalam situs jual beli properti tertentu, sudah ada simulasi online yang menghitung secara langsung berapa angsuran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) per bulannya. Dari situ bisa di hitung berapa nilai pinjaman properti yang menjadi target anda.

Yang kedua, jika anda sudah tahu kemampuan cicil anda perbulan, carilah properti seperti apa dan dimana yang bisa anda beli dengan kemampuan cicilan seperti itu dan yang mau di biayai oleh bank. Pertimbangkan bahwa semakin tinggi atau semakin premium kelas propertinya, semakin besar pula biaya bulanannya, seperti biaya pengelolaan lingkungan, dan maintenance fee lainnya. Bank tentu akan menilai berapa besar nilai properti tersebut yang akan di agunkan. Saat ini sesuai peraturan Bank Indonesia (BI) per Agustus tahun 2016 lalu, bahwa untuk DP rumah pertama turun menjadi 15% dimana sebelumnya 20%. Ini artinya Bank membiayai 85% dari nilai properti tersebut. Nilai 85% itulah yang disebut LTV (loan to value) atau penilaian pinjaman dan nilai inilah yang menjadi patokan total pinjaman anda. Kalau nilai appraisal properti yang ingin di beli Rp. 600 juta, maka besar KPR yang bisa anda pinjam hanya 85% nya yaitu sebesar Rp. 510 juta. Sebelumnya aturan BI untuk rumah pertama, kedua dan ketiga 20%, 30% dan 40%, sekarang menjadi 15%, 20% dan 25%.

Yang ketiga, berapa lama anda mampu membayar cicilan tersebut? Normalnya orang mengambil jangka waktu 10 sampai 15 tahun. Namun saat ini sudah ada yang sampai 25 tahun. Ini tentu berdampak pada perhitungan angsuran per bulan. Kalau misalnya ada tawaran bunga fix selama 3 tahun, dan cap selama 2 tahun berikut, maka jika terjadi perubahan (baca: naik) suku bunga Bank Indonesia, angsuran akan tetap selama periode tersebut mengikuti suku bunga yang sudah di sepakati. Karena itu jika suku bunga patokan turun, akan sangat sangat ‘susah’ suku bunga pinjaman juga turun. Jika lebih dari 5 tahun, maka suku bunga mengambang (floating rate) yang akan berlaku, mengikuti suku bunga pasar. Contohnya fix 6,99% per 3 tahun dan cap 8,99% per 3 tahun, maka jika masuk tahun ke-6 suku bunga naik menjadi 12,00%, maka cicilannya tentu akan naik juga. Asumsi pinjaman sampai 15 tahun, nah ruang kenaikan ini selama masa sisa cicilan 9 tahun alias sampai lunas tahun ke -15 harus sudah siap di antisipasi. Jangan sampai pada saat tahun ke-6 dan seterusnya, anda tidak mampu membayar cicilan tersebut.

Yang ke empat, siapkan juga dana untuk uang muka (DP – down payment) nya. Down payment rumah pertama sebesar 15%. Jika dari contoh di atas, maka uang sebesar Rp. 90 juta harus anda siapkan untuk down payment nya. Sangat tidak disarankan untuk mengambil pinjaman tanpa agunan seperti Kredit Tanpa Agunan (KTA) untuk membayar DP ini. Karena itu berarti anda mempunyai beban cicilan lebih dari 30% dan kewajiban bayarnya lebih pendek dari cicilan KPR anda.

Yang ke lima, jika menggunakan fasilitas kredit dari bank atau insititusi keuangan lainnya, maka ada biayanya, biaya untuk memperoleh KPR tersebut berkisar 8%-10%, termasuk pembayaran pajak, provisi, BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan), jasa notaris, asuransi dan lainnya. Untuk itu dana sebesar 8%-10% dari nilai pinjaman perlu dipersiapkan. Dari contoh di atas kira-kira sebesar Rp. 41 juta s/d Rp. 51 juta yang sudah harus disiapkan.

Sehingga total dana cash yang mesti anda siapkan adalah gabungan dari DP dan biaya KPR, dalam contoh ini kurang lebih nilainya Rp. 131 juta – 141 juta.

Sebelum hal tersebut di atas dilakukan, periksalah terlebih dahulu bahwa tidak ada tunggakan tagihan dari pinjaman atau kredit lain, misalnya dari kartu kredit atau KTA atau fasilitas lainnya. Jika masih ada tagihan, di’bersih’kan dahulu supaya pada saat perhitungan parameter kredit, tidak ada masalah. Jika ada tunggakan, lunasi dan selesaikan terlebih dahulu, mintalah surat keterangan lunas jika diperlukan dari bank penerbit kartu kredit atau pemberi fasilitas kredit lainnya. Karena pada saat mengajukan KPR, bank pasti akan melakukan riwayat pinjam meminjam anda melalui BI checking, bagaimana historis kredit dan pembayaran anda sebelumnya.  Apabila anda pernah terlambat dalam membayar kewajiban anda, atau pernah tidak lancar dalam memenuhi kewajiban anda, akan terlihat jelas. Sehingga bila semua sudah clear, kapabilitas anda sebagai orang yang ‘bankable’ meyakinkan.

Meskipun harga properti terus naik, namun saat sekarang adalah saat yang tepat untuk membeli properti? Mengapa ? karena saat sekarang adalah saatnya buyer’s market, dimana lebih banyak supply daripada demand, lebih banyak supply propertinya daripada permintaannya. Banyak orang dan developer properti  yang ingin menjual rumah atau apartemen nya, namun jumlah pembeli nya tidak sebanding. Keadaan seperti inilah yang membuat buyer lebih punya banyak pilihan untuk memilih properti.

 

catch me: @rizalplanner

email me: rizal.plannerindo@gmail.com

Utang Kartu Kredit

republika kk

rizalplanner_Kontan 12Jun17

Peraturan terbaru Bank Indonesia mengenai pemangkasan bunga Kartu Kredit yang keluar 2 Desember 2016 sudah berlaku per Juni 2017, disebutkan bahwa suku bunga Kartu Kredit di Indonesia di turunkan dari 2,95% per bulan atau 35,4% per tahun menjadi 2,25% per bulan atau 26,95% per tahun. Perhitungan bunga tagihan akan turun seiring dengan penurunan suku bunga. Yang perlu diperhatikan oleh pemegang Kartu Kredit adalah bahwa bunga Kartu Kredit dibebankan secara proporsional terhadap setiap transaksi yang terjadi.

Penurunan 70 basis point berdampak pada turunnya beban bunga sebesar 24% bagi pengguna Kartu Kredit yang tidak membayar penuh atau membayar minimum payment, namun bila menunggak sama sekali atau membayar kurang jumlah dari minimum payment maka selain beban bunga dikenakan juga late charges (besarannya Rp. 20000 – Rp. 150000). Yang ujungnya akan menambah beban hutang.

Kartu Kredit merupakan kredit yang tidak ada agunannya. karena tidak adanya agunan itulah menyebabkan bank mempunyai risiko yang lebih besar dalam pemberian kredit. Risiko yang lebih besar tersebut diterjemahkan dalam bunga yang lebih besar, yang harus dibayarkan oleh konsumen. Hasil riset suatu portal keuangan menunjukkan bahwa sekitar 70% dari pengguna Kartu Kredit melakukan pembayaran minimum, dan hanya 30% yang membayar tepat waktu atau sebelum jatuh tempo.

Dengan penurunan suku bunga ini, kita tetap harus bijak dalam menggunakan fasilitas kredit yang diberikan oleh bank. Setiap kali menggunakan Kartu Kredit, pastikan ada dana tesedia di rekening untuk membayar tagihannya. Secara akumulatif transaksi kartu kredit, hitunglah kira-kira maksimal tagihan 20% dari pendapatan bulanan anda. Angka 20% ini di luar kewajiban anda bayar cicilan KPR.

Menutup Hutang

Bila anda sudah terlibat dalam hutang, misalnya karena satu dan lain hal ada kebutuhan mendesak, anda mengambil fasilitas cash advance dari Kartu Kredit, sementara sebelumnya anda juga sudah belanja dengan menggesek Kartu Kredit dengan hanya melakukan pembayaran minimum, dan itu anda lakukan untuk 8 Kartu Kredit anda, bisa dibayangkan hutang menumpuk menjadi lautan hutang. Bila sudah demikian biasanya orang akan stress dan cenderung mencari jalan pintas untuk melunasinya. Namun ada prinsip yang perlu kita perhatikan bersama, yaitu yang pertama jangan pernah menutup kredit tanpa agunan anda dengan kredit yang beragunkan. Konkritnya, kalau anda punya tagihan Kartu Kredit, jangan pernah menggadaikan rumah anda menjadi fasilitas pinjaman untuk menutup tagihan Kartu Kredit tersebut. Karena apabila dikemudian hari anda tidak mampu membayar cicilan rumah anda atau ada kejadian luar biasa seperti konflik keluarga dan berujung pada ketidakmampuan membayar hutang, maka rumah anda akan disita bank atau harus di jual untuk menutupi tagihan anda. Buntutnya anda kehilangan tempat tinggal.

Yang kedua, jangan pernah menutup hutang lama dengan mengambil hutang baru, ini seperti gali lubang tutup lubang. Kalau anda punya tagihan belanja Kartu Kredit, jangan mengambil Kredit Tanpa Agunan (KTA) ataupun cash advance dari Kartu Kredit lain untuk menutup tagihan Kartu Kredit tersebut.

Yang ketiga, jika sudah mentok atau kepepet tidak mampu bayar, diskusilah dengan pihak bank sebagai penerbit Kartu Kredit. Jelaskan kondisi anda dan diskusikanlah bagaimana cara membayar tagihan anda, bisa melalui cicilan dalam waktu yang panjang atau dengan mengurangi denda.

Asuransi untuk Hutang

Jika terjadi apa-apa dengan anda sebagai pengguna fasilitas kredit alias yang berhutang, tentu kewajiban tersebut akan diwariskan kepada ahli waris. Kalau anda punya KPR, otomatis sisa tagihan anda akan lunas oleh asuransi yang anda bayarkan pada saat pengambilan kredit. Sehingga ahli waris terbebas dari kewajiban. Sedangkan bila anda punya hutang Kartu Kredit yang tidak ada asuransinya, bila terjadi apa-apa dengan anda, maka ahli waris anda yang akan menanggung kewajiban anda. Bila ada opsi credit shield untuk Kartu Kredit, periksalah terlebih dahulu bahwa credit shield itu meng cover bila terjadi kematian atau cacat tetap, periksa juga apakah santunan itu melunasi seluruh hutang atau cicilan rutin saja? Siapa yang mendapatkan uang santunannya, apakah penerbit kartu atau ahli waris? Dan berapa besarnya premi dibandingkan total tagihan? Tanyakanlah secara jelas sebelum anda membeli credit shield tersebut.

Sebagai senjata pamungkas, untuk menutup semua tagihan Kartu Kredit yang anda ambil, jika terjadi kematian dengan pemegang Kartu Kredit, lebih baik mempunyai asuransi jiwa yang nilai Uang Pertanggungan (UP) nya jauh lebih besar daripada total tagihannya dan UP tersebut diwariskan kepada ahli waris. Sehingga setelah melunasi semua tagihan tersebut, sisanya dapat digunakan untuk menutup tagihan lain-lain di luar hal tersebut.

Sebagai kesimpulan, jika ingin mengambil hutang dengan bertransaksi melalui Kartu Kredit, ukurlah terlebih dahulu kemampuan anda, pastikan anda mempunyai kemampuan untuk membayarnya. Dan sebagai proteksi, jika terjadi apa-apa dengan anda sebagai yang berhutang, pastikan ada asuransi yang menutupnya.

 

catch me: @rizalplanner

email me: rizal.plannerindo@gmail.com

Take Over = Hemat Waktu Cicilan

KPR take over

Ket: salah satu contoh iklan KPR Take Over dari salah satu bank swasta di Indonesia.

 

Kalau anda punya hutang rumah di bank dan suatu saat anda menjerit melihat tagihan rutin KPR (Kredit Pemilikan Rumah) anda naik, maka bisa dipastikan bunga KPR anda naik! Dan bunga ini bisa naik setiap 6 bulanan, sementara turunnya susah banget. Siapa sih yang gak senewen melihat tagihan yang naik? Sementara harga barang-barang kebutuhan juga terus naik.

Bank mengenakan floating rate, artinya suku bunga bank mengikuti pasar. Kalau patokan tingkat bunga naik, maka yang paling cepet naik adalah bunga kredit, sementara bunga tabungan & deposito paling lambat mengikuti kenaikan, dan begitu juga kalau patokan tingkat bunga turun. Kenapa? Karena bunga kredit adalah sumber pendapatan bank, sementara bunga tabungan dan deposito adalah kewajiban bank terhadap nasabah. Sebagai catatan BI rate per Kamis 14 Januari 2015 lalu turun dari 7.50% menjadi 7.25%.

Kalau ada penawaran KPR dengan bunga fixed rate 3 tahun dari suatu bank, maka ini bisa jadi salah satu solusi penghematan untuk anda dengan memindahkannya (take over). Ilustrasinya begini, kalau misalnya asumsi bunga floating rate bank saat ini 13,5% dan penawaran fixed rate 8.5%, maka dengan take over KPR, penghematan anda sebesar 5%, luar biasa kan? Ternyata penurunan rate 5% ini, jika dihitung dengan nilai cicilan yang sama, maka anda akan berhemat 2,5 tahun.

Tentu saja ada biaya-biaya KPR untuk take over (KPR yang di alihkan ke bank lain). Namun biaya ini hanya sekitar 5% dari total tagihan KPR, sementara penghematan total pokok dan bunga kurang lebih 30% dari nilai tagihan. Artinya anda berhemat 25% kan.

Ilustrasi tabel di bawah bisa menggambarkan kondisi ilustrasi di atas:

  Sebelum

Take Over

Sesudah

Take Over

 
  Rate KPR: 13.5% Rate KPR: 8.5% Selisih
Tingkat Bunga KPR

13.50%

8.50%

5.00%

Cicilan per bulan (Rp.)

         7,600,000

               7,600,000                        –
Jangka Waktu (tahun)                            10

7.5

2.5

Sisa Tagihan (Outstanding) (Rp.)

         500,000,000

                 500,000,000

0
Bunga+Pokok selama 36 bulan (Rp.)

         601,776,000

                 455,375,000

   146,401,000
Biaya take over (Rp.)  

                   17,060,000

 

 

Dari tabel di atas asumsikan nilai sisa tagihan (outstanding) sebesar Rp. 500.000.000, terlihat bahwa dengan nominal cicilan sebelum dan sesudah KPR take over mempunyai nominal yang sama Rp. 7.600.000, jangka waktu cicilan hemat 2,5 tahun menjadi 7,5 tahun. Selama 36 bulan pertama, selama masa fixed rate berlaku, anda juga berhemat untuk Bunga dan Pokok cicilan sebesar Rp. 146.401.000. Nilai penghematan Bunga dan Pokok ini setara dengan 30% dari nilai tagihan (outstanding). Sedangkan biaya take over sebesar Rp. 17.060.000 setara dengan 5% dari nilai tagihan (outstanding). Jika di net off, anda berhemat 25%.

Memang ada syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk take over, tapi jika anda sudah pernah disetujui untuk KPR, maka untuk take over kurang lebih syarat yang sama yang diperlukan.

Selanjutnya, jika sudah 3 tahun, dimana masa fixed rate sudah selesai, maka bunga akan kembali mengikuti pasar, pindahkan saja lagi KPR anda ke bank lain yang menawarkan fixed rate yang lebih rendah untuk jangka waktu tertentu.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.plannerindo@gmail.com

 

MENGAPA DEPOSITO TIDAK DIREKOMENDASIKAN SEBAGAI INVESTASI?

source: depositoberjangka,com

source: depositoberjangka,com

Jika ada kelebihan rejeki, bonus, uang nomplok atau atau apapun itu namanya, tentu kita ingin mengoptimalkan uang kita. Jika tujuan kita untuk berinvestasi, maka produk perbankan yang namanya deposito, bukan merupakan pilihan yang tepat. Kenapa?

Datanya seperti ini: tingkat suku bunga deposito berjangka 1 bulan: 4,50%, 3 bulan: 3,50%, 6 bulan: 3,75% dan 12 bulan: 3,75% (sumber: Bisnis Indonesia per 23 Mei 2013 untuk salah satu bank), proyeksi inflasi 2013 sebesar 5,40%. Jika kita depositokan uang kita selama 12 bulan, maka uang kita akan tumbuh minus 2,4% (catatan: bunga deposito terkena pajak final 20%, sehingga nett bunga deposito 12 bulan jadi 3% saja). ini artinya tingkat inflasi jauuuh lebih tinggi daripada tingkat bunga deposito, nilai uang kita tergerus! Inilah sebabnya mengapa deposito tidak direkomendasikan sebagai instrumen investasi.  

Ilustrasi sederhananya seperti ini, jika anda depositokan Rp. 10.000.000 saat ini, maka nilai uang anda sama dengan Rp. 9,76 juta setelah 12 bulan di taruh di deposito bank, artinya nilai uang anda berkurang Rp.237 ribu, meskipun secara nominal uang anda bertambah karena mendapatkan bunga bank.

Inflasi inilah musuh utama kita yang tidak kelihatan, waspadalah waspadalah..

Oleh karena itu, sebagai financial planner, saya sarankan pilihlah instrumen investasi yang memberikan return yang lebih tinggi daripada inflasi.

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com