KREDIT PROPERTI

icon property

rizalplanner_Tabloid Kontan 3Juli2017

Sedari kecil kita semua di ajarkan bahwa salah satu kebutuhan primer adalah kebutuhan papan. Tidak hanya perlu makan minum dan pakaian, tapi juga tempat tinggal. Saat sekarang ini, kebutuhan papan tersedia dalam berbagai macam tipe, mulai dari rumah tapak, rumah susun (apartemen, flat, kondotel), ruko dan lain-lain. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia perlu tempat tinggal. Kita semua sadar bahwa beli properti itu melibatkan uang yang besar, sehingga kalau mengumpulkan uang sendiri sampai nilainya terpenuhi kemudian baru beli, sepertinya sangat jarang dan sulit untuk mengejar kenaikan harga properti tersebut. Bahkan untuk kalangan tertentu, gaji tidak akan pernah mampu untuk mengejar kenaikan harga properti. Untuk itu, biasanya pembeli menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya untuk me-leverage kemampuan beli properti tersebut.

Jika anda ingin membeli properti, misalnya dari secondary market atau rumah bekas, sebelum menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya, buatlah planning nya terlebih dahulu.

Pertama hitunglah terlebih dahulu penghasilan anda per bulan. Jika penghasilan anda perbulan misalkan Rp. 20 juta, maka tentu tidak semua gaji anda bisa jadikan cicilan untuk membeli properti. Mau hidup dengan apa jika semuanya dihabiskan untuk cicilan? Hanya 30% dari penghasilan tersebut yang bisa dijadikan angsuran, artinya Rp. 6 juta sebagai cicilan. Saat ini jika anda masuk ke dalam situs jual beli properti tertentu, sudah ada simulasi online yang menghitung secara langsung berapa angsuran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) per bulannya. Dari situ bisa di hitung berapa nilai pinjaman properti yang menjadi target anda.

Yang kedua, jika anda sudah tahu kemampuan cicil anda perbulan, carilah properti seperti apa dan dimana yang bisa anda beli dengan kemampuan cicilan seperti itu dan yang mau di biayai oleh bank. Pertimbangkan bahwa semakin tinggi atau semakin premium kelas propertinya, semakin besar pula biaya bulanannya, seperti biaya pengelolaan lingkungan, dan maintenance fee lainnya. Bank tentu akan menilai berapa besar nilai properti tersebut yang akan di agunkan. Saat ini sesuai peraturan Bank Indonesia (BI) per Agustus tahun 2016 lalu, bahwa untuk DP rumah pertama turun menjadi 15% dimana sebelumnya 20%. Ini artinya Bank membiayai 85% dari nilai properti tersebut. Nilai 85% itulah yang disebut LTV (loan to value) atau penilaian pinjaman dan nilai inilah yang menjadi patokan total pinjaman anda. Kalau nilai appraisal properti yang ingin di beli Rp. 600 juta, maka besar KPR yang bisa anda pinjam hanya 85% nya yaitu sebesar Rp. 510 juta. Sebelumnya aturan BI untuk rumah pertama, kedua dan ketiga 20%, 30% dan 40%, sekarang menjadi 15%, 20% dan 25%.

Yang ketiga, berapa lama anda mampu membayar cicilan tersebut? Normalnya orang mengambil jangka waktu 10 sampai 15 tahun. Namun saat ini sudah ada yang sampai 25 tahun. Ini tentu berdampak pada perhitungan angsuran per bulan. Kalau misalnya ada tawaran bunga fix selama 3 tahun, dan cap selama 2 tahun berikut, maka jika terjadi perubahan (baca: naik) suku bunga Bank Indonesia, angsuran akan tetap selama periode tersebut mengikuti suku bunga yang sudah di sepakati. Karena itu jika suku bunga patokan turun, akan sangat sangat ‘susah’ suku bunga pinjaman juga turun. Jika lebih dari 5 tahun, maka suku bunga mengambang (floating rate) yang akan berlaku, mengikuti suku bunga pasar. Contohnya fix 6,99% per 3 tahun dan cap 8,99% per 3 tahun, maka jika masuk tahun ke-6 suku bunga naik menjadi 12,00%, maka cicilannya tentu akan naik juga. Asumsi pinjaman sampai 15 tahun, nah ruang kenaikan ini selama masa sisa cicilan 9 tahun alias sampai lunas tahun ke -15 harus sudah siap di antisipasi. Jangan sampai pada saat tahun ke-6 dan seterusnya, anda tidak mampu membayar cicilan tersebut.

Yang ke empat, siapkan juga dana untuk uang muka (DP – down payment) nya. Down payment rumah pertama sebesar 15%. Jika dari contoh di atas, maka uang sebesar Rp. 90 juta harus anda siapkan untuk down payment nya. Sangat tidak disarankan untuk mengambil pinjaman tanpa agunan seperti Kredit Tanpa Agunan (KTA) untuk membayar DP ini. Karena itu berarti anda mempunyai beban cicilan lebih dari 30% dan kewajiban bayarnya lebih pendek dari cicilan KPR anda.

Yang ke lima, jika menggunakan fasilitas kredit dari bank atau insititusi keuangan lainnya, maka ada biayanya, biaya untuk memperoleh KPR tersebut berkisar 8%-10%, termasuk pembayaran pajak, provisi, BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan), jasa notaris, asuransi dan lainnya. Untuk itu dana sebesar 8%-10% dari nilai pinjaman perlu dipersiapkan. Dari contoh di atas kira-kira sebesar Rp. 41 juta s/d Rp. 51 juta yang sudah harus disiapkan.

Sehingga total dana cash yang mesti anda siapkan adalah gabungan dari DP dan biaya KPR, dalam contoh ini kurang lebih nilainya Rp. 131 juta – 141 juta.

Sebelum hal tersebut di atas dilakukan, periksalah terlebih dahulu bahwa tidak ada tunggakan tagihan dari pinjaman atau kredit lain, misalnya dari kartu kredit atau KTA atau fasilitas lainnya. Jika masih ada tagihan, di’bersih’kan dahulu supaya pada saat perhitungan parameter kredit, tidak ada masalah. Jika ada tunggakan, lunasi dan selesaikan terlebih dahulu, mintalah surat keterangan lunas jika diperlukan dari bank penerbit kartu kredit atau pemberi fasilitas kredit lainnya. Karena pada saat mengajukan KPR, bank pasti akan melakukan riwayat pinjam meminjam anda melalui BI checking, bagaimana historis kredit dan pembayaran anda sebelumnya.  Apabila anda pernah terlambat dalam membayar kewajiban anda, atau pernah tidak lancar dalam memenuhi kewajiban anda, akan terlihat jelas. Sehingga bila semua sudah clear, kapabilitas anda sebagai orang yang ‘bankable’ meyakinkan.

Meskipun harga properti terus naik, namun saat sekarang adalah saat yang tepat untuk membeli properti? Mengapa ? karena saat sekarang adalah saatnya buyer’s market, dimana lebih banyak supply daripada demand, lebih banyak supply propertinya daripada permintaannya. Banyak orang dan developer properti  yang ingin menjual rumah atau apartemen nya, namun jumlah pembeli nya tidak sebanding. Keadaan seperti inilah yang membuat buyer lebih punya banyak pilihan untuk memilih properti.

 

catch me: @rizalplanner

email me: rizal.plannerindo@gmail.com

TIPS MENGHADAPI KENAIKAN BBM

source: bantenpos-online.com

source: bantenpos-online.com

Akhir-akhir ini topik hangat yang jadi pembicaraan adalah seputar rencana kenaikan harga BBM, dengan dua harga, satu untuk motor dan angkutan umum, satu lagi untuk mobil. Untuk motor asumsinya tetap Rp 4500 dan untuk mobil Rp. 6500 – Rp. 7000 (ini masih asumsi yaa, sampai tulisan ini dibuat, belum ada kepastian berapa harganya). Ini adalah sesuatu yang di luar kendali kita dan tidak bisa kita lawan, mau ga mau mobil kita tetap butuh bensin. Tapi jgn kuatir, ini bisa kita siasati.

Apa yang mesti kita perbuat? Sementara harga-harga juga sudah mulai ikut-ikutan naik?

Pertama, kita susun ulang kembali anggaran (budget) kita. Kalau sebelumnya kita punya anggaran transportasi misalnya Rp. 1 juta, anggaran hiburan seperti nonton, hang out Rp. 1 juta, maka dengan kenaikan max. 55% seperti itu maka kita realokasikan sebagian anggaran hiburan tsb ke transportasi. Sehingga anggaran baru untuk hiburan dan hang out masih tetap ada, tapi jumlahnya hanya 45% dari awal, yaitu sebesar Rp. 450 ribu, sementara anggaran transport karena kita butuh untuk aktivitas kita, tetap mendapatkan jumlah liter yang sama meskipun secara nominal naik menjadi Rp. 1,55 juta.

Cara kedua adalah dengan mengubah life style, ini mungkin yang agak sulit, karena jika kita sudah terbiasa, maka menghilangkan ketergantungan tersebut rasanya susah. Misalnya yang tadinya naik mobil, beralih naik motor atau naik kendaraan umum. Selain ongkos dan waktu yang jadi pertimbangan, juga kenyamanan yang selama ini sudah jadi standar kita sepertinya hilang. Kalkulasi kembali, berapa biaya yang anda keluarkan jika naik motor/kendaraan umum dengan naik mobil serta.

Cara ketiga, dengan mencari penghasilan lain, nah, kalau yang ini tergantung dari kreativitas kita. Misalnya kita punya halaman rumah yang kosong, bisakah di buatkan budidaya ikan? Atau mulai menanam anggrek? Atau dengan kecanggihan teknologi sekarang: jualan barang on line, barang-barang yang sepertinya remeh temeh, bisa anda package-kan dan di jual melalui media sosial. Jasa pengiriman pun sudah banyak yang bisa membantu.

Hal lain yang tidak bisa kita kurangi adalah kewajiban kita, ya hutang, cicilan rumah, cicilan mobil, semua itu mau ga mau alokasi anggarannya tetap harus ada, karena kalau tidak kita bayarkan maka risiko nya ada di kita, kalau sudah macet, kita tidak bisa bayar cicilan, maka rumah kita bisa di sita, mobil kita bisa di sita, dan lebih parahnya, nama kita pun masuk daftar hitam Bank Indonesia (BI), sehingga jika kelak kemudian hari kita mau pinjam uang lagi, sulit rasanya untuk dapat fasilitas kredit dari bank manapun di Indonesia.

Untuk itu, sebagai financial planner, saya sarankan agar kita memprioritaskan apa yang menjadi kebutuhan kita, sehingga tujuan keuangan kita tercapai.

Catch me: @rizalplanner

Email: rizal.planner@gmail.com