APA BEDA PPJB DENGAN AJB?

Pic source: klikmaniadotcom

Tulisan ini untuk memberikan gambaran, bahwa transaksi properti secara umum menggunakan PPJB dan AJB. Masih banyak yang bertanya, bagaimana dan apa yang perlu dilakukan jika muncul salah satu dari kedua kondisi tersebut.

Secara definisi, PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Tujuan dari PPJB adalah pengikatan sementara sambil menunggu dibuatnya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Umumnya PPJB dilakukan sebagai pengikatan antara pembeli dan penjual, agar pemilik properti tersebut tidak bisa menjual kepada orang lain. Karena kalau menunggu AJB mungkin lama, karena satu dan lain hal, bisa jadi karena pembayarannya belum lunas. Ini berlaku baik untuk properti primer maupun sekunder. Kalau beli properti baru dari developer atau kalau beli rumah second, umumnya dibuatkan PPJB terlebih dahulu sebagai pengikatan sementara. PPJB umumnya bisa dilakukan di bawah tangan atau oleh developer. Misalnya seseorang membeli apartemen dari developer, apartemen tersebut belum pecah sertifikat, maka developer tersebut harus melakukan PPJB. Oleh karena itu PPJB bukan akta otentik, secara hukum mempunyai kekuatan yang lebih lemah dibandingkan AJB. Namun bukan berarti tidak otentik berarti tidak sah. Bila pihak pembeli atau penjual merasa perlu lebih otentik, PPJB bisa dibuatkan oleh Notaris. Hal ini bisa dilakukan, misalnya dalam satu kasus, seorang pembeli membeli rumah second dengan pembayaran bertahap.

Dari contoh di atas, jika seseorang tadi ingin menjual apartemennya kepada pihak lain, maka pihak penjual mengajukan pengalihan hak ke pihak lain yang dilakukan di hadapan developer, dengan dibuat surat pengalihan oleh developer. Pengalihan hak oleh developer, dibebankan biaya sekian persen oleh developer. Biaya pengalihan hak ini biasanya hitungannya dalam prosentase dari harga. Nanti dari developer, akan ada semacam addendum atau catatan dari PPJB, bahwa apartemen tersebut telah beralih kepemilikan. PPJB nya sendiri tetap, hanya ada catatan atau adendum di developer bahwa telah terjadi pengalihan hak kepada pihak lain. Contohnya, baru-baru ini ada pengalihan salah satu unit apartemen di pinggiran kota Jakarta, biaya pengalihan 2,5% dari harga beli. Jika harga beli apartemen Rp. 1 Milyar, maka biaya pengalihan hak yang timbul adalah Rp. 25 juta (plus biaya administrasi). Harga beli disini adalah harga beli pembeli pertama dari developer. Tidak ada pajak penjual dan pajak pembeli jika masih PPJB. Hanya membayar biaya pengalihan ke developer. Biaya pengalihan hak ini bisa di bagi 2 (dua) antara penjual dan pembeli atau tergantung kesepakatan.

Sedangkan AJB atau Akte Jual Beli, merupakan dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris. Kalau transaksi properti dengan AJB, artinya properti tersebut sudah ada sertifikatnya, apakah itu Sertipikat Hak Milik (SHM) atau SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan). Tulisannya memang sertipikat pake p bukan sertifikat pake f, ini sesuai dengan buku sertipikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sebagai contoh, kalau seseorang punya rumah di salah satu komplek perumahan yang dibangun oleh developer, dan ia sudah mempunyai Sertipikat Hak Milik (SHM) atas rumah tersebut, baik rumah tersebut dibeli secara cash atau secara kredit, maka transaksi tersebut sudah tidak melibatkan developer lagi. Karena sudah ada bukti otentik atas kepemilikan tanah tersebut dalam bentuk sertipikat tadi. Oleh karena itu, jika terjadi jual beli rumah tersebut di atas, maka akan timbul AJB baru yang dilakukan di hadapan PPAT/Notaris.

Jika seseorang sudah melakukan PPJB, dan dari developer sudah pecah sertipikatnya, maka selanjutnya perlu dilakukan AJB dan selanjutnya dilakukan pendaftaran / pengalihan hak atau balik nama atas sertipikat tersebut. Umumnya sertipikat dari developer dalam bentuk HGB. HGB sendiri ada masa berlakunya, antara 20 – 30 tahun, oleh karena itu adalah pilihan bijak jika HGB tersebut ditingkatkan menjadi SHM. Tentu saja ada biayanya untuk peningkatan hak ini.

Jadi secara umum, bisa disimpulkan bahwa jika terjadi transaksi, untuk properti yang masih PPJB belum ada sertipikatnya, maka tidak diperlukan PPJB baru, hanya berupa addendum saja dan di lakukan dihadapan developer. Sedangkan untuk properti yang sudah ada sertipikatnya, maka perlu dibuat AJB baru dan dilakukan dihadapan PPAT/ Notaris.

Selain itu, PPJB dilakukan bila ada beberapa kondisi yang belum tercapai, misalnya pembayarannya belum lunas, jika pembayaran sudah lunas, maka perlu dilakukan AJB. Jarang sekali terjadi, bila sudah lunas, pembeli tidak mau melakukan AJB, karena sertipikat merupakan bukti otentik kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut.

Selamat berburu properti.

Penulis

Boy Hazuki Rizal

IG: @rizal.plannerindo

Email: rizal.plannerindo@gmail.com

http://www.rizalplanner.com

BERAPA HARGA SEWA RUMAH / APARTEMEN SAYA?

pic source: daytodayfinancedotcom

Sering sekali kita mendengar pertanyaan dari pemilik rumah, berapa sih nilai sewa rumah atau apartemen saya saat ini?

Untuk melihat berapa nilai wajar dari harga sewa rumah atau apartemen, ada 3 (tiga) cara:

Pertama, lihat rumah di lingkungan tersebut yang disewakan dengan tipe yang sama, luas tanah dan luas bangunan yang sama, cek berapa harga sewanya. Asumsinya dalam satu perumahan atau cluster. Misalnya dalam satu lingkungan atau cluster terdapat rumah-rumah sewa dengan luas tanah 90m2 dan luas bangunan 100 m2 dengan harga Rp. X, maka rumah anda yang ingin disewakan berkisar pada harga Rp. X tersebut. Kalau apartemen, maka berapa luas bangunannya saja. Karena tanah nya digunakan secara bersama-sama oleh penghuni / pemilik unit apartemen lainnya. Sekarang ini untuk mengecek harga sewa rumah bisa melalui portal properti yang ada di internet.

Kedua, tanya agent atau broker setempat. Berapa nilai pasaran harga sewa rumah di area itu. Mereka umumnya lebih berpengalaman dan paham akan kondisi pasar properti setempat. Untuk mendapatkan atau bertanya kepada agent atau broker itu gratis, tapi kalau mau pakai jasa agent atau broker untuk memasarkan rumah atau apartemen kita, maka ada success fee yang harus dibayarkan bila transaksi terjadi. Asumsinya penyewa datang dari agent atau broker tersebut. Nilainya 5% dari nilai transaksi sewa.

Ketiga, hitung rental yield. Kita perlu mengetahui terlebih dahulu berapa nilai jual pasaran dari properti yang kita punya. Kalau dari cluster atau lingkungan yang sama, kita bisa melihat berapa harga pasaran rumah kita untuk tipe tersebut. Dari harga jual pasaran rumah, dengan melihat kondisi saat ini, rental yield berkisar 2%- 3% dari harga jual rumah tersebut, sementara kalau rental yield dari apartemen berkisar 5% – 6% dari harga jual unit tersebut. Sebagai ilustrasi, kalau harga rumah kita dengan luas tanah 90 m2 dan luas bangunan 100 m2, seharga Rp. 2 M. maka kisaran harga sewa dari rumah tersebut adalah Rp. 40 juta per tahun sampai Rp. 60 juta per tahun.  Sementara, kalau kita punya apartemen dengan harga Rp. 2M tersebut, maka nilai sewa dari apartemen berkisar Rp. 100 juta – Rp. 120 juta per tahun.

Atau bisa juga gunakan kombinasi dari ketiga metode di atas. Untuk saat ini, melihat harga sewa dan harga jual rumah maupun apartemen, bisa melalui portal properti yang tersedia.

Penulis:

Boy Hazuki Rizal

Catch me:

rizal.plannerindo@gmail.com

IG:@rizal.plannerindo

UNTUNG RUGI BELI RUMAH ATAU TANAH

source: todayifoundoutdotcom

Untuk pembeli properti, terutama yang baru pertama kali membeli properti, mungkin pernah ada timbul pertanyaan, mana yang lebih menguntungkan, beli tanah atau beli rumah ya? Hal pertama yang perlu ditanyakan adalah berapa budget nya? Kalau memang budget alias anggaran nya hanya cukup beli tanah, ya beli tanah saja atau kavling. Biasanya ini mengacu pada tanah di perumahan atau cluster atau komplek yang dibangun oleh developer.

Tapi kalau sebagai end user sudah cukup uang nya, dan ingin punya rumah, maka disesuaikan anggaran dengan lokasi rumah. Namanya properti rumusnya tidak berubah dari dulu: lokasi, lokasi, lokasi. Semakin premium areanya, semakin strategis, dekat pusat kota, maka semakin mahal harganya. Membeli tanah atau rumah artinya membeli lingkungan juga. Ada yang punya rumah mewah, bagus, lux, tapi lingkungan nya kumuh, masuk gang.., ini bisa gak nyaman juga, bisa timbul kesenjangan sosial.

Ada beberapa point yang perlu di perhatikan pada waktu beli tanah atau rumah.

Pertama, harga. Harga tanah atau kavling secara umum lebih murah daripada rumah (catatan: untuk area yang sama). Kalau budget terbatas, ingin punya properti tapi terkendala budget, maka beli tanah bisa jadi pilihan. Kalau alternatif lain, adalah beli rumah tua atau rumah lama yang mungkin tidak layak huni lagi, tapi ada bangunan di atas tanah tersebut, sehingga hanya di hitung tanah saja. Kalau beli rumah, otomatis harganya lebih tinggi daripada tanah atau kavling, karena ada nilai bangunan yang dihitung. Semakin besar dan bagus kualitas bangunan, maka semakin tinggi harganya.

Kedua, legalitas. Yang namanya transaksi properti itu adalah transaksi legalitas. Jadi kalau seseorang ingin membeli properti, maka membeli legalitasnya. Artinya sertifikatnya ada dan sesuai. Bisa saja legalitasnya SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) atau HP (Hak Pakai). Kalau dengan developer (pengembang perumahan), maka biasanya akan dibuatkan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) antara developer dengan Pembeli sambil menunggu sertifikat jadi dari developer dan biasanya dalam bentuk HGB (Hak Guna Bangunan). Krn sesuai peraturan di Indonesia, developer yang berbentuk badan usaha, tidak boleh memegang Hak Milik untuk suatu properti, harus turun satu level, yaitu HGB.  Makanya pembeli rumah atau kavling dari developer, akan terima sertifikatnya dalam bentuk HGB.

Kalau beli tanah atau rumah di luar cluster atau perumahan yang dibangunan oleh developer, cek legalitas sertifikat tersebut, bisa minta jasa Notaris untuk mengecek di Agraria dan Tata Ruang /Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Nanti dalam keterangan dari ATR/BPN namanya SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah), akan terlihat siapa pemegang hak dan catatan, misalnya apakah tanah atau rumah tersebut diagunkan atau tidak. Kalau diagunkan ke bank, maka akan terlihat bank mana yang memberikan kredit dengan jaminan sertifikat tersebut.

Ketiga, kredit. Jarang bank mau memberikan fasilitas kredit untuk pembelian tanah. Kalaupun ada, Bank hanya memberikan maksimal 60% dari penilaian (appraisal value) bank, dan dalam waktu 1 tahun harus di bangun bangunan di atas tanah tersebut. Oleh karena itu pembayaran dengan cash jadi pilihan. Sementara kalau beli tanah atau kavling dari developer, ada kewajiban untuk membangun bangunan di atasnya, selambatnya 2 (dua) tahun sejak beli. Tergantung dari ketat atau tidaknya developer tersebut. Sementara kalau kredit untuk rumah, bank berlomba-lomba untuk memberikan kreditnya kepada konsumen. Pemberian fasilitas kredit kepada konsumen bisa antara 80%-90% dari hasil appraisal bank. Jadi kalau membeli rumah, bisa gunakan uang bank, dalam hal ini KPR (Kredit Pemilik Rumah), sehingga tidak perlu menyediakan cash 100%, cukup DP (down payment) nya saja. Bank Indonesia memberikan kelonggaran kepada bank-bank untuk memberikan KPR dengan DP hanya 0%. Dengan catatan, DP tersebut adalah kebijakan dari masing-masing bank. Jadi bisa saja bank memberikan kebijakan DP 10% atau 20%.

Keempat, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Kalau beli tanah, umumnya belum ada IMB nya, dan untuk mengurus IMB perlu keluar biaya lagi, tapi ini adalah pilihan dan konsekuensi. Pilihan membeli tanah, punya keleluasaan untuk membangun, mau desain atau model rumah seperti apa terserah kita. Konsekuensinya perlu waktu untuk mencari arsitek untuk mendesain rumah, kemudian waktu dan biaya juga untuk mewujudkan desain rumah tersebut. Kalau beli kavling di cluster, ada semacam guideline dari developer untuk modelnya, menyesuaikan dengan tetangga kiri kanan. Sedangkan kalau beli rumah, apalagi di cluster, IMB pasti ada.  

Kesimpulan, ada harga ada rupa, semua tergantung budget yang kita miliki. Kalau punya dana yang tidak terbatas untuk bangun rumah, bisa beli tanah dulu, kemudian bangun sesuai keinginan kita. Pilihan beli tanah atau rumah, kembali lagi tergantung pada kita, apakah kita ingin cepat menempati rumah tersebut, apakah harapan kita terhadap rumah tersebut, apakah kita mau bersusah payah dulu mewujudkan keinginan rumah kita atau mau yang sudah jadi saja.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

Catch me:

Twitter @rizalplanner

IG: @rizal.plannerindo

#belirumah

#belitanah

#belirumahatautanah

#belitanahkavling

#belikavling

NAIK HAJI LEBIH CEPAT

kabah

rizalplanner_Tabloid Kontan 4Oct17

Jemaah haji baru saja pulang untuk musim haji tahun 2017 ini. Yang sudah mampu mengerjakan rukun Islam ke-5, naik haji, senangnya luar biasa, merupakan impian yang tak terkira. Ingin rasanya kembali lagi dan lagi. Siapa umat muslim yang tidak kepengen naik haji, mulai dari tukang ojek sampai pemimpin negara yang muslim pasti punya keinginan untuk naik haji, karena itu seperti ‘mimpi’ umat muslim untuk bisa bertamu ke rumah Tuhan Yang Maha Kuasa. Naik haji (bagi yang mampu) juga merupakan tujuan untuk melengkapi rukun Islam.

Memang tidak murah naik haji, untuk biaya haji reguler sesuai ketetapan Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2017 sekitar Rp. 35 juta atau setara USD 2.585 dengan asumsi nilai tukar Rp. 13.400/USD dan daftar tunggu (waiting list) sampai 24 tahun – berdasarkan data dari Kementrian Agama. Kalau Anda daftar dan dapat nomor porsi haji umur 40 tahun, maka baru bisa berangkat umur 60 tahun, itu juga dengan catatan kalau umur Anda sampai. Untuk mendapatkan nomer porsi haji yang 10 digit Anda harus menabung dahulu sampai terkumpul dana Rp. 25 juta. Bisa dibayangkan bila ternyata 20 tahun kemudian ongkos haji naik menjadi Rp. 236 juta, maka sisanya harus kita lunasi untuk bisa pergi haji, sementara uang yang Rp. 25 juta itu mengendap di tabungan tanpa imbal hasil yang memadai.

Alternatif lain selain haji reguler yang 40 hari, adalah haji khusus (dulu Ongkos Naik Haji – ONH – plus) dan Haji Khusus Non-Kuota. Kalau ONH Plus, mendapatkan nomer porsi haji seperti halnya haji reguler, namun layanan lebih mewah, jumlah hari lebih sedikit, tapi tetap harus antri beberapa tahun meskipun relatif lebih cepat dari haji reguler. Sedangkan Haji Khusus Non-Kuota, atau ada yang menyebut ‘haji sendal jepit’ tidak mendapatkan nomer porsi haji, visanya di luar kuota nasional resmi. Visa ini tetap dikeluarkan secara resmi oleh Pemerintah Arab Saudi untuk tamu raja atau tamu pangeran. Dan harganya juga relatif lebih mahal dibandingkan reguler, mirip harga ONH Plus. Namun kelebihan Haji Khusus Non-Kuota, tidak perlu antri, bila Anda bayar tahun ini, maka tahun depan insya allah Anda sudah bisa berangkat haji.

Haji Khusus Non-Kuota, di tawarkan oleh beberapa travel agent, harganya sekitar USD 12.000 per orang, kurang lebih Rp. 160 juta per orang dengan kurs Rp. 13.400/USD atau 4,6 kali dari ONH regular. Haji Khusus Non-Kuota jadi pilihan paling efisien dari sisi waktu, meskipun lebih mahal, tapi dari sisi umur calon haji pada saat melaksanakan ibadah haji dan rentang waktu tidak terlalu jauh.

Perhitungannya sebagai berikut, seperti tersebut di atas, biaya Haji Khusus Non-Kuota Rp. 160 juta per orang, kita gunakan asumsi waktu keberangkatan 2x lebih cepat dari waktu tunggu rata-rata haji reguler, artinya Anda bisa berangkat ‘hanya’ dalam waktu 10 tahun dan asumsi kenaikan biaya haji dan kurs dollar per tahun 10%, maka biaya Haji Khusus Non-Kuota dalam waktu 10 tahun mendatang naik menjadi Rp. 415 juta.

Untuk kegiatan haji ini agar lebih pas, kita gunakan instrumen berbasis syariah. Bila kita menggunakan tabungan syariah Rupiah, dengan bagi hasil setara 2%, maka akan butuh dana yang besar untuk mengakumulasikan dana naik haji, tapi bila kita gunakan instrumen reksadana syariah saham, maka waktu dan dana dapat lebih cepat dan lebih efisien.

Ilustrasinya, lihat tabel di bawah ini:

Item:

Haji Khusus Non-Kuota

Rp. 415 juta

Tabungan syariah Reksadana syariah saham
Imbal hasil 1% per tahun 15% per tahun
Waktu 10 tahun 10 tahun
Cicilan per bulan Rp. 3,3 juta Rp. 1,5 juta

Asumsi kurs: Rp. 13.400/USD

Bila kita gunakan tabungan syariah, dengan asumsi bagi hasil setara 1% per tahun, maka dana yang harus kita cicil tiap bulan sebesar Rp. 3,3 juta, tapi bila kita menggunakan instrumen reksadana syariah saham yang bersifat agresif untuk 10 tahun, maka cicilan nya ‘hanya’ Rp. 1,5 juta setiap bulan selama 10 tahun. Ini berarti efisiensi dana sebesar 64%. Apabila kita kombinasikan dengan setoran awal yang Rp. 25 juta – seperti halnya Anda daftar haji reguler – bila dikembangkan dalam instrumen reksadana syariah saham yang punya imbal hasil setara 15%, maka dalam waktu 10 tahun akan menjadi Rp. 101 juta. Artinya sisa sebesar Rp. 314 juta dapat menggunakan instrumen syariah juga, dan cicilan lebih kecil lagi tiap bulan nya selama 10 tahun, yaitu hanya Rp. 1,1 juta. Kalau Anda berangkat berdua bersama pasangan, maka tinggal kalikan dua saja. Selain waktu yang bisa Anda persingkat 50%, fisik Anda juga masih relatif lebih kuat untuk musim haji 10 tahun lagi, dibandingkan 20 tahun kemudian.

Dari perhitungan di atas, jika waktu 10 tahun dirasakan lama, maka waktu keberangkatan bisa di percepat, misalnya, menjadi 5 tahun, maka otomatis ‘cicilan’ per bulan nya juga lebih besar, menjadi Rp. 3 juta per bulan, sebaliknya jika dirasakan masih cukup sabar menunggu keberangkatan 20 tahun lagi, maka ‘cicilan’ nya pun menjadi lebih kecil, yaitu sebesar Rp. 720 ribu.

Tinggal di pilih mana waktu dan dana yang paling pas, selanjutnya luruskan niat untuk bisa berangkat haji!

 

Catch  me: @rizalplanner

Email : rizal.plannerindo@gmail.com

CERMAT BERINVESTASI EMAS

gold 100

pic source: 4-designer.com

rizalplanner_Tab Kontan 17Jul17

Salah satu bentuk investasi yang populer di ajarkan oleh orang tua kita dulu adalah investasi emas. Investasi emas itu digunakan untuk hedging (lindung nilai) dari kekayaan kita dan untuk meredam inflasi. Mengapa emas? Karena dalam jangka panjang nilainya akan selalu naik, misalkan sebagai contoh seperti biaya naik haji dari dulu setara dengan 100 gram emas Logam Mulia (LM), pada saat 10 tahun lagi jika emas tersebut di jual, maka kenaikan biaya haji 10 tahun mendatang akan tetap terbeli dengan jumlah gram emas yang sama. Begitu dahsyat nya kekuatan emas ini. Mengapa bisa begitu? Karena simpanan atau cadangan emas tidak bertambah, belum ditemukan tambang emas baru,  cadangan emas segitu-gitu saja.  Yang bertambah permintaannya, sehingga berlaku hukum ekonomi, apabila supply nya kurang  tapi demand nya tinggi, maka otomatis harganya akan terus naik, apalagi bila kemudian permintaan sangat tinggi tapi barang sulit di dapat. Bisa dibayangkan kenaikan harganya.

Dulu, orang menyimpan emas dalam bentuk perhiasan, namun saat ini sudah semakin banyak pilihan, selain fisik seperti Logam Mulia, ada pula emas non fisik seperti kontrak emas yang di perdagangkan di Bursa Berjangka maupun lewat portal online.

Apabila ingin membeli emas non fisik secara kontrak berjangka, bisa dilakukan melalui Bursa Berjangka. Seperti layaknya orang bertransaksi saham di Bursa Efek. Ada peran broker yang dibutuhkan untuk bertransaksi emas secara kontrak. Bila kontrak beli emas kita jatuh tempo, maka terpenuhinya kontrak tersebut di jamin oleh suatu lembaga khusus, yaitu Lembaga Kliring Berjangka. Namun umumnya orang bertransaksi jual dan beli di bursa berjangka tanpa harus menunggu jatuh tempo.

Dengan kemajuan teknologi saat ini, bila ingin membeli emas LM bisa dilakukan online melalui situs Pegadaian atau portal jual beli online, disitu kita bisa melakukan transaksi beli emas layaknya beli toko fisik dan bisa di mulai dari ukuran gram yang terkecil. Fisik emas bisa kita ambil di Galeri Pegadaian bila beli di Pegadaian atau bila melalui portal online , tidak perlu buang waktu keluar rumah atau kantor, fisik emas akan dikirim.

LOGAM MULIA

Bila kita membeli Logam Mulia (LM) atau emas batangan (gold bar), berikut hal-hal yang mesti kita cermati:

Yang pertama, pastikan kita mendapatkan sertifikatnya. Saat ini di Indonesia, PT. Aneka Tambang (Antam) sebagai produsen Logam Mulia terbesar milik pemerintah yang memproduksi LM bersertifikasi. Namun sudah ada juga produsen LM swasta sekarang ini (UBS). Dari produsen LM yang ada, yang paling penting kita perhatikan dari kedua produsen tersebut adalah kadar emasnya (fineness). Untuk kadar emas LM harus 999.9. Artinya kadar emasnya hampir sempurna, hampir 100%, dikenal juga sebagai emas dengan kadar 24 karat. Jika di jual dimana pun, harga jual dan belinya sudah pasti. Sehingga harganya tidak bisa dimainkan. Di Indonesia, karena Antam merupakan satu-satunya produsen Logam Mulia milik pemerintah, maka tidak heran harganya sedikit lebih tinggi dibandingkan produsen milik swasta.

Yang kedua, pastikan no seri, yang ada di sertifikat sama dengan yang tertulis di fisik LM tersebut. Sertifikat disini maksudnya adalah sertifikat dari produsen Logam Mulia tersebut, biasanya terdapat di dalam plastik pembungkus LM tersebut, dan bertuliskan no seri, kadar dan berat dari LM tersebut.

Yang ketiga, beli LM dalam kepingan ekonomis 100 gram, karena harga pasar mengacu pada kepingan tersebut. Bila dilihat dari berat, LM produksi pemerintah yang tersedia sangat beragam, mulai dari 1,2,5,10,25,50,100,250 gram sampai 1 kilogram. Semakin kecil berat LM semakin mahal harga per gramnya. Jika kita membeli LM dengan berat 25 gram, harga per gram nya lebih mahal daripada kepingan 100 gram. Mengapa? Karena ongkos produksi untuk membuat kepingan yang lebih kecil jauh lebih besar daripada kepingan yang besar. Bila kita membeli LM, jangan beli sekaligus dalam bentuk yang paling besar, misalnya dalam hal ini 1 kg, tapi pecahlah dalam kepingan 100 gram sebanyak 10 keping. Sehingga apabila dikemudian hari, kita perlu untuk menjual emas, kepingan yang lebih kecil akan jauh lebih praktis dan kita tidak perlu menjual keseluruhannya.

Yang keempat, jangan biarkan sampai LM terjatuh, karena bila terjatuh, dan timbul cacat, maka nilainya bisa berkurang.

Yang kelima, demi keamanan, simpanlah LM kita di safe deposit box (SDB), untuk menghindari hal-hal yang tidak di inginkan.

Terakhir, yang keenam, berhati-hati dengan berbagai macam tawaran investasi emas, seperti kasus investasi bodong yang ditawarkan oleh Golden Traders Syariah Indonesia (GTIS) dimana calon konsumen harus membayar emas dengan harga 30% lebih tinggi dari harga pasar. Tawaran seperti ini biasanya menawarkan imbal hasil yang fantastis, too good to be true.

Di sisi lain, kita juga mengenal emas perhiasan, perhiasan memang kelihatan cantik dan sedap di pandang, namun emas perhiasan bukanlah investasi yang tepat karena perhiasan mempunyai kelemahan. Pada saat kita membeli, pasti akan dihitung ongkos pembuatannya, tapi pada saat kita menjual, akan ada potongan yang lumayan besar yaitu ongkos pembuatan perhiasan itu sendiri, karena ongkos pembuatan tersebut hanya dihitung pada saat kita beli perhiasan emas tersebut dan pada waktu kita menjual emas perhiasan, hanya dihitung berat dan kadarnya saja. Selain itu bila anda tidak paham kadar dan karat emas, maka bisa saja anda di bohongi oleh penjual. misalnya kita membeli perhiasan kalung emas 75% dengan 22 karat. Pastikan kita mendapatkan surat atau sertifikat dari toko penjual nya. Jangan sampai pada saat kita ingin menjual perhiasan emas nya lagi, ternyata perhiasan yang kita beli hanya 70% dan 18 karat.

Investasi emas memang unik, cermatlah dalam membeli emas.

Menghitung UP Asuransi

alhealthinsurancetip

rizalplanner_Tabloid Kontan 17Apr17

Akhir-akhir ini banyak berita duka di sekitar kita, entah itu tokoh terkenal di negeri ini, teman kerja di kantor, tetangga, sampai keluarga dekat kita sendiri. Kalau kita lihat, bahkan ada yang masih sangat muda sudah ‘pergi’ untuk selamanya. Umur di tangan Tuhan, kita tidak tahu kapan maut akan menjemput. Ketika anda berkeluarga, dan mempunyai kewajiban menafkahi keluarga, saat itulah anda memerlukan proteksi bagi diri anda demi kepentingan keluarga. Kenapa? Karena kalau tiba-tiba terjadi sesuatu dengan anda -sebagai pencari nafkah- yang menyebabkan kematian, maka orang-orang yang ditinggalkan, istri dan anak, akan mendapatkan penggantian dari pendapatan anda yang hilang.

Salah satu cara untuk melindungi penghasilan anda jika terjadi apa-apa dengan anda adalah dengan Asuransi Jiwa. Asuransi Jiwa ini memberikan proteksi terhadap risiko kematian kepada tertanggung, dalam hal ini anda sebagai pencari nafkah. Kata orang, yang namanya untung tak dapat di raih, malang tak dapat di tolak. Memang kita harus menghilangkan dahulu prasangka negatif serta kekhawatiran, dan menumbuhkan harapan bagi diri kita dan keluarga terhadap Asuransi Jiwa.

Ada dua aspek kehidupan untuk setiap orang bila dilihat by product, yang pertama jika ia meninggal lebih dahulu, apa yang diwariskan untuk keluarga yang ditinggalkan, yang kedua, kalau ia panjang umur, mau hidup dengan apa? Untuk tulisan kali ini, hanya membahas poin yang pertama saja, sedangkan poin kedua, untuk orang-orang yang pensiun.

Dalam poin pertama, produk yang menjadi fokus adalah Asuransi Jiwa. Asumsikan dalam ilustrasi ini, anda adalah kepala keluarga dengan seorang istri dan satu orang anak.

Dalam menghitung kebutuhan Asuransi Jiwa, setidaknya ada 2 cara:

Yang pertama, pendekatan Human Life Value, pendekatan ini menghitung berdasarkan rata-rata pendapatan setiap bulan yang disetahunkan serta dikalikan dengan ekspektasi lamanya dana tersebut menopang hidup ahli waris sampai mampu mendapatkan incomenya sendiri. Cara perhitungannya: penghasilan rata-rata per bulan  x 12 x waktu pertanggungan. Ilustrasi sederhananya sebagai berikut, misalnya Anda, sebagai kepala keluarga (35 thn) mempunyai penghasilan Rp. 10 juta per bulan, dengan istri (30 thn) dan seorang anak (6 thn).

Maka dengan pendekatan ini, perhitungan kebutuhan asuransi Anda:

  • Rp. 10 juta x 12 x 17 = Rp. 2,04 Milyar.

Darimana datangnya angka 17 tahun? Asumsikan dalam 17 tahun, anak anda yang saat ini 6 tahun akan berusia 23 tahun dan diharapkan pada usia tersebut sudah selesai kuliah, mempunyai pekerjaan dan sudah dapat menopang dirinya sendiri.

Yang kedua, pendekatan Income Based Value, pendekatan ini berdasarkan pendapatan-rata-rata per bulan dibagi dengan faktor pertumbuhan dana (coupon atau suku bunga), karena UP tersebut harus di simpan dalam instrumen investasi.  Pilihan investasi bisa macam-macam, disarankan untuk memilih instrumen yang risikonya nyaris tidak ada, alias risk free.

Cara perhitungannya: pendapatan rata-rata perbulan / faktor pertumbuhan dana. Hasil investasi yang di dapat harus sama dengan penghasilan rata-rata perbulan atau uang yang dibutuhkan. Artinya jika terjadi klaim atas anda dan Uang Pertanggungan nya keluar, keluarga anda mendapatkan sejumlah uang yang jika di investasikan dalam instrumen tertentu, memberikan hasil yang sama dengan penghasilan rata-rata bulanan. Ilustrasinya masih sama seperti di atas, dengan asumsi penghasilan anda (Rp. 10 juta), instrumen yang dipilih adalah ORI (Obligasi Ritel Indonesia), contoh saat ini ORI 13 memberikan coupon 6,60% per tahun, nett 5,61% (setelah potong pajak) per tahun, atau 0,4675% per bulan.

Sehingga jika dihitung Uang Pertanggungan yang dibutuhkan:

  • Rp. 10 juta/ 0,4675% = Rp. 2,14 Milyar

Idealnya, keluarga ini punya UP sebesar Rp. 2,14 Milyar agar dapat menghasilkan Rp. 10 juta setiap bulannya. Pemilihan instrumen ORI pada pendekatan kedua ini, karena bisa di anggap investasi yang nyaris bebas risiko dan memberikan imbal hasil di atas suku bunga perbankan, jika kemudian kondisi perekonomian berubah dan instrumen yang bebas risiko berganti, maka pemilihan instrumen juga di sesuaikan.

Dari dua pendekatan ini, masing- masing punya kekurangan dan kelebihannya, yang pasti, biasanya, semakin besar Uang Pertanggungan semakin besar pula premi yang harus dibayarkan.

Setidaknya kita dapat mengetahui secara optimal berapa nilai UP yang wajar, sehingga ketika anda sebagai bread winner ‘pergi’ untuk selama-lamanya, anak istri tercinta terus dapat melangsungkan kehidupannya dengan baik tanpa perlu bergantung pada pihak lain.

Sedikit tips, mintalah contoh polis sebelum membeli, bacalah terlebih dahulu, tanyakan apa saja yang dijamin, apa saja yang tidak, hal ini mencakup manfaat yang diterima, bagaimana dan kapan manfaat diterima dan risiko apa saja yang masuk dalam pengecualian- yang mengakibatkan UP tidak dibayar (contoh pengecualian seperti tindakan kriminal, olahraga ekstrem-mendaki gunung, menyelam). Jika polis sudah diterima, masih ada waktu untuk  mempelajarinya kembali (free look) selama 2-3 minggu dan jika ingin membatalkan dapat dilakukan pada masa tersebut. Last but not least, yang paling PENTING diketahui secara clear adalah proses klaim. Pelajari ketentuannya, apa saja persyaratan yang harus dipersiapkan, siapa yang dapat di hubungi  di perusahaan asuransi tsb, dan berapa lama perusahaan asuransi memproses klaim anda. Pastikan ahli waris anda cukup umur, minimum 21 tahun atau sudah menikah sesuai undang-undang di Indonesia, karena kalau masih anak-anak, dianggap belum cakap hukum, sehingga tidak bisa menerima waris.

FOKUS ke SATU TUJUAN KEUANGAN

focus-on-your-dream

rizalplanner_Tabloid Kontan 4Apr17

Dari sekian banyak perencanaan keuangan yang ingin dibuat dengan keterbatasan dana yang ada, mana yang lebih di dahulukan? Mana yang lebih penting? Apakah dana darurat, dana pendidikan anak, dana pensiun, dana investasi atau dana proteksi?
Jawabannya: fokus satu saja dulu.
Hal pertama yang perlu anda lakukan adalah tetapkan dahulu tujuan keuangan anda. Jika sudah tahu arah tujuan anda, fokuslah untuk mengejar tujuan keuangan tersebut. Misalkan anda sebagai orang tua, ingin agar anak anda kuliah di salah satu perguruan tinggi ternama di dalam negeri dalam kurun waktu 6 tahun mendatang. Asumsikan pilihan anak tersebut adalah sekolah ekonomi dan bisnis yang paling top di Indonesia. Saat ini ada 2 (dua) jalur besar untuk masuk Universitas ternama tersebut, melalui jalur undangan atau melalui jalur ujian tertulis. Jika seandainya kemudian anak anda lulus dan masuk Universitas tersebut, maka biaya kuliahnya tentu mesti dipersiapkan. Dalam edaran resmi Universitas ternama itu, disebutkan bahwa untuk tahun ajaran 2016-2017 jurusan Sosial Humaniora (IPS), biaya kuliah per semester untuk kelas yang tertingginya adalah berkisar antara Rp. 16.500.000 s/d Rp. 17.500.000. Asumsi dibutuhkan 4 (empat) tahun atau 8 (delapan) semester untuk mendapatkan gelar sarjana, artinya total biaya kuliah Rp. 132.000.000 s/d Rp. 140.000.000. Biaya yang tercantum di luar biaya buku, fotocopy, transportasi, biaya hidup dan lainnya.
Data Badan Pusat Statistik (BPS), inflasi di Indonesia selama 5 tahun terakhir naik turun, dari 3.79% di tahun 2011, naik menjadi 8,36% di tahun 2014, turun lagi 3,02% di tahun 2016. Asumsikan rata-rata inflasi selama 5 tahun terakhir adalah 6,3%. Bila kenaikan biaya kuliah linier dengan inflasi, maka tahap kedua adalah menghitung berapa biaya kuliah pada saat anak anda masuk kuliah. Dalam case ini, 6 (enam) tahun lagi untuk masuk jurusan pilihannya Sosial Humaniora tersebut, hitung punya hitung ternyata total biaya kuliah naik menjadi Rp. 191.000.000 s/d Rp. 202.000.000.
Jika sudah selesai menghitung proyeksi biaya kuliah tersebut, tahap selanjutnya adalah memilih instrumen apa yang tepat untuk dapat mewujudkan tujuan keuangan tersebut. Sedikit tips, pilihlah instrumen yang bisa mengalahkan inflasi alias si ‘perampok siluman’ tersebut. Jika rata-rata inflasi selama 5 tahun terakhir 6,3%, dan saat ini imbal hasil (return) deposito berkisar 6%-7% per tahun, dimana nett nya akan lebih kecil setelah di potong pajak 20%. Dus, deposito bukan merupakan pilihan yang tepat.
Dan yang terakhir adalah tahap paling penting: eksekusi! Eksekusi bisa dilakukan dalam 2 (dua) cara:
dengan cara mencicil (installment), secara berkala menempatkan dalam bentuk investasi, beli produk pasar modal seperti reksadana setiap bulannya, dan anda terus membeli reksadana tersebut selama kurun waktu proyeksi anak anda akan kuliah tersebut. Beli dengan metode dollar cost averaging, membeli produk dengan harga rata-rata. Jika bulan ini misalnya NAB (Nilai Aktiva Bersih) dari reksadana 1200 dan bulan depan pada waktu kita beli naik menjadi 1300, maka secara-rata-rata harga unit reksadana yang anda beli NAB nya 1250. Dengan dollar cost averaging, anda tidak usah pusing soal kapan belinya, unit reksadana yang terbeli akan lebih banyak pada saat NAB rendah, dan akan lebih sedikit pada saat NAB naik. Karena tujuannya adalah mendapatkan harga rata-rata terendah dari investasi yang anda beli. Dalam case ini, lakukan ini terus setiap bulan selama 6 tahun. Yang kedua, dengan cara investasi lumpsum, asumsikan anda sudah mempunyai dana gede tapi belum memadai senilai total biaya kuliah masa yang akan datang, Misalnya anda sudah mempunyai dana Rp.87.400.000, dengan hanya sekali investasi pada instrumen yang dapat memberikan return 15% per tahun, maka biaya kuliah Rp. 202.000.000 akan terwujud.

Kalau anak anda lebih dari satu, maka bisa dilakukan cara yang sama dengan kurun waktu yang disesuaikan. Untuk memilih investasi apa yang akan dipilih, sektor finansial seperti pasar modal bisa menjadi pilihan, tapi ingat setiap pilihan investasi punya risikonya sendiri-sendiri.

Kalau satu tujuan keuangan sudah terkumpul, mulai lagi fokus dengan tujuan keuangan lainnya.
Kuncinya disiplin investasi dan monitor investasi anda.

TIPS INVESTASI ONLINE

pic source: ljitechnologies.com

pic source: ljitechnologies.com

Salah satu cara untuk meningkatkan kekayaan adalah melalui investasi. Yup investasi.., salah satu pilihan investasi adalah melalui reksadana. Kita bisa lebih cepat mengakumulasikan dana kita melalui reksadana. Tentu hal pertama yang perlu kita pastikan adalah tujuan kita untuk apa? Apakah untuk pendidikan anak? Untuk umroh? Travelling dsb? Sehingga jangka waktu investasinya pun disesuaikan dengan tujuan kita. Kalau sudah tahu tujuannya untuk apa dan berapa lama, maka besarannya pun bisa dihitung menyesuaikan tujuan dan jangka waktu.

Bagaimana menentukan pilihan investasi reksadana yang tepat? Secara gambaran besar dibagi 3 (tiga), kalau tujuannya untuk jangka waktu pendek, sekitar 1-2 tahun, penempatan dananya di pasar uang, untuk jangka waktu menengah 3-5 tahun, di fixed income (obligasi), sedangkan untuk jangka panjang 5-7 tahun, penempatannya di saham. Selain itu kita sebagai investor juga harus paham risiko yang ada, hampir tidak ada investasi yang tidak berisiko, karena deposito di bank pun tetap ada risikonya. Yang paling ekstrim adalah ‘hilangnya’ uang kita, ‘hilang’nya disini misalnya karena kondisi eksternal seperti pasar saham yang lagi anjlok atau bank yang di ‘rush’. Seperti kejadian tahun 1998 dimana terjadi kerusuhan politik di Jakarta, yang berdampak penjualan besar-besaran saham di pasar modal, sehingga dana yang di tempatkan di saham akan anjlok mengikuti underlying nya (acuan investasinya).

Selain itu kita, kita juga perlu tahu toleransi risiko kita, seberapa besar kita bisa mentolerir risiko atas investasi tersebut, misalnya seperti contoh kejadian di atas, kalau tiba-tiba kita kehilangan duit karena ada kejadian ekstrim, apakah kita sanggup menerimanya? Bisa repot kan kalau sampai kena stroke, tekanan darah tinggi atau stress. Bila kita tidak sanggup menerima high risk tersebut, maka pilihan kita bisa turun ke investasi yang portfolio yang lebih rendah risiko nya, otomatis lebih rendah juga return (tingkat pengembalian investasi) nya.

Saat ini cara investasi pun semakin mudah, sudah bisa dilakukan online, Investasi Reksa Dana Online DIM, Investasi aman dan mudah, kita bisa tahu kinerja masing-masing reksadana dan juga bisa membandingkan dengan pilihan yang ada. Investasi online diperkirakan akan meningkat, hal ini seiring dengan meningkatkan jumlah investor di Indonesia yang naik 104.88% dibandingkan dengan periode sebelumnya, menjadi 886.574 per 20 Desember 2016 (sumber: kompas.com).

Yang terakhir adalah disiplin kita berinvestasi, karena tanpa disiplin mustahil kita bisa mencapai dana yang kita impikan tersebut. Dengan investasi online, kita dimudahkan untuk memilih pemotongan /pendebetan langsung rekening kita untuk pembelian investasi tersebut. Caranya kurang lebih sama seperti kalau kita cicil rumah (KPR), bedanya kalau kita telat bayar cicilan rumah, akan ada yang datangin kita, telponin kita, sampai mengancam kita, tapi kalau kita telat taruh dana untuk investasi di rekening, tidak ada yang datengin atau telpon mengingatkan kita, yang kecewa adalah kita sendiri di ujungnya nanti.

Yuk mulai investasi…!

 

Catch me: @rizalplanner

Email: rizal.plannerindo@gmail.com

Artikel ini diikutsertakan dalam kompetisi blog ‘Blogging Competition – Reksa Dana Online DIM, Investasi Aman dan Mudah’. Isi dan tulisan dari artikel/blog post ini diluar tanggung jawab Danareksa Investment Management

blog competition

YUK, CEK UP KESEHATAN KEUANGAN

source: EHshumfinancial.com

🙂 pic source: EHshumfinancial

 

Menjelang akhir tahun ini, saatnya kita mengevaluasi kondisi kesehatan kita, tidak hanya kesehatan badan kita tapi juga kesehatan dompet kita. Mungkin saja selama setahun terakhir ini banyak penambahan pengeluaran yang mungkin kita tidak sadar sudah di luar budget kita (sounds familiar ya..), atau malah penambahan pendapatan, tiba-tiba kita ketiban rejeki (yang ini bisa terjadi, tapi jaraaaang 🙂 .

Pernahkah anda mengajukan pertanyaan pada diri anda sendiri?

Apakah investasi yang kita lakukan sudah maksimal dengan kemampuan keuangan kita?

Apakah rasio hutang kita sudah melewati batas ambang kesehatan keuangan kita?

Apakah asuransi yang kita miliki sudah memadai? Cukupkah uang pertanggungan nya meng cover kita sebagai breadwinner jika terjadi apa-apa dengan kita?

Berapa total networth aset yang kita miliki?

Apakah cash flow keuangan keluarga saya sudah sehat, atau masih negatif?

Pertanyaan-pertanyaan tersebut seperti di atas, bisa kita jawab dengan mengetahui seberapa besar tingkat kesehatan keuangan kita.

Sebagai bentuk kepedulian sosial kami sebagai financial planner, kami memberikan financial check up gratis sampai 31 Desember 2016, kirimkan email anda ke rizal.plannerindo@gmail.com dengan subject: Free Financial Check Up.

Terms and condition apply.

 

catch me: @rizalplanner

email me: rizal.plannerindo@gmail.com