SUNRISE dan SUNSET PROPERTI

property investment

Ini merupakan rangkuman dari talkshow salah satu radio swasta dengan Matius Yusuf, Direktur Pemasaran Agung Podomoro yang saya dengar tadi malam saat menikmati kemacetan Jakarta. Beliau bicara mengenai bisnis properti, apa saja yang mesti kita perhatikan pada waktu membeli properti.

Untuk tahu properti mana yang bagus, kita harus tahu yang mana area yang sunrise mana area yang sunset. Maksudnya sunrise adalah lebih banyak orang yang inflow ke area tersebut dibandingkan yang outflow, contohnya Serpong, lebih banyak orang yang masuk (inflow) ke area Serpong dibandingkan orang yang keluar (outflow) dari Serpong. Sebaliknya Green Garden, Jakarta Barat, karena banjir yang terus menerus, lebih banyak orang yang keluar (outflow) dari situ dibandingkan orang yang masuk (inflow) ke Green Garden, area seperti ini dinamakan sunset area. Dari kriteria di atas, carilah area-area yang menjadi area sunrise properti.

Dalam berinvestasi properti ada 5 L yang menjadi rumusan dasar:

  1. Lokasi
  2. Lokasi
  3. Lokasi
  4. Lokasi
  5. Lokasi

Sedemikian pentingnya lokasi, sehingga harus dijadikan patokan dasar utama dalam investasi properti.

Dalam berinvestasi properti, seseorang harus mempunyai pengetahuan yang tepat sehingga berinvestasi di properti dapat terus menguntungkan. Beliau menyebutkan bahwa hal-hal terpenting dalam berinvestasi properti adalah:

  1. Lokasi yang strategis dan bagus,
  2. Aksesibilitas mudah,
  3. Fasilitas yang memadai, dan
  4. Who’s the man behind the gun (artinya: siapa orang dibalik developer tersebut dan bagaimana track recordnya).

Jika anda sudah menemukan itu semua, maka selain anda harus smart, juga harus speed, maksudnya cepat dalam mengeksekusinya. Jangan menunggu besok, karena harga akan terus naik.

Sebagai contoh, jika ada suatu area yang baru benar-benar mulai akan digarap, jadilah 10% pertama pembelinya, karena harga jual dari developer itu sama dengan Harga Pokok Penjualan nya (HPP). Perlu informasi dari ring 1, orang-orang dalam. Selanjutnya harga akan naik untuk 20% pembeli berikutnya, 30%, 40%, 50% dan seterusnya sampai kalau sudah dipasang papan reklame, maka ini menunjukkan harganya sudah berkali lipat dari HPP nya.

Carilah properti yang naik 2-3 kali lipat dari inflasi dalam setahun. Karena properti inilah yang memberikan keuntungan bagi anda.

Bagaimana dengan suku bunga yang tinggi saat ini?  Menurut beliau, dengan tingkat suku bunga acuan BI rate 7,5% saat ini (April 2014) dan suku bunga KPR 11.5%, suku bunga ini tergolong masih cukup rendah. Mengapa? Karena hitungannya, bila inflasi 8.38% saat ini (tahun 2013, BPS) dan properti tersebut naik 3x lipat dari inflasi, maka harga properti tersebut naik kurang lebih 25% dalam setahun. Bila dikurangi dengan suku bunga KPR 11,5%, maka masih ada margin 13,5% (25%- 11,5%). Inilah yang disebut properti yang memberikan keuntungan.

Untuk memulai bisnis properti ada beberapa level:

  1. Marketer, yang ini requirementnya MBA – modal bacot aja alias modal mulut aja. Pinter ngomong ke orang, jadi salesman/saleswoman.
  2. Investor, kalau sudah punya uang lebih bisa jadi investor, naik satu kelas, bisa pilah-pilih properti mana yang menguntungkan
  3. Developer, kelasnya sudah naik lagi, untuk level yang ini harus jeli melihat berbagai aspek, mulai dari pemilihan lokasi, pilih arsitek untuk desain perumahan sampai aspek purna jual. Aspek purna jual penting agar properti yang sudah dibangun developer tersebut tidak jatuh harganya, oleh karena itu perlu di maintain.

Bagaimana dengan apartemen? Apakah ini juga menguntungkan? Menurut beliau, apartemen berbeda dengan perumahan, karena kalau apartemen akan menguntungkan bila disewakan, inilah yang disebut dengan net yield. Harga jual pasarannya mungkin tidak naik drastis, tapi harga sewanya bisa 10% dari harga pasaran apartemen tersebut bila fully furnished. Sedangkan kalau rumah, yang dinikmati adalah capital gain nya, alias kenaikan harga rumah tersebut, sedangkan harga sewanya berkisar antara 3%-5% saja.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

YUK .., UKUR DIRI SENDIRI

source: xylem70.blogspot.com

source: xylem70.blogspot.com

Sebagai financial planner alias perencana keuangan, hal yang sering kami tanyakan kepada klien terkait dengan investasi adalah profil risiko dari klien. Maksudnya apa? Maksudnya: setiap orang punya sikap berbeda terhadap risiko. ada yang punya toleransi tinggi kalau kemungkinan hilangnya uang gede, ada juga yang toleransinya tipis, alias gak kuat kalau harus nanggung rugi. Nyari uangnya aja susah, apalagi ini sampai hilang.

Profil risiko seperti ini penting untuk menentukan alokasi aset yang akan di investasikan. Banyak faktor yang menjadi penentu profil seseorang, seperti usia, pengalaman investasi, toleransi risiko, tujuan investasi, serta jangka waktu.

Alat ukur pertama adalah usia: semakin muda seseorang, makin panjang jangka waktu yang ia punya untuk investasi jangka panjang dan kerugian jangka pendek yang dapat di toleransi, sebaliknya makin tua seseorang, maka makin sempit jangka waktu yang ia punya untuk berinvestasi pada high risk investment seperti saham, derivatif. Ini saya temui di lapangan, ada seorang bapak yang sudah pensiun ingin menginvestasikan hampir 60% dari dana pensiunnya untuk bermain saham. I am strongly advise not to, karena usia beliau yang sudah tidak muda lagi, selain itu jantungnya juga ga kuat kalau tiba-tiba uang pensiunnya loss 20% dalam sehari. Itu namanya judi kata bang haji.

Berikutnya yang perlu di ukur adalah, apakah kita sudah berpengalaman berinvestasi di pasar keuangan? Bagaimana anda di mendeskripsikan diri anda dalam investasi dan pengetahuan di pasar keuangan? Coba pilih yang berikut ini:

  • Baru mulai investasi sejak tahun lalu
  • Mengerti dasar-dasar investasi
  • Sudah berinvestasi selama beberapa tahun dan cukup percaya diri atas investasi yang dilakukan
  • Pengetahuan saya mengenai investasi sudah di atas rata-rata.

Toleransi risiko merupakan hal berikut yang perlu di ukur, penting untuk menentukan strategi investasi yang tepat, apakah anda bisa menerima jika kehilangan nilai investasi untuk jangka waktu tertentu demi untuk mendapatkan gain di masa yang lebih panjang? Berapa besar prosentase uang yang anda alokasikan pada instrumen berisiko tinggi? Misalnya, pada tahun 1998, terjadi krisis ekonomi di Indonesia yang menyebabkan harga saham jatuh lebih dari 20% , jika anda punya saham-saham yang jatuh tersebut, apa yang anda lakukan?

  • Jual semua saham (conservative)
  • Jual sebagian dari saham yang ada (moderate)
  • Simpan dan tidak menjual apapun (growth)
  • Beli lagi (dynamic)

Selanjutnya yang perlu diukur adalah: apa tujuan investasi anda? Apakah jangka panjang seperti untuk dana pensiun kita, atau untuk kuliah anak? maka saham, reksadana saham, properti merupakan instrumen investasi yang cocok, atau jika tujuannya hanya jangka pendek, seperti untuk beli motor, DP mobil, untuk berlibur, maka reksadana pasar uang, pendapatan tetap, bisa jadi merupakan pilihan investasi yang cocok.

Yang terakhir adalah time horizon, maksudnya berapa lama anda proyeksikan untuk menarik sebagian atau keseluruhan dana investasi anda?

  • Kurang dari 1 tahun (jangka sangat pendek)
  • Kurang dari 2 tahun (jangka pendek)
  • 2 sampai 5 tahun (jangka pendek menengah)
  • 6-10 tahun (jangka menengah ke panjang)
  • > 10 tahun (jangka panjang)

Maka, dari keseluruhan faktor di atas, profil risiko anda bisa di golongkan sebagai berikut:

Profil Risiko Investment  style
Conservative investor Anda adalah investor konservatif, dengan jangka waktu investasi sangat pendek atau pendek. Lebih mengutamakan menjaga kapital tapi anda juga menyadari bahwa investasi juga dibutuhkan agar lebih besar dari inflasi. Untuk pertumbuhan, anda menerima sedikit volatilitas, dimana investasi sesekali lebih rendah dari tingkat suku bunga bank.
Moderate investor Anda memiliki jangka waktu menengah sampai panjang untuk investasi anda. Anda menginginkan investasi anda bisa mengalahkan infasi, tapi anda tidak siap mengalami fluktuasi yang signifikan terhadap hasil investasi untuk mencapai tujuan.
Balanced investor Anda adalah investor jangka panjang yang menginginkan keseimbangan portfolio investasi. Anda bersedia menerima risiko yang sudah diperhitungkan untuk mencapai pertumbuhan kapital yang lebih maksimal. Anda sudah mempertimbangkan fluktuasi yang bisa terjadi dari waktu ke waktu.
Growth investor Anda adalah investor jangka panjang yang menginginkan hasil investasi yang lebih maksimal dan bersedia menerima volatilitas yang lebih tinggi dan risiko yang moderat. Perhatian utama adalah untuk mengakumulasi aset untuk jangka menengah sampai panjang. Anda mengingkan portfolio yang seimbang tetapi dengan elemen yang lebih agresif di dalamnya.
Dynamic investor Anda termasuk investor yang menginginkan pertumbuhan yang tinggi yang bersedia berkompromi untuk mencapai potensi pengembalian jangka panjang yang lebih besar. Keamanan modal adalah hal kedua dibandingkan dengan adanya potensi akumulasi kekayaan dalam jangka panjang.

 So, which one are you?

 

Catch me: @rizalplanner

Contact me: rizal.planner@gmail.com