APA BEDA PPJB DENGAN AJB?

Pic source: klikmaniadotcom

Tulisan ini untuk memberikan gambaran, bahwa transaksi properti secara umum menggunakan PPJB dan AJB. Masih banyak yang bertanya, bagaimana dan apa yang perlu dilakukan jika muncul salah satu dari kedua kondisi tersebut.

Secara definisi, PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Tujuan dari PPJB adalah pengikatan sementara sambil menunggu dibuatnya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Umumnya PPJB dilakukan sebagai pengikatan antara pembeli dan penjual, agar pemilik properti tersebut tidak bisa menjual kepada orang lain. Karena kalau menunggu AJB mungkin lama, karena satu dan lain hal, bisa jadi karena pembayarannya belum lunas. Ini berlaku baik untuk properti primer maupun sekunder. Kalau beli properti baru dari developer atau kalau beli rumah second, umumnya dibuatkan PPJB terlebih dahulu sebagai pengikatan sementara. PPJB umumnya bisa dilakukan di bawah tangan atau oleh developer. Misalnya seseorang membeli apartemen dari developer, apartemen tersebut belum pecah sertifikat, maka developer tersebut harus melakukan PPJB. Oleh karena itu PPJB bukan akta otentik, secara hukum mempunyai kekuatan yang lebih lemah dibandingkan AJB. Namun bukan berarti tidak otentik berarti tidak sah. Bila pihak pembeli atau penjual merasa perlu lebih otentik, PPJB bisa dibuatkan oleh Notaris. Hal ini bisa dilakukan, misalnya dalam satu kasus, seorang pembeli membeli rumah second dengan pembayaran bertahap.

Dari contoh di atas, jika seseorang tadi ingin menjual apartemennya kepada pihak lain, maka pihak penjual mengajukan pengalihan hak ke pihak lain yang dilakukan di hadapan developer, dengan dibuat surat pengalihan oleh developer. Pengalihan hak oleh developer, dibebankan biaya sekian persen oleh developer. Biaya pengalihan hak ini biasanya hitungannya dalam prosentase dari harga. Nanti dari developer, akan ada semacam addendum atau catatan dari PPJB, bahwa apartemen tersebut telah beralih kepemilikan. PPJB nya sendiri tetap, hanya ada catatan atau adendum di developer bahwa telah terjadi pengalihan hak kepada pihak lain. Contohnya, baru-baru ini ada pengalihan salah satu unit apartemen di pinggiran kota Jakarta, biaya pengalihan 2,5% dari harga beli. Jika harga beli apartemen Rp. 1 Milyar, maka biaya pengalihan hak yang timbul adalah Rp. 25 juta (plus biaya administrasi). Harga beli disini adalah harga beli pembeli pertama dari developer. Tidak ada pajak penjual dan pajak pembeli jika masih PPJB. Hanya membayar biaya pengalihan ke developer. Biaya pengalihan hak ini bisa di bagi 2 (dua) antara penjual dan pembeli atau tergantung kesepakatan.

Sedangkan AJB atau Akte Jual Beli, merupakan dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris. Kalau transaksi properti dengan AJB, artinya properti tersebut sudah ada sertifikatnya, apakah itu Sertipikat Hak Milik (SHM) atau SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan). Tulisannya memang sertipikat pake p bukan sertifikat pake f, ini sesuai dengan buku sertipikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sebagai contoh, kalau seseorang punya rumah di salah satu komplek perumahan yang dibangun oleh developer, dan ia sudah mempunyai Sertipikat Hak Milik (SHM) atas rumah tersebut, baik rumah tersebut dibeli secara cash atau secara kredit, maka transaksi tersebut sudah tidak melibatkan developer lagi. Karena sudah ada bukti otentik atas kepemilikan tanah tersebut dalam bentuk sertipikat tadi. Oleh karena itu, jika terjadi jual beli rumah tersebut di atas, maka akan timbul AJB baru yang dilakukan di hadapan PPAT/Notaris.

Jika seseorang sudah melakukan PPJB, dan dari developer sudah pecah sertipikatnya, maka selanjutnya perlu dilakukan AJB dan selanjutnya dilakukan pendaftaran / pengalihan hak atau balik nama atas sertipikat tersebut. Umumnya sertipikat dari developer dalam bentuk HGB. HGB sendiri ada masa berlakunya, antara 20 – 30 tahun, oleh karena itu adalah pilihan bijak jika HGB tersebut ditingkatkan menjadi SHM. Tentu saja ada biayanya untuk peningkatan hak ini.

Jadi secara umum, bisa disimpulkan bahwa jika terjadi transaksi, untuk properti yang masih PPJB belum ada sertipikatnya, maka tidak diperlukan PPJB baru, hanya berupa addendum saja dan di lakukan dihadapan developer. Sedangkan untuk properti yang sudah ada sertipikatnya, maka perlu dibuat AJB baru dan dilakukan dihadapan PPAT/ Notaris.

Selain itu, PPJB dilakukan bila ada beberapa kondisi yang belum tercapai, misalnya pembayarannya belum lunas, jika pembayaran sudah lunas, maka perlu dilakukan AJB. Jarang sekali terjadi, bila sudah lunas, pembeli tidak mau melakukan AJB, karena sertipikat merupakan bukti otentik kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut.

Selamat berburu properti.

Penulis

Boy Hazuki Rizal

IG: @rizal.plannerindo

Email: rizal.plannerindo@gmail.com

http://www.rizalplanner.com

UNTUNG RUGI BELI RUMAH ATAU TANAH

source: todayifoundoutdotcom

Untuk pembeli properti, terutama yang baru pertama kali membeli properti, mungkin pernah ada timbul pertanyaan, mana yang lebih menguntungkan, beli tanah atau beli rumah ya? Hal pertama yang perlu ditanyakan adalah berapa budget nya? Kalau memang budget alias anggaran nya hanya cukup beli tanah, ya beli tanah saja atau kavling. Biasanya ini mengacu pada tanah di perumahan atau cluster atau komplek yang dibangun oleh developer.

Tapi kalau sebagai end user sudah cukup uang nya, dan ingin punya rumah, maka disesuaikan anggaran dengan lokasi rumah. Namanya properti rumusnya tidak berubah dari dulu: lokasi, lokasi, lokasi. Semakin premium areanya, semakin strategis, dekat pusat kota, maka semakin mahal harganya. Membeli tanah atau rumah artinya membeli lingkungan juga. Ada yang punya rumah mewah, bagus, lux, tapi lingkungan nya kumuh, masuk gang.., ini bisa gak nyaman juga, bisa timbul kesenjangan sosial.

Ada beberapa point yang perlu di perhatikan pada waktu beli tanah atau rumah.

Pertama, harga. Harga tanah atau kavling secara umum lebih murah daripada rumah (catatan: untuk area yang sama). Kalau budget terbatas, ingin punya properti tapi terkendala budget, maka beli tanah bisa jadi pilihan. Kalau alternatif lain, adalah beli rumah tua atau rumah lama yang mungkin tidak layak huni lagi, tapi ada bangunan di atas tanah tersebut, sehingga hanya di hitung tanah saja. Kalau beli rumah, otomatis harganya lebih tinggi daripada tanah atau kavling, karena ada nilai bangunan yang dihitung. Semakin besar dan bagus kualitas bangunan, maka semakin tinggi harganya.

Kedua, legalitas. Yang namanya transaksi properti itu adalah transaksi legalitas. Jadi kalau seseorang ingin membeli properti, maka membeli legalitasnya. Artinya sertifikatnya ada dan sesuai. Bisa saja legalitasnya SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) atau HP (Hak Pakai). Kalau dengan developer (pengembang perumahan), maka biasanya akan dibuatkan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) antara developer dengan Pembeli sambil menunggu sertifikat jadi dari developer dan biasanya dalam bentuk HGB (Hak Guna Bangunan). Krn sesuai peraturan di Indonesia, developer yang berbentuk badan usaha, tidak boleh memegang Hak Milik untuk suatu properti, harus turun satu level, yaitu HGB.  Makanya pembeli rumah atau kavling dari developer, akan terima sertifikatnya dalam bentuk HGB.

Kalau beli tanah atau rumah di luar cluster atau perumahan yang dibangunan oleh developer, cek legalitas sertifikat tersebut, bisa minta jasa Notaris untuk mengecek di Agraria dan Tata Ruang /Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Nanti dalam keterangan dari ATR/BPN namanya SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah), akan terlihat siapa pemegang hak dan catatan, misalnya apakah tanah atau rumah tersebut diagunkan atau tidak. Kalau diagunkan ke bank, maka akan terlihat bank mana yang memberikan kredit dengan jaminan sertifikat tersebut.

Ketiga, kredit. Jarang bank mau memberikan fasilitas kredit untuk pembelian tanah. Kalaupun ada, Bank hanya memberikan maksimal 60% dari penilaian (appraisal value) bank, dan dalam waktu 1 tahun harus di bangun bangunan di atas tanah tersebut. Oleh karena itu pembayaran dengan cash jadi pilihan. Sementara kalau beli tanah atau kavling dari developer, ada kewajiban untuk membangun bangunan di atasnya, selambatnya 2 (dua) tahun sejak beli. Tergantung dari ketat atau tidaknya developer tersebut. Sementara kalau kredit untuk rumah, bank berlomba-lomba untuk memberikan kreditnya kepada konsumen. Pemberian fasilitas kredit kepada konsumen bisa antara 80%-90% dari hasil appraisal bank. Jadi kalau membeli rumah, bisa gunakan uang bank, dalam hal ini KPR (Kredit Pemilik Rumah), sehingga tidak perlu menyediakan cash 100%, cukup DP (down payment) nya saja. Bank Indonesia memberikan kelonggaran kepada bank-bank untuk memberikan KPR dengan DP hanya 0%. Dengan catatan, DP tersebut adalah kebijakan dari masing-masing bank. Jadi bisa saja bank memberikan kebijakan DP 10% atau 20%.

Keempat, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Kalau beli tanah, umumnya belum ada IMB nya, dan untuk mengurus IMB perlu keluar biaya lagi, tapi ini adalah pilihan dan konsekuensi. Pilihan membeli tanah, punya keleluasaan untuk membangun, mau desain atau model rumah seperti apa terserah kita. Konsekuensinya perlu waktu untuk mencari arsitek untuk mendesain rumah, kemudian waktu dan biaya juga untuk mewujudkan desain rumah tersebut. Kalau beli kavling di cluster, ada semacam guideline dari developer untuk modelnya, menyesuaikan dengan tetangga kiri kanan. Sedangkan kalau beli rumah, apalagi di cluster, IMB pasti ada.  

Kesimpulan, ada harga ada rupa, semua tergantung budget yang kita miliki. Kalau punya dana yang tidak terbatas untuk bangun rumah, bisa beli tanah dulu, kemudian bangun sesuai keinginan kita. Pilihan beli tanah atau rumah, kembali lagi tergantung pada kita, apakah kita ingin cepat menempati rumah tersebut, apakah harapan kita terhadap rumah tersebut, apakah kita mau bersusah payah dulu mewujudkan keinginan rumah kita atau mau yang sudah jadi saja.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

Catch me:

Twitter @rizalplanner

IG: @rizal.plannerindo

#belirumah

#belitanah

#belirumahatautanah

#belitanahkavling

#belikavling

Review Investasi Reksadana via Apps Ajaib

ajaib 2

 

Satu lagi apps yang bisa digunakan untuk berinvestasi, Ajaib. Apps ini merupakan salah satu apps investasi online yang memadukan Modern Portfolio Theory dengan Perencanaan Keuangan. Aplikasi ini membuat algorithma yang memudahkan anda untuk memilih reksadana yang tepat sesuai dengan profil risiko. Jadi anda tidak perlu lagi melakukan analisa saat membeli reksadana. Aplikasi ini juga menyediakan live chat support dengan konsultan keuangan, untuk pertanyaan seputar investasi.

Pendaftaran

Isi data pribadi seperti no HP, email, juga ada data isian OJK yang wajib di isi, upload foto KTP dan tanda tangan di HP. Ajaib mengklaim 5 menit untuk memverifikasi data yang disampaikan. Next, isi profil anda, apakah sudah menikah atau belum, karena ini untuk menentukan profil risiko anda seperti apa, yang ujungnya menentukan pilihan portfolio yang akan direkomendasikan oleh Ajaib.

Paket Investasi

Seperti yang dicanangkan, apps Ajaib ini membuat paket-paket investasi yang menggunakan segmen perencanaan keuangan untuk investasi seperti Dana Pensiun, Dana Darurat, Investasi Impian. Jadi anda tinggal pilih tujuan keuangan anda apa, maka Ajaib akan menghitung dan memilihkan reksadananya untuk anda. Perlu diperhatikan bahwa paket investasi ini hanya bisa dilakukan via mobile, tidak bisa lewat web. Yang bisa lewat web hanya investasi umum, artinya yang non paket tersebut di atas.

Beli Reksadana

Ajaib akan merekomendasikan pilihan reksadana yang cocok dengan profil risiko anda. Misalnya kalau profil risiko moderat, maka pilihan investasi adalah pendapatan tetap dan saham dengan komposisi investasi masing-masing. Misal pendapatan tetap 70%, saham 30%. Di Ajaib, ada pilihan investasi reksadana seperti terpopuler, investasi bertema, risiko terendah, Syariah, saham, obligasi, dan campuran. Misalnya reksadana terpopuler, disebutkan reksadana mana yang masuk kategori ini, dilengkapi dengan min investasi dan return satu tahun. Kita klik lagi, maka akan terlihat berapa NAB terakhir dan apa saja undelying asset nya.

Jika kita mengajak orang lain untuk menggunakan apps Ajaib, ada program referral yang berhadiah, min 10 ribu perak dan maksimum 1 juta. Tentu saja ada syarat dan ketentuan yang berlaku.

Untuk pembayaran, masih menggunakan transfer manual antar bank. Harus transfer dulu ke rekening bank kustodian reksadana tsb dan upload ke system ajaib. Menurut penulis, ini jadi salah satu kelemahan dalam era e-commerce seperti sekarang ini. Selain itu, sudah ada juga transfer manual via OVO. Namun perlu diperhatikan rating apps OVO ini dan penilaian customers’ atas apps ini. Silakan lihat sendiri ya di google play atau app store.

Jual Reksadana

Untuk menjual, tinggal pilih reksadana yang mau di jual, kemudian klik Tarik. Dana akan ditransfer ke rekening anda, maksimal 7 hari kerja. Tapi kenyataannya bisa lebih cepat. Akan ada biaya transfer bank yang langsung dipotong dari hasil penjualan reksadana tersebut. Jadi kalau keuntungan reksadana kecil, maka gak berasa cuan nya.

Over all, systemnya sudah bagus, hanya saja ada beberapa hal yang perlu jadi perhatian ke depan nya, seperti transfer dan verifikasi yang otomatis dan pastinya lebih aman dalam kerjasama dengan aplikasi lain untuk transfer transaksi. Pilihan produk yang lebih banyak dan juga ada fitur nabung rutin.

 

Selamat berinvestasi.

Catch me: @rizalplanner (twitter)

Email me: rizal.plannerindo@gmail.com

Bagaimana Memulai Investasi?

Time To Invest Concept Clock

Pic source: beaconfinancialstrategies

Boy Hazuki Rizal ID 3Maret 2019

Investor Daily 3 Maret 2019: https://id.beritasatu.com/home/bagaimana-memulai-investasi/186106

Apa saja sih yang perlu Anda perhatikan bila mulai berinvestasi? Kenapa harus berinvestasi? Bagaimana cara berinvestasi? Apa saja yang bisa dijadikan instrumen untuk investasi? Setiap manusia yang hidup pasti punya kebutuhan dalam hidupnya, mulai dari kebutuhan tempat tinggal, kendaraan, pakaian, yang bersifat tangible (berwujud) sampai yang intangible (tidak berwujud) seperti pendidikan, berlibur dan lainnya.

Kalau Anda hanya berpikiran jangka pendek seperti hari ini makan siang di mana? Weekend ini mau pergi kemana? Atau, apa yang mesti dilakukan besok? Maka Anda belum berpikiran untuk jangka panjang. Jangka panjang dalam investasi contohnya adalah investasi untuk uang pensiun. Saat ini, penduduk Indonesia, banyak pensiunan yang menggantungkan hidupnya hanya dari uang pensiun saja, yang menurut perhitungan saya tidak cukup. Harus ada investasi tambahan untuk menambah kekurangan dari uang pensiun yang diterima tersebut. Karena setiap tahun biaya hidup semakin meningkat. Ada pula pensiunan yang baru mulai berinvestasi pada saat baru pensiun, dan dilakukan pada jenis investasi yang sangat beresiko (high risk) karena mengharapkan imbal hasil (return) yang tinggi dalam waktu yang singkat, demi masa pensiun. Padahal pada saat pensiun, justru investasi yang harus dilakukan adalah investasi dengan resiko rendah. Untuk menurunkan resiko dan stress yang mungkin terjadi.

Dalam hal berinvestasi, investor wajib mengenali apa itu investasi bodong agar tidak tertipu dan terjebak. Ada 3 (tiga) ciri umum yang bisa dilihat dalam penawaran investasi bodong. Yang pertama, menjanjikan imbal hasil yang tinggi. Kalau rata-rata deposito 7%  per tahun saat ini dan imbal hasil reksadana 15%-18% per tahun, tapi ada pihak yang berani menjamin imbal hasil 70% per tahun, maka patut dicurigai. If its too good to be true, Its not true. Terlalu bagus untuk jadi kenyataan. Kedua, legalitas, apakah perusahaan investasi tersebut sudah terdaftar resmi di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)? Kalau belum, jangan dilanjutkan. Untuk mengetahui legal atau tidak, bisa di cek langsung di website resmi OJK. Kalau tidak ada, sebaiknya jangan. Yang ketiga, menggunakan sistem Multi Level Marketing (MLM), ada yang menawarkan investasi dengan sistem berjenjang. Apabila sudah mendaftar sebagai anggota, maka harus merekrut sekian orang untuk menjadi downline. Kalau sudah begini, lebih baik dihindari. Bila Anda menemukan investasi dengan ciri-ciri di atas, sebaiknya lapor ke regulator (OJK).

Investasi jangka panjang, umumnya adalah investasi di atas 10 (sepuluh) tahun. Tidak bisa instan, ingin cepat-cepat agar hasil investasinya langsung mendapatkan hasil yang besar. Kunci dari investasi adalah waktu. Semakin panjang waktu yang diberikan, semakin besar hasil yang dapat dicapai. Investasi ini Anda perlukan untuk memberikan Anda dana yang cukup pada saat pensiun nanti, dengan gaya hidup yang Anda inginkan, atau gaya hidup yang mirip dengan yang Anda lakukan sekarang. Kalau Anda ingin gaya hidup yang lebih dari sekarang, maka semakin besar uang yang Anda harus investasikan.

Untuk memulai investasi, ada 3 (tiga) hal yang perlu diperhatikan. Pertama, Anda perlu cek kesehatan keuangan Anda. Caranya dengan membuat laporan keuangan pribadi, membuat arus kas Anda. Apakah pengeluaran Anda sudah lebih kecil daripada gaji yang diterima? Kalau setiap bulan Anda mendapatkan gaji atau pendapatan dari tempat Anda bekerja, maka belanjalah lebih sedikit dari yang Anda terima. Sehingga selisihnya bisa Anda investasikan. Lakukanlahlah terus menerus secara rutin setiap bulan, sehingga hasil investasi Anda bisa membiayai gaya hidup Anda. Contohnya, kalau setiap bulan Anda mendapatkan penghasilan Rp. 20 juta, maka pengeluaran setiap bulan harus kurang dari itu (misalnya Rp. 15 juta), maka selisihnya sebesar Rp. 5 juta dapat diinvestasikan.

Yang kedua, tetapkan tujuan keuangan Anda. Apakah tujuan Anda berinvestasi? Untuk pensiunkah? Berapa waktu yang yang Anda punyai untuk membentuk dana pensiun tersebut? Pemilihan produk investasi disesuaikan dengan jangka waktu. Semakin panjang jangka waktunya, semakin tinggi risiko produk yang dapat dipilih. Sehingga diharapkan, dapat memberikan imbal hasil yang tinggi pula. Sebaliknya, semakin pendek jangka waktunya, pilih instrumen yang rendah resikonya. Kalau Anda masih berumur 30 tahun, masih punya waktu 25 tahun sebelum pensiun, maka instrumen investasi seperti saham atau reksadana saham dapat menjadi pilihan. Sebaliknya, jika Anda sudah berumur 50 tahunan, dan hanya punya waktu < 5 tahun, maka instrumen seperti Obligasi dengan jenis Saving Bond Retail (SBR), Sukuk Tabungan (ST), atau Reksadana Pendapatan Tetap dapat menjadi pilihan.

Instrumen lain yang dapat menjadi pilihan adalah Emas, Deposito, Properti, produk turunan atau derivative dari saham dan obligasi seperti Reksadana Campuran. Jaman now, peer to peer lending juga dapat menjadi alternatif pilihan investasi. Pelajari terlebih dahulu ketentuannya. Selanjutnya, tinggal klik dari gadget Anda, maka anda sudah mulai berinvestasi.

Yang ketiga, faktor resiko. Ini terkait kesanggupan Anda menerima resiko yang timbul. Kalau misalnya Anda berinvestasi pada saham, tapi ternyata membuat jantung Anda berdegup kencang melihat harga saham yang naik turun, maka instrumen saham bukan pilihan yang tepat. Sebaliknya, semakin konservatif Anda, semakin rendah resiko instrumen investasi yang dipilih. Untuk itu perlu pencocokan antara profil resiko dengan produk investasi yang dipilih.

Selamat berinvestasi.

Investasi untuk Millenial

NZDM9807

Investime di CNBC Indonesia, 4 Dec 2018.

https://www.cnbcindonesia.com/investment/20181204171152-23-44953/ini-dia-investasi-cocok-untuk-milenial.

Jakarta, CNBC Indonesia- Generasi milenial kini mulai akrab dengan investasi, budaya serba cepat membuat milenial cocok untuk mulai investasi di reksa dana online dan peer to peer lending. Namun investor pemula juga harus jeli dan memastikan legalitas investasi tersebut. Hal ini disampaikan oleh Financial Planner, Boy Hazuki Rizal dalam program Investime CNBC Indonesia.

Bijak dan Cermat Berutang

 

Boy Hazuki Rizal_printID15Okt18

Pernah dapat tawaran telpon untuk mengambil utang? Dengan iming-iming bunga rendah untuk mengambil sisa limit kartu kredit (unused credit) yang tidak terpakai? Apakah Anda sering mendengar bujukan di ujung telpon  “Sayang kalau gak di ambil sisanya..” atau “mumpung lagi bunga promo, murah lho…” dan rayuan sejenis nya. Dalam sehari, tawaran seperti ini bisa berpuluh kali, baik via telpon, sms, email, whatsapp dll. Apalagi jaman now, penawaran instant loan banyak sekali di marketplace, tinggal klik disitu.

Apa saja yang perlu menjadi perhatian kalau Anda mau berutang?  Apa tujuan Anda dari berutang ini?  Ada 3 (tiga) tujuan yang direkomendasikan jika Anda mau berutang. Pertama, utang untuk tujuan membeli aset produktif, misalnya untuk membeli properti. Tentu tidak semua orang mampu membeli secara cash untuk membeli properti, oleh karena itu kredit menjadi salah satu ‘jembatan’ untuk memiliki properti. Dengan berutang melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Anda mendapatkan aset produktif yang nilainya akan terus meningkat dari tahun ke tahun. Tentu saja ada bunga yang harus dibayarkan kepada bank atau lembaga keuangan yang memberi pinjaman, tapi seiring dengan berjalannya waktu, jika properti tersebut anda jual, kenaikan harga dari properti tersebut, akan menutup bunga pinjaman tersebut. Kedua, utang untuk tujuan menghasilkan income (pendapatan). Misalnya, Anda membeli motor, motor tersebut kemudian digunakan untuk ojek online. Maka diharapkan pendapatan dari ojek online tersebut dapat digunakan untuk menutup cicilan motor. Yang ketiga, untuk meningkatkan produktivitas, sebagai contoh misalnya Anda mendapat pinjaman untuk renovasi rumah, kemudian anda renovasi garasi Anda, dan kemudian digunakan untuk bengkel motor, sehingga dari usaha bengkel motor tersebut, Anda dapat menutup cicilan bulanan dari pinjaman renovasi tersebut. Utang seperti ini masuk dalam kategori utang yang produktif.

Mengapa Anda perlu berutang? Sebelum mengambil utang, Anda perlu bertanya dulu pada diri Anda sendiri, apakah memang perlu berutang? Umumnya gaya hidup menjadi ‘tuntutan utama’ orang untuk berutang. Seperti keinginan untuk terus exist di sosial media. Keinginan tidak mau ketinggalan dari peers. Sebagai contoh, jika ada teman yang sedang liburan, misalnya di Bali, dan menampilkan foto-foto liburan di sosial media, Anda tidak mau kalah, dan spontan membeli tiket pesawat dan akomodasi lewat kartu kredit dan kemudian mencicil nya selama sekian bulan. Padahal Anda tidak punya budget untuk membiayai liburan Anda. Atau menggunakan kartu kredit untuk membeli pakaian yang brand new  secara terus menerus, agar foto-foto di Instagram selalu di like orang.  Padahal Anda tidak punya uang untuk membayar pakaian tersebut. Contoh-contoh tekanan gaya hidup sosial seperti ini yang membuat orang berutang jadi salah tujuan.

Kalau sudah tahu tujuan Anda untuk berutang, maka sebelum mengajukan utang, cek terlebih dahulu kemampuan bayar Anda. Karena kalau tidak punya kemampuan bayar, sebaiknya tidak perlu berutang. Dan perbankan pasti akan melakukan pengecekan terlebih dahulu atas pengajuan pinjaman Anda. Secara umum kemampuan bayar seseorang dihitung maksimal sebesar 30% dari penghasilan atau sering disebut sebagai Debt Burden Ratio (DBR). Dari rumus ini, bisa dihitung berapa besar cicilan per bulan yang sanggup Anda sisihkan dari penghasilan Anda. Selanjutnya, dihitung berapa lama jangka waktu (tenor) dan berapa jumlah pinjaman (plafond) yang dapat anda terima. Contohnya, jika penghasilan anda per bulan Rp. 15 juta, maka maksimal cicilan yang sanggup Anda pikul hanya 30% saja atau sebesar Rp.4, 5 juta per bulan. Kalau Anda mengajukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) selama 10 tahun, maka jumlah pinjaman yang bisa Anda ambil kurang lebih sebesar Rp. 400 juta.

Yang kedua, yang perlu jadi perhatian adalah suku bunga. Secara umum bisa dibedakan, yang ada agunan dan tanpa agunan. Umumnya di perbankan, pinjaman tanpa agunan, suku bunganya akan lebih besar daripada pinjaman dengan agunan.  Contohnya Kredit Tanpa Agunan (KTA)suku bunganya berkisar 21% – 28% vs Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan kisaran suku bunga 7% – 12%. Mengapa? Karena risiko yang ditanggung pemberi KTA lebih besar, dan untuk menutup risiko tersebut di terjemahkan dengan pengenaan bunga yang lebih tinggi ke konsumen. Untuk pinjaman syariah, dapat dihitung dengan equivalen ke bunga konvensional.

Dengan banyaknya penawaran fasilitas kredit atau pinjaman, Anda tidak perlu kreatif untuk membuat utang baru jika tidak perlu berutang. Karena utang baru berarti kewajiban dan beban baru. Sebaliknya, Anda  dituntut untuk semakin cerdas dan bijak dalam berutang.

Small THINGS that MATTERS DALAM TRANSAKSI PROPERTI

Boy Hazuki Rizal ID 25Jun2018 Print

ijpropertysmallthingsmatter

 

Setiap orang pasti butuh tempat tinggal, bisa rumah, apartemen, ruko – buat yang mau sekalian buka usaha. Untuk mendapatkan tempat tinggal yang sesuai dengan kemauan tentu ada harganya, dan biasanya tidak murah.  Ada harga ada rupa, begitu kira-kira. Misalnya kita sudah cocok dengan sebuah rumah, lokasinya sudah pas, lingkungan nya juga sudah OK, maka dalam dalam melakukan transaksi, selain harga dan lokasi yang sudah cocok, ada beberapa hal kecil namun penting yang perlu menjadi perhatian:

Pertama, status sertifikat, namanya jual beli rumah adalah jual beli legalitas dari properti tersebut. Anda sebagai pembeli perlu teliti dan jeli dalam membeli. Perhatikan status dari sertifikat tersebut. Bila statusnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB), lihat kapan tanggal berakhirnya Hak tersebut? Biasanya HGB punya masa berakhir 20 tahun. Kalau misalnya tanggal berakhir Hak Guna tersebut sudah mepet dengan tanggal akad jual beli di depan Notaris, maka tanyakan pada Notaris, apakah sertifikat tersebut masih cukup waktu untuk  di upgrade ke SHM (Sertifikat Hak Milik) atau harus di perpanjang dulu sebagai HGB. Apalagi jika Anda menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari bank, sertifikat tersebut tidak bisa langsung di ikat oleh bank dalam APHT (Akte Pengikatan Hak Tanggungan). Mengapa? Normalnya, begitu akad jual beli, maka sertifikat akan di pasang hak tanggungan oleh bank, tapi karena kondisi tidak normal, alias waktu yang mepet atas masa HGB yang sudah mau berakhir, maka upgrade dilakukan atas nama penjual dulu, baru kemudian di baliknamakan atas nama pembeli.  Ini dilakukan karena proses peningkatan hak, lebih cepat daripada proses balik nama. Sambil menunggu proses balik nama, bank sudah dapat melakukan proses pengikatan hak tanggungan. Hal ini juga akan lebih aman,  karena proses balik nama ke nama pembeli, dengan status sudah upgrade ke SHM.

Yang kedua, tanggal lahir penjual di sertifikat, kemungkinan kesalahan pada tanggal lahir/bulan/tahun penjual itu selalu ada, misalnya tanggal lahir penjual yang tertera di sertifikat adalah 27-07-1976, ternyata setelah di cek di KTP (Kartu Tanda Penduduk) penjual, tertera 27-06-1976. Yang benar adalah yang di KTP. Kesalahan penulisan di sertifikat bisa terjadi karena kesalahan pihak notaris yang mengutip atau bisa juga karena kesalahan pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional). Jika ini terjadi, maka penjual harus minta formulir PM1 ke kelurahan tempat penjual berdomisili, untuk menyatakan bahwa data tersebut merupakan orang yang sama. Jika sertifikat dipegang oleh penjual, tidak di agunkan ke bank, maka bisa mintakan perbaikan data di sertifikat tersebut melalui notaris. Biasanya notaris terakhir yang namanya tercantum di sertifikat tersebut. Agak repot memang, tapi ke depan nya akan lebih aman bagi anda bila menjual kembali, karena kesalahan di sertifikat sudah diperbaiki..

Yang ketiga, nominal pajak harus dihitung dengan teliti, meskipun sebelum transaksi, penjual dan pembeli sudah di informasikan oleh pihak notaris bahwa masing-masing akan dikenakan pajak sebesar 2.5% dan 5%, namun nominal nya tetap harus di periksa. Ilustrasinya sebagai berikut, asumsikan  untuk kepentingan perhitungan pajak contoh ini, nilai tertinggi antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ada di PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan nilai transaksi, sebesar Rp. 7.2 Miliar, maka penjual akan dikenakan pajak 2.5% dari Rp. 7.2M. Sementara untuk pembeli, total transaksi akan dikurangi terlebih dahulu dengan NJOTKP (Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak) sebesar Rp. 80 juta. Sehingga nominal pajak yang dibayarkan sebesar 5% x (Rp. 7.2M – Rp. 80 juta) = Rp. 358.500.000, namun notaris mengutip Rp. 385.500.000, Sehingga ada selisih kelebihan bayar sebesar Rp. 27 juta (Rp. 385.5 juta – Rp. 358.5 juta). Bayangkan anda sudah harus bayar pajak sebesar ini, masih juga ada kesalahan yang merugikan anda sebagai pembeli.  Kesalahan ini bisa jadi karena kekurangtelitian notaris atau memang kesengajaan karena angkanya mirip-mirip, sehingga pihak penjual diasumsikan tidak akan melakukan perhitungan ulang dan percaya saja atas perhitungan notaris. Nah, disinilah anda sebagai pembeli harus teliti, cek dan recek, karena jelas-jelas pembeli dirugikan oleh pihak notaris. Jika ini terjadi, mintalah kepada pihak notaris untuk mengkoreksi tagihan pajak penjual tersebut, sehingga pada saat disetorkan ke negara, sudah tepat dan benar.

Yang keempat, informasi status tanah.  Sebelum membeli, pembeli perlu keyakinan atas status kepemilikan tanah dan bangunan tersebut atau bila sertifikat masih di agunkan oleh penjual, maka ada cara untuk ‘mengintip’nya, yaitu dengan meminta BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atas sertifikat tersebut. Hal ini bisa dilakukan lewat notaris.  Dalam SKPT nanti akan terlihat, siapa pemilik, status sertifikat dan catatan atas sertifikat tersebut.  Dalam catatan, bisa terlihat sertifikat tersebut diagunkan kemana saja dan bila ada catatan lain menyangkut sertifikat tersebut, akan terlihat pula disitu.

Yang kelima, bila mengajukan pinjaman rumah (KPR) ke bank, ajukan ke lebih dari satu bank.  Ini untuk memberikan pilihan kepada pembeli, bank mana yang lebih cepat dalam proses dan lebih tinggi plafon (nilai pinjaman) yang diberikan. Contohnya, pembeli membeli rumah dengan pengajuan plafon Rp. 5 M, maka proses pertama yang akan dilakukan bank, adalah melakukan appraisal (penilaian) terhadap rumah yang akan di beli. Beberapa bank menggunakan jasa penilai independen seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) namun ada juga beberapa bank yang cukup dengan penilai internal (internal appraiser). Ini tergantung dengan nominal yang akan di pinjam. Dengan adanya beberapa bank dan beberapa appraisal, akan terlihat bank mana yang memberikan penilaian paling tinggi. Selain itu yang paling penting adalah service yang diberikan bank, karena ini akan berdampak pada pelaksanaan akad jual beli. Tidak ada jaminan bahwa bank dengan nama besar pasti lebih baik, bisa saja service nya lambat dan tidak canggih (baca: kurang profesional). Dan ini bisa bikin senewen kalu di ikutin polanya. Dengan pengajuan kepada lebih dari 1 (satu) bank, misalnya 4 (empat) bank sekaligus, akan terlihat bank mana yang memberikan service lebih baik.

Yang ke enam, PBB tahun berjalan pada saat transaksi, seyogyanya ditanggung oleh penjual. Meskipun transaksi dilakukan di awal tahun, misal Januari, sementara PBB  baru muncul pada Maret, maka penjual yang tetap harus membayarkan. Untuk hal ini, bisa dibuatkan perjanjian, bahwa biaya PBB yang timbul pada tahun dilaksanakannya transaksi jual beli menjadi kewajiban penjual, sehingga tidak ada dispute di kemudian hari.

Yang ketujuh, pengosongan rumah, bila pembeli membeli rumah yang masih di huni oleh penjual, perlu kiranya dibuatkan perjanjian pengosongan rumah. Kalau misalnya pihak penjual nya kooperatif, tidak masalah, namun jika penjual nya ada tanda-tanda kurang baik, maka perlu dibuat secara jelas hitam di atas putih. Ini bisa dilakukan pada saat perjanjian awal seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Wajar bila penjual meminta waktu kepada pembeli dalam batas waktu yang wajar untuk mengosongkan rumah. Hal ini bisa dirundingkan dan disepakati terlebih dahulu, kapan dan berapa lama waktu pengosongan rumah. Orang Indonesia terkenal dengan kekeluargaannya, sehingga bisa di artikan dua: positif atau negatif, kalau positif, bisa mempercepat proses pengosongan atau sebaliknya.

Bisa disimpulkan dari small THINGS tersebut di atas, semua pihak harus beritikad baik dan bekerja sama  sebelum dan sesudah melakukan transaksi jual beli properti, dan pentingnya dibuatkan perjanjian secara tertulis. Mengenai angka-angka, baik penjual maupun pembeli harus ekstra teliti, karena ketidaktelitian maupun kelalaian pihak lain bisa berarti kerugian bagi anda.

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

http://id.beritasatu.com/home/transaksi-properti/177039

Bagaimana Menabung Saham

Sebagaimana dimuat di Koran Investor Daily:  http://id.beritasatu.com/home/bagaimana-menabung-saham/175649

Boy Hazuki Rizal ID 15Mei2018 Print

Money and plant.

Sudah lebih dari setahun kita mendengar tagline ‘Yuk Nabung Saham’, selain untuk memasyarakatkan pasar modal Indonesia, juga untuk menambah basis nasabah lokal. Karena saat ini, prosentase nasabah lokal masih lebih rendah dibandingkan asing. Bila sebelumnya kita sudah mengenal reksadana berbasis saham, maka menabung saham secara langsung bisa menjadi salah satu alternatif bagi Anda untuk mengakumulasikan dana Anda. Namun untuk bisa sampai bisa menabung saham, ada beberapa hal yang perlu kita perhatikan.

Menabung saham sama seperti halnya menabung di bank, Anda perlu untuk buka rekening terlebih dahulu, dan untuk itu Anda bisa buka rekening di perusahaan sekuritas, atau di jaman now, bisa melalui smartphone anda, tinggal klik, beres.

Setelah membuka rekening di perusahaan sekuritas, kemudian Anda sudah bisa memilih dan membeli saham-saham yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Tidak seperti halnya orang melakukan trading saham, untuk menabung saham, tidak perlu Anda pantau setiap hari harga saham atau perlu paham mengenai analisa teknikal, karena menabung saham lebih bagaimana menilai fundamental dari saham tersebut.

Dalam menabung saham, hal pertama yang perlu Anda perhatikan adalah, bahwa time horizon. menabung saham itu tujuannya jangka panjang, lebih dari 5 tahun. Anda sadar bahwa, menabung biasa di bank itu bunganya sudah kalah dari inflasi. Tidak mungkin Anda mendapatkan untung jika imbal hasil investasi Anda di bawah angka inflasi. Untuk jangka panjang, kenaikan harga saham pilihan akan jauh lebih besar daripada inflasi. Kenaikan harga saham inilah yang menjadi faktor pengali dari saham yang menjadi pilihan tabungan Anda. Semakin besar kenaikan harga saham, semakin besar faktor pengalinya.

Yang kedua, perlu konsistensi dalam menabung saham ini. Artinya, apapun kondisi bursa, apakah itu bearish atau bullish, Anda tetap secara konsisten menabung. Misalnya bursa hari ini bearish, harga saham A Rp. 1800 per lembar, Anda beli 1 lot (1 lot = 100 lembar.red), bila bulan depan bursa bullish, dan harga saham A, naik jadi Rp. 2000 per lembar, maka Anda tetap beli 1 lot saham. Dan seterusnya selama jangka waktu tertentu, misal 5 tahun.

Untuk bisa memilih saham-saham mana yang jadi tabungan Anda, tidak perlu Anda melakukan analisa yang rumit, seperti mengetahui rasio-rasio keuangan, tapi Anda bisa melihat laporan keuangan (balance sheet dan income statement = neraca dan laporan laba rugi) dari emiten tersebut. Jaman now, informasi laporan keuangan ini bisa Anda lihat secara online lewat portal resmi bursa, web emiten (perusahaan yang tercatat di bursa) atau portal keuangan lainnya. Ringkasnya, ada 3 item yang perlu Anda lihat dari laporan keuangan ini:

  1. Pendapatan
  2. Utang
  3. Laba

Mari kita lihat satu per satu, poin pertama: pendapatan, apakah pendapatan dari emiten atau perusahaan yang kita pilih tersebut positif dan naik terus setiap tahun ataukah menurun? Anda bisa melihat dari laporan laba rugi per tahun (year on year) atau laporan kuartal. Berapa kenaikannya? Umumnya dalam ringkasan laporan laba rugi, terdapat persentase naik/ turun pendapatan tersebut.

Poin kedua: utang, apakah dalam neraca perusahaan atau emiten utangnya lebih besar dari pada asetnya? Atau mengalami kenaikan utang yang signifikan atau tidak? Berapa persen kenaikan utang nya per tahun atau per kuartal? Informasi ini dapat dilihat dalam ringkasan laporan neraca.

Poin terakhir yang perlu diperhatikan adalah laba. Tentu saja tujuan membuat perusahaan adalah untuk dapat untung, bagaimana perusahaan secara konsisten mencetak laba setiap periode. Kalau perusahaan tidak mampu mencetak laba, maka emiten tersebut tidak layak dipilih. Kemampuan mencetak laba per tahun maupun per kuartal bisa dilihat juga dari ringkasan laporan laba rugi. Namun sebagai catatan perlu juga Anda perhatikan, bahwa kinerja tahun lalu, tidak menjamin kinerja yang akan datang.

Dari 3 (tiga) poin di atas, untuk lebih cepat memilih emiten atau perusahaan yang akan menjadi tabungan Anda, salah satu caranya adalah lewat indeks acuan seperti LQ45 atau indeks lain yang ada di bursa, pilihlah perusahaan yang mempunyai prospek yang bagus.

Selanjutnya, lakukan secara disiplin dan konsisten, artinya beli secara konsisten pada setiap tanggal tertentu setiap bulan, tanpa memperdulikan kondisi bursa naik atau turun.

Nah, selanjutnya tinggal Anda mulai, kalau bukan sekarang, kapan lagi?