Pilih Rumah Atau Apartemen?

Boy Hazuki Rizal ID 5Aug18 Print

Sekarang ini penawaran rumah maupun apartemen alias rumah susun banyak sekali. Meskipun banyak, sering kita mendengar bahwa kebutuhan rumah lebih tinggi dari pasokan rumah. Istilahnya ada backlog antara pasokan rumah dan kebutuhan rumah. Indonesia sebagai salah satu negara dengan jumlah penduduk terbanyak, kebutuhan tempat tinggal menjadi salah satu yang issue yang terus menerus muncul. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia membutuhkan tempat tinggal. Mau pilih rumah atau apartemen, tergantung kebutuhan dan tujuan masing-masing.

Zaman now, salah satu pilihan untuk hunian adalah rumah susun atau apartemen. Banyak orang memilih apartemen dengan alasan kepraktisan. Hal ini juga yang menjadi pertimbangan bahwa lokasi tempat bekerja atau beraktivitas tidaklah jauh dari apartemen. Mobilisasi penghuni sangat berpengaruh. Karena, kalau pilih apartemen tapi lokasinya jauh dari tempat bekerja, maka selain biaya transportasi yang lumayan, juga waktu perjalanan yang terbuang. Biaya transportasi dan waktu yang hilang tersebut di trade off dengan harga hunian yang lebih dekat dengan tempat bekerja atau beraktivitas, terutama untuk lokasi yang berada di tengah kota.

Sebagai pilihan investasi, tentu apartemen yang masih di jual dalam bentuk gambar, harganya akan jauh lebih murah, sehingga pada saat apartemennya sudah jadi, maka bisa di jual lagi dan mendapatkan capital gain dari investasi tersebut.

Jika disewakan, rental yield atau hasil sewa per tahun dari apartemen secara rata-rata sekitar 8%-10% dari nilai jual. Sementara untuk hasil sewa rumah hanya berkisar 4%-5% per tahun. Artinya, hasil sewa dari apartemen dua kali lipat daripada hasil sewa rumah. Investasi apartemen cocok untuk di kota-kota besar yang aktivitas penghuninya banyak berpusat di tengah kota. Apartemen yang dibeli untuk investasi ini dapat disewakan kemudian. Untuk melihat apakah investasi apartemen tersebut memang menguntungkan atau tidak, salah satu indikatornya bisa dilihat seberapa besar orang membutuhkan tempat tinggal sementara di area tersebut, seperti untuk pekerja asing dan turis. Semakin banyak yang butuh tempat tinggal sementara, investasi apartemen untuk disewakan cocok untuk di area tersebut.

Untuk keluarga muda atau yang masih single, dengan keuangan ‘terbatas’, apartemen bisa jadi pilihan awal untuk hunian. Dan pada saat keluarga bertumbuh dengan adanya anak-anak dan kondisi keuangan juga semakin baik, setelah 3 sampai 5 tahun, harga apartemen akan naik, selanjutnya apartemen bisa di jual dan hasil penjualan bisa menjadi down payment untuk beli rumah. Keterbatasan ruang di tengah kota menjadikan apartemen sebagai pilihan hunian karena untuk beli rumah di tengah kota, harganya sudah sangat mahal dan mungkin tidak masuk akal lagi.

Sedangkan pilihan untuk membeli rumah, salah satu alasannya karena kebutuhan ruang yang lebih luas bagi anggota keluarga. Dengan adanya tambahan anggota keluarga, apartemen dirasa kurang memadai.

Bila kita ingin membeli rumah sebagai hunian maupun investasi, maka yang perlu kita perhatikan adalah, lokasi, lokasi, lokasi. Pakar properti pasti menyarankan lokasi yang strategis, yang akses nya bagus, ada berbagai fasilitas seperti rumah sakit, sekolah, pasar, akses jalan tol, tempat rekreasi, sarana olahraga dan fasilitas lainnya. Karena fasilitas seperti itu yang menarik orang untuk tinggal dan beraktivitas di area situ. Semakin lengkap fasilitas, semakin banyak orang yang ingin tinggal disitu, hal ini otomatis akan mendongkrak harga properti di area tersebut.

 

Pembiayaan Rumah atau Apartemen

Jika sudah punya rumah pertama dan ingin membeli apartemen atau rumah kedua untuk investasi, dengan menggunakan fasilitas pinjaman dari bank (KPA – Kredit Pemilikan Apartemen / KPR – Kredit Pemilikan Rumah), tidak di sarankan untuk mengagunkan rumah hunian pertama yang ditempati saat ini untuk dijadikan down payment. Karena itu berarti bebannya akan ada 2 (dua), pertama, cicilan untuk membayar kredit multiguna dari rumah pertama yang dipakai untuk down payment, dan yang kedua, cicilan KPR dari rumah kedua itu sendiri. Jika ada kesulitan cash flow dalam pembayaran cicilan tersebut, maka rumah pertama bisa hilang karena disita bank, apalagi rumah kedua, ujung-ujungnya kedua-duanya hilang. Lebih baik, jika membeli rumah kedua, agunannya adalah rumah kedua itu sendiri, tanpa mengagunkan rumah pertama untuk bayar down payment. Hal ini untuk meminimalisir risiko.

Jika dihitung, ternyata cicilan KPR per bulan terlalu besar, dapat minta perpanjangan waktu atau tenor dari pembayaran cicilan KPR tersebut. Tenor bisa sampai 20 tahun, bahkan ada bank yang mau memberikan jangka waktu cicilan hingga 30 tahun. Atau pilih bank yang memberikan bunga tetap (fixed rate) untuk 3 sampai 5 tahun pertama, sehingga cicilan anda akan tetap selama periode tersebut dan cash flow anda terjaga.

Sebagai penutup, investasi di apartemen atau rumah siap huni, jika sudah di beli dapat langsung disewakan, sehingga hasil sewa dapat digunakan untuk membayar cicilan tersebut. Yang perlu jadi perhatian, untuk rumah harus selalu di rawat dan di jaga, agar bangunan tidak rusak atau di makan rayap. Karena kalau rumah rusak, akan berdampak pada nilai jual dari rumah yang turun. Kalau nilai jual turun, otomatis harga sewa juga akan turun. Sedangkan untuk apartemen, bangunan dan fasilitas apartemen sudah ada pihak yang menjaga dan merawat, sehingga anda tinggal mem-furnish unit yang dimiliki supaya orang tertarik dan berminat untuk menyewa.

 

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

weblink Investor Daily: http://id.beritasatu.com/opini/pilih-rumah-atau-apartemen/178701

 

MENYIAPKAN DP RUMAH.

down-payment KPR 27Aug17

rizalplanner _Tab Kontan 28Aug17

Pameran properti baru-baru ini yang di selenggarakan di pusat kota Jakarta, menyiratkan makin berjamurnya proyek properti yang ada dan salah satu kendala yang sering di hadapi oleh calon pembeli rumah adalah down payment (DP) atau uang muka. Rumah sudah di depan mata, KPR sudah siap untuk di ajukan, tapi terbentur down payment. Saat ini sesuai peraturan Bank Indonesia terbaru, uang muka untuk rumah pertama 15%.

Dalam siklus hidup manusia, umumnya setelah selesai sekolah, lanjut kuliah, masuk dunia kerja kemudian menikah. Bagi pasangan muda, kebutuhan akan tempat tinggal menjadi kebutuhan primer, apalagi kemudian punya anak, maka kebutuhan rumah tidak bisa di tunda-tunda lagi.

Memang disadari bahwa membeli properti membutuhkan uang besar, dan untuk mendapatkan uang besar itu kita bisa menggunakan fasilitas pinjaman dari bank. Dari peraturan Bank Sentral yang terakhir yang memperlonggar pembiayaan fasilitas KPR, anda dapat meminjam 85% dari nilai rumah yang anda inginkan. Artinya anda perlu merencanaan untuk menyiapkan 15% dana tunai sebagai down payment. Bagaimana caranya membentuk dana 15% tersebut untuk down payment? Ada yang mengumpulkan sebagian dari bonus, atau sebagian dari THR atau dana lain yang sifat nya kejutan seperti durian runtuh. Namun hal tersebut belum tentu berjalan mulus, jika tahun depan misalnya tidak ada bonus dari perusahaan atau tidak ada dana kejutan, atau yang paling mungkin, dana bonus habis karena keperluan mendadak, maka terjadilah gap dalam pengumpulan dana DP tersebut.  Sementara kenaikan harga properti terus berjalan.

Untuk itu anda perlu melakukan perencanaan sebelum membeli properti, misalkan target setelah menikah, akan membeli rumah dalam 5 (lima) tahun.

Yang pertama, hitung berapa maksimum cicilan yang bisa di alokasikan dari pendapatan anda dan istri per bulan, bahwa maksimum hanya 30% dari gaji yang hanya berhak untuk dihitung sebagai cicilan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Karena selebihnya dana sisa 70%, di asumsikan untuk biaya makan, transport, biaya hidup dan keperluan lain-lain. Jika total gaji anda dan istri Rp. 20 juta sebulan, maka maksimum cicilan per bulan Rp. 6 juta yang bisa di alokasikan untuk angsuran.

Yang kedua, hitung berapa maksimum pinjaman. Jika suku bunga KPR rata-rata 11%, dan lama pinjaman 10 – 15 tahun, serta asumsi cicilan per bulan Rp. 6 juta, maka nilai pinjaman yang bisa di berikan bank kepada anda, maksimum berkisar antara Rp. 436 juta – Rp. 528 juta. Karena sesuai peraturan bank sentral nilai pinjaman atau LTV hanya 85% untuk rumah pertama, maka nilai properti atau rumah yang bisa anda beli berkisar Rp. 512 juta – Rp. 622 juta.

Sebagai catatan, semakin rendah nilai suku bunga KPR, maka semakin tinggi nilai pinjaman yang bisa anda dapatkan, seperti iklan promo suku bunga KPR bank –bank tertentu untuk jangka waktu tertentu.  Begitu juga dengan tenor alias jangka waktu pinjaman, semakin lama waktu pinjaman, semakin besar nilai pinjaman.

Yang ketiga, tentukan properti yang anda inginkan, anda perlu tahu dimana lokasi properti yang ingin anda beli. Misalkan perumahan kawasan di pinggiran Jakarta, dimana harga rumah di kawasan tersebut saat ini berkisar Rp. 600 juta. Jika kenaikan per tahun harga properti di Indonesia berkisar antara 10%-20%, ambil asumsi rata-rata kenaikan harga properti 15% per tahun, maka harga rumah di kawasan tersebut dalam 5 tahun mendatang menjadi kira-kira 1,2 Miliar.

Yang keempat, hitung DP properti tersebut 5 tahun mendatang. Dengan mengacu pada hitungan poin ketiga di atas, harga 5 tahun mendatang properti area perumahan kawasan pinggiran Jakarta tersebut menjadi Rp. 1,2 miliar, maka sesuai peraturan bank sentral untuk nilai maksimum pinjaman atau LTV (loan to value) sebesar 85%, maka DP nya sebesar 15% harus dipersiapkan secara tunai, dalam contoh ini 15% dari Rp. 1,2 miliar, sebesar Rp. 180 juta.

Yang kelima, bila anda menggunakan KPR (Kredit Pemilikan Rumah), ada biaya KPR yang harus anda tanggung untuk perolehan kredit tersebut, nilainya kurang lebih 10% dari nilai perkiraan pinjaman properti tersebut. Dalam contoh ini 10% dari Rp. 1,02 M, atau Rp. 102 juta. Angka Rp. 1,02 M merupakan 85% dari Rp. 1,2 Miliar harga properti tersebut.

Total dari dana down payment plus biaya kredit yang harus di persiapkan sebesar Rp. 180 juta plus Rp. 102 juta adalah Rp. 282 juta. Karena bila anda sudah menyiapkan dana DP tapi tidak ada biaya kredit, maka tidak bisa juga mendapat fasilitas bank. Biaya kredit ini sifatnya harus tunai mencakup pembayaran pajak, provisi, BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), jasa notaris, asuransi dan lain-lain untuk mendapatkan perolehan kredit tersebut.

Yang ke enam adalah mencari ‘kendaraan’ yang cocok untuk mendapatkan total dana Rp. 282 juta tersebut dalam 5 tahun. Salah satunya dengan membeli reksadana. Untuk jangka waktu 5 tahun, pilihan reksadana saham bisa menjadi pilihan, rata-rata memberikan imbal hasil 15%. Kalau dihitung, maka installment per bulan sebesar kurang lebih Rp. 3,2 juta selama 5 tahun mendatang.

Bila di hitung, investasi untuk DP kredit properti, dari contoh di atas sebesar 16% dari total gaji anda dan istri. Nilai ini seolah-olah masih jauh dari prosentasi maksimum cicilan anda yang 30% yang di perbolehkan oleh bank. Jika anda ingin mempercepat waktu pengumpulan DP atau ingin menaikkan daya beli atas harga rumah yang lebih tinggi nilainya yang bisa di beli atau ingin memperpendek waktu pinjaman ke bank, maka penambahan 14% lagi sebagai dana investasi, dapat dijadikan sebagai skenario dalam tambahan investasi persiapan membentuk DP rumah sekaligus ajang latihan mencicil.

Selamat berburu properti hunian yang Anda dan keluarga idam-idamkan ya.

 

 

Review Buku: Real Estate Riches by Dolf de Roos, Ph.D

pic source: judyoz.com

pic source: judyoz.com

 

Pengarang buku ini seorang Kiwi (sebutan khusus untuk orang New Zealand), Dolf De Roos namanya. De Roos mengasosiasikan bukunya  dengan Robert Kiyosaki, pengarang buku Rich Dad Poor Dad, seri dari “Rich Dad Advisor™”, warna cover nya pun ungu hitam, mengikuti tema cover buku Kiyosaki. Di dalamnya juga ada pengantar dari Kiyosaki. De Roos adalah seorang Ph.D di bidang electrical engineering, yang tidak pernah kerja pada orang. Menurut ceritanya, de Roos pernah ditawari pekerjaan dengan gaji sebesar US$ 32.000 setahun, tapi ditolaknya, karena seminggu sebelumnya dia sudah deal transaksi real estate senilai US$ 35.000. De Roos bilang kalau dalam seminggu bisa dapat US$ 35000, ngapain harus kerja setahun untuk uang yang lebih kecil US$ 32.000?

Ada beberapa poin yang ingin De Roos highlight dalam bukunya:

  1. The 100:10:3:1 rule

Maksudnya De Roos kalau kita sedang mencari properti, carilah 100 unit properti, kemudian buatlah penawaran untuk 10 unit, selanjutnya cobalah cari pendanaan untuk 3 unit dan akhirnya anda hanya akan beli 1 unit. ‘Cari’ disini maksudnya inspeksi secara fisik unit dari masing-masing properti tersebut.

  1. Ignore biaya broker dan komisi untuk simplicity.

Menurut saya kalau kita jual properti melalui broker, paling tidak 2%-3% dari nilai transaksi harus kita keluarkan sebagai komisi. Komisi ini tetap harus diperhitungkan. Selain itu biaya transaksi properti sangat signifikan, seperti pajak yang harus dibayar oleh pembeli dan penjual, biaya notaris, dll.

  1. KPR memberikan leverage yang lebih tinggi dari pada membeli saham dengan fasilitas margin.

Besar bunga fasilitas margin lebih tinggi dari bunga bank, semakin lama uang ditahan semakin besar pula bunga yang harus dibayarkan. Poin ini terkait dengan besar bunga dan jangka waktu KPR vs fasilitas.

  1. Biaya sewa meng cover biaya-biaya yang terkait properti.

De Roos bilang bahwa kalau kita beli properti dengan bijak dan menyewakannya, maka uang sewa tersebut akan meng cover biaya-biaya yang timbul seperti cicilan, biaya pemeliharaan, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Menurut saya jika kita bandingkan harga sewa sekitar 3%-5% per tahun, sementara biaya bunga cicilan KPR per tahun 12%-15%, maka sangat jarang harga sewa dapat mengcover biaya-biaya yang timbul, seperti biaya bunga cicilan KPR tersebut.

  1. Penjual harus meng hire appraiser.

Appraiser dibutuhkan jika bank atau perusahaan pembiayaan dibutuhkan dalam transaksi ini. Sementara itu di lain sisi, seorang investor harus lebih jeli dari appraiser itu sendiri. Sang investor harus lebih kenal medan.

  1. Membandingkan saham dengan real estate

De Roos ingin mencoba membuktikan bahwa real estate lebih baik daripada saham, karena harganya yang sangat berfluktuasi dibandingkan harga real estate.

  1. Hanya dibutuhkan common sense untuk berinvestasi di properti.

Padahal menurut Matius Yusuf, Direktur Pemasaran dari Agung Podomoro – salah satu perusahaan properti di tanah air, perlu ilmu yang memadai, kecepatan dan ketajaman dalam berpikir dan bertindak untuk membeli suatu properti. Artinya sang investor perlu dibekali ilmu manajemen keuangan, hukum yang terkait properti, perpajakan, asuransi dll.

  1. De Roos bilang, anda akan mendapatkan feel harga dari suatu properti setelah me’lihat’ beragam properti.

 

Tidak semua poin bisa di aplikasikan menurut saya, jadi tinggal bagaimana kita ambil yang related saja.

 

 

Catch me     : @rizalplanner

Email             : rizal.planner@gmail.com

 

Tags: financial planner, perencana keuangan, properti, Real Estate Riches, Real Estate, Dolf de Roos, buku properti.

SUNRISE dan SUNSET PROPERTI

property investment

Ini merupakan rangkuman dari talkshow salah satu radio swasta dengan Matius Yusuf, Direktur Pemasaran Agung Podomoro yang saya dengar tadi malam saat menikmati kemacetan Jakarta. Beliau bicara mengenai bisnis properti, apa saja yang mesti kita perhatikan pada waktu membeli properti.

Untuk tahu properti mana yang bagus, kita harus tahu yang mana area yang sunrise mana area yang sunset. Maksudnya sunrise adalah lebih banyak orang yang inflow ke area tersebut dibandingkan yang outflow, contohnya Serpong, lebih banyak orang yang masuk (inflow) ke area Serpong dibandingkan orang yang keluar (outflow) dari Serpong. Sebaliknya Green Garden, Jakarta Barat, karena banjir yang terus menerus, lebih banyak orang yang keluar (outflow) dari situ dibandingkan orang yang masuk (inflow) ke Green Garden, area seperti ini dinamakan sunset area. Dari kriteria di atas, carilah area-area yang menjadi area sunrise properti.

Dalam berinvestasi properti ada 5 L yang menjadi rumusan dasar:

  1. Lokasi
  2. Lokasi
  3. Lokasi
  4. Lokasi
  5. Lokasi

Sedemikian pentingnya lokasi, sehingga harus dijadikan patokan dasar utama dalam investasi properti.

Dalam berinvestasi properti, seseorang harus mempunyai pengetahuan yang tepat sehingga berinvestasi di properti dapat terus menguntungkan. Beliau menyebutkan bahwa hal-hal terpenting dalam berinvestasi properti adalah:

  1. Lokasi yang strategis dan bagus,
  2. Aksesibilitas mudah,
  3. Fasilitas yang memadai, dan
  4. Who’s the man behind the gun (artinya: siapa orang dibalik developer tersebut dan bagaimana track recordnya).

Jika anda sudah menemukan itu semua, maka selain anda harus smart, juga harus speed, maksudnya cepat dalam mengeksekusinya. Jangan menunggu besok, karena harga akan terus naik.

Sebagai contoh, jika ada suatu area yang baru benar-benar mulai akan digarap, jadilah 10% pertama pembelinya, karena harga jual dari developer itu sama dengan Harga Pokok Penjualan nya (HPP). Perlu informasi dari ring 1, orang-orang dalam. Selanjutnya harga akan naik untuk 20% pembeli berikutnya, 30%, 40%, 50% dan seterusnya sampai kalau sudah dipasang papan reklame, maka ini menunjukkan harganya sudah berkali lipat dari HPP nya.

Carilah properti yang naik 2-3 kali lipat dari inflasi dalam setahun. Karena properti inilah yang memberikan keuntungan bagi anda.

Bagaimana dengan suku bunga yang tinggi saat ini?  Menurut beliau, dengan tingkat suku bunga acuan BI rate 7,5% saat ini (April 2014) dan suku bunga KPR 11.5%, suku bunga ini tergolong masih cukup rendah. Mengapa? Karena hitungannya, bila inflasi 8.38% saat ini (tahun 2013, BPS) dan properti tersebut naik 3x lipat dari inflasi, maka harga properti tersebut naik kurang lebih 25% dalam setahun. Bila dikurangi dengan suku bunga KPR 11,5%, maka masih ada margin 13,5% (25%- 11,5%). Inilah yang disebut properti yang memberikan keuntungan.

Untuk memulai bisnis properti ada beberapa level:

  1. Marketer, yang ini requirementnya MBA – modal bacot aja alias modal mulut aja. Pinter ngomong ke orang, jadi salesman/saleswoman.
  2. Investor, kalau sudah punya uang lebih bisa jadi investor, naik satu kelas, bisa pilah-pilih properti mana yang menguntungkan
  3. Developer, kelasnya sudah naik lagi, untuk level yang ini harus jeli melihat berbagai aspek, mulai dari pemilihan lokasi, pilih arsitek untuk desain perumahan sampai aspek purna jual. Aspek purna jual penting agar properti yang sudah dibangun developer tersebut tidak jatuh harganya, oleh karena itu perlu di maintain.

Bagaimana dengan apartemen? Apakah ini juga menguntungkan? Menurut beliau, apartemen berbeda dengan perumahan, karena kalau apartemen akan menguntungkan bila disewakan, inilah yang disebut dengan net yield. Harga jual pasarannya mungkin tidak naik drastis, tapi harga sewanya bisa 10% dari harga pasaran apartemen tersebut bila fully furnished. Sedangkan kalau rumah, yang dinikmati adalah capital gain nya, alias kenaikan harga rumah tersebut, sedangkan harga sewanya berkisar antara 3%-5% saja.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

RULE of 72

pic source: swanretirement.com

pic source: swanretirement.com

Pernahkah anda mendengar rule of 72? Jangan bayangkan rumus ini sesusah rumus Archimedes atau rumus menghitung jarak matahari ke bumi. Rule of 72 atau hukum rumus 72 adalah rumus sederhana yang diciptakan oleh Einstein untuk menghitung cepat berapa tahun modal yang kita investasikan akan menjadi 2x lipat.

Rumusnya sangat mudah:

72 : tingkat suku bunga = jangka waktu nilai investasi jadi 2x lipat

Tabel di bawah sebagai ilustrasi dari Rule of 72

Tingkat suku bunga

Rule of 72

2%

36,0

3%

24,0

4%

18,0

5%

14,4

10%

7,2

12%

6,0

24%

3,0

Khusus untuk tulisan ini fokus pada investasi properti. Jika anda beli rumah sekarang seharga Rp. 1 M, dengan rata-rata tingkat suku bunga yang berlaku saat ini adalah 12%, maka nilai rumah anda akan berlipat dua menjadi Rp. 2 M dalam jangka waktu 6 tahun.

Rumus 72 ini berlaku universal, dimanapun anda berada. Oleh karena itu kalau anda beli properti di luar negeri, tingkat kenaikannya lambat, karena tingkat suku bunga nya rendah. Di Amerika rata-rata suku bunga 4,3%, di Australia 5,0%,  sedangkan di Indonesia tingkat suku bunganya tinggi, jauh lebih tinggi dari negara-negara maju. Dalam investasi properti, selain tingkat suku bunga dan waktu, maka inflasi juga memegang peran penting. Semakin tinggi tingkat inflasi suatu negara, semakin cepat kenaikan harga properti tersebut. Sebagai catatan tahun 2013 lalu, laju inflasi di Indonesia mencapai 8,38% (sumber: BPS).

Dari contoh di atas, secara teori matematis rumus tersebut menghitung kenaikan nilai properti menjadi dua kali lipat dalam jangka waktu 6 tahun, tapi bisa jadi kurang dari 6 tahun pun sudah mencapai kenaikan 2x lipat. Misalnya, 4 tahun lalu seseorang membeli rumah di suatu kawasan Jakarta, harganya Rp. 900 juta, sekarang harganya sudah Rp. 1,7 M. Artinya tidak perlu menunggu sampai 6 tahun untuk men- double kan nilai properti tersebut.  Ini disebabkan karena berbagai faktor, selain kondisi makro ekonomi, juga karena jumlah permintaan akan properti yang jauh lebih besar dari pada pasokan, serta aksi spekulan properti.

Hasil survey Harga Properti Residensial pasar primer yang dilakukan Bank Indonesia 2013 lalu menunjukkan secara year on year, kenaikan rumah 13,51%, dan rumah tipe kecil mengalami kenaikan yang paling tinggi 18,49%.

Anda bisa hitung sendiri, berapa lama nilai investasi anda akan jadi double?

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

APA SAJA YANG PERLU ANDA KETAHUI UNTUK HIBAH?

pic source: okezone,com

pic source: okezone.com

Dalam perencanaan keuangan, satu hal penting yang perlu diperhatikan bila anda sudah punya aset dan ingin mendistribusikan kekayaan anda kepada anak-anak atau orang-orang yang anda cintai adalah dengan cara hibah. Distribusi kekayaan selalu terkait dengan hukum yang berlaku, dalam hal ini ada tiga hukum yang berlaku di Indonesia: yang pertama Kompilasi Hukum Islam (KHI), yang kedua Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHP) dan yang ketiga Hukum Adat.

Menurut KUHP, ada 3 syarat hibah:

  1. Yang menerima dan yang memberi hibah masih hidup.
  2. Barang yang dihibahkan harus sudah ada, kalau baru akan ada kemudian, maka hibahnya batal.
  3. Harus dengan akte notaris, kecuali untuk barang yang bergerak, dapat langsung dialihkan secara fisik.

Setelah tahu syarat-syarat di atas, yang pertama yang perlu anda lakukan adalah mengklasifikasikan jenis kekayaan anda, apakah termasuk barang bergerak atau barang tidak bergerak. Barang bergerak terdiri dari 2 jenis, berwujud dan tidak berwujud. Yang berwujud seperti mobil, emas,berlian, permata, uang, dan yang tidak berwujud: seperti saham, obligasi dan piutang. Sedangkan barang tidak bergerak seperti tanah, dan segala benda yang secara permanen melekat di atasnya.

Jika sudah tahu klasifikasi apa, maka selanjutnya adalah cara pengalihannya. Untuk emas, berlian, permata, uang, mobil dan barang berwujud lainnya dialihkan dengan pengalihan fisik, sedangkan untuk saham, obligasi, piutang, dialihkan dengan cara cessie yaitu menandatangani akta pengalihan, sedangkan untuk benda tidak bergerak seperti properti, rumah, tanah, sawah, ladang, dialihkan dengan cara menandatangani akte pengalihan yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Sebagai contoh, misalkan anda mempunyai 3 rumah di Jakarta ingin anda hibahkan kepada 2 anak dan istri anda, maka rumah pertama untuk anak pertama, rumah kedua untuk anak kedua sedangkan rumah ketiga yang ingin anda hibahkan ke istri tidak bisa. Mengapa? Karena hibah antara suami istri selama perkawinan dilarang menurut KUHP.

Selain itu yang menjadi perhatian adalah dampak finansialnya, untuk pengalihan tersebut tentu akan timbul biaya dan pajak, misalnya dari contoh di atas, untuk dari pengalihan 2 properti tersebut, maka anak pertama dan kedua, masing-masing harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPTHB) senilai 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

Lain halnya jika yang dilakukan adalah hibah wasiat, artinya hibah yang merupakan warisan, setelah si pemberi hibah meninggal dunia, maka sesuai peraturan, ada diskon 50% dari 5% atas BPHTB, selain itu anak-anak anda sebagai penerima hibah juga mendapat pengurangan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebesar Rp. 350 juta.

Catch me: @rizalplanner

Contact me: rizal.planner@gmail.com

CERMAT MEMILIH INVESTASI

source: aegonreligare.com

source: aegonreligare.com

Akhir-akhir ini media massa banyak memberitakan seorang ustadz terkenal yang dihentikan kegiatan pengumpulan dananya oleh otoritas yang berwenang (baca: OJK = Otoritas Jasa Keuangan). Di radio kita juga mendengar, bahwa OJK banyak memberikan himbauan kepada masyarakat untuk berhati-hati dalam berinvestasi.

Tulisan ini tidak untuk membahas si ustadz (tidak perlu disebut namanya yaa) atau OJK atau person secara tertentu, tapi untuk diri kita sendiri dalam memahami keputusan investasi yang kita pilih, agar kita cermat dan berhati-hati.

Selain tips yang pernah saya bahas dalam tulisan saya 14 Januari 2013 https://rizalplanner.wordpress.com/2013/01/14/tips-berinvestasi/ , ada beberapa hal yang juga perlu menjadi concern kita dalam berinvestasi.

  • Legalitas usaha.
    • Adakah Surat Izin Usaha dari otoritas yang berwenang? Kalau misalnya mengumpulkan dana pihak ketiga, harus punya izin dari BI seperti layaknya Bank, kalau punya usaha pengelolaan dana, tentu harus ada izin dari OJK, kalau investasi komoditas, harus ada izin dari Otoritas Bursa Berjangka. Jadi jika ingin lebih yakin, cek terlebih dahulu surat ijin usaha nya ke otoritas berwenang, dan apakah benar izin usaha tersebut valid?
  • Underlying asset.
    • Duitnya untuk beli apa sebagai dasar investasi? Duit kelolaannya itu diputar dimana? Apakah di Pasar Modal? Pasar Uang? Komoditas? Forex? Properti? Tambang? Emas? atau apa? Semuanya itu bisa dihitung return nya. Misalnya jika ada yang menjanjikan return 10% per BULAN, patut di tanyakan, duitnya di putar dimana? Apa saja portfolionya? Sudah berapa lama mengelola portfolio tersebut. Mana buktinya? Hal-hal tersebut merupakan pertanyaan yang harus menjadi concern kita, agar duit kita tidak hilang.
  • Kapasitas dan Pengetahuan.
    • Apakah pemilik usaha atau pengelola dana tersebut mempunyai kapasitas yang cukup dalam mengelola dana. Apakah ia mempunyai pengetahuan yang memadai dalam mengelola investasi. Apakah ia memiliki lisence (surat ijin) yang diterbitkan oleh otoritas berwenang, seperti di pasar modal dikenal adanya lisence MI (Manajer Investasi). Karena jika salah kelola dan tidak cukup kapasitasnya dalam mengelola portfolio yang ada, maka taruhannya selain nama baik juga secara hukum bisa dituntut, karena tidak berizin.
  • Kepercayaan.
    • Apakah si pengelola dapat dipercaya? Apakah dia punya track record yang bagus dalam dunia investasi? Sebagai contoh, misalnya untuk bank sebagai agen penjual reksadana tentu sudah melakukan seleksi terhadap manajer investasi. Bank mempunyai kriteria tersendiri dalam menilai kelayakan suatu manajer investasi agar produknya layak di jual oleh bank. Karena bank juga tidak mau terkena dampak jika terjadi apa-apa dengan si penjual alias si manajer investasi meskipun sudah dijelaskan di awal bahwa bank hanya sebagai agen penjual reksadana saja.

So guys, be careful choosing your investment.

Catch me; @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com