Pilih Rumah Atau Apartemen?

Boy Hazuki Rizal ID 5Aug18 Print

Sekarang ini penawaran rumah maupun apartemen alias rumah susun banyak sekali. Meskipun banyak, sering kita mendengar bahwa kebutuhan rumah lebih tinggi dari pasokan rumah. Istilahnya ada backlog antara pasokan rumah dan kebutuhan rumah. Indonesia sebagai salah satu negara dengan jumlah penduduk terbanyak, kebutuhan tempat tinggal menjadi salah satu yang issue yang terus menerus muncul. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia membutuhkan tempat tinggal. Mau pilih rumah atau apartemen, tergantung kebutuhan dan tujuan masing-masing.

Zaman now, salah satu pilihan untuk hunian adalah rumah susun atau apartemen. Banyak orang memilih apartemen dengan alasan kepraktisan. Hal ini juga yang menjadi pertimbangan bahwa lokasi tempat bekerja atau beraktivitas tidaklah jauh dari apartemen. Mobilisasi penghuni sangat berpengaruh. Karena, kalau pilih apartemen tapi lokasinya jauh dari tempat bekerja, maka selain biaya transportasi yang lumayan, juga waktu perjalanan yang terbuang. Biaya transportasi dan waktu yang hilang tersebut di trade off dengan harga hunian yang lebih dekat dengan tempat bekerja atau beraktivitas, terutama untuk lokasi yang berada di tengah kota.

Sebagai pilihan investasi, tentu apartemen yang masih di jual dalam bentuk gambar, harganya akan jauh lebih murah, sehingga pada saat apartemennya sudah jadi, maka bisa di jual lagi dan mendapatkan capital gain dari investasi tersebut.

Jika disewakan, rental yield atau hasil sewa per tahun dari apartemen secara rata-rata sekitar 8%-10% dari nilai jual. Sementara untuk hasil sewa rumah hanya berkisar 4%-5% per tahun. Artinya, hasil sewa dari apartemen dua kali lipat daripada hasil sewa rumah. Investasi apartemen cocok untuk di kota-kota besar yang aktivitas penghuninya banyak berpusat di tengah kota. Apartemen yang dibeli untuk investasi ini dapat disewakan kemudian. Untuk melihat apakah investasi apartemen tersebut memang menguntungkan atau tidak, salah satu indikatornya bisa dilihat seberapa besar orang membutuhkan tempat tinggal sementara di area tersebut, seperti untuk pekerja asing dan turis. Semakin banyak yang butuh tempat tinggal sementara, investasi apartemen untuk disewakan cocok untuk di area tersebut.

Untuk keluarga muda atau yang masih single, dengan keuangan ‘terbatas’, apartemen bisa jadi pilihan awal untuk hunian. Dan pada saat keluarga bertumbuh dengan adanya anak-anak dan kondisi keuangan juga semakin baik, setelah 3 sampai 5 tahun, harga apartemen akan naik, selanjutnya apartemen bisa di jual dan hasil penjualan bisa menjadi down payment untuk beli rumah. Keterbatasan ruang di tengah kota menjadikan apartemen sebagai pilihan hunian karena untuk beli rumah di tengah kota, harganya sudah sangat mahal dan mungkin tidak masuk akal lagi.

Sedangkan pilihan untuk membeli rumah, salah satu alasannya karena kebutuhan ruang yang lebih luas bagi anggota keluarga. Dengan adanya tambahan anggota keluarga, apartemen dirasa kurang memadai.

Bila kita ingin membeli rumah sebagai hunian maupun investasi, maka yang perlu kita perhatikan adalah, lokasi, lokasi, lokasi. Pakar properti pasti menyarankan lokasi yang strategis, yang akses nya bagus, ada berbagai fasilitas seperti rumah sakit, sekolah, pasar, akses jalan tol, tempat rekreasi, sarana olahraga dan fasilitas lainnya. Karena fasilitas seperti itu yang menarik orang untuk tinggal dan beraktivitas di area situ. Semakin lengkap fasilitas, semakin banyak orang yang ingin tinggal disitu, hal ini otomatis akan mendongkrak harga properti di area tersebut.

 

Pembiayaan Rumah atau Apartemen

Jika sudah punya rumah pertama dan ingin membeli apartemen atau rumah kedua untuk investasi, dengan menggunakan fasilitas pinjaman dari bank (KPA – Kredit Pemilikan Apartemen / KPR – Kredit Pemilikan Rumah), tidak di sarankan untuk mengagunkan rumah hunian pertama yang ditempati saat ini untuk dijadikan down payment. Karena itu berarti bebannya akan ada 2 (dua), pertama, cicilan untuk membayar kredit multiguna dari rumah pertama yang dipakai untuk down payment, dan yang kedua, cicilan KPR dari rumah kedua itu sendiri. Jika ada kesulitan cash flow dalam pembayaran cicilan tersebut, maka rumah pertama bisa hilang karena disita bank, apalagi rumah kedua, ujung-ujungnya kedua-duanya hilang. Lebih baik, jika membeli rumah kedua, agunannya adalah rumah kedua itu sendiri, tanpa mengagunkan rumah pertama untuk bayar down payment. Hal ini untuk meminimalisir risiko.

Jika dihitung, ternyata cicilan KPR per bulan terlalu besar, dapat minta perpanjangan waktu atau tenor dari pembayaran cicilan KPR tersebut. Tenor bisa sampai 20 tahun, bahkan ada bank yang mau memberikan jangka waktu cicilan hingga 30 tahun. Atau pilih bank yang memberikan bunga tetap (fixed rate) untuk 3 sampai 5 tahun pertama, sehingga cicilan anda akan tetap selama periode tersebut dan cash flow anda terjaga.

Sebagai penutup, investasi di apartemen atau rumah siap huni, jika sudah di beli dapat langsung disewakan, sehingga hasil sewa dapat digunakan untuk membayar cicilan tersebut. Yang perlu jadi perhatian, untuk rumah harus selalu di rawat dan di jaga, agar bangunan tidak rusak atau di makan rayap. Karena kalau rumah rusak, akan berdampak pada nilai jual dari rumah yang turun. Kalau nilai jual turun, otomatis harga sewa juga akan turun. Sedangkan untuk apartemen, bangunan dan fasilitas apartemen sudah ada pihak yang menjaga dan merawat, sehingga anda tinggal mem-furnish unit yang dimiliki supaya orang tertarik dan berminat untuk menyewa.

 

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

weblink Investor Daily: http://id.beritasatu.com/opini/pilih-rumah-atau-apartemen/178701

 

Bunga KPR: pilih yang mana, fix atau floating?

man move to lower interest

Kalau kita sudah ketemu properti yang akan kita beli, baik rumah idaman, apartemen dambaan, atau ruko impian kita, maka salah satu cara pembayarannya adalah dengan pinjaman dari bank.

Saat ini banyak bank yang menawarkan KPR/KPA dengan bunga fix (tetap) dan banyak juga yang menawarkan bunga floating (mengambang). Kalau kita harus memilih, pilihlah bunga fix dengan tenor (jangka waktu) paling lama. Misalnya ada penawaran KPR:  9,75% untuk 4 tahun, 8,88% untuk 3 tahun, 7,11% untuk 2 tahun, maka pilihlah yang pertama: 9,75% untuk 4 tahun. Mengapa? Karena dengan memilih bunga fix selama 4 tahun pertama, artinya cicilan yang kita bayarkan ke bank akan tetap selama 4 tahun. Dan ini penting untuk menjaga cash flow kita dan rencana-rencana keuangan lainnya. Tapi bila kita pilih bunga floating (mengambang) artinya cicilan kita bisa berubah-ubah setiap saat/periode, misalnya, bunga 12 bulan pertama 12%, maka belum tentu untuk bunga 12 bulan berikutnya masih 12%, bisa jadi malah naik jadi 13%, yang sering disebut sebagai penyesuaian bunga pinjaman yang karena berbagai faktor biasanya naik, dan kalau pun turun karena patokan suku bunga seperti SBI (Sertifikat Bank Indonesia) turun, maka turunnya bunga KPR bisa lamaa banget dan mungkin saja stabil di angka awal.

Contoh sederhana dari cerita di atas misalnya kalau kita beli rumah dengan pinjaman 10 tahun dari bank sebesar  Rp. 500 juta, bunga KPR  fix 9,75% selama 4 tahun, maka cicilan kita per bulan Rp. 6,5 juta, jumlah ini tetap selama 4 tahun pertama, sedangkan untuk sisa 6 tahunnya akan kena bunga floating yang umumnya lebih tinggi dari bunga fix,  tapi bila sejak awal  kita pilih bunga floating 12%, maka cicilan kita pada awal periode sudah sebesar Rp. 7,2 juta. Untuk awalnya saja ada selisih Rp. 700 ribu perak yang merupakan  extra tambahan 2,25% bunga yang mesti kita bayarkan ke bank sejak awal. Tentu saja ini merugikan bagi kita sebagai konsumen. Kalau kita bisa bayar bunga lebih murah kenapa harus bayar mahal?

Memang setelah masa akhir bunga fix 4 tahun, kita akan dikenakan bunga floating oleh bank yang umumnya lebih tinggi dari bunga fix. Karena disinilah bank mendapatkan margin alias untung nya.

Nah kalau sudah habis masa bunga fix, lihat-lihat saja di market, apakah ada bank lain yang menawarkan bunga fix, kalau ada, pindahkan saja lagi.

Catch me: @rizalplanner

Contact me: rizal.planner@gmail.com

BELI PROPERTY YUK…!

source: cirebonproperti.com

source: cirebonproperti.com

 

Emangnya kayak beli kacang?

Tapi fenomena ini yang terjadi sekarang, orang rela antre untuk dapat nomer antrian beli properti, baik rumah, ruko maupun apartemen. Karena ada survey yang mengatakan bahwa antara supply properti dengan permintaan properti masih sangat jauh, sehingga karena lebih banyaknya permintaan dibandingkan supply barang yang ada, ga heran, harganya naik terus.

Properti merupakan salah satu instrumen yang banyak direkomendasikan sebagai portfolio investasi. Untuk pasangan muda, rumah merupakan kebutuhan, kelak dengan adanya anak-anak maka mau tidak mau tempat tinggal sudah jadi kebutuhan keluarga, masa mau nebeng di rumah orang tua terus? atau ngontrak terus?

Kalau uang belum cukup beli cash, maka hutang properti di bank (misalnya KPR – Kredit Pemilikan Rumah) merupakan hutang yang produktif, karena value dari properti tersebut akan terus naik seiring dengan berjalannya waktu. Selain itu value properti akan meningkatkan total kekayaan bersih anda.

Dengan adanya aturan Bank Indonesia, kita boleh hutang 70% dari harga transaksi, artinya 30% harus kita bayarkan cash sebagai down paymentnya.

Jika kita beli rumah melalui KPR bank, maka estimasi biaya yang timbul seperti bayar jasa notaris, pajak, Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, (BPHTB) dan biaya-biaya lainnya, diperkirakan sebesar 10% dari value KPR yang kita ambil. Dan ini harus kita siapkan dana cash.

Misalnya harga rumah Rp. 500 juta, maka DP yang harus kita siapkan Rp. 150 juta, pajak, BPHTB dan biaya-biaya lain sebesar Rp. 35 juta.

Tabel perhitungannya seperti di bawah:

Items Harga Keterangan
Harga rumah Rp. 500 juta Nilai transaksi
Down payment (DP) Rp. 150 juta =30% dari Rp. 500 juta – siapkan dana cash
Pembiayaan bank Rp. 350 juta =Rp. 500 juta – Rp. 150 juta – hutang produktif kita.
Biaya jasa notaries, BPHTB, dan biaya lain-lain Rp. 35 juta 10% x Rp. 350 juta, yang ini juga harus cash

 Hal lain yang jadi perhatian Bank dalam menyetujui kredit adalah perhitungan rasio hutang terhadap pendapatan kita, maksimum 35%, ada Bank yang cuma kasih batas 30%.

Misalnya cicilan per bulan Rp. 5 juta selama 10 tahun, sedangkan gaji Rp. 20 juta, maka rasio hutang terhadap gaji adalah 25%, otomatis di bawah kriteria tsb.

Perhitungan tabel sederhananya bisa dilihat sbb:

Items Nilai Keterangan
Gaji Rp. 20 juta (asumsi bisa joint income dengan pasangan)
Jangka waktu 10 tahun  
Cicilan/ bulan Rp. 5 juta Terdiri dari hutang pokok dan bunga
Rasio cicilan terhadap gaji 25% Max. yang di perbolehkan 35%.

 Sebagai financial planner, investasi di properti merupakan diversifikasi dari investasi kita. Ini jelas aset yang nyata, selain itu jika kita beli melalui dengan cara hutang ke Bank, Bank akan mengecek dan memverifikasi properti yang akan di beli, karena Bank juga punya kepentingan agar rumah yang jadi agunan memang jelas adanya tidak seperti investasi bodong yang heboh itu (lihat tulisan saya: Ketipu lagi)

 So, jangan tunggu harga naik baru beli properti, tapi belilah properti dan tunggulah harga naik

 

Catch me: @rizalplanner

Email: rizal.planner@gmail.com