Rumah Warisan, Dokumen dan Pajak Terkait.

Boy Hazuki Rizal Investor Daily 28Sep19

Di publikasikan di Koran Investor Daily, 28 September 2019: https://investor.id/opinion/rumah-warisan-dokumen-dan-pajak-terkait

Rumah

Setelah berlalunya kesedihan atas kematian dari orang tua, salah satu peninggalan orang tua pada umumnya adalah harta berupa rumah warisan. Apalagi kalau ahli warisnya banyak, maka orang-orang yang ditinggalkan mungkin saja timbul perselisihan, karena salah satu ahli waris ingin menguasai harta peninggalan. Rumah warisan merupakan contoh harta peninggalan yang paling banyak kasusnya.

Kalau ada anggota keluarga yang tidak sepakat dengan pembagian harta waris, maka bisa mengajukan permohonan penetapan fatwa waris ke Pengadilan Agama (bagi yang muslim) dan Pengadilan Negeri (bagi non muslim). Fatwa waris juga diperlukan bila ahli waris dan pewaris secara hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus sudah terlalu jauh, sehingga putusan pengadilan diperlukan untuk menetapkan siapa saja ahli waris yang berhak.

Untuk menjual rumah warisan kepada pihak ketiga, harus ada Surat Keterangan Waris (SKW), jika SKW sudah cukup, maka tidak diperlukan lagi penetapan ahli waris dari pengadilan. SKW dibuat di bawah tangan, diketahui oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat setempat. Sedangkan untuk keturunan Chinese dan Eropa, maka perlu dibuatkan SKW di Notaris, yang didahului dengan pengecekan ke Pusat Daftar Wasiat di Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia, sedangkan untuk keturunan Timur Asing bukan Tionghoa seperti Arab dan India, SKW dibuatkan di Balai Harta Peninggalan (BHP). BHP merupakan unit pelaksana teknis instansi pemerintah yang berada di bawah Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.

Bila para ahli waris sudah sepakat untuk menjual rumah, dan rumah tersebut atas nama orang tua yang sudah meninggal, maka nama yang terdaftar di sertifikat perlu dibaliknamakan terlebih dahulu ke nama para ahli waris. Misalnya sertifikat rumah atas nama bapak yang sudah meninggal, maka sertifikat dibaliknamakan dahulu ke istri dan anak-anaknya. Pada saat membaliknamakan ini, timbul konsekuensi pajak pembeli. Meskipun bukan transaksi beli, tapi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB) akan dikenakan. Pada saat membayar kewajiban ini, ahli waris mendapatkan keringanan berupa potongan 50% dari tarif pajak pembeli dan nilai pengurang NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang berlaku khusus untuk waris atau hibah wasiat. Besarnya: 50% x 5% (NJOP – NJOPTKP). NJOPTKP adalah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Untuk area Jakarta, sesuai ketentuan Perda Provinsi DKI Jakarta no 18 tahun 2010, untuk waris dan hibah wasiat, besarnya NJOPTKP sebesar Rp. 350 juta.

Jika sudah selesai balik nama ke para ahli waris, maka transaksi jual beli dengan pihak ketiga dapat dilakukan layaknya transaksi jual beli rumah biasa. Bila transaksi terjadi, maka pajak yang timbul adalah 2,5% bagi penjual (dalam hal ini para ahli waris pemilik rumah) dan 5% bagi pembeli (pihak ketiga). Bagi penjual, pajak penghasilan (PPh) yang harus dibayarkan sebesar 2,5% x Nilai Transaksi atau NJOP (mana yang lebih besar). Sedangkan bagi pembeli, pajak yang harus dibayarkan, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan, sebesar 5% x (NJOP – NJOPTKP). Nilai NJOPTKP selain waris dan hibah wasiat, nilainya Rp. 80 juta, untuk wilayah Jakarta. Untuk wilayah lain ada ketentuannya masing-masing, bisa cek kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah setempat.

Dalam hal ini penjual terkena 2 (dua) kali pajak, yang pertama pajak pembeli, karena menerima rumah warisan tersebut, dan yang kedua adalah pajak penghasilan, sebagai penjual rumah warisan tersebut. Pajak pembeli atas rumah waris, berhak atas potongan 50% dari ketentuan tarif pajak yang berlaku. Sedangkan pajak penghasilan sebagai penjual, tidak ada potongan.

Di lain sisi, kalau ternyata, para ahli waris sepakat untuk memberikan rumah warisan tersebut kepada salah salah satu ahli waris, maka sertifikat tersebut dibaliknamakan terlebih dahulu ke seluruh ahli waris, kemudian dibuatkan Akta Pembagian Hak Bersama (APHB). Atas hal ini, konsekuensi pajak yang muncul adalah penerima hak tersebut harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sekaligus, hanya saja secara proporsional. Misalnya, ada 5 (lima) ahli waris, dan semuanya sepakat untuk memberikan ke salah satu ahli waris. Maka ahli waris penerima ini harus membayar 4/5 (empat per lima) dari PPh dan BPHTB karena 1/5 (seperlima) sudah menjadi miliknya.

Sebagai penutup, dalam transaksi jual beli rumah warisan, yang membedakan adalah dokumen dan pajak. Dokumen yang harus ada, adalah dokumen yang menunjukkan kepemilikan dari rumah tersebut, karena pada saat transaksi jual beli, yang harus hadir di hadapan notaris adalah pewaris dari rumah tersebut. Bila salah satu ahli waris karena alasan lokasi yang berjauhan, tidak dapat hadir, maka perlu dibuatkan Surat Kuasa di hadapan notaris setempat ke salah satu ahli waris yang isinya menyetujui penjualan rumah warisan tersebut. Surat kuasa ini kemudian dilampirkan di Akta Jual Beli.

 

Boy Hazuki Rizal

Biro Perencana Keuangan Rizal Planner & Rekan

 

WARIS MENURUT ISLAM

souce: baltyra.com

source: baltyra.com

Ini merupakan pembahasan yang sensitif, karena menyangkut harta dan keluarga. Mengapa kita perlu belajar waris? Salah satu alasan utamanya adalah menghindari perpecahan keluarga..! Betul, sudah banyak cerita keluarga pecah karena harta warisan. Kakak beradik berantem karena menginginkan harta yang sama. Saling gontok-gontokan, berkelahi sampai ke pengadilan.

Dalam tulisan ini kita hanya membahas waris menurut Islam, banyak yang bilang ribet, tapi pada prinsipnya jika anda seorang muslim, maka posisi anda baik sebagai istri atau ibu, sebagai seorang suami atau ayah, atau sebagai seorang anak, maka anda perlu tahu dan mengerti bagaimana hukum waris menurut Islam agar tidak ribut dikemudian hari. Karena ketentuan ini sudah tertulis dalam Al-Quran.

Kalau dilihat dari kelompok ahli waris, maka ada dua kelompok ahli waris, yaitu:

  1. Berdasarkan hubungan darah:
    1. Golongan laki-laki, terdiri dari: ayah, anak laki-laki, saudara laki-laki, paman dan kakek.
    2. Golongan perempuan, terdiri dari: ibu, anak perempuan, saudara perempuan dari nenek.
  2. Berdasarkan hubungan perkawinan:
    1. Duda
    2. Janda

Ada juga yang bisa menjadi penghalang, kalau misalnya si ahli waris membunuh atau mencoba melakukan pembunuhan terhadap pemberi waris atau menganiaya berat, yang semuanya terbukti berdasarkan keputusan pengadilan, maka terhalanglah ahli waris tersebut untuk menerima warisan. Misalnya si anak membunuh ayahnya untuk menguasai seluruh harta warisan, singkat cerita ketangkep polisi, kemudian di adili (ini bukan cerita mafia seperti di film), maka jika terbukti di pengadilan, maka si anak tidak berhak mendapatkan hak warisnya.

Berapa besar bagian dari ahli waris, bisa kita lihat dari summary di tabel di bawah ini.

TABEL AHLI WARIS DAN BAGIAN WARIS HUKUM WARIS ISLAM MENURUT KOMPILASI HUKUM ISLAM (KHI)

Oleh: Nasichun Amin, M. Ag (Penghulu Muda di KUA, Kec. Gresik)

sumber: http://www.bimoprasetio.com/dokumen/web-bimo-tabel-ahli-waris-dan-bagian-waris-khi.pdf

source: source: http://www.bimoprasetio.com/dokumen/web-bimo-tabel-ahli-waris-dan-bagian-waris-khi.pdf

Sebagai ilustrasi, misalnya seorang suami/ ayah wafat meninggalkan seorang istri dan 2 anak, maka istri yang ditinggalkan berhak mendapatkan 1/8 dari total hartanya, jika ada 2 orang anak, 1 laki-laki dan 1 perempuan, maka bagian anak laki-laki adalah dua berbanding satu dengan anak perempuan. Misalnya sang suami/ayah meninggalkan warisan uang Rp. 8 Milyar, maka sang istri berhak mendapatkan 1/8 dari Rp. 8 Milyar, yaitu Rp. 1 Milyar. Sisanya Rp. 7 Milyar dibagi untuk kedua anaknya. Anak-anaknya dihitung 3 (karena bagian anak laki-laki dihitung 2 dibanding 1 anak perempuan), sehingga anak laki-lakinya mendapat 2/3 x Rp. 7 Milyar yaitu Rp. 4,67 M, sedangkan anak perempuan nya mendapat 1/3 x Rp. 7 Milyar yaitu Rp. 2,33 Milyar. Nah gak ribet kan ternyata….

 

Catch me: @rizalplanner

Email: rizal.plannerindo@gmail.com